Weshalb der Nießbrauchwert steuerlich positiv für Verkäufer, Käufer und Erben sein kann
Der Nießbrauch im Kontext der Immobilienverrentung ermöglicht es den Nießbrauchnehmern erstens, für die vertragliche Dauer – üblicherweise lebenslang – das Objekt mietfrei zu bewohnen. Ebenso können die „Früchte“ aus der Immobilie gezogen werden. Vereinfachter ausgedrückt: Nießbraucher können das Objekt vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren. Somit stellt der Nießbrauch einen konkreten Wert dar. Und Werte sind hierzulande abhängig vom Leistungszeitpunkt zu versteuern. Allerdings kann der Nießbrauch im Zusammenhang mit Schenkung oder Erbe auch steuersenkend genutzt werden.
Die verschiedenen Steuerarten bei Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Bei der Immobilienverrentung mit im Grundbuch eingetragenem Nießbrauch können unterschiedliche Steuern fällig werden. Das ist zunächst die Grundsteuer, die der Käufer zu entrichten hat. Hinzu kommt die Einkommensteuer, falls die Wohnung, das Haus oder Teile dessen vom Nießbrauchnehmer nicht eigenbewohnt, sondern vermietet wird. Zudem stellt der Nießbrauch aufgrund des mietfreien Wohnens einen konkreten Wert dar, der ebenfalls in die steuerliche Berechnung einfließt.
Nießbrauch und Steuern bei Vermietung an Dritte
Das Nießbrauchrecht besagt, dass der Nießbraucher finanziellen Nutzen aus dem Haus oder der Wohnung ziehen kann. Was hier noch ein wenig bürokratisch stolzierend klingt, will lediglich eines bedeuten: Das Objekt kann vermietet werden. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu. In der Folge wird der Nießbrauchnehmer zugleich zum Vermieter. Und Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die Mieteinnahmen müssen nach persönlichem Steuersatz versteuert werden. Nießbrauch und Steuern stehen bei der Vermietung an Dritte in unmittelbarem Zusammenhang.
Steuerliche Aspekte bei Immobilienverrentung mit Nießbrauch für den Käufer
Beim Verkauf einer Immobilie wird der Nießbrauchwert vom Verkehrswert des Objektes abgezogen, wodurch sich der Wert der Immobilie maßgeblich reduziert. Grund dafür ist, dass der Käufer das Haus oder die Wohnung nicht in vollem Umfang nutzen kann. Dass der Verkehrswert der Immobilie gemindert wird, hat Auswirkungen auf die Grunderwerbssteuer, die vom Käufer getragen wird. Wird der Nießbrauch gelöscht, kann der Eigentümer die Gebäudeabschreibung nutzen, wobei der Kapitalwert des Nießbrauchs jedoch nicht zu den Anschaffungskosten gehört.
Kapitalwert als Berechnungsfaktor durch das Finanzamt
Die eingesparte Miete wird vom Finanzamt hochgerechnet. Ermittelt wird dabei der sogenannte Barwert, auch bekannt als Kapitalwert. Dieser Wert ist die Summe aller aufgrund des mietfreien Wohnens eingesparten Mieten, die per Stichtag abgezinst wird. Bei dem vom Finanzamt errechneten Barwert handelt es sich um den kumulierten Wert, falls der Nießbrauch in einer Summe bezahlt werden müsste. Grob gesagt wird dafür der Jahreswert des Nießbrauchs ermittelt und mit der eingesparten Jahresmiete multipliziert. Simpler ausgedrückt: Die statistische Lebenserwartung multipliziert mit der nicht zu zahlenden Miete ergibt den Barwert des Nießbrauchs. Für die Höhe des Mietfaktors werden vergleichbare Wohnobjekte und der regionale Mietpreisspiegel herangezogen.
Ermittlung des zu versteuernden Wertes
Der Jahreswert wird mit dem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus Lebensalter und Geschlecht gemäß Sterbetafel des statistischen Bundesamtes ergibt. Diesen Jahreswert müssen Rentner versteuern, wobei derselbe progressive Steuersatz wie bei Berufstätigen gilt. Üblicherweise aber wird der Nießbrauch bei eigenbewohnten Immobilien die Steuerlast der Verkaufenden nicht erhöhen; wenngleich dargestellt werden muss, dass aufgrund der durch den Nießbrauchwert reduzierten Verkaufssumme kein geldwerter Vorteil entsteht. Allerdings gibt es Konstellationen, in denen der Fiskus seinen Teil abhaben möchte, beispielsweise die Vermietung.
Nießbrauch und Steuern bei Vermietung an Dritte
Der Nießbrauch berechtigt die Nießbraucher dazu, die Wohnung oder das Haus zu vermieten. Hier steht der Wert konkret fest, nämlich die Summe der konkreten jährlichen Mieteinnahmen. In diesem Fall gibt es mindestens zwei Aspekte zu beachten. Erstens darf der maximale Jahreswert laut Bewertungsgesetz den Verkehrswert der Immobilie dividiert durch den Faktor 18,6 nicht übersteigen. Der Verkehrswert wiederum kann nicht nach gut Dünken festgelegt werden, muss stattdessen auf Basis des Bewertungsgesetzes ermittelt werden.
Zweitens muss die angesetzte Miete gemäß Mietvertrag realistisch, objekt- und ortsüblich sein. Wird also beispielsweise einem Verwandten die Wohnung oder das Haus zu einem symbolischen Mietpreis überlassen, entsteht ein geldwerter Vorteil, der sich im Kontext von Nießbrauch und Steuern wiederum steuerschädlich auswirken würde.
Mit Nießbrauch Schenkungs- und Erbschaftssteuer senken
Wer sich im Zusammenhang einer Schenkung oder Erbschaft mit Nießbrauch und Steuern beschäftigt, wird feststellen, dass sich durch einen im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch vollkommen legal die Steuerlast für Beschenkte oder Erben senken lässt. Die Erklärung ist simpel. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad können unterschiedliche Freibeträge ausgeschöpft werden. Sollen die Kinder erben, steht ihnen ein Freibetrag von – Stand 2021 – 400.000 Euro zu.
Ist das Haus gemäß Verkehrswertgutachten beispielsweise 520.000 Euro wert, müssten 120.000 Euro versteuert werden. Beträgt der Nießbrauchwert allerdings 100.000 Euro, reduziert sich damit die zu versteuernde Summe auf verbleibende 20.000 Euro. Die Freibeträge im Kontext von Nießbrauch und Steuern bei Schenkung und Erbschaft sind identisch. Der Unterschied liegt lediglich darin, dass diese Beträge bei einer Schenkung im Abstand von zehn Jahren wiederholt genutzt werden können.
Steuerliche Konsequenzen, wenn der Nießbrauch erlischt
Ein mit einem Nießbrauch belastetes, bebautes Grundstück wird mit Zeitpunkt des Eintrags im Wert steuerlich im Wert reduziert. Käufer haben dadurch den Vorteil der geringeren Grundsteuer, Beschenkte den Vorzug, Schenkungssteuer senken zu können. Verbleibt die Frage, was geschieht, wenn der Nießbrauchnehmer verstirbt und somit der Nießbrauch erlischt.
Die Antwort: Die Differenz lebt nicht wieder auf und muss demnach nach dem Tod keineswegs wieder nachversteuert werden. Gleichermaßen gilt das bei einer Erbschaft. Wird das Objekt etwa von dem Nießbrauchnehmer mit einem Nießbrauch für die Ehefrau belastet und an die Kinder vererbt, endet auch dieser Nießbrauch mit dem Tod der Nießbrauchnehmerin. Erlischt der Nießbrauch, wird auch hier die Differenz nicht zu einem späteren Zeitpunkt steuerschädlich.
Disclaimer – wichtig zu beachten
Wir sind weder Juristen noch Steuerberater und insofern nicht berechtigt, juristische Auskünfte sowie valide Steuertipps und ‑Auskünfte zu geben. Die Informationen in diesem Artikel stellen keine juristische oder steuerliche Beratung dar. Stattdessen handelt es sich lediglich um eine Zusammenstellung öffentlich zugänglicher Informationen. Falls Sie belastbare steuerliche Auskünfte benötigen, sollten Sie Ihren Steuerberater konsultieren. Wir von der DEGIV arbeiten bei Fragen zum Steuerrecht mit der Anwalts- und Steuerberater-Kanzlei Acconsis zusammen, die wir während der Planung und Durchführung einer Verrentung jederzeit als Berater hinzuziehen können.