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Panik am Holzmarkt: Neubauprojekte werden teurer!

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski

Weshalb Investoren auf Bestandsimmobilien mit Verrentungsmodellen setzen sollten

In der Vergangenheit haben viele Anleger in Neubauten investiert. Nicht erst in Corona-Zeiten ist förmlich ein Bauboom entfacht. Nun allerdings steigen in vielen Bereichen die Kosten für Baustoffe. Außerdem sind die Lieferungen kaum noch terminierbar. Stellt sich die Frage, ob Neubau als Investment gegenwärtig lukrativ sein kann oder Bestandsimmobilien die renditeträchtigere Variante darstellen. Wie riskant ist es, aktuell in Neubauprojekte zu investieren? Mit dem benötigten Holz wird’s schon mal knapp, teurer und wenig lieferzuverlässig:

Lieferzeiten werden ausgedehnt, Abnahmepreise nicht zugesagt

Die Lieferzeiten für Bauholz haben sich seit Jahresanfang auf bis zu 30 Wochen verlängert. Zugleich sind die Preise in diesem Zeitraum um weitere 30 Prozent gestiegen. Es wird noch kurioser: Containerweise wandert Käferholz nach China, Amerikaner zahlen das Dreifache, etwa Douglasie ist bis Jahresende ausverkauft und nicht mehr lieferbar. Kaum jemand hatte dies im Blick; allenfalls die Zimmereien und die angrenzenden Gewerke aus der Baubranche. Tatsache ist sogar, dass die Zimmereien bei Bestellungen vom Großhandel derzeit keine Festpreise zugesagt bekommen. Zu welchem tagesaktuellen Preis sie Bauholz kaufen, erfahren sie erst bei Auslieferung. Und das kann dauern. Aus einer einstigen Prognose wird Realität: Bauen wird teurer.

Bei Waldbesitzern kommt von höheren Holzpreisen nichts an

Kurios dabei ist, dass die Waldbesitzer hierzulande von einer Verknappung kaum etwas bemerkt haben; ganz im Gegenteil. Spätestens seit Pandemiebeginn wurden zwar durch die erhebliche Nachfrage nach Bauholz die Preise in Großhandel und Baumärkten nach oben getrieben. Von diesem Bauboom haben die Forstunternehmer nicht profitiert. Die Branche berichtet keinesfalls von Holzknappheit. Vielmehr ist aufgrund der massiven Schäden durch den Borkenkäfer und die Trockenheit über mittlerweile drei Jahre zu viel Holz am Markt. Tatsache aber ist, dass die Waldbesitzer immer weniger Geld für Holz bekommen, die Holzpreise sind immer weiter nach unten gerauscht. Wie kann das sein? Hier kommt der Kausalzusammenhang: Den Forstbetrieben fehlt aufgrund dieser Entwicklung das Kapital, um wieder umfangreich aufzuforsten. Damit einhergehend entstehen Lieferengpässe mit der Folge von höheren Holzpreisen auf dem Weltmarkt und somit steigenden Investitionen in Neubauprojekte.

Investment in Bestandsimmobilien auch eine Frage der Nachhaltigkeit

Einher geht damit gleichsam eine Umweltproblematik. Können die Waldflächen nicht wieder aufgeforstet und renaturiert werden, wird sich das zugleich auf die klimatischen Bedingungen und den Abbau von CO2 aus der Atmosphäre auswirken. Die vorhandenen Flächen werden weitaus länger benötigen, sich von den Schädigungen durch Trockenheit, Borkenkäfer und mehr zu erholen. Tatsächlich wird die Entscheidung zwischen der Investition in Neubauten oder Bestandsimmobilien im aktuellen Kontext auch zu einer Frage der ökologischen Nachhaltigkeit. Ohnehin stellt sich in dieser Hinsicht die Frage, wieviel Fläche hierzulande noch neubebaut werden sollte. Andererseits ist klar, dass vielfach der bezahlbare Wohnraum fehlt. Es wird eine Entscheidung des goldenen Mittelwegs bleiben müssen.

Temporäre Preisschwankungen werden vom Markt kaum aufgefangen

Fakt ist, dass die erzielbare Rendite aus neu erbauten Immobilien immer in direkter Relation zu den Erstellungskosten steht. Je höher die Baukosten, umso geringer wird die Differenz zwischen Investition und erzielbarem Verkaufspreis oder Mieteinnahmen. Ist diese Preissteigerung durch temporär teurere oder verknappte Rohstoffe und Baumaterialien begründet, wird sich das am Markt kaum durch ebenso höhere Immobilienpreise oder Mieten über dem regionalen Mietpreisspiegel ausgleichen lassen. Plakativ und pragmatisch ausgedrückt: Die Marge schwindet bis auf ein nicht mehr lukratives Niveau. Immerhin werden die etwa dreißigprozentigen Preissteigerungen keinesfalls durch den hiesigen Markt verursacht, sondern bilden die internationalen und globalen Märkte ab.

Kalkulationen von Neubauten stehen unter Preisdruck und Preisschwankungen

Unter dem Strich steht, dass Bauherrenmodelle trotz des Baubooms aktuell an finanziellen Reiz verloren haben. Anleger, die ihr Kapital in Immobilien anlegen wollen, haben aber eine ganz andere, zukunftsweisende Möglichkeit vom Betongold zu profitieren und sich damit nicht auf die immensen Preisschwankungen und kostenintensiven Lieferverzögerungen einlassen zu müssen: Weiterhin äußerst beliebt im Portfolio von Anlegern ist der Kauf von Bestandsimmobilien. Allerdings stehen auch hier diverse Problematiken im Raum:

Immobilienpreise in gefragten Lagen nähern sich dem Blasen-Faktor

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren überproportional angestiegen, insbesondere in den Ballungszentren. Wie lange dieser Trend noch anhält, lässt sich kaum seriös prophezeien. Im Zuge des Pandemiegeschehens sprechen einige Experten bereits von einer bevorstehenden Inflation. Sollten die Preise hingegen unbeachtet des realen Wertes weiterhin mit gleichbleibender Dynamik anziehen, kann eine Immobilienblase entstehen. Überteuerung von Immobilien könnte in der Folge statt zu einer positiven Renditeentwicklung zu einem Platzen der Blase mit entsprechenden Finanzierungsausfällen führen.

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Gesunde Kalkulation für Investoren bei verrenteten Immobilien

Weiterhin im Trend allerdings liegen die Investments in verrentete Immobilien mit Nießbrauch. Als bewohnte Bestandsimmobilien zeichnen diese Objekte sich durch besondere Vorzüge aus. Der für Anleger vermutlich wichtigste ist das gesunde und vernünftige Preis-/Leistungsverhältnis, die stimmige Relation von Einstandspreis und erzielbarem Ertrag. Etwas hochpreisig zu kaufen und anschließend die refinanzierenden Mieten nicht erzielen zu können, ist rechnerisch kaum sinnvoll. Bei Immobilienkäufen nach dem Konzept der Immobilienverrentung mit Nießbrauch stellt sich das Verhältnis vollkommen anders dar.

Preispoker und Überbieten bis zu absurden Dimensionen entfällt

Die Eigentümer verkaufen zu Lebzeiten an solvente Investoren und sichern sich dabei ein im Grundbuch hinterlegtes Nießbrauchrecht. Dieser Nießbrauch wird von dem sich aus dem Verkehrswertgutachten ergebenden Immobilienpreis abgezogen. Kalkuliert wird der Nießbrauch auf Basis der potenziell erzielbaren Miete nach regionalem Mietspiegel und Zustand des Objekts, wodurch der Kaufpreis maßgeblich reduziert wird. Der übliche Preispoker bis zu teils absurden Dimensionen auf dem freien Markt findet im Normalfall nicht statt.

Bestmögliche Investitionssicherheit mit den besten Mietern schlechthin

Hinzu kommt als reale Sicherheit, dass die ehemaligen Eigentümer durchaus als die besten Mieter schlechthin bezeichnet werden können. Zumal sie das Wohnhaus oder die Wohnung über Jahre bewohnt haben, werden sie das Objekt schon aus Eigeninteresse künftig bestens in Schuss halten. Das Risiko von Mietausfällen ist definitiv nicht vorhanden, da die Miete von der Kaufsumme abgezogen wurde und somit bereits die gesamte Nutzungsdauer beglichen ist. Der Traum eines jeden Anlegers. Ohne temporäre und nicht kalkulierbare periphere Mehrkosten günstig kaufen und zugleich von bestmöglicher Investitionssicherheit profitieren.

Steigende Preise für weitere Baumaterialien nicht auszuschließen

Offensichtlich ist der Kauf von Bestandsimmobilien mit Verrentungsmodellen eine mehr als sinnvolle Alternative zu steigenden Baukosten. Bedenken sollten Sie dabei, dass Holz lediglich einer der zwingend benötigen Rohstoffe für den Immobilienbau ist. Gleichermaßen im Fokus steht momentan die Preisentwicklung von Sand; eine endliche Ressource, bei der potenzielle Preissteigerungen ebenfalls mit der investitionsriskanten Fahne wehen. Sollten Sie als Anleger Interesse an einer gesunden Wertschöpfung mit minimalem Risiko haben, freuen unsere zertifizierten Verrentungsexperten sich auf Ihre Kontaktaufnahme. Sprechen Sie uns einfach an, damit wir Ihnen sämtliche Vorteile verständlich und nachvollziehbar erläutern können.

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