Grund­buch Abtei­lung 2 – Basics für Käu­fer und Verkäufer

Die Grund­buch Abtei­lung 2 ist eine der drei Abtei­lun­gen des deut­schen Grund­buchs. Indes die Abtei­lung 1 sich auf den Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie bezieht, ent­hal­ten die bei­den ande­ren sämt­li­che auf der Immo­bi­lie las­ten­den Belas­tun­gen und Beschrän­kun­gen. In der Abtei­lung 3 wer­den Grund­pfand­rech­te ver­merkt, die bei­spiels­wei­se dar­aus resul­tie­ren, wenn das Objekt als Sicher­heit für eine Bau­fi­nan­zie­rung ein­ge­tra­gen wird. Eben­so wer­den hier etwa­ige Hypo­the­ken und Ren­ten­schul­den mit­samt den sich dar­auf bezie­hen­den Vor­mer­kun­gen, Wider­sprü­chen und Ver­än­de­run­gen notiert. Zen­tra­le Abtei­lung für die Dar­stel­lung von Belas­tun­gen an der Immo­bi­lie wie auch dem Nieß­brauch ist die Grund­buch Abtei­lung 2.

Die Grund­buch Abtei­lung 2 gehört somit zu den bedeu­ten­den Tei­len des Grund­buchs in Deutsch­land. Grund­le­gend han­delt es sich um den Abschnitt, in dem die Las­ten und Beschrän­kun­gen des Grund­stücks bzw. der Immo­bi­lie auf­ge­zeigt wer­den. Ein­ge­tra­gen wer­den hier ins­be­son­de­re Las­ten wie Hypo­the­ken, Grund­schul­den oder Dienst­bar­kei­ten, die das Eigen­tum des Objek­tes beein­träch­ti­gen. Für Käu­fer von Immo­bi­li­en ist die Grund­buch Abtei­lung 2 von beson­de­rem Inter­es­se. Vor Unter­zeich­nung eines Kauf­ver­tra­ges soll­ten sie drin­gend prü­fen, ob etwa­ige Ein­trä­ge vor­han­den sind und – falls ja – wel­che Aus­wir­kun­gen die­se auf das Eigen­tum per se impli­zie­ren oder haben könnten.

Ver­merkt wer­den in der Grund­buch Abtei­lung 2 sämt­li­che Las­ten als auch Beschrän­kun­gen außer den Grund­pfand­rech­ten. So ste­hen dort bei­spiels­wei­se die Real­las­ten, Vor­kaufs­rech­te, ein etwa­iger Nieß­brauch oder das Erb­bau­recht. Zu den Beschrän­kun­gen, die im Grund­buch Abtei­lung 2 auf­ge­lis­tet wer­den, kön­nen bei­spiels­wei­se Insol­venz- oder Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­mer­ke gehören.

Eben­so kön­nen soge­nann­te Dienst­bar­kei­ten im Grund­buch Abtei­lung 2 ein­ge­tra­gen wer­den. Unter Dienst­bar­kei­ten ver­steht man, dass eine ande­re Per­son oder ein ande­res Grund­stück das Recht hat, das eige­ne Grund­stück zu nut­zen. Ein klas­si­sches Bei­spiel dafür ist das Wege­recht. Dabei wird bei­spiels­wei­se das Nach­bar­grund­stück berech­tigt, über das Grund­stück zu gehen, um dar­über auf das eige­ne zu gelangen.

Beden­ken soll­te man, dass Ein­trä­ge im Grund­buch Abtei­lung 2 kei­nes­falls auto­ma­tisch gelöscht wer­den, sobald die rele­van­te Belas­tung abge­löst ist. Viel­mehr muss für die Löschung im Grund­buch ein Antrag beim Grund­buch­amt gestellt wer­den. Benö­tigt wird dafür in der Regel eine Bestä­ti­gung etwa des Kre­dit­ge­bers dar­über, dass die Belas­tung tat­säch­lich abge­löst wur­de. Im Fall eines ein­ge­tra­ge­nen, lebens­lan­gen Nieß­brauch­rechts wird dem­entspre­chend die Ster­be­ur­kun­de verlangt.

Die Rang­fol­ge der Belas­tun­gen im Grund­buch Abtei­lung 2 ent­spricht zunächst der Rei­hen­fol­ge der Ein­tra­gun­gen, die unter­ein­an­der in einer Lis­te auf­ge­führt wer­den. Bestehen Ein­tra­gun­gen in unter­schied­li­chen Abtei­lun­gen des Grund­buchs, so etwa in Grund­buch Abtei­lung 2 als auch Abtei­lung 3, besitzt das Recht mit dem frü­hes­ten Ein­tra­gungs­da­tum Vorrang.

Der Rang­fol­ge der Ein­tra­gun­gen kann von Anle­gern als auch mit Nieß­brauch- oder Wohn­recht­op­ti­on Ver­kau­fen­den gar nicht hoch genug ein­ge­schätzt wer­den. Der Rang der Ein­tra­gun­gen ist aus­schlag­ge­bend für den Sicher­heits­grad von Las­ten, Beschrän­kun­gen oder Grund­pfand­rech­ten. Soll­te ein Schuld­ner sei­nen Ver­pflich­tun­gen nicht nach­kom­men kön­nen, wer­den etwa aus dem Erlös einer Zwangs­ver­äu­ße­rung als ers­tes die Gläu­bi­ger mit dem höchs­ten Rang bedient. Falls der Erlös nicht aus­reicht, um dar­über hin­aus die For­de­run­gen aller Gläu­bi­ger aus­zu­glei­chen, ist die jewei­li­ge Rang­fol­ge aus­schlag­ge­bend.

Das ist letzt­lich der Grund, wes­halb finan­zie­ren­de Ban­ken eine Ein­tra­gung an ers­tem Rang bevor­zu­gen. Die­ser obers­te Rang bie­tet ihnen die größt­mög­li­che Sicher­heit. Es geht um bes­ser oder eben schlech­ter ste­hen­den Grund­pfand­rech­te. Fak­tisch bedeu­tet das, dass die­je­ni­gen, die auf den unte­ren und somit schlech­te­ren Rän­gen ste­hen, gerin­ge­re Aus­sich­ten haben, dass ihre For­de­run­gen bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung aus­ge­gli­chen wer­den. In der Pra­xis wirkt sich das übli­cher­wei­se so aus, dass für Kre­di­te, die per Ein­tra­gung mit unte­ren Rän­gen abge­si­chert sind, höhe­re Zins­sät­ze ver­langt wer­den – und letzt­lich auch umge­kehrt. Der ers­te Rang im Grund­buch Abtei­lung 2 als auch Abtei­lung 3 wird in der Regel mit güns­ti­ge­ren Zins­sät­zen honoriert.

Der Ein­trag in Abtei­lung 2 bezieht sich also grund­sätz­lich auf Las­ten und Beschrän­kun­gen. Eine sol­che Last ist selbst­ver­ständ­lich auch der ein­ge­tra­ge­ne Nieß­brauch oder das Wohn­recht. Maß­geb­li­che Aus­wir­kun­gen hat dabei die Rang­fol­ge zugleich auf die Finan­zie­rung. Die Ban­ken ver­lan­gen bei der Ver­ga­be von Immo­bi­li­en­kre­di­ten meis­tens den Ein­trag an ers­tem Rang, wor­aus sich eine Rang­fol­gen­än­de­rung erge­ben wür­de. Damit die Ban­ken sich nicht auf eine nach­ran­gi­ge Absi­che­rung ein­las­sen müs­sen, ver­lan­gen sie zumeist nach einem Rang­rück­tritt des Nieß­brauch­be­rech­tig­ten. Dar­aus resul­tiert einer­seits ein Risi­ko für den Nieß­brauch­neh­mer; sich dar­auf ein­zu­las­sen könn­te im Worst Case bedeu­ten, dass die Wohn­for­de­rung nach einem Ver­kauf nicht mehr vor­han­den ist. Tat­säch­lich aber kann der Nieß­brauch­ein­trag auch posi­ti­ve Aus­wir­kun­gen auf die Finan­zie­rung mit sich brin­gen. Zumal der Nieß­brauch den nomi­nel­len Wert der Immo­bi­lie min­dert, ist nur fol­ge­rich­tig ein nied­ri­ge­res Dar­le­hen erforderlich.

Ein Nieß­brauch wird in der Grund­buch Abtei­lung 2 ein­ge­tra­gen. Bei der Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis oder sons­ti­gen Ver­ren­tungs­op­tio­nen hat der Ver­kau­fen­de das größt­mög­li­che Inter­es­se dar­an, dass das lebens­lan­ge Nieß­brauch- oder Wohn­recht an ers­tem Rang in der Grund­buch Abtei­lung 2 ein­ge­tra­gen wird. Wich­tig ins­be­son­de­re dann, falls der Anle­ger in wirt­schaft­li­che Schief­la­ge gera­ten soll­te. Der Nieß­brauch­neh­mer stellt durch den erst­ran­gi­gen Ein­trag sicher, bei einer etwa­igen Zwangs­ver­stei­ge­rung zuerst bedient zu werden.