Nut­zungs­ent­gelt bei Ver­ren­tung mit Rück­miet­ver­kauf oder Teilverkauf

Indes bei den gebräuch­lichs­ten Ver­ren­tungs­mo­del­len wie dem Immo­bi­li­en­ver­kauf mit im Grund­buch hin­ter­leg­ten Nieß­brauch oder dem lebens­lan­gen Woh­nungs­recht in der Regel kei­ner­lei Nut­zungs­ent­gel­te anfal­len, gibt es auch sol­che, bei denen vom Käu­fer bzw. Kapi­tal­ge­ber ein sol­ches Ent­gelt ver­langt wird. Dazu zäh­len ers­tens die Immobilien­verrentung mit Rück­miet­ver­kauf und zwei­tens der Teil­ver­kauf, bei dem es sich nicht im ori­gi­nä­ren Sin­ne um ein Ver­ren­tungs­kon­zept, statt­des­sen um ein pri­vat­wirt­schaft­li­ches Dar­le­hen mit spe­zi­el­ler Aus­prä­gung handelt.

Die Ver­ren­tung mit Rück­miet­ver­kauf zählt zu den klas­si­schen Model­len des Immo­bi­li­en­ver­kaufs, wobei aller­dings ein nota­ri­ell abge­si­cher­tes, lebens­lan­ges Wohn­recht ver­ein­bart wird. Dabei wird der Käu­fer bzw. Anle­ger zum Ver­mie­ter, der vor­ma­li­ge Eigen­tü­mer zum Mie­ter. Das Kon­zept impli­ziert, dass der Ver­käu­fer an den neu­en Eigen­tü­mer nach Ver­trags­ab­schluss ein übli­cher­wei­se monat­li­ches Nut­zungs­ent­gelt zu zah­len hat. Die­ses Ent­gelt wird sich sowohl am Wert der Immo­bi­lie als auch an der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ori­en­tie­ren. Das Nut­zungs­ent­gelt ist gewis­ser­ma­ßen iden­tisch mit dem Miet­zins bei einem her­kömm­li­chen Miet­ob­jekt. Anders hin­ge­gen ist die Tat­sa­che, dass das Wohn­recht sei­tens des Ver­mie­ter nicht künd­bar ist und den Ver­kau­fen­den somit eine hohe Wohn­si­cher­heit bietet.

Bei der Ver­ren­tung mit Rück­mie­te ist unter der Vor­aus­set­zung der kor­rek­ten Aus­ge­stal­tung des Miet­ver­tra­ges gewähr­leis­tet, dass die Ver­kau­fen­den lebens­lang im ver­trau­ten Zuhau­se woh­nen kön­nen. Pflicht­vor­aus­set­zung ist und bleibt aller­dings, dass das Nut­zungs­ent­gelt regel­mä­ßig, recht­zei­tig und voll­um­fäng­lich gezahlt wird. Beson­ders pas­send ist die­se Vari­an­te für Senio­ren mit Immo­bi­li­en­be­sitz, die sich einen mög­lichst hohen Ver­kaufs­preis wün­schen, um mit dem flüs­si­gen Kapi­tal ihren gol­de­nen Lebens­ab­schnitt mit best­mög­li­cher Lebens­qua­li­tät zu genie­ßen. Beden­ken soll­te man, dass das Nut­zungs­ent­gelt im Lau­fe der Jah­re ange­lehnt an den regio­na­len Miet­spie­gel vor­aus­sicht­lich stei­gen wird. Das dann höhe­re Nut­zungs­ent­gelt muss man sich auch leis­ten kön­nen, damit die per­sön­li­che Wohn­si­cher­heit nicht ris­kiert wird.

Das Ver­ren­tungs­mo­dell mit Rück­ver­kauf ist übri­gens ein seit vie­len Jah­ren ins­be­son­de­re von Unter­neh­men und dem öffent­li­chen Dienst genutz­tes Modell. Auf die­se Wei­se las­sen sich Lie­gen­schaf­ten ver­kau­fen und die Bilan­zen mit Aktiv­pos­ten kor­ri­gie­ren. Nach dem Ver­kauf an sol­ven­te Inves­to­ren und der Schaf­fung zusätz­li­cher Liqui­di­tät zah­len die Fir­men ein Nut­zungs­ent­gelt auf das aus­ge­buch­te Objekt. Glei­ches gilt für von der öffent­li­chen Hand genutz­te Immo­bi­li­en. Durch den Ver­kauf kann der Haus­halt sta­bi­li­siert wer­den, auf Basis der lang­fris­ti­gen Rück­an­mie­tung wird wie­der­um das regel­mä­ßi­ge Nut­zungs­ent­gelt gezahlt. Somit wird die Kapi­tal­bin­dung von gro­ßen Volu­mi­na ver­mie­den. Die Ver­trä­ge sind in der Regel auf Jahr­zehn­te hin­weg lang­fris­tig angelegt.

Um ein von den übli­chen Ver­ren­tungs­mo­del­len abwei­chen­des Kon­zept han­delt es sich beim Teil­ver­kauf. Dabei ver­kau­fen die Senio­ren nicht die gesam­te Immo­bi­lie, statt­des­sen eben nur einen pro­zen­tua­len Teil, maxi­mal 50 Pro­zent. Tat­säch­lich spre­chen wir hier von eher von einer pri­vat­wirt­schaft­li­chen Hypo­thek, wobei das als Teil­ver­kauf bezeich­ne­te Dar­le­hen letzt­lich alters­un­ab­hän­gig ist und auch als Liqui­di­täts­be­schaf­fungs­maß­nah­me von jün­ge­ren Immo­bi­li­en­be­sit­zern in Anspruch genom­men wer­den kann. Der Immo­bi­li­en­be­sit­zer defi­niert zunächst sei­nen Kapi­tal­be­darf. In der Fol­ge wird der Käu­fer, sei das eine Bank, ein Asse­kuranz­un­ter­neh­men, ein Inves­tor oder ein auf den Teil­ver­kauf spe­zia­li­sier­tes Unter­neh­men ihm ein ent­spre­chen­des Ange­bot unter­brei­ten wird. Die ver­ein­bar­te Sum­me wird unmit­tel­bar nach Ver­trags­ab­schluss aus­be­zahlt.

Der Käu­fer ist dann stil­ler Teil­ha­ber des pro­zen­tua­len Anteils. Jedoch in der Regel ohne wei­te­re Ver­pflich­tun­gen. Der Teil­ver­kauf bezieht sich nicht etwa auf einen phy­si­schen Raum, eine Wand oder einen Bal­kon. Viel­mehr geht es um einen finan­zi­el­len Anteil. Der Teil­ver­käu­fer erhält die ver­ein­bar­te Sum­me abzüg­lich Gebüh­ren. In der Fol­ge zahlt er, ver­gleich­bar mit einer Mie­te, ein Nut­zungs­ent­gelt auf den pro­zen­tua­len Anteil. Ledig­lich eines der Risi­ken ist, dass das Nut­zungs­ent­gelt im Lau­fe der Ver­trags­zeit deut­lich anstei­gen kann. Eben­so kön­nen die pro­zen­tua­len Antei­le zwar zurück­ge­kauft wer­den, aller­dings zu übli­cher­wei­se wenig güns­ti­gen Konditionen.

Sofern kei­ne wei­te­ren Ein­kom­mens­quel­len zur Ver­fü­gung ste­hen, soll­te man beden­ken, dass das Nut­zungs­ent­gelt als auch etwa­ige Rück­käu­fe aus der Sum­me des Immo­bi­li­en-Teil­ver­kaufs auf­ge­bracht wer­den müs­sen. Der Teil­ver­kauf mit den Vor­be­din­gun­gen von Nut­zungs­ent­gelt und Rück­kauf­op­tio­nen durch den Teil­ver­käu­fer oder des­sen Erben bie­tet sich ins­be­son­de­re bei Liqui­di­täts­eng­päs­sen mit abseh­ba­rer Aus­sicht auf Ver­bes­se­rung an. Der Kapi­tal­be­darf soll­te mög­lichst nied­rig defi­niert wer­den. Zugleich soll­te man sicher sein, das Nut­zungs­ent­gelt mit­samt den erwart­ba­ren Kos­ten­stei­ge­run­gen dau­er­haft leis­ten zu kön­nen. Obschon das Nut­zungs­gelt beim Teil­ver­kauf mit einer Mie­te im her­kömm­li­chen Mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis ver­gleich­bar ist, betei­ligt der Kapi­tal­ge­ber und somit Teil­käu­fer sich nicht an den Instand­hal­tungs- und Repa­ra­tur­kos­ten, auch nicht für den pro­zen­tua­len Anteil.

Die Höhe des Nut­zungs­ent­gel­tes wird anhand ver­schie­de­ner Fak­to­ren berech­net. Zunächst spielt – ana­log zu einem her­kömm­li­chen Kre­dit – die Höhe des Aus­zah­lungs­be­tra­ges eine Rol­le. Eben­so gehört zu den Kal­ku­la­ti­ons­fak­to­ren für das Nut­zungs­ent­gelt die vor­ab fest­ge­leg­te Lauf­zeit. Markt­üb­lich beträgt das Nut­zungs­ent­gelt etwa drei bis fünf Pro­zent der zuzüg­lich Gebüh­ren aus­be­zahl­ten Sum­me. Rea­lis­tisch betrach­tet kann man ange­sichts der auf dem Kapi­tal­markt stei­gen­den Zin­sen und schlech­te­ren Refi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten der Ban­ken davon aus­ge­hen, dass die Zins­sät­ze und damit die Kos­ten für das Nut­zungs­ent­gelt wei­ter­hin stei­gen wer­den. Das Nut­zungs­ent­gelt ori­en­tiert sich immer auch am Euri­bor, den Real­zin­sen sowie der Infla­ti­on. Das Nut­zungs­ent­gelt beim Teil­ver­kauf stellt einen fak­ti­schen Pos­ten dar, der wie auch die wei­te­ren Durch­füh­rungs­ent­gel­te und Gebüh­ren drin­gend in die Gesamt­kal­ku­la­ti­on ein­be­rech­net wer­den sollte.