Wel­che Vor­tei­le Ver­kauf oder Schen­kung mit Nieß­brauch bie­ten können

Die Eltern befin­den sich im gol­de­nen Lebens­ab­schnitt. Glück­li­cher­wei­se sind sie noch vital und rüs­tig. Den­noch ist allen Betei­lig­ten klar, dass die Situa­ti­on sich eines Tages ändern wird. Es wird der Zeit­punkt kom­men, an dem sie sich von die­ser Welt ver­ab­schie­den. Neben der emo­tio­na­len Sei­te geht damit auch das The­ma des Erbes ein­her. Und das soll­te nüch­tern und vor allem recht­zei­tig bedacht wer­den. Die Erb­schafts­steu­er kann mit den geeig­ne­ten Maß­nah­men redu­ziert oder kom­plett ver­mie­den werden:

Frei­be­trä­ge zur Erb­schafts­steu­er abhän­gig vom Verwandtschaftsverhältnis

Die Berech­nungs­grund­la­ge für die Erb­schafts­steu­er ist zunächst die Höhe der Erb­mas­se sowie der Ver­wandt­schafts­grad zur ver­er­ben­den Per­son. Je näher ver­wandt Sie mit dem Erb­las­ser sind, umso höher sind die steu­er­li­chen Frei­be­trä­ge. Der höchs­te Frei­be­trag zur Erb­schafts­steu­er ist für Ehepartner*innen und ein­ge­tra­ge­ne Lebenspartner*innen fest­ge­legt. Steu­er­frei bleibt die Erb­mas­se für die­sen Per­so­nen­kreis mit Stand 2021 bis zu einem Betrag von 500.000 Euro.

Das dar­auf­hin nächs­te Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis besteht zu den Kin­dern. Für die Kin­der gilt bei der Erb­schafts­steu­er ein Erb­schafts­steu­er-Frei­be­trag von 400.000 Euro. Wich­tig zu wis­sen an die­ser Stel­le, dass die­ser Frei­be­trag ers­tens für alle Kin­der gilt, außer­dem für die Enkel, falls die Kin­der bereits ver­stor­ben sind. Sofern die Kin­der noch leben, aber die Enkel erben sol­len, redu­ziert sich deren Frei­be­trag inner­halb der Erb­schafts­steu­er bereits deut­lich, näm­lich auf 200.000 Euro.

In ande­ren Kon­stel­la­tio­nen deut­lich redu­zier­te Freibeträge

Selbst­ver­ständ­lich sind etli­che wei­te­re Kon­stel­la­tio­nen vor­stell­bar, so etwa, dass die Uren­kel erben. Oder der trau­ri­ge Fall, dass Eltern ihre Kin­der über­le­ben und von ihnen erben. In bei­den Fäl­len belau­fen sich die Frei­be­trä­ge, mit denen sich die Steu­er­last der Erb­schafts­steu­er sen­ken lässt, auf 100.000 Euro. Inter­es­san­ter­wei­se ver­er­ben Senio­ren dem­nach an ihre Kin­der mit denen zuste­hen­den Frei­be­trä­gen von 400.000 Euro. Im Umkehr­schluss beer­ben Kin­der ihre Eltern jedoch nur mit einem Vier­tel der Frei­be­trags­sum­me. Für alle ande­ren poten­zi­el­len Erben ver­bleibt immer noch ein Erb­schafts­steu­er-Frei­be­trag von 20.000 Euro.

Auch die Steu­er­klas­sen erge­ben sich aus dem Verwandtschaftsgrad

Soviel zu den Frei­be­trä­gen. Tat­sa­che ist, dass Immo­bi­li­en – ins­be­son­de­re in gefrag­ten Lagen – die­se Sum­men schnell deut­lich über­stei­gen. Auf die errech­ne­te Dif­fe­renz nach fest­ge­stell­tem Immo­bi­li­en­ver­kehrs­wert muss die Erb­schafts­steu­er ent­rich­tet wer­den. Dabei unter­schei­det sich die rea­le Sum­me zunächst wie­der­um durch die Steu­er­klas­se; nicht durch die per­sön­li­che, son­dern durch die Erb­schafts­steu­er­klas­se. Von die­sen Steu­er­klas­sen gibt es drei. Die güns­tigs­te ist die Steu­er­klas­se I, die für die nahen Ver­wand­ten infra­ge kommt und sich abhän­gig vom Wert des Erbes zwi­schen 7 und 30 Pro­zent bewegt. Zum Ver­gleich die Erb­schafts­steu­er­klas­se III, die für nicht ver­wand­te Erb­neh­mer gilt: Hier bewegt sich der Ein­gangs­steu­er­satz bei 30 Pro­zent, der höchs­te Satz der Erb­schafts­steu­er bei 50 Prozent.

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Bei Schen­kun­gen Fris­ten und Schen­kungs­steu­er bedenken

Man­che ver­su­chen, die Erb­schafts­steu­er mit einer Schen­kung zu umge­hen. Das kann in eini­gen Fäl­len ein pas­sen­des Modell sein. Aller­dings nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen. Immer­hin muss man dabei die Schen­kungs­steu­er beden­ken und die ist mit der Erb­schafts­steu­er nahe­zu iden­tisch. Außer­dem ist eine steu­er­freie Schen­kung nur alle zehn Jah­re mög­lich. Wer die Steu­er­last sen­ken möch­te, soll­te sinn­vol­ler­wei­se eine ande­re Über­le­gung anstel­len: Ist es nicht mög­lich, den Wert der Immo­bi­lie zu redu­zie­ren? Und tat­säch­lich, eine sol­che Mög­lich­keit exis­tiert durch­aus, und zwar mit der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit ein­ge­tra­ge­nem Nießbrauch.

Mög­lich­kei­ten, den Ver­kehrs­wert tem­po­rär zu reduzieren

Stel­len wir uns vor, die Immo­bi­lie wird inner­halb der Fami­lie zu Leb­zei­ten ver­schenkt oder ver­kauft. Wie erwähnt, wird das Finanz­amt bei einer Schen­kung die Schen­kungs­steu­er for­dern, die in gewis­ser Wei­se gleich­be­deu­tend mit der Erb­schafts­steu­er ist. Aller­dings haben die Eltern sich einen Nieß­brauch nota­ri­ell beglau­bi­gen und im Grund­buch an ers­tem Rang ein­tra­gen las­sen. Der Nieß­brauch bedeu­tet nicht nur, dass die Eltern lebens­lang in dem Haus woh­nen kön­nen. Eben­so könn­ten sie die Immo­bi­lie ver­mie­ten und von den Miet­ein­nah­men pro­fi­tie­ren. Dar­aus resul­tiert, dass der Nieß­brauch einen kon­kre­ten Wert darstellt.

Nieß­brauch stellt einen wert­sen­ken­den Fak­tor dar

Nun pas­siert Fol­gen­des: Der im Grund­buch ver­an­ker­te – von Käufer*innen oder Beschenk­ten unkünd­ba­re – Nieß­brauch redu­ziert tem­po­rär den Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie und inso­fern auch die Erb­schafts­steu­er bzw. Schen­kungs­steu­er. Einer der Grün­de dafür ist, dass Häu­ser mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch sich nur schwer an Drit­te ver­mark­ten las­sen. Eben des­halb, weil der Nieß­brauch mit lebens­lan­gem Wohn- und Nut­zungs­recht auch von den dann neu­en juris­ti­schen Eigen­tü­mern nicht künd­bar ist.

Kal­ku­la­ti­ons­fak­to­ren für Ermitt­lung des Nießbrauchwertes

Aus­schlag­ge­bend für die Berech­nung des Nieß­brauch­wer­tes ist das Alter der Ver­er­ben­den zum jewei­li­gen Zeit­punkt und die erwart­ba­re durch­schnitt­li­che Lebens­er­war­tung, die anhand der soge­nann­ten Ster­be­ta­fel zugrun­de gelegt wird. Haben die Eltern – sta­tis­tisch gese­hen – noch 12 Jah­re zu leben, ist das der ers­te Rechenfaktor.

Als nächs­ter Mul­ti­pli­ka­ti­ons­fak­tor her­an­ge­zo­gen wird die nach regio­na­lem Miet­spie­gel übli­cher­wei­se erziel­ba­re Mie­te. Wobei in die­sen gro­ben Fak­tor noch wei­te­re Aspek­te mit ein­flie­ßen. Blei­ben wir – um der bes­se­ren Ver­ständ­lich­keit wil­len – bei der gro­ben Kal­ku­la­ti­on. Beträgt die poten­zi­ell erziel­ba­re monat­li­che Mie­te bei­spiels­wei­se 1.300 Euro, haben wir damit den nächs­ten Kalkulationsfaktor.

Unse­rer Rech­nung lau­tet demnach:

1.300 Euro x 12 Mona­te = 15.600 Euro Jah­res­mie­te | 15.600 Euro x 12 Jah­re = 187.200 Euro

Gehen wir davon aus, dass die Immo­bi­lie vor dem Nieß­brauch­ein­trag einen Ver­kehrs­wert von 550.000 Euro hat­te, stellt sich die Bewer­tung nun anders dar, der Wert wird tem­po­rär wie folgt reduziert:

Ver­kehrs­wert 550.000 Euro minus Nieß­brauch­wert 187.200 Euro = aktu­el­ler Ver­kehrs­wert 362.800 Euro

Wir erin­nern uns an die Frei­be­trä­ge inner­halb der Erb­schafts­steu­er bzw. Schen­kungs­steu­er. Die Kin­der kön­nen einen Erb­schafts­steu­er-Frei­be­trag von 400.000 Euro anset­zen. Bei einem Ver­kauf oder einer Schen­kung mit dem Kon­zept der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung bleibt der Immo­bi­li­en­wert unter dem Frei­be­trag. Es fällt kei­ne Schen­kungs- oder Erb­schafts­steu­er an.

Wich­tig: Wir sind nicht berech­tigt, belast­ba­re Steu­er­aus­künf­te zu geben, zumal wir nicht zu den steu­er­be­ra­ten­den Beru­fen gehö­ren. Inso­fern stellt die­ser Arti­kel ledig­lich öffent­lich ein­seh­ba­re Infor­ma­tio­nen in einen Kon­text. Es han­delt sich nicht um eine Steuerberatung.