Was ist der Ver­kauf mit Rück­mie­te? Ant­wor­ten auf häu­fig gestell­te Fragen

Rück­miet­kauf – bekann­tes Ver­kaufs­mo­dell für Pri­vat­per­so­nen adaptiert

Etli­che Grün­de kön­nen dazu füh­ren, dass Eigen­tü­mer ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen wol­len oder müs­sen. In den aller­meis­ten Fäl­len geht es dar­um, schnell frei ver­füg­ba­re Mit­tel aus dem beton­gol­de­nen Zuhau­se zu gene­rie­ren. Eine die­ser Mög­lich­kei­ten ist der Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Rück­mie­te; eine Vari­an­te, bei der das Objekt mit dem übli­cher­wei­se ein­ge­tra­ge­nen lebens­lan­gen Wohn­recht ver­äu­ßert wird. Die Ver­kau­fen­den haben den Vor­teil der hohen Aus­zah­lung und müs­sen das gewohn­te Zuhau­se nicht ver­las­sen. Aller­dings haben sie kein dar­über­hin­aus­ge­hen­des Nut­zungs­recht wie beim Nieß­brauch.

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Ver­kauf mit Rück­mie­te – eine Definition

Im Grun­de genom­men han­delt es sich beim Ver­kauf mit Rück­mie­te um das klas­si­sche Modell des Immo­bi­li­en­ver­kaufs mit einer spe­zi­el­len Aus­prä­gung, näm­lich des nota­ri­ell abge­si­cher­ten lebens­lan­gen Wohn­rechts. Der beson­de­re Fokus liegt bei die­sem Kon­zept auf dem Wohn­recht. Im Gegen­satz zu etli­chen ande­ren Vari­an­ten wie etwa der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung zah­len die Ver­kau­fen­den an die Käu­fer tat­säch­lich eine monat­li­che Mie­te, das soge­nann­te ver­trag­lich ver­ein­bar­te Nut­zungs­ent­gelt. Aller­dings ist das Wohn­recht sei­tens des Ver­mie­ters vor­be­halt­lich der rich­ti­gen Aus­ge­stal­tung des Miet­ver­tra­ges nicht künd­bar. Eine Ver­kaufs­kon­zept mit der Sicher­heit, das gewohn­te Zuhau­se nicht ver­las­sen zu müs­sen. Schau­en wir uns das Kon­strukt detail­lier­ter an:

Wel­ches sind die Grün­de für einen Rückmietkauf?

Die Grün­de sind sicher­lich viel­fäl­tig und von Per­son zu Per­son indi­vi­du­ell. Als häu­figs­ter Grund benen­nen lässt sich aller­dings, dass Men­schen schnell frei ver­füg­ba­res Kapi­tal in ent­spre­chen­der Höhe benö­ti­gen. Durch­aus vor­kom­men kann es, dass die­se Men­schen mit den nun­mehr flüs­si­gen Mit­teln lang geheg­te Träu­me ver­wirk­li­chen möch­ten. Häu­fi­ger ist der Fall, dass mit der Ver­kaufs­sum­me ander­wei­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten begli­chen wer­den sollen.

Tat­säch­lich gibt es auch Men­schen, von denen die eige­ne Immo­bi­lie in spä­ten Jah­ren als Belas­tung emp­fun­den wird. Auf­grund der in Zukunft not­wen­dig wer­den­den Reno­vie­run­gen oder Moder­ni­sie­run­gen, erschei­nen ihnen die dafür anfal­len­den Kos­ten unkal­ku­lier­bar und von der sta­gnie­ren­den Ren­te nicht mehr bezahl­bar. So wird der Rück­miet­kauf im pri­va­ten Bereich dafür genutzt, das Zuhau­se kom­plett zu ver­kau­fen, ohne aller­dings aus­zie­hen zu müssen.

Wel­che Bezeich­nun­gen gibt es für den Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Rückmiete?

Wei­te­re gebräuch­li­che Bezeich­nun­gen dafür sind der Rück­miet­ver­kauf, „Sale and lea­se back“, Sale-Lea­se-Back“ oder „Sale-and-Rent-Back“. Ins­be­son­de­re an den ver­wen­de­ten Angli­zis­men ist erkenn­bar, dass es sich um ein grenz­über­schrei­tend bran­chen­üb­li­ches Pro­dukt, aller­dings im Pri­vat­be­reich auch um einen Trend handelt.

Wird der Ver­kauf mit Rück­mie­te nur von Pri­vat­per­so­nen genutzt?

Ganz im Gegen­teil, die­ses Modell wird viel­fach von gewerb­li­chen Unter­neh­men als auch im öffent­li­chen Sek­tor genutzt. Grund­sätz­lich geht es dar­um, sich finan­zi­el­len Frei­raum zu ver­schaf­fen bzw. Eng­päs­se zu über­brü­cken. Dabei soll die Immo­bi­lie zwar ver­äu­ßert, zugleich aber wei­ter­hin genutzt wer­den. Unter­neh­men redu­zie­ren auf die­se Wei­se die buch­hal­te­ri­sche Bilanz­sum­me. Im öffent­li­chen Bereich wird dadurch die nomi­nel­le Ver­schul­dung reduziert.

Ist der Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Rück­mie­te neu?

Grund­sätz­lich nein; wie erwähnt, han­delt es sich dabei um ein bewähr­tes Kon­strukt, mit dem Unter­neh­men oder die öffent­li­che Hand sich Res­sour­cen frei­schau­feln. Rela­tiv neu hin­ge­gen ist, dass die­se Ver­kaufs­va­ri­an­te auch im pri­va­ten Bereich umge­setzt wird. Nicht über­trie­ben ist sogar, dabei von einem Trend zu spre­chen. Inzwi­schen haben sich eini­ge Immo­bi­li­en­fir­men auf die­ses Modell spe­zia­li­siert. Drin­gend wich­tig ist es in die­sem Zusam­men­hang, aus­schließ­lich auf seriö­se Unter­neh­men oder Inves­to­ren zu set­zen, die den Miet­preis eben nicht durch unnö­ti­ge und über­teu­er­te Luxus­sa­nie­run­gen in die Höhe trei­ben. Die Immo­bi­lie ist fak­tisch ver­kauft. Was pas­siert, wenn die Mie­ter sich die immer hor­ren­der wer­den­den Mie­ten nicht mehr leis­ten kön­nen und in der Fol­ge trotz Wohn­recht doch aus­zie­hen müssen?

Wie errech­net sich der Ver­kaufs­preis beim Ver­kauf mit Rückmiete?

Für die Berech­nung des Ver­kaufs­prei­ses wer­den meh­re­re Fak­to­ren her­an­ge­zo­gen. Zunächst ist das der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie, der per Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten defi­niert wird. Eben­so flie­ßen die geschätz­ten Kos­ten für die Bewirt­schaf­tung der Immo­bi­lie mit­samt den aktu­ell und künf­tig erwart­ba­ren Kos­ten für Repa­ra­tu­ren und Instand­hal­tun­gen mit ein. Auch wird eine markt­üb­li­che Ver­zin­sung ange­setzt. Ein wich­ti­ger Aspekt ist die vor­aus­sicht­li­che Dau­er des Wohn­rechts; also der sta­tis­tisch erwart­ba­ren Zeit, in der die Ver­kau­fen­den das Objekt bewoh­nen, was sich wie­der­um aus der durch­schnitt­li­chen Lebens­er­war­tung ab dem Zeit­punkt des Ver­kau­fes errech­net. Unter Berück­sich­ti­gung all die­ser Fak­to­ren wird das monat­lich Nut­zungs­ent­gelt definiert.

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Wie sicher ist das lebens­lan­ge Wohnrecht?

Das Wohn­recht ist sei­tens des Immo­bi­li­en­be­sit­zers bzw. Ver­mie­ters nicht künd­bar, sofern die­ser Pas­sus im Miet­ver­trag ent­spre­chend aus­for­mu­liert ist. Zumal das lebens­lan­ge Wohn­recht nota­ri­ell beglau­bigt, aber nicht am ers­ten Rang im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird, wird dadurch das Ver­hält­nis vom Ver­käu­fer zum Käu­fer bzw. her­nach zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter defi­niert. Kei­nes­falls jedoch das Ver­hält­nis zwi­schen Mie­ter und Immo­bi­lie. Das birgt gleich­sam einen Unsi­cher­heits­fak­tor, falls das Objekt an Drit­te wei­ter­ver­kauft wird. Auch hier soll­ten zwin­gend kla­re Rege­lun­gen getrof­fen werden.

Wel­ches sind die Vor­tei­le für die Verkaufenden

Im Ver­gleich bei­spiels­wei­se zum Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Nieß­brauch wird bei die­sem Modell eine kon­kre­te Mie­te – bemes­sen am regio­na­len Miet­spie­gel – an den Käu­fer gezahlt. Das wie­der­um bedeu­tet, dass der Käu­fer kei­nen soge­nann­ten Nut­zungs­ab­schlag vom Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie abzu­zie­hen hat. Dar­aus resul­tiert, dass der Ver­kaufs­preis – die Sum­me, die wirk­lich auf dem Kon­to lan­det – höher ist als bei ande­ren Modellen.

Wel­che Nach­tei­le habe ich als Ver­käu­fer beim Ver­kauf mit Rückmiete? 

Eine Pro­ble­ma­tik kann durch die poten­zi­ell stei­gen­de Mie­te ent­ste­hen, die der Ver­mie­ter in übli­chen Miet­ver­hält­nis­sen anset­zen kann. Ins­be­son­de­re in Bal­lungs­räu­men ist erwart­bar, dass die Mie­ten deut­lich schnel­ler anstei­gen wer­den als die Ren­te. Indes die gesetz­li­che Ren­te nahe­zu sta­gniert, ist das bei den Mie­ten schwer vor­stell­bar. Ent­spre­chend wich­tig ist es, die­sen Umstand detail­liert im Miet­ver­trag zu regeln, um unlieb­sa­me Über­ra­schun­gen und spä­te­re finan­zi­el­le Schief­la­ge zu vermeiden.

Muss ich eine Alters­be­schrän­kung beachten?

Im Gegen­teil. Fak­tisch herrscht hier sogar grö­ße­rer Spiel­raum als bei ins­be­son­de­re senio­ren­ge­rech­ten Ver­ren­tungs­mo­del­len. Der Ver­kauf mit Rück­mie­te kann auch bereits in jün­ge­ren Jah­ren ein pas­sen­des Modell sein, falls liqui­de Mit­tel gene­riert wer­den müs­sen. Es geht hier per Defi­ni­ti­on nicht um ein Ver­ren­tungs­mo­dell, statt­des­sen um einen regu­lä­ren Immo­bi­li­en­ver­kauf mit der zu ver­ein­ba­ren­den Son­der­re­ge­lung des ein­ge­tra­ge­nen Wohnrechts.

Kann ich die Immo­bi­lie unter­ver­mie­ten oder weitervermieten?

Nein, Sie haben aus­schließ­lich das lebens­lan­ge Wohn­recht, das sich auf Sie bzw. auf die im Ver­kaufs- und Miet­ver­trag benann­ten Per­so­nen bezieht. Das Wohn­recht ist kein Nieß­brauch. Fak­tisch bedeu­tet das, dass es mit dem Aus­zug oder mit dem Able­ben erlischt. Der Immo­bi­li­en­be­sit­zer kann das Objekt nun­mehr ohne die Belas­tung durch das nota­ri­ell ver­ein­bar­te Wohn­recht ver­mie­ten. Eben­so kön­nen – ohne Ein­wil­li­gung des neu­en Eigen­tü­mers – kei­ne Tei­le des Objekts wie ein Zim­mer unter­ver­mie­tet wer­den. Tier­hal­tung, etwai­ge Trep­pen­haus­rei­ni­gung etc., all das unter­liegt dem Mietvertrag.

Wer ist beim Ver­kauf mit Rück­mie­te für die Instand­hal­tung verantwortlich?

Beim Ver­kauf mit Rück­mie­te ent­steht nach Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges ein nor­ma­les Mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis, basie­rend auf einem Miet­ver­trag. Dar­aus erge­ben sich gleich­falls die ent­spre­chen­den Rech­te und Pflich­ten. Der Mie­ter kom­men für klei­ne­re Repa­ra­tu­ren, Ver­brauchs­kos­ten etc. auf. Grö­ße­re – nicht vom Mie­ter ver­schul­de­te – Repa­ra­tu­ren und Instand­hal­tun­gen trägt der Vermieter.

Wel­che Kos­ten hat der Ver­käu­fer als künf­ti­ger Mie­ter zu tragen?

Auch das ori­en­tiert sich an übli­chen Miet­ver­trä­gen. Der Mie­ter zahlt die Ver­brauchs­kos­ten wie Energie‑, Was­ser- und Abwas­ser­kos­ten nach Neben­ab­rech­nung usw. Hin­zu kom­men klei­ne­re Repa­ra­tu­ren und die in regel­mä­ßi­gen Inter­val­len statt­zu­fin­den­den klei­ne­ren Reno­vie­run­gen. Und – so besagt es das Kon­strukt der Rück­ver­mie­tung – ins­be­son­de­re zahlt er an den Ver­mie­ter die monat­li­che Mie­te, deren Höhe durch­aus im Lau­fe der Zeit miet­preis­spie­gel­be­grün­det stei­gen kann.

Bin ich auf­grund der Rück­ver­mie­tung noch wirt­schaft­li­cher Eigentümer?

Nein, sämt­li­che Eigen­tums­rech­te gehen sowohl wirt­schaft­lich als juris­tisch an den Käu­fer über. Indes bei­spiels­wei­se bei der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nieß­brauch vom juris­ti­schen Eigen­tü­mer – der Käu­fer – und dem wirt­schaft­li­chen Eigen­tü­mer – der Ver­käu­fer – gespro­chen wird, ent­fällt die­se Unter­tei­lung beim Ver­kauf mit Rück­ver­mie­tung. Der Ver­käu­fer hat kein Eigen­tums­ver­hält­nis mehr mit der Immo­bi­lie, kann die ent­spre­chend auch nicht mehr als Sicher­heit für etwai­ge Dar­le­hen beleihen.

Kön­nen Mie­ter und Ver­mie­ter beim Ver­kauf mit Rück­ver­mie­tung kündigen?

Das hängt von der Aus­ge­stal­tung des Miet­ver­tra­ges ab. Fak­tisch ist eine Kün­di­gung für bei­de Par­tei­en zwar mög­lich. In der Pra­xis wird die ordent­li­che Kün­di­gungs­mög­lich­keit aller­dings in nahe­zu allen Fäl­len für den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen. Mög­lich ist die­ser Kün­di­gungs­aus­schluss sogar für bei­de Ver­trags­par­tei­en, was aller­dings im wah­ren Leben eher welt­fremd erscheint. Immer­hin wür­de das bedeu­ten, dass der ehe­ma­li­ge Eigen­tü­mer nicht nur bis ans Lebens­en­de in der Immo­bi­lie woh­nen blei­ben darf, son­dern woh­nen muss, was einem selbst­de­fi­nier­ten Gefäng­nis gleich­kä­me. Übli­cher­wei­se wird dem Mie­ter ein nor­ma­les Kün­di­gungs­recht von drei Mona­ten zuge­stan­den. Nimmt er die­ses Recht wahr, erlischt dem­zu­fol­ge das lebens­lan­ge Wohn­recht mit allen damit ver­bun­de­nen Konsequenzen.

Kann der Rück­miet­kauf für eine Ver­ren­tung genutzt werden?

Zumal es sich bei der Ver­ren­tung um ein Ver­si­che­rungs­pro­dukt han­delt, kann der Ver­kaufs­er­lös oder ein Teil des­sen dafür durch­aus genutzt wer­den. Letzt­lich geht es dar­um, eine Sum­me für eine Sofort­ren­te bei einem Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men ein­zu­zah­len, wor­auf­hin die Ver­si­che­rung Monat für Monat pünkt­lich den dar­aus resul­tie­ren­den Ren­ten­be­trag aus­zahlt. Und das eben nicht befris­tet wie ein Bank­kon­to, das irgend­wann schlicht­weg leer ist, statt­des­sen lebenslänglich.