Wes­halb ver­ren­te­te Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en Steu­er­sen­kungs­po­ten­zi­al haben 

Ein­kom­men müs­sen ver­steu­ert wer­den, auch im Pen­si­ons­al­ter. Mit­ent­schei­dend für die Höhe der Steu­er­last ist Art der Ein­künf­te. Indes die Mie­ten je nach per­sön­li­chem Steu­er­satz voll zur Berech­nung der Steu­er­sum­me her­an­ge­zo­gen wer­den, sieht das bei Ren­ten­ein­künf­ten deut­lich anders aus. Nach dem soge­nann­ten Alters­ein­künf­te­ge­setz wird bei Ren­ten ledig­lich der Ertrags­an­teil ver­steu­ert. Eines der ent­schei­den­den Argu­men­te für die Ver­ren­tung von Mehrfamilienhäusern:

Es war alles bes­tens ein­ge­spielt, jetzt kommt das Pensionsalter

Sie sind Eigen­tü­mer eines oder meh­re­rer Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser und haben vie­le Jah­re von den Miet­erträ­gen gelebt oder ihr Ein­kom­men auf­ge­bes­sert. Mit viel Herz­blut haben Sie sich in die­ser Zeit um die­se Mehr­par­tei­en­ob­jek­te mit­samt Bewirt­schaf­tung, Instand­hal­tung, Moder­ni­sie­run­gen, admi­nis­tra­ti­ven Tätig­kei­ten und mehr geküm­mert. Vor­bild­lich haben Sie sich für Ihre Mie­ter ein­ge­setzt und ein seriö­ses Ver­hält­nis zu ihnen gepflegt. Meis­tens hat das gut funk­tio­niert, auch wenn immer mal wie­der graue  bis schwar­ze Scha­fe dar­un­ter waren, die bei Ihnen für Kopf­schmerz­po­ten­zi­al gesorgt haben. Unter dem Strich hat­ten Sie regel­mä­ßig ein ansehn­li­ches Aus­kom­men, das Sie selbst­ver­ständ­lich auch regu­lär ver­steu­ert haben. Inzwi­schen haben Sie das Ren­ten­al­ter erreicht.

Auch Rent­ner müs­sen Steu­er­klä­run­gen abge­ben und Steu­ern zahlen

Mit Ein­tritt ins Pen­si­ons­al­ter ändert sich vie­les, aller­dings nicht die Pflicht, Steu­er­erklä­run­gen ein­zu­rei­chen und Steu­ern zu zah­len. Das ist zunächst nicht abhän­gig vom jewei­li­gen Alter, aller­dings gel­ten spe­zi­el­le Rege­lun­gen, fest­ge­legt im Alters­ein­künf­te­ge­setz aus dem Jahr 2005. Dabei han­delt es sich um ein deut­sches Arti­kel­ge­setz, mit dem die grund­le­gen­de Umge­stal­tung der ein­kom­mens­steu­er­recht­li­chen Behand­lung von Alters­vor­sor­ge­auf­wen­dun­gen sowie die Ein­füh­rung der nach­ge­la­ger­ten Besteue­rung ver­an­lasst wur­de. Hört sich kom­pli­ziert an. Und das ist es auch.

Noch immer herr­schen viel­fach Unklar­heit und Verwirrung

Nur fol­ge­rich­tig hat es seit­her etli­che Irri­ta­tio­nen gege­ben; vie­le Senio­ren stan­den plötz­lich vor der Fra­ge, ob und ab wel­cher Höhe sie ihre Ren­te gesetz­li­che Ren­te ver­steu­ern müs­sen, wel­che Frei­be­trä­ge sie in Anspruch neh­men kön­nen, was sie steu­er­frei dazu­ver­die­nen dür­fen und vie­les mehr. Kei­nes­falls wol­len wir hier in sämt­li­chen Details auf die­ses umfang­rei­che Gesetz ein­ge­hen. Ers­tens sind wir dazu nicht berech­tigt, außer­dem wür­de dies den Rah­men spren­gen. Auf einen der dar­in ent­hal­te­nen Aspek­te im Kon­text der Immobilien­verrentung hin­zu­wei­sen, ist uns aber beson­ders wich­tig. Denn der könn­te für Sie als Eigen­tü­mer von Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en deut­li­che Vor­tei­le mit sich bringen:

Unter­schied­li­che Besteue­rungs­ar­ten von regu­lä­ren und Renteneinkünften

Im Alters­ein­künf­te­ge­setz sind unter­schied­li­che Besteue­rungs­ar­ten fest­ge­legt. So wer­den nor­ma­le Ein­künf­te – wie etwa aus Ver­mie­tung – voll zur Berech­nung der Steu­er­last her­an­ge­zo­gen. Erhal­ten Sie bei­spiels­wei­se nach Abzug der Auf­wen­dun­gen eine Jah­res­mie­te von 12.000 Euro, müs­sen Sie auf die kom­plet­te Sum­me nach pro­gres­si­vem Steu­er­satz Steu­ern an den Fis­kus abfüh­ren. Gehen wir davon aus, dass die Steu­er­frei­be­trä­ge über Ihre gesetz­li­che Ren­te bereits aus­ge­schöpft sind und Sie bei einem Steu­er­satz von 30 Pro­zent lie­gen, wären das immer­hin 3.600 Euro. Deut­lich anders stellt sich das bei Ren­ten­ein­künf­ten dar.

Bei Ren­ten­ein­künf­ten wird die Steu­er aus dem Ertrags­an­teil errechnet

Abhän­gig vom Alter greift hier ein spe­zi­el­ler Pas­sus. Ver­steu­ert wird dabei ledig­lich der soge­nann­te Ertrags­an­teil, und zwar zu einem nied­ri­ge­ren  Steu­er­satz. So muss nach den Tabel­len bei­spiels­wei­se ein 70-Jäh­ri­ger ledig­lich 15 Pro­zent von Ein­künf­ten aus Ren­ten­kon­zep­ten – wie auch der Ver­ren­tung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern mit Nieß­brauch – ver­steu­ern. Fol­gen wir dem Gedan­ken nun wei­ter und gehen davon aus, dass Sie die­sel­be Sum­me, die besag­ten 12.000 Euro jähr­lich, aus der Immobilien­verrentung erhal­ten, wird kei­nes­falls die kom­plet­te Sum­me besteu­ert, statt­des­sen eben der Ertrags­an­teil von 15 Pro­zent, womit wir bei einer zu ver­steu­ern­den Sum­me von 1.800 Euro wären. Erst aus die­sem Betrag wird die tat­säch­li­che Steu­er errech­net. Blei­ben wir bei 30 Pro­zent als Ihrem pro­gres­si­ven Steu­er­satz bedeu­tet das: 30 Pro­zent von 1.800 Euro sind 540 Euro. Sie zah­len dem­nach etwa 6,7‑mal weniger.

Unverbindliches Infopaket zur Immobilienverrentung

Jetzt kos­ten­frei­es Info­pa­ket anfor­dern

Der ers­te Schritt zu einem sor­gen­frei­en Leben im Ruhe­stand! Ger­ne schi­cken wir Ihnen unser Info­pa­ket kos­ten­frei und unver­bind­lich nach Hause.

Jetzt Info­pa­ket anfordern

Ver­ren­tung ehe­mals haupt­säch­lich bei eigen­be­wohn­ten Einfamilienobjekten

Haupt­säch­lich bekannt ist Ihnen die Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch von eigen­be­wohn­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen. Bei den Ver­kau­fen­den han­delt es sich oft­mals um Men­schen, die beim Ein­tritt ins Pen­si­ons­al­ter bemer­ken, dass die Ren­te vor­ne und hin­ten nicht reicht. Durch den Ver­kauf der eige­nen Immo­bi­lie zu Leb­zei­ten wol­len sie die monat­lich zu Ver­fü­gung ste­hen­den Mit­tel auf­sto­cken, aller­dings ohne das gewohn­te Zuhau­se und Umfeld ver­las­sen zu müs­sen. Aus die­sem Grund wird im Grund­buch das lebens­lan­ge Nieß­brauch­recht ein­ge­tra­gen, das erst mit dem Tode der Nieß­brauch­neh­mer erlischt.

Inter­es­se geweckt, trotz grund­sätz­lich ande­rer Intention

Zumal Sie das Mehr­fa­mi­li­en­haus nicht selbst bewoh­nen, stellt sich Ihnen die Fra­ge, ob das Kon­strukt der Immobilien­verrentung auch für Sie infra­ge käme und wel­che Vor­tei­le das hät­te. Immer­hin ist es so, dass Sie als Ver­mie­ter von Mehr­par­tei­en­häu­sern kaum dar­auf ange­wie­sen sind, die gesetz­li­che Ren­te auf die­sem Wege auf­zu­sto­cken, um ihre gewohn­te Lebens­qua­li­tät im Senio­ren­al­ter auf­recht zu erhal­ten. Sie könn­ten wei­ter­hin von der Mie­te leben. Doch nicht nur die mög­li­chen steu­er­li­chen Vor­tei­le hören sich für Sie inter­es­sant an.

Mög­lich auch bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern – mit etli­chen Vorteilen

Die Ant­wort ist ein­deu­tig: Grund­sätz­lich steht der Ver­ren­tung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern mit Nieß­brauch nichts im Wege. Aktu­ell häu­fen sich sogar die Anfra­gen von ver­kaufs­wil­li­gen Eigen­tü­mern und sol­ven­ten Anle­gern glei­cher­ma­ßen. In die­sem Zusam­men­hang inter­es­sant zu wis­sen ist, dass etli­che Steu­er­be­ra­ter das Kon­zept der Immobilien­verrentung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern sogar pro­ak­tiv emp­feh­len. Die Grün­de dafür haben wir oben beschrieben.

Pro­fi­tie­ren von wei­te­ren alters­ent­las­ten­den Vorteilen

Nicht zu ver­ges­sen, dass Sie neben den steu­er­li­chen Vor­tei­len von wei­te­ren Vor­tei­len pro­fi­tie­ren. Längst haben Sie bemerkt, dass die Ver­wal­tung der Immo­bi­li­en mit all den regel­mä­ßi­gen Tätig­kei­ten und den außer­plan­mä­ßig anfal­len­den Instand­set­zun­gen oder der  Mie­ter­fluk­tua­ti­on mit fort­schrei­ten­dem Alter schlicht­weg zu anstren­gend wird. Bei ent­spre­chen­der Ver­trags­aus­ge­stal­tung könn­ten Sie etwa die Pflicht zur Instand­hal­tung oder das Mie­ter­ma­nage­ment an den Käu­fer über­tra­gen und sich dadurch zusätz­lich ent­las­ten. Dies wie­der­um könn­te sich sogar posi­tiv auf die dann höhe­re Nieß­brauch­sum­me auswirken.

Zukunfts­wei­sen­des Poten­zi­al für gesi­cher­tes Altersauskommen

Unse­rer Mei­nung nach ist das Kon­zept der Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch für Besit­zer von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern eine The­ma­tik, über das wir gemein­sam reden soll­ten. Immer­hin ist die­se Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­te per­spek­ti­visch zukunfts­wei­send und birgt viel Poten­zi­al für ein gesi­cher­tes Alters­aus­kom­men bei geringst­mög­li­chem Arbeits­ein­satz. Soll­ten auch Sie inter­es­siert sein, freu­en unse­re zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten sich dar­auf, Sie umfas­send und eben­so ver­ständ­lich zu infor­mie­ren und zu beraten.

Zumal wir kei­ne Steu­er­be­ra­ter sind, wei­sen wir an die­sem Punkt expli­zit dar­auf hin, dass es sich bei die­sem Arti­kel weder um eine Steu­er­be­ra­tung noch um steu­er­recht­lich belast­ba­re, jus­ti­zia­ble Infor­ma­tio­nen han­delt. Wir erlau­ben uns ledig­lich, öffent­lich zugäng­li­che Infor­ma­tio­nen auf­zu­füh­ren. Für fis­ka­li­sche belast­ba­re Aus­sa­gen ver­wei­sen wir somit auf die Steu­er­be­ra­ter und Finanzämter.