Mehr Infos

Nutzungsentgelt bei Verrentung mit Rückmietverkauf oder Teilverkauf

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski

Nutzungsentgelt bei Verrentung mit Rückmietverkauf oder Teilverkauf?

Indes bei den gebräuchlichsten Verrentungsmodellen wie dem Immobilienverkauf mit im Grundbuch hinterlegten Nießbrauch oder dem lebenslangen Wohnungsrecht in der Regel keinerlei Nutzungsentgelte anfallen, gibt es auch solche, bei denen vom Käufer bzw. Kapitalgeber ein solches Entgelt verlangt wird. Dazu zählen erstens die Immobilienverrentung mit Rückmietverkauf und zweitens der Teilverkauf, bei dem es sich nicht im originären Sinne um ein Verrentungskonzept, stattdessen um ein privatwirtschaftliches Darlehen mit spezieller Ausprägung handelt.

Nutzungsentgelt beim Verrentungsmodell Rückmiete

Die Verrentung mit Rückmietverkauf zählt zu den klassischen Modellen des Immobilienverkaufs, wobei allerdings ein notariell abgesichertes, lebenslanges Wohnrecht vereinbart wird. Dabei wird der Käufer bzw. Anleger zum Vermieter, der vormalige Eigentümer zum Mieter. Das Konzept impliziert, dass der Verkäufer an den neuen Eigentümer nach Vertragsabschluss ein üblicherweise monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen hat. Dieses Entgelt wird sich sowohl am Wert der Immobilie als auch an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Das Nutzungsentgelt ist gewissermaßen identisch mit dem Mietzins bei einem herkömmlichen Mietobjekt. Anders hingegen ist die Tatsache, dass das Wohnrecht seitens des Vermieter nicht kündbar ist und den Verkaufenden somit eine hohe Wohnsicherheit bietet.

Auf steigendes Nutzungsentgelt vorbereitet sein

Bei der Verrentung mit Rückmiete ist unter der Voraussetzung der korrekten Ausgestaltung des Mietvertrages gewährleistet, dass die Verkaufenden lebenslang im vertrauten Zuhause wohnen können. Pflichtvoraussetzung ist und bleibt allerdings, dass das Nutzungsentgelt regelmäßig, rechtzeitig und vollumfänglich gezahlt wird. Besonders passend ist diese Variante für Senioren mit Immobilienbesitz, die sich einen möglichst hohen Verkaufspreis wünschen, um mit dem flüssigen Kapital ihren goldenen Lebensabschnitt mit bestmöglicher Lebensqualität zu genießen. Bedenken sollte man, dass das Nutzungsentgelt im Laufe der Jahre angelehnt an den regionalen Mietspiegel voraussichtlich steigen wird. Das dann höhere Nutzungsentgelt muss man sich auch leisten können, damit die persönliche Wohnsicherheit nicht riskiert wird.

Nutzungsentgelt bei Rückmiete von Firmen und öffentlicher Hand

Das Verrentungsmodell mit Rückverkauf ist übrigens ein seit vielen Jahren insbesondere von Unternehmen und dem öffentlichen Dienst genutztes Modell. Auf diese Weise lassen sich Liegenschaften verkaufen und die Bilanzen mit Aktivposten korrigieren. Nach dem Verkauf an solvente Investoren und der Schaffung zusätzlicher Liquidität zahlen die Firmen ein Nutzungsentgelt auf das ausgebuchte Objekt. Gleiches gilt für von der öffentlichen Hand genutzte Immobilien. Durch den Verkauf kann der Haushalt stabilisiert werden, auf Basis der langfristigen Rückanmietung wird wiederum das regelmäßige Nutzungsentgelt gezahlt. Somit wird die Kapitalbindung von großen Volumina vermieden. Die Verträge sind in der Regel auf Jahrzehnte hinweg langfristig angelegt.

Beratung

Jetzt kostenfreies Infopaket anfordern

Der erste Schritt zu einem sorgenfreien Leben im Ruhestand! Gerne schicken wir Ihnen unser Infopaket kostenfrei und unverbindlich nach Hause.

Jetzt Infopaket anfordern

Welche Besonderheiten gibt es beim Teilverkauf bezüglich des Nutzungsentgelts?

Um ein von den üblichen Verrentungsmodellen abweichendes Konzept handelt es sich beim Teilverkauf. Dabei verkaufen die Senioren nicht die gesamte Immobilie, stattdessen eben nur einen prozentualen Teil, maximal 50 Prozent. Tatsächlich sprechen wir hier von eher von einer privatwirtschaftlichen Hypothek, wobei das als Teilverkauf bezeichnete Darlehen letztlich altersunabhängig ist und auch als Liquiditätsbeschaffungsmaßnahme von jüngeren Immobilienbesitzern in Anspruch genommen werden kann. Der Immobilienbesitzer definiert zunächst seinen Kapitalbedarf. In der Folge wird der Käufer, sei das eine Bank, ein Assekuranzunternehmen, ein Investor oder ein auf den Teilverkauf spezialisiertes Unternehmen ihm ein entsprechendes Angebot unterbreiten wird. Die vereinbarte Summe wird unmittelbar nach Vertragsabschluss ausbezahlt.

Investor wird zum stillen Teilhaber ohne weitere Verpflichtungen

Der Käufer ist dann stiller Teilhaber des prozentualen Anteils. Jedoch in der Regel ohne weitere Verpflichtungen. Der Teilverkauf bezieht sich nicht etwa auf einen physischen Raum, eine Wand oder einen Balkon. Vielmehr geht es um einen finanziellen Anteil. Der Teilverkäufer erhält die vereinbarte Summe abzüglich Gebühren. In der Folge zahlt er, vergleichbar mit einer Miete, ein Nutzungsentgelt auf den prozentualen Anteil. Lediglich eines der Risiken ist, dass das Nutzungsentgelt im Laufe der Vertragszeit deutlich ansteigen kann. Ebenso können die prozentualen Anteile zwar zurückgekauft werden, allerdings zu üblicherweise wenig günstigen Konditionen.

Unbedingt mit spitzem Stift rechnen und Risiken vermeiden

Sofern keine weiteren Einkommensquellen zur Verfügung stehen, sollte man bedenken, dass das Nutzungsentgelt als auch etwaige Rückkäufe aus der Summe des Immobilien-Teilverkaufs aufgebracht werden müssen. Der Teilverkauf mit den Vorbedingungen von Nutzungsentgelt und Rückkaufoptionen durch den Teilverkäufer oder dessen Erben bietet sich insbesondere bei Liquiditätsengpässen mit absehbarer Aussicht auf Verbesserung an. Der Kapitalbedarf sollte möglichst niedrig definiert werden. Zugleich sollte man sicher sein, das Nutzungsentgelt mitsamt den erwartbaren Kostensteigerungen dauerhaft leisten zu können. Obschon das Nutzungsgelt beim Teilverkauf mit einer Miete im herkömmlichen Mieter-/Vermieterverhältnis vergleichbar ist, beteiligt der Kapitalgeber und somit Teilkäufer sich nicht an den Instandhaltungs- und Reparaturkosten, auch nicht für den prozentualen Anteil.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Die Höhe des Nutzungsentgeltes wird anhand verschiedener Faktoren berechnet. Zunächst spielt – analog zu einem herkömmlichen Kredit – die Höhe des Auszahlungsbetrages eine Rolle. Ebenso gehört zu den Kalkulationsfaktoren für das Nutzungsentgelt die vorab festgelegte Laufzeit. Marktüblich beträgt das Nutzungsentgelt etwa drei bis fünf Prozent der zuzüglich Gebühren ausbezahlten Summe. Realistisch betrachtet kann man angesichts der auf dem Kapitalmarkt steigenden Zinsen und schlechteren Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken davon ausgehen, dass die Zinssätze und damit die Kosten für das Nutzungsentgelt weiterhin steigen werden. Das Nutzungsentgelt orientiert sich immer auch am Euribor, den Realzinsen sowie der Inflation. Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf stellt einen faktischen Posten dar, der wie auch die weiteren Durchführungsentgelte und Gebühren dringend in die Gesamtkalkulation einberechnet werden sollte.

Disclaimer: Wir sind weder Juristen, noch gehören wir den steuerberatenden Berufen an. Insofern können wir keine verbindliche juristische oder fiskalische Auskünfte geben. Die auf diesen Seiten aufgeführten Texte beinhalten Informationen, die allgemein im öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. Für verifizierbar belastbare Fakten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.

DEGIV-Invest Newsletter
Mit DEGIV-Wissen nichts mehr verpassen

Von nun an regelmäßig in Ihrem digitalen Postfach: Unser Expertenwissen zum Thema Immobilienverrentung, exklusive Beiträge, Videos und Podcasts. Wir halten Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden. Ob virtuell oder in Ihrer Nähe, freuen Sie sich auf unsere Veranstaltungen!

Jetzt kostenfrei anmelden!

Teilen Sie diesen Artikel!

Das könnte Sie auch interessieren:

©DEGIV - Die Gesellschaft für Immobilienverrentung. Alle Rechte vorbehalten.