Ide­al siche­re Ren­di­te durch Immo­bi­li­en­kauf mit Nießbrauch

Der Traum eines jeden, der Ver­mie­ter wer­den möch­te: Immo­bi­li­en ohne Miet­aus­fall­ri­si­ko, ob lang­fris­ti­ge Wohn­im­mo­bi­li­en oder bei­spiels­wei­se Feri­en­woh­nun­gen. Leer­stän­de von Miets­häu­sern und Miet­woh­nun­gen sind eben­so ren­di­te­schäd­lich wie Buchungs­aus­fäl­le und man­gel­haf­te Aus­las­tung von Feri­en­do­mi­zi­len. Es gibt zahl­rei­che wei­te­re Fak­to­ren, die den Ertrag aus Immo­bi­li­en bei her­kömm­li­cher Ver­mie­tung mas­siv schä­di­gen kön­nen. Stellt sich die Fra­ge, ob das Kapi­tal mit ande­ren Model­len wie dem Kauf von Objek­ten auf Basis der Immobilien­verrentung nicht sinn­vol­ler ist: 

Wie sicher ist die Ren­di­te, wenn ich Ver­mie­ter wer­den will?

Eine Fra­ge, die sich vie­le stel­len. Um hier zu einer sinn­stif­ten­den Ant­wort zu gelan­gen, muss man die unter­schied­li­chen Per­spek­ti­ven und Aus­gangs­po­si­tio­nen unter die Lupe neh­men. Zunächst sind da die gewerb­li­chen Ver­mie­ter. Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten sowie gewerb­li­che und insti­tu­tio­nel­le Anle­ger, deren Geschäfts­mo­dell es ist, über die Miet­ein­nah­men lukra­ti­ve Ren­di­ten zu erwirt­schaf­ten. Auf der ande­ren Sei­te ste­hen die­je­ni­gen, die Ver­mie­ter wer­den, um damit ihre Ein­künf­te im Neben­job auf­zu­bes­sern. Und die sind in der deut­li­chen Überzahl.

Tat­säch­lich besteht die über­wie­gen­de Mehr­zahl der ver­mie­te­ten Wohn­ge­bäu­de hier­zu­lan­de aus Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Und zwar mit einem sat­ten Anteil von rund 94 Pro­zent. Die meis­ten Immo­bi­li­en sind dem­nach sol­che, die bei­spiels­wei­se aus Ver­er­bung stam­men. Eigent­lich hat­te man sich gar nicht vor­ge­nom­men, Ver­mie­ter wer­den zu wol­len. Diver­se Grün­de kön­nen dafür sor­gen, dass man mit einem etwai­gen Ver­kauf war­ten will. Mög­li­cher­wei­se soll das Haus für den eige­nen Nach­wuchs gehal­ten werden.

Rea­le Ein­nah­men müs­sen Kos­ten und Wert­ver­lust übersteigen

Viel­fach ist die­ser Per­so­nen­kreis der Mei­nung, sich auf die­se Wei­se ein lukra­ti­ves pas­si­ves Neben­ein­kom­men auf­bau­en zu kön­nen. Die­se zumeist pri­va­ten Ver­mie­ter wer­den oft­mals von Rea­li­tä­ten ein­ge­holt, die sie auf­grund man­geln­der Exper­ti­se und Bran­chen­kennt­nis so nicht erwar­tet hat­ten. Ob es sich lohnt, wenn man Ver­mie­ter wer­den möch­te, ist eine kom­ple­xe Rech­nung. Redu­zie­ren lässt sie sich dar­auf, dass die­se Anla­ge nur dann wert­schöp­fend sein kann, wenn die rea­len Ein­nah­men und Steu­er­vor­tei­le dau­er­haft die Kos­ten und den Wert­ver­lust übersteigen.

Nicht bewohn­te Immo­bi­li­en bewirt­schaf­ten und vermieten

Wer eine Immo­bi­lie besitzt, die aber nicht eigen­be­wohnt nut­zen möch­te, soll­te unbe­dingt Ver­mie­ter wer­den. Leer­ste­hen­de Objek­te stel­len totes Kapi­tal dar. Schlim­mer noch: Sie ver­lie­ren über­pro­por­tio­nal an Wert. All­ge­mein geht man von einem Wert­ver­lust von etwa fünf Pro­zent jähr­lich bei einem leer­ste­hen­den Ein­fa­mi­li­en­haus aus.

Die Abriss­bir­ne lie­ber nicht riskieren

Die nicht­be­heiz­te Immo­bi­lie kühlt aus, wodurch Schä­den am Gemäu­er erwart­bar sind, erst recht in Frost­pe­ri­oden. Ent­schei­dend ist auch der Zeit­punkt, zu dem Schä­den fest­ge­stellt wer­den. Je län­ger Schä­den unent­deckt blei­ben, umso auf­wän­di­ger, kost­spie­li­ger und fol­gen­rei­cher ist die Instand­set­zung. Die Bau­sub­stanz lei­det, im schlimms­ten Fall droht die Abriss­bir­ne. Das will sagen: Die­je­ni­gen, die bei­spiels­wei­se ein Wohn­haus geerbt haben, soll­ten trotz aller Risi­ken unbe­dingt Ver­mie­ter wer­den. Eine Immo­bi­lie ver­ur­sacht grund­sätz­lich auch Kos­ten, aber Leer­stand ist kei­ne Option.

Vor- und Nach­tei­le wohl­be­dacht gegen­ein­an­der abwägen

Wer Ver­mie­ter wer­den möch­te, soll­te sich die Vor- und Nach­tei­le in einer Kos­ten-/Nut­zen-Rech­nung ver­ge­gen­wär­ti­gen. Auf der Son­nen­sei­te der Medail­le steht, dass Mie­ten monat­lich aus­be­zahlt wer­den; gewis­ser­ma­ßen ein Allein­stel­lungs­merk­mal die­ser Vari­an­te des pas­si­ven Ein­kom­mens. So per­fi­de es klin­gen mag: Der Wohn­raum­man­gel hier­zu­lan­de, gibt den­je­ni­gen, die Ver­mie­ter wer­den wol­len, sogar zusätz­li­che Sicher­heit, zumal das Risi­ko von Leer­stän­den und Mie­ter­fluk­tua­ti­on auf­grund der Nach­fra­ge gleich­sam redu­ziert wird. Eben­falls auf der Haben­sei­te von Ein­künf­ten steht, dass mit Miet­ein­nah­men lang­fris­tig geplant wer­den kann. Kurs­schwan­kun­gen wie bei Akti­en gibt es nicht.

Auf der Soll-Sei­te wie­der­um ste­hen Fak­to­ren wie der Ver­wal­tungs­auf­wand, die regel­mä­ßi­gen Kos­ten und der finan­zi­el­le Auf­wand für Instand­hal­tun­gen. Der Gau für ver­mie­ten­de Immo­bi­li­en­be­sit­zer ist die mut­wil­li­ge Sach­be­schä­di­gung, die eben nichts mehr mit nor­ma­lem Abwoh­nen zu tun hat. Der Mie­ter­schutz sorgt dafür, dass etwai­ge Räu­mungs­kla­gen sich über Mona­te bis Jah­re zie­hen. Auch in die­ser Zeit wird sich der Zustand des Hau­ses oder der Woh­nung kaum ver­bes­sern. Ver­mie­ter wer­den, kann ner­ven­auf­rei­bend sein. Ins­be­son­de­re auf­grund des Risi­kos von Mietausfällen.

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Risi­ko von Miet­aus­fäl­len ver­schärft sich im Kon­text der Corona-Pandemie

Der Miet­aus­fall ist ein Risi­ko, das durch das Pan­de­mie­ge­sche­hen maß­geb­lich ver­schärft wur­de. Vie­le Men­schen ste­hen vor den Trüm­mern ihrer Exis­tenz, zahl­rei­che Men­schen sind arbeits­los gewor­den, fal­len durch das Ras­ter der För­der­mög­lich­kei­ten oder haben auf­grund von Kurz­ar­beit weni­ger Geld in der Tasche. Lässt sich die Mie­te aus den regel­mä­ßi­gen Ein­künf­ten nicht mehr bezah­len, wird es dra­ma­tisch für sämt­li­che Betei­lig­ten. Die letz­ten, an denen die klaf­fen­de finan­zi­el­le Lücke der Mie­ter hän­gen­bleibt, sind die Ver­mie­ten­den. Ob man in sol­chen Zei­ten pri­va­ter Ver­mie­ter wer­den soll­te, erscheint im her­kömm­li­chen Kon­strukt fragwürdig.

Dann gibt es die­je­ni­gen, die sich bei­spiels­wei­se eine oder meh­re­re Feri­en­woh­nun­gen kau­fen und somit Ver­mie­ter wer­den, aller­dings nicht mit lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­gen. Auch die ste­hen vor der Pro­ble­ma­tik des Miet­aus­falls. Die Coro­na-Pan­de­mie legt auch in die­sem tou­ris­ti­schen Seg­ment den Fin­ger in die offe­ne Wun­de. Lupen­scharf ver­deut­licht wird, wie eine Unter­be­le­gung die gesam­te Kal­ku­la­ti­on auf den Kopf stellt. Bereits jetzt ist abseh­bar: Ver­mie­ter wer­den mit ihren Feri­en­do­mi­zi­len auch im Jahr 2021 mas­si­ve Ver­lus­te ein­fah­ren. Die Inves­ti­tio­nen, mit der die Anle­ger zum Ver­mie­ter wer­den, sind bei schlech­ter Aus­las­tung nicht refi­nan­zier­bar, von Gewin­nen ganz zu schwei­gen. Die­ser Miet­aus­fall hat eine ande­re Aus­prä­gung als bei dau­er­ver­mie­te­ten Pri­vat­im­mo­bi­li­en, aller­dings die­sel­ben Auswirkungen.

Bei der Immobilien­verrentung ist die Mie­te bereits kom­plett bezahlt

Der Traum eines jeden, der Ver­mie­ter wer­den möch­te, sind inso­fern Kon­zep­te ohne Leer­stand- und Miet­aus­fall­ri­si­ko sowie mit gerin­gem Ver­wal­tungs­auf­wand. Klingt unrea­lis­tisch und somit nicht mach­bar? Ganz im Gegen­teil. Viel­mehr ist dies längst gän­gi­ge Pra­xis, wobei man sich aller­dings im posi­ti­ven Sinn von den klas­si­schen Anla­ge­va­ri­an­ten wie in Miets­häu­ser, Miet­woh­nun­gen oder Feri­en­woh­nun­gen ver­ab­schie­det. Der Trick ist kei­nes­falls ein Geheim­tipp: Beim Immo­bi­li­en­kauf nach dem Kon­zept der Immobilien­verrentung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch ist die Mie­te im dadurch redu­zier­ten Kauf­preis bereits ein­kal­ku­liert. Bei die­sem Kon­strukt, bei dem neue Eigen­tü­mer zugleich zum Ver­mie­ter wer­den, gibt es aus dem prag­ma­ti­schen Grund kein Miet­aus­fall­ri­si­ko, weil die Mie­te durch den Nieß­brauch- bzw. Wohn­recht­wert bereits zum Zeit­punkt des Kau­fes begli­chen ist.

Mit der DEGIV gehö­ren wir zu den Vor­rei­tern der Immobilien­verrentung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch. Und selbst­ver­ständ­lich bera­ten wir kei­nes­falls nur die Ver­kaufs­wil­li­gen. Falls Sie sich als für den Kauf einer ver­ren­te­ten Immo­bi­lie inter­es­sie­ren, sind wir Ihre Ansprech­part­ner! Neh­men Sie ein­fach Kon­takt mit uns auf. Wir haben das zu Ihren Vor­stel­lun­gen pas­sen­de Objekt und wir haben Ihre per­fek­ten Mieter.