Wes­halb Asi­en näher ist als vermutet

Für vie­le ist es ein Schock, zahl­rei­che Exper­ten hin­ge­gen haben es kom­men sehen. Und plötz­lich ist es Rea­li­tät: Die chi­ne­si­sche Immo­bi­li­en­bran­che scho­ckiert nicht nur die Wirt­schafts­welt und die Finanz­märk­te. Gigan­ti­sche Immo­bi­li­en­kon­zer­ne kön­nen Ihre Ver­pflich­tun­gen nicht mehr bezah­len, wir­beln die Bör­sen durch­ein­an­der und sind insol­vent. Wie kann das bei einer solch – sor­ry – welt­weit prot­zen­den Wirt­schafts­macht mög­lich sein und auf wel­che Aus­wir­kun­gen müs­sen wir uns hier­zu­lan­de einstellen?

Chi­ne­si­sche Immo­bi­li­en­kon­zer­ne vor der Pleite

Erst im Sep­tem­ber erreich­te uns die Nach­richt, dass der chi­ne­si­sche Immo­bi­li­en­rie­se Ever­gran­de enor­me Schul­den ange­häuft hat und strau­chelnd vor dem Ende steht. Auf Chi­na Ever­gran­de las­ten Schul­den von umge­rech­net mehr als 300 Mrd. US-Dol­lar. Nun zieht die Kri­se immer wei­te­re Krei­se. Mit dem Immo­bi­li­en­ent­wick­ler Fan­ta­sia Hol­dings Group Co. ist der zwei­te chi­ne­si­sche Bau­trä­ger in extre­me Schief­la­ge gera­ten. Der eben­falls bör­sen­no­tier­te Kon­zern hat aktu­ell eine Anlei­he von 205,7 Mio. Dol­lar nicht zurück­zah­len kön­nen, wor­auf­hin die Kre­dit­wür­dig­keit sei­tens der Rating­agen­tur Fitch um sat­te vier Stu­fen her­ab­ge­setzt wurde.

Nicht weg­zu­dis­ku­tie­ren­de Furcht vor glo­ba­ler Kettenreaktion

Geschätzt wird, dass Fan­ta­sia bis Ende kom­men­den Jah­res 3 Mrd. Dol­lar an inter­na­tio­na­len und natio­na­len Anlei­he­zah­lun­gen leis­ten muss. Äußerst frag­wür­dig bleibt zur Stun­de, ob die­ses und wei­te­re Unter­neh­men imstan­de sein wer­den, ihre Ver­bind­lich­kei­ten zu beglei­chen. Der chi­ne­si­sche Immo­bi­li­en­markt droht zu kol­la­bie­ren. Die Furcht vor einer Ket­ten­re­ak­ti­on mit dro­hen­den gewal­ti­gen Kre­dit­aus­fäl­len im Ban­ken­sys­tem wächst und wird immer realer.

Wirt­schaft­li­cher Streu­fak­tor der ver­letz­lichs­ten Bran­che Chinas

Tat­säch­lich scheint die Immo­bi­li­en­bran­che der ver­letz­lichs­te Sek­tor Chi­nas zu sein. Ledig­lich eines der dabei impli­zier­ten Pro­ble­me ist die bran­chen­über­grei­fen­de Ver­schach­te­lung der Kon­zer­ne und Unter­neh­men. So ist bei­spiels­wei­se Chi­na Ever­gran­de an über zwei­hun­dert Toch­ter­un­ter­neh­men betei­ligt, wobei die jeweils gegen­sei­ti­gen Kre­dit­ver­ga­ben kaum nach­voll­zieh­bar bzw. durch­schau­bar sind. Die Betei­li­gun­gen rei­chen – wie in Chi­na üblich – bis in wei­te­re Schlüs­sel­in­dus­trien wie etwa die Auto­mo­bil­in­dus­trie hin­ein. Wir spre­chen also von nichts Gerin­gem als der Gefahr eines Domi­no-Effek­tes und dem unmiss­ver­ständ­lich vor­han­de­nen Risi­ko plat­zen­der Bla­sen in Chi­na mit mas­si­ven Aus­wir­kun­gen auf die glo­ba­len Finanz­märk­te. Wes­halb sich ein sol­ches Sze­na­rio kei­nes­falls auf die chi­ne­si­sche Wirt­schaft beschrän­ken würde?

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Wenn Akti­en­kur­se den auf­ge­bläh­ten Bla­sen­zu­stand spiegeln

Nun, im Raum ste­hen unüber­hör­ba­re War­nun­gen, dass die Bla­sen ins­be­son­de­re an den euro­päi­schen als auch US-ame­ri­ka­ni­schen Han­dels­plät­zen plat­zen könn­ten. Zu den Haupt­grün­den zählt, dass die Akti­en­kur­se sich in einem sol­chen immer rea­ler wer­den­den Sze­na­rio rezi­prok zu ihren Volks­wirt­schaf­ten entwickeln.

Aus­wir­kun­gen auf pri­va­te Käu­fer und Inves­to­ren in China

Was sich ange­sichts unse­rer hie­si­gen Gege­ben­hei­ten und Regu­la­ri­en für uns unfass­bar anhört, ist in Chi­na dra­ma­ti­sche Rea­li­tät. Üblich ist es dort, dass die Käu­fer von Wohn­raum den Kauf­preis bereits vor­ab bezah­len. Auf die­se Wei­se finan­zie­ren Bau­trä­ger und Zulie­fer­be­trie­be die Bau­ten, ohne dafür in Vor­leis­tung gehen zu müs­sen. Tat­säch­lich ste­hen inzwi­schen Zehn­tau­sen­de vor der Situa­ti­on, die eige­ne – unfer­ti­ge – Woh­nung bereits kom­plett bezahlt zu haben, ohne dass jemals ein Bau­stein auf den ande­ren gesetzt wor­den wäre. Immo­bi­li­en­kon­zern plei­te; Geld weg. So ganz ver­ständ­lich ist das auf­grund der staat­li­chen Regu­lie­run­gen in Chi­na nicht. Den­noch ist es eine Tat­sa­che. Mit Wohn­si­cher­heit hat das sicher­lich nichts mehr zu tun.

Und was haben wir hier­zu­lan­de damit zu tun?

Schön und gut, aber was bedeu­tet das für Sie Immo­bi­li­en­be­sit­zer, die Sie gera­de das Ren­ten­al­ter erreicht haben? Nun, für Sie ist in den ver­gan­ge­nen Mona­ten und Jah­ren das The­ma der Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch immer näher gerückt. Sie haben sich ein­ge­hend damit beschäf­tigt und könn­ten sich den Ver­kauf zu Leb­zei­ten mit im Grund­buch ver­an­ker­ten Nieß­brauch durch­aus als für Sie pas­sen­de Lösung vor­stel­len. Dabei wis­sen Sie längst, dass die Basis für den erziel­ba­ren Ver­kaufs­preis und somit die Höhe der Einmal‑, Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung der Ver­kehrs­wert Ihrer Immo­bi­lie ist. Das kann nur hei­ßen: Sie haben ein ele­men­ta­res Inter­es­se dar­an, dass Ihr Zuhau­se mög­lichst hoch und sta­bil bewer­tet wird.

Mit dem immo­bi­len Zuhau­se zeit­lich fle­xi­bel bleiben

Beim Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten spielt aller­dings nicht nur das Objekt allei­ne eine Rol­le. Zugleich muss der Immo­bi­li­en­wert in Rela­ti­on zu gleich­wer­ti­gen Objek­ten gesetzt wer­den. Im Fol­ge­schluss bedeu­tet das, dass eine nega­ti­ve Preis­ent­wick­lung inner­halb der glo­ba­len Immo­bi­li­en­bran­che sich preis­be­dro­hend auf den gesam­ten Markt aus­wir­ken könn­te. Ganz sicher reden wir nicht von einem Glücks­spiel oder einem unsäg­li­chen Waren­ter­min­ge­schäft. Schließ­lich wol­len wir kei­nes­falls, dass Sie Geld ver­lie­ren. Wir wol­len exakt das Gegen­teil. Wir möch­ten, dass Sie Ihr ein­mal ein­be­zahl­tes Kapi­tal im gol­de­nen Lebens­ab­schnitt erneut nut­zen kön­nen. Und zwar so viel wie mög­lich und erzielbar.

Den pas­sen­den Zeit­punkt erwi­schen – noch ist er lukrativ

Teil der Wahr­heit ist dabei aller­dings auch, dass Sie den rich­ti­gen Zeit­punkt erwi­schen müs­sen, um sich nicht dem Risi­ko unab­seh­bar schwan­ken­der Prei­se aus­set­zen zu müs­sen. Ver­mut­lich wer­den Sie sich fra­gen, aus wel­chem Grund sich sol­che Schwan­kun­gen auf den Ver­kehrs­wert von bereits abbe­zahl­ten Immo­bi­li­en aus­wir­ken soll­ten. Die Ant­wort liegt auf der so gar nicht chi­ne­sisch gepräg­ten Hand. Wenn in Chi­na nicht nur ein Sack Reis umfällt, son­dern die Immo­bi­li­en­kon­zer­ne pur­zeln, wirkt sich das auf­grund der Aus­lands­an­lei­hen zunächst auf die inter­na­tio­na­len Finanz­märk­te aus.

Nicht auf das Plat­zen einer Bla­se am ande­ren Ende der Welt warten

Der nächs­te fal­len­de Domi­no­stein wären die ange­schla­ge­nen Ban­ken, auch die hie­si­gen Immo­bi­li­en­kon­zer­ne und Klein­in­ves­to­ren. Ohne lan­ge mit der Wim­per zu zucken, bestün­de ein Über­an­ge­bot an plötz­lich preis­wer­ten und rea­lis­tisch bewer­te­ten Immo­bi­li­en. Das wie­der­um könn­te ursäch­lich dafür sor­gen, dass der gesam­te Markt sich auf nied­ri­ge­rem Niveau regu­liert, was auch abbe­zahl­te Immo­bi­li­en betref­fen könn­te. Also lie­ber nicht auf das Plat­zen einer Immo­bi­li­en­bla­se war­ten, selbst wenn sie sich gefühlt am ande­ren Ende der Welt befin­det. Die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten der DEGIV bera­ten Sie ger­ne und aus­führ­lich und zei­gen Ihnen auch die denk­ba­ren glo­ba­len Zusam­men­hän­ge auf. Neh­men Sie ein­fach Kon­takt mit uns auf und las­sen Sie uns dar­über reden.