Die Bun­des­an­stalt für Finanz­auf­sicht (BaFin) hat am 3. März 2023 vor den Risi­ken von Teil­ver­kaufs­mo­del­len bei Immo­bi­li­en gewarnt. Ein Teil­ver­kauf der eige­nen Immo­bi­lie, bei dem man einen bestimm­ten Teil des sei­nes Eigen­tums ver­äu­ßert, aber den­noch in dem Haus woh­nen bleibt und eine hohe Sum­me Geld auf einen Schlag erhält, klingt auf den ers­ten Blick sehr attrak­tiv. Aller­dings gibt es bei sol­chen Teil­ver­kaufs­mo­del­len Risi­ken, die oft über­se­hen wer­den. Die BaFin rät zur Vor­sicht vor den Tücken, die mit einem Teil­ver­kauf ver­bun­den sein können.

Vor allem älte­re Men­schen sei­en betrof­fen. Ihnen wür­de oft die finan­zi­el­le Frei­heit im Ren­ten­al­ter – ver­bun­den mit vie­len wei­te­ren Annehm­lich­kei­ten –  ver­spro­chen. Bei einem Teil­ver­kauf ver­kauft der Eigen­tü­mer bis zu 50 Pro­zent sei­nes Eigen­tums an ein Unter­neh­men. Die­se Teil­ver­kauf-Model­le wür­den als schnell, unkom­pli­ziert und lebens­lang sicher bewor­ben. Jedoch hal­te ein Teil­ver­kauf oft nicht, was die Wer­bung ver­spricht, so die BaFin in ihrer Erklä­rung am Freitag.

Bei einem Teil­ver­kauf bevoll­mäch­ti­gen die Eigen­tü­mer das Unter­neh­men, das ihnen den einen Teil der Immo­bi­lie abkauft, spä­ter die Immo­bi­lie kom­plett zu ver­kau­fen, spä­tes­tens im Todes­fall. Bis zum Gesamt­ver­kauf kön­nen die Eigen­tü­mer die Immo­bi­lie wei­ter bewoh­nen oder ver­mie­ten, indem sie ein monat­li­ches Nut­zungs­ent­gelt zah­len. Dabei wird ein beson­de­res Nut­zungs­recht, in der Regel ein Nieß­brauch, ein­ge­räumt. Die BaFin warnt jedoch davor, dass vie­le Nach­tei­le eines Teil­ver­kaufs erst spä­ter auf­tre­ten, ins­be­son­de­re wenn das Haus oder die Woh­nung spä­ter tat­säch­lich an einen Drit­ten ver­kauft wird. Ein Teil­ver­kauf kön­ne ris­kant und teu­er wer­den, und sei daher sel­ten die bes­te Lösung für Haus- oder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, so Dr. Thors­ten Pötzsch, Exe­ku­tiv­di­rek­tor Wert­pa­pier­auf­sicht und Asset-Manage­ment der BaFin.

Die Ver­trä­ge für Teil­ver­kauf-Model­le sei­en sehr kom­plex und schwer zu ver­ste­hen, selbst für Juris­ten, warnt auch die Ver­brau­cher­zen­tra­le Hes­sen. Die BaFin sieht eben­falls vie­le Nach­tei­le bei die­sen Model­len. Zwar wir­ke der hohe Teil­kauf­preis ver­lo­ckend, aber das monat­li­che Nut­zungs­ent­gelt sowie der Min­des­t­er­lös und sämt­li­che Gebüh­ren beim Gesamt­ver­kauf hin­gen davon ab. Nach einem Teil­ver­kauf müss­ten die lau­fen­den Kos­ten einer Immo­bi­lie wei­ter­hin getra­gen wer­den. Außer­dem erhal­te die Teil­kauf-Fir­ma beim Teil­ver­kauf oder Rück­kauf immer min­des­tens den Teil­kauf­preis “plus X” für ihren Immo­bi­li­en­teil, selbst wenn die Immo­bi­lie nicht im Wert gestie­gen ist.

In einer gemein­sa­men Stel­lung­nah­me der rele­van­ten Markt­teil­neh­mer Heim­ka­pi­tal, Engel & Völ­ker Liquid­Home, Volks­bank Teil­ver­kauf und Wert­fak­tor vom 7. März 2023 reagie­ren die Unter­neh­men auf das von der BaFin ange­spro­che­ne Risi­ko, bei einer Insol­venz des Teil­käu­fers kön­ne eine Zwangs­ver­stei­ge­rung und somit ein Aus­zug des Ver­käu­fers dro­hen. Hier wider­spre­chen die Anbie­ter: durch eine ver­trag­li­che und insol­venz­si­che­re Siche­rungs­ab­re­de sei­en die Ver­käu­fer geschützt. Eine Insol­venz kön­ne kei­ne Zwangs­voll­stre­ckung aus­lö­sen. Die­ses Risi­ko sei zudem durch die gewähl­te Ankaufs­struk­tur minimiert.

Zur Kri­tik am Nut­zungs­ent­gelt heißt es in der Stel­lung­nah­me: “Das Nut­zungs­ent­gelt ist in dem Fall für zehn Jah­re bezie­hungs­wei­se lebens­lang fest­ge­schrie­ben, damit hat die Teilverkäuferin bezie­hungs­wei­se der Teilverkäufer einen plan­ba­ren Zeit­raum, in dem die finan­zi­el­le Belas­tung gleich­bleibt. Nach Ablauf der zehn Jah­re Nut­zungs­ent­gelt­fest­schrei­bung wird das Nut­zungs­ent­gelt nach klar defi­nier­ten Anpas­sungs­me­cha­nis­men erneut berechnet.”

Nach Mei­nung der Markt­teil­neh­mer Heim­ka­pi­tal, Engel & Völ­ker Liquid­Home, Volks­bank Teil­ver­kauf und Wert­fak­tor kön­ne der Ein­druck ent­ste­hen, dass Anbie­ter von Teil­ver­kaufs­mo­del­len ren­di­te­ori­en­tiert und damit zum Nach­teil der Ver­käu­fer agier­ten. Vor­tei­le wie die Über­nah­me von Kos­ten bei­spiels­wei­se für Notar oder Gut­ach­ten, Fle­xi­bi­li­tät (ein mög­li­cher Rück­kauf), allei­ni­ge Ent­schei­dungs­frei­heit über das Objekt und ein “Rund­um-Sorg­los-Paket” (Abwick­lung, Gesamt­ver­kauf etc.) sei­en auf die Bedürf­nis­se der Kun­den angepasst.

War­um die kri­ti­sier­te Wert­si­che­rungs­klau­sel not­wen­dig sei, das erklärt Tho­mas Weiss, der Geschäfts­füh­rer von Volks­bank Immo­bi­li­en. Teil­ver­käu­fer könn­ten selbst bestim­men, wann sie die Immo­bi­lie ver­kau­fen woll­ten. Anbie­ter von Teil­ver­kaufs­mo­del­len hät­ten kei­nen Ein­fluss dar­auf, ob der vom Kun­den gewähl­te Zeit­punkt des Ver­kaufs auch der rich­ti­ge ist. Durch die Wert­si­che­rungs­klau­sel wer­de die­se Fle­xi­bi­li­tät abge­si­chert. Dies Klau­sel sei daher nötig, um das Pro­dukt Teil­ver­kauf über­haupt erst umsetz­bar zu machen.

Heim­ka­pi­tal, Engel & Völ­ker Liquid­Home, Volks­bank Teil­ver­kauf und Wert­fak­tor haben einen frei­wil­li­ge Selbst­ver­pflich­tung unter­schrie­ben, in der die Unter­neh­men ihre hohen Qua­li­täts- und Trans­pa­renz­stan­dards fest­ge­schrie­ben haben. Die­se ist hier abruf­bar.

Schon sehr lan­ge vor der BaFin hat die DEGIV beim Teil­ver­kauf zur Vor­sicht auf­ge­ru­fen. Bei die­sem umstrit­te­nen Modell ist eine indi­vi­du­el­le Bera­tung durch die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­exper­ten der DEGIV gefor­dert. Unser Wett­be­werbs­vor­teil liegt ein­deu­tig auf neu­tra­ler und unab­hän­gi­ger Bera­tung. Als ein­zi­ger Anbie­ter am Markt bie­ten wir sämt­li­che Model­le der Immobilien­verrentung an. Daher ist es uner­läss­lich, die jewei­li­ge – immer indi­vi­du­el­le – Lebens­si­tua­ti­on und die Wün­sche des Ver­käu­fers, unse­res Kun­den,  in per­sön­li­chen Gesprä­chen zu ana­ly­sie­ren. Nur dann kön­nen wir ein auf die Kun­den­be­dürf­nis­se maß­ge­schnei­der­tes Modell anbie­ten, ob dies nun Immobilien­verrentung mit Wohn­recht, Nieß­brauch, Leib­ren­te ist. Und ja, manch­mal “passt” sogar der Teil­ver­kauf, wenn er von Kun­den mit allen Kon­se­quen­zen zu 100% ver­stan­den und expli­zit gewünscht wur­de. Die DEGIV selbst emp­fiehlt den Teil­ver­kauf also in bestimm­ten Situa­tio­nen. In der Regel emp­feh­len wir eine bes­se­re Alter­na­ti­ve, da der Teil­ver­kauf hohe Kos­ten für die Senio­ren bedeu­tet, zukünf­ti­ge Kos­ten zum Bei­spiel beim Nut­zungs­ent­gelt nicht trans­pa­rent sind, aber wir raten nicht gene­rell davon ab.