Wes­halb Inves­to­ren auf Bestands­im­mo­bi­li­en mit Ver­ren­tungs­mo­del­len set­zen sollten

In der Ver­gan­gen­heit haben vie­le Anle­ger in Neu­bau­ten inves­tiert. Nicht erst in Coro­na-Zei­ten ist förm­lich ein Bau­boom ent­facht. Nun aller­dings stei­gen in vie­len Berei­chen die Kos­ten für Bau­stof­fe. Außer­dem sind die Lie­fe­run­gen kaum noch ter­mi­nier­bar. Stellt sich die Fra­ge, ob Neu­bau als Invest­ment gegen­wär­tig lukra­tiv sein kann oder Bestands­im­mo­bi­li­en die ren­di­te­träch­ti­ge­re Vari­an­te dar­stel­len. Wie ris­kant ist es, aktu­ell in Neu­bau­pro­jek­te zu inves­tie­ren? Mit dem benö­tig­ten Holz wird’s schon mal knapp, teu­rer und wenig lieferzuverlässig:

Lie­fer­zei­ten wer­den aus­ge­dehnt, Abnah­me­prei­se nicht zugesagt

Die Lie­fer­zei­ten für Bau­holz haben sich seit Jah­res­an­fang auf bis zu 30 Wochen ver­län­gert. Zugleich sind die Prei­se in die­sem Zeit­raum um wei­te­re 30 Pro­zent gestie­gen. Es wird noch kurio­ser: Con­tai­ner­wei­se wan­dert Käfer­holz nach Chi­na, Ame­ri­ka­ner zah­len das Drei­fa­che, etwa Dou­gla­sie ist bis Jah­res­en­de aus­ver­kauft und nicht mehr lie­fer­bar. Kaum jemand hat­te dies im Blick; allen­falls die Zim­me­rei­en und die angren­zen­den Gewer­ke aus der Bau­bran­che. Tat­sa­che ist sogar, dass die Zim­me­rei­en bei Bestel­lun­gen vom Groß­han­del der­zeit kei­ne Fest­prei­se zuge­sagt bekom­men. Zu wel­chem tages­ak­tu­el­len Preis sie Bau­holz kau­fen, erfah­ren sie erst bei Aus­lie­fe­rung. Und das kann dau­ern. Aus einer eins­ti­gen Pro­gno­se wird Rea­li­tät: Bau­en wird teurer.

Bei Wald­be­sit­zern kommt von höhe­ren Holz­prei­sen nichts an

Kuri­os dabei ist, dass die Wald­be­sit­zer hier­zu­lan­de von einer Ver­knap­pung kaum etwas bemerkt haben; ganz im Gegen­teil. Spä­tes­tens seit Pan­de­mie­be­ginn wur­den zwar durch die erheb­li­che Nach­fra­ge nach Bau­holz die Prei­se in Groß­han­del und Bau­märk­ten nach oben getrie­ben. Von die­sem Bau­boom haben die Forst­un­ter­neh­mer nicht pro­fi­tiert. Die Bran­che berich­tet kei­nes­falls von Holz­knapp­heit. Viel­mehr ist auf­grund der mas­si­ven Schä­den durch den Bor­ken­kä­fer und die Tro­cken­heit über mitt­ler­wei­le drei Jah­re zu viel Holz am Markt. Tat­sa­che aber ist, dass die Wald­be­sit­zer immer weni­ger Geld für Holz bekom­men, die Holz­prei­se sind immer wei­ter nach unten gerauscht. Wie kann das sein? Hier kommt der Kau­sal­zu­sam­men­hang: Den Forst­be­trie­ben fehlt auf­grund die­ser Ent­wick­lung das Kapi­tal, um wie­der umfang­reich auf­zu­fors­ten. Damit ein­her­ge­hend ent­ste­hen Lie­fer­eng­päs­se mit der Fol­ge von höhe­ren Holz­prei­sen auf dem Welt­markt und somit stei­gen­den Inves­ti­tio­nen in Neubauprojekte.

Invest­ment in Bestands­im­mo­bi­li­en auch eine Fra­ge der Nachhaltigkeit

Ein­her geht damit gleich­sam eine Umwelt­pro­ble­ma­tik. Kön­nen die Wald­flä­chen nicht wie­der auf­ge­fors­tet und rena­tu­riert wer­den, wird sich das zugleich auf die kli­ma­ti­schen Bedin­gun­gen und den Abbau von CO2 aus der Atmo­sphä­re aus­wir­ken. Die vor­han­de­nen Flä­chen wer­den weit­aus län­ger benö­ti­gen, sich von den Schä­di­gun­gen durch Tro­cken­heit, Bor­ken­kä­fer und mehr zu erho­len. Tat­säch­lich wird die Ent­schei­dung zwi­schen der Inves­ti­ti­on in Neu­bau­ten oder Bestands­im­mo­bi­li­en im aktu­el­len Kon­text auch zu einer Fra­ge der öko­lo­gi­schen Nach­hal­tig­keit. Ohne­hin stellt sich in die­ser Hin­sicht die Fra­ge, wie­viel Flä­che hier­zu­lan­de noch neu­be­baut wer­den soll­te. Ande­rer­seits ist klar, dass viel­fach der bezahl­ba­re Wohn­raum fehlt. Es wird eine Ent­schei­dung des gol­de­nen Mit­tel­wegs blei­ben müssen.

Tem­po­rä­re Preis­schwan­kun­gen wer­den vom Markt kaum aufgefangen

Fakt ist, dass die erziel­ba­re Ren­di­te aus neu erbau­ten Immo­bi­li­en immer in direk­ter Rela­ti­on zu den Erstel­lungs­kos­ten steht. Je höher die Bau­kos­ten, umso gerin­ger wird die Dif­fe­renz zwi­schen Inves­ti­ti­on und erziel­ba­rem Ver­kaufs­preis oder Miet­ein­nah­men. Ist die­se Preis­stei­ge­rung durch tem­po­rär teu­re­re oder ver­knapp­te Roh­stof­fe und Bau­ma­te­ria­li­en begrün­det, wird sich das am Markt kaum durch eben­so höhe­re Immo­bi­li­en­prei­se oder Mie­ten über dem regio­na­len Miet­preis­spie­gel aus­glei­chen las­sen. Pla­ka­tiv und prag­ma­tisch aus­ge­drückt: Die Mar­ge schwin­det bis auf ein nicht mehr lukra­ti­ves Niveau. Immer­hin wer­den die etwa drei­ßig­pro­zen­ti­gen Preis­stei­ge­run­gen kei­nes­falls durch den hie­si­gen Markt ver­ur­sacht, son­dern bil­den die inter­na­tio­na­len und glo­ba­len Märk­te ab.

Kal­ku­la­tio­nen von Neu­bau­ten ste­hen unter Preis­druck und Preisschwankungen

Unter dem Strich steht, dass Bau­her­ren­mo­del­le trotz des Bau­booms aktu­ell an finan­zi­el­len Reiz ver­lo­ren haben. Anle­ger, die ihr Kapi­tal in Immo­bi­li­en anle­gen wol­len, haben aber eine ganz ande­re, zukunfts­wei­sen­de Mög­lich­keit vom Beton­gold zu pro­fi­tie­ren und sich damit nicht auf die immensen Preis­schwan­kun­gen und kos­ten­in­ten­si­ven Lie­fer­ver­zö­ge­run­gen ein­las­sen zu müs­sen: Wei­ter­hin äußerst beliebt im Port­fo­lio von Anle­gern ist der Kauf von Bestands­im­mo­bi­li­en. Aller­dings ste­hen auch hier diver­se Pro­ble­ma­ti­ken im Raum:

Immo­bi­li­en­prei­se in gefrag­ten Lagen nähern sich dem Blasen-Faktor

Die Immo­bi­li­en­prei­se sind in den ver­gan­ge­nen Jah­ren über­pro­por­tio­nal ange­stie­gen, ins­be­son­de­re in den Bal­lungs­zen­tren. Wie lan­ge die­ser Trend noch anhält, lässt sich kaum seri­ös pro­phe­zei­en. Im Zuge des Pan­de­mie­ge­sche­hens spre­chen eini­ge Exper­ten bereits von einer bevor­ste­hen­den Infla­ti­on. Soll­ten die Prei­se hin­ge­gen unbe­ach­tet des rea­len Wer­tes wei­ter­hin mit gleich­blei­ben­der Dyna­mik anzie­hen, kann eine Immo­bi­li­en­bla­se ent­ste­hen. Über­teue­rung von Immo­bi­li­en könn­te in der Fol­ge statt zu einer posi­ti­ven Ren­di­te­ent­wick­lung zu einem Plat­zen der Bla­se mit ent­spre­chen­den Finan­zie­rungs­aus­fäl­len führen.

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Gesun­de Kal­ku­la­ti­on für Inves­to­ren bei ver­ren­te­ten Immobilien

Wei­ter­hin im Trend aller­dings lie­gen die Invest­ments in ver­ren­te­te Immo­bi­li­en mit Nieß­brauch. Als bewohn­te Bestands­im­mo­bi­li­en zeich­nen die­se Objek­te sich durch beson­de­re Vor­zü­ge aus. Der für Anle­ger ver­mut­lich wich­tigs­te ist das gesun­de und ver­nünf­ti­ge Preis-/Leis­tungs­ver­hält­nis, die stim­mi­ge Rela­ti­on von Ein­stands­preis und erziel­ba­rem Ertrag. Etwas hoch­prei­sig zu kau­fen und anschlie­ßend die refi­nan­zie­ren­den Mie­ten nicht erzie­len zu kön­nen, ist rech­ne­risch kaum sinn­voll. Bei Immo­bi­li­en­käu­fen nach dem Kon­zept der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nieß­brauch stellt sich das Ver­hält­nis voll­kom­men anders dar.

Preis­po­ker und Über­bie­ten bis zu absur­den Dimen­sio­nen entfällt

Die Eigen­tü­mer ver­kau­fen zu Leb­zei­ten an sol­ven­te Inves­to­ren und sichern sich dabei ein im Grund­buch hin­ter­leg­tes Nieß­brauch­recht. Die­ser Nieß­brauch wird von dem sich aus dem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten erge­ben­den Immo­bi­li­en­preis abge­zo­gen. Kal­ku­liert wird der Nieß­brauch auf Basis der poten­zi­ell erziel­ba­ren Mie­te nach regio­na­lem Miet­spie­gel und Zustand des Objekts, wodurch der Kauf­preis maß­geb­lich redu­ziert wird. Der übli­che Preis­po­ker bis zu teils absur­den Dimen­sio­nen auf dem frei­en Markt fin­det im Nor­mal­fall nicht statt.

Best­mög­li­che Inves­ti­ti­ons­si­cher­heit mit den bes­ten Mie­tern schlechthin

Hin­zu kommt als rea­le Sicher­heit, dass die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer durch­aus als die bes­ten Mie­ter schlecht­hin bezeich­net wer­den kön­nen. Zumal sie das Wohn­haus oder die Woh­nung über Jah­re bewohnt haben, wer­den sie das Objekt schon aus Eigen­in­ter­es­se künf­tig bes­tens in Schuss hal­ten. Das Risi­ko von Miet­aus­fäl­len ist defi­ni­tiv nicht vor­han­den, da die Mie­te von der Kauf­sum­me abge­zo­gen wur­de und somit bereits die gesam­te Nut­zungs­dau­er begli­chen ist. Der Traum eines jeden Anle­gers. Ohne tem­po­rä­re und nicht kal­ku­lier­ba­re peri­phe­re Mehr­kos­ten güns­tig kau­fen und zugleich von best­mög­li­cher Inves­ti­ti­ons­si­cher­heit profitieren.

Stei­gen­de Prei­se für wei­te­re Bau­ma­te­ria­li­en nicht auszuschließen

Offen­sicht­lich ist der Kauf von Bestands­im­mo­bi­li­en mit Ver­ren­tungs­mo­del­len eine mehr als sinn­vol­le Alter­na­ti­ve zu stei­gen­den Bau­kos­ten. Beden­ken soll­ten Sie dabei, dass Holz ledig­lich einer der zwin­gend benö­ti­gen Roh­stof­fe für den Immo­bi­li­en­bau ist. Glei­cher­ma­ßen im Fokus steht momen­tan die Preis­ent­wick­lung von Sand; eine end­li­che Res­sour­ce, bei der poten­zi­el­le Preis­stei­ge­run­gen eben­falls mit der inves­ti­ti­ons­ris­kan­ten Fah­ne wehen. Soll­ten Sie als Anle­ger Inter­es­se an einer gesun­den Wert­schöp­fung mit mini­ma­lem Risi­ko haben, freu­en unse­re zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten sich auf Ihre Kon­takt­auf­nah­me. Spre­chen Sie uns ein­fach an, damit wir Ihnen sämt­li­che Vor­tei­le ver­ständ­lich und nach­voll­zieh­bar erläu­tern können.