Schenkung oder Verkauf mit Nießbrauchrecht als Alternative
Viele Senioren haben den Wunsch, dass das Zuhause auch nach ihrem Tod innerhalb der Familie bleibt. Außerdem sollen ihre Erben nicht aufgrund der Erb- bzw. Schenkungssteuer gezwungen sein, Hypotheken aufzunehmen oder andere Werte flüssig zu machen. Schließlich soll das Erbe nicht zugleich zur finanziellen Belastung für die Nachkommen werden. Wohnimmobilien in Ballungsräumen oder sonstigen bevorzugten Lagen sind bekanntlich entsprechend wertvoll. Die Immobilienverrentung ist in manchen Fällen eine Möglichkeit, gewollt den Wert des Eigenheims temporär und somit die steuerliche Bewertung zu senken:
Steuerliche Freibeträge bei Immobilien schnell erreicht
Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftssteuern; wer sie geschenkt bekommt, zahlt Schenkungssteuern. Zumindest für den Wert, der die geltenden Freibeträge übersteigt. Je nach Verwandtschaftsgrad sind die unterschiedlich hoch. So bleiben etwa bei Ehepartnern 500.000, bei Kindern 400.000 und bei deren Kindern 200.000 Euro steuerlich unangetastet. Beträge, die bei Wohnimmobilien heutzutage schnell mal zusammenkommen.
Die wichtigsten Faktoren für die Steuerlast
Die Höhe der Erbschaftssteuer als auch Schenkungssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die beiden wichtigsten: Der Wert der Immobilie und das Verwandtschaftsverhältnis der Erbenden zu den Vererbenden – den Erblassern, woraus sich die entsprechenden Freibeträge ergeben. Erbschafts- und Schenkungssteuer unterschieden sich in der Höhe nicht; allerdings existiert ein besonderer Passus: Beim Erben kann man den Freibetrag nur einmal in Anspruch nehmen; im Fall einer Schenkung ist das alle zehn Jahre erneut möglich.
Keine steuerliche Beratung, nur allgemein zugängliche Tipps
Um Missverständnisse zu vermeiden: Wir sind keine Steuerberater. Insofern können und dürfen wir Ihnen keine steuerlichen Ratschläge geben, allerdings auf die öffentlich zur Verfügung stehenden Informationen verweisen. Und die sind eindeutig, wodurch Sie auch unkompliziert verschiedene Rechenmodelle durchspielen können. Na, dann mal los, versuchen wir es gemeinsam:
Beispiel Nr. 1 – traditionelles Erbe
Die zu vererbende Immobilie hat einen Wert von 500.000 Euro. Beim Vererben nach traditionellem Strickmuster – etwa an die einzige Tochter – wird zunächst der Freibetrag von 400.000 Euro bei der Erbmasse berücksichtigt. Bei dem verbleibenden Betrag von 100.000 Euro wird für die Tochter, sofern sie 27 Jahre und älter ist, ein Steuersatz von 11 Prozent zugrunde gelegt. Ganz simpel heißt das: Sie zahlt – Stand 2021 – 11.000 Euro Erbschaftssteuer.
Beispiel Nr. 2 – Schenkung
Bleiben wir mit dem nächsten Beispiel bei unserer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro. Betrachten wir allerdings hier die Variante der Schenkung. Wenn Sie ihrem Kind die Immobilie zu Lebzeiten übertragen, ändert sich an der Rechnung zunächst nichts. Der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, ist im Amtsdeutsch „steuerschädlich“. Auch hier wird die Tochter demnach die besagten 11.000 Euro an den Fiskus zahlen müssen.
Beispiel Nr. 3 – Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Und exakt hier kommt die Varianten, über die Sie nachdenken sollten: Gehen wir davon aus, dass Sie die Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch, also lebenslangem Wohnrecht im gewohnten Zuhause verschenken, passiert Folgendes: Durch den im Grundbuch an erstem Rang eingetragenen Nießbrauch wird der Verkehrswert zeitweise gemindert. Nämlich solange, bis der Nießbrauch eines Tages erlischt. Die angenommene Wertminderung ergibt sich wiederum aus dem durchschnittlich erwartbaren Alter – der Zeit, in der die ehemaligen Eigentümer das Eigenheim mietfrei bewohnen werden – und der Höhe der nicht erzielten Miete nach regionalem Mietspiegel.
So beträgt der Nießbrauch-Anteil in unserem Beispiel 200.000 Euro. Das Resultat: Mit eingetragenem Nießbrauch hat das Eigenheim zeitweise nur noch einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Die Tochter bleibt damit unter dem Steuerfreibetrag von 400.000 Euro und zahlt weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuer. Tatsächlich ergibt sich daraus ein faktischer Vorteil auch dann, wenn die Immobilienverrentung bei einer Übertragung innerhalb der Familie genutzt wird.
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Ist das Erbe wichtiger als die tagesaktuelle Realität?
Natürlich verbleiben weitere Fragen aus praktischer, moralischer als auch emotionaler Sicht. Um es plakativ auszudrücken: Den Eltern geht es darum, ihren Nachkommen etwas zu hinterlassen, damit es Ihnen gutgehen möge. Doch in den meisten Fällen besteht dazu kaum ein Anlass. Längst haben Sie sich Ihre eigene Existenz aufgebaut und stehen finanziell auf soliden Beinen. Ist es in einem solch rundum idealen Szenario für Sie wirklich derart wichtig, das Eigenheim der Eltern zu übernehmen oder zu erben? Klar, wäre es schön, aber:
Wenn die Eltern sich für das unantastbare Erbe massiv einschränken
Sie sehen, dass die Eltern sich nur deshalb so immens einschränken und auf die verdiente Portion Lebensqualität verzichten, um das Erbe nicht anzutasten. Eine Traumreise unternehmen, sich auch in schwierigen Zeiten medizinisch oder pflegerisch bestens versorgt und behütet fühlen? Einfach die körperlich etwas klapprigen Jahre genießen? All das ist realistisch nicht möglich, weil die Rente vorne und hinten nicht reicht. Für die alltäglichen Dinge schon. Darüber hinaus eher nicht. Im Mittelpunkt Ihrer Sichtweise steht allerdings das Wohlergehen Ihrer Eltern.
Der Widerspruch zwischen Lebensqualität und betoniertem Erbe
Dabei hätten die Eltern die Möglichkeit, mit frei verfügbaren Finanzen weitaus besser dazustehen. Ohne moralische oder selbstverpflichtende Zweifel könnten sie vom Modell der Immobilienverrentung und den variablen Ausgestaltungsmöglichkeiten profitieren. Und auch hier ist die Rechnung ebenso simpel: Sie könnten das Haus an solvente Käufer oder Investoren mit notariell eingetragenem lebenslangem Wohnrecht veräußern. Jahrzehntelang hatten sie in das Zuhause einbezahlt. Jetzt zahlt das Eigenheim es zurück. Und durch diese nicht unbeträchtliche Summe ließe sich der Lebensstandard auf lange Sicht erheblich steigern. Schon aus dem moralischen Blickwinkel also eine Alternative zum Festsitzen auf dem zu vererbenden Betongold. Die sicherlich etwas dialektische Frage: Was ist Ihnen wichtiger, das Erbe oder die Lebensqualität Ihrer Eltern?
Allemal sinnvoll, über die Immobilienverrentung zu reden
Die Thematik sollte kein unausgesprochenes Tabu bleiben. Immerhin kann die Immobilienverrentung auch innerhalb der Familie eine passende Lösung sein. Und eines Tages muss ohnehin eine Entscheidung getroffen werden. Dieses nur auf den ersten Blick heiße Eisen sollten Sie unbedingt rechtzeitig anpacken. Und wir sind Ihnen – und Ihren Eltern – gerne behilflich. Die zertifizierten Verrentungsexperten der DEGIV erläutern Ihnen gerne sämtliche Details der Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht. Und selbstverständlich zeigen wir neben den Ausgestaltungsmöglichkeiten auch die Vorteile und etwaigen Nachteile auf.