Ideal sichere Rendite durch Immobilienkauf mit Nießbrauch

Der Traum eines jeden, der Vermieter werden möchte: Immobilien ohne Mietausfallrisiko, ob langfristige Wohnimmobilien oder beispielsweise Ferienwohnungen. Leerstände von Mietshäusern und Mietwohnungen sind ebenso renditeschädlich wie Buchungsausfälle und mangelhafte Auslastung von Feriendomizilen. Es gibt zahlreiche weitere Faktoren, die den Ertrag aus Immobilien bei herkömmlicher Vermietung massiv schädigen können. Stellt sich die Frage, ob das Kapital mit anderen Modellen wie dem Kauf von Objekten auf Basis der Immobilienverrentung nicht sinnvoller ist:

Wie sicher ist die Rendite, wenn ich Vermieter werden will?

Eine Frage, die sich viele stellen. Um hier zu einer sinnstiftenden Antwort zu gelangen, muss man die unterschiedlichen Perspektiven und Ausgangspositionen unter die Lupe nehmen. Zunächst sind da die gewerblichen Vermieter. Immobiliengesellschaften sowie gewerbliche und institutionelle Anleger, deren Geschäftsmodell es ist, über die Mieteinnahmen lukrative Renditen zu erwirtschaften. Auf der anderen Seite stehen diejenigen, die Vermieter werden, um damit ihre Einkünfte im Nebenjob aufzubessern. Und die sind in der deutlichen Überzahl.

Tatsächlich besteht die überwiegende Mehrzahl der vermieteten Wohngebäude hierzulande aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Und zwar mit einem satten Anteil von rund 94 Prozent. Die meisten Immobilien sind demnach solche, die beispielsweise aus Vererbung stammen. Eigentlich hatte man sich gar nicht vorgenommen, Vermieter werden zu wollen. Diverse Gründe können dafür sorgen, dass man mit einem etwaigen Verkauf warten will. Möglicherweise soll das Haus für den eigenen Nachwuchs gehalten werden.

Reale Einnahmen müssen Kosten und Wertverlust übersteigen

Vielfach ist dieser Personenkreis der Meinung, sich auf diese Weise ein lukratives passives Nebeneinkommen aufbauen zu können. Diese zumeist privaten Vermieter werden oftmals von Realitäten eingeholt, die sie aufgrund mangelnder Expertise und Branchenkenntnis so nicht erwartet hatten. Ob es sich lohnt, wenn man Vermieter werden möchte, ist eine komplexe Rechnung. Reduzieren lässt sie sich darauf, dass diese Anlage nur dann wertschöpfend sein kann, wenn die realen Einnahmen und Steuervorteile dauerhaft die Kosten und den Wertverlust übersteigen.

Nicht bewohnte Immobilien bewirtschaften und vermieten

Wer eine Immobilie besitzt, die aber nicht eigenbewohnt nutzen möchte, sollte unbedingt Vermieter werden. Leerstehende Objekte stellen totes Kapital dar. Schlimmer noch: Sie verlieren überproportional an Wert. Allgemein geht man von einem Wertverlust von etwa fünf Prozent jährlich bei einem leerstehenden Einfamilienhaus aus.

Die Abrissbirne lieber nicht riskieren

Die nichtbeheizte Immobilie kühlt aus, wodurch Schäden am Gemäuer erwartbar sind, erst recht in Frostperioden. Entscheidend ist auch der Zeitpunkt, zu dem Schäden festgestellt werden. Je länger Schäden unentdeckt bleiben, umso aufwändiger, kostspieliger und folgenreicher ist die Instandsetzung. Die Bausubstanz leidet, im schlimmsten Fall droht die Abrissbirne. Das will sagen: Diejenigen, die beispielsweise ein Wohnhaus geerbt haben, sollten trotz aller Risiken unbedingt Vermieter werden. Eine Immobilie verursacht grundsätzlich auch Kosten, aber Leerstand ist keine Option.

Vor- und Nachteile wohlbedacht gegeneinander abwägen

Wer Vermieter werden möchte, sollte sich die Vor- und Nachteile in einer Kosten-/Nutzen-Rechnung vergegenwärtigen. Auf der Sonnenseite der Medaille steht, dass Mieten monatlich ausbezahlt werden; gewissermaßen ein Alleinstellungsmerkmal dieser Variante des passiven Einkommens. So perfide es klingen mag: Der Wohnraummangel hierzulande, gibt denjenigen, die Vermieter werden wollen, sogar zusätzliche Sicherheit, zumal das Risiko von Leerständen und Mieterfluktuation aufgrund der Nachfrage gleichsam reduziert wird. Ebenfalls auf der Habenseite von Einkünften steht, dass mit Mieteinnahmen langfristig geplant werden kann. Kursschwankungen wie bei Aktien gibt es nicht.

Auf der Soll-Seite wiederum stehen Faktoren wie der Verwaltungsaufwand, die regelmäßigen Kosten und der finanzielle Aufwand für Instandhaltungen. Der Gau für vermietende Immobilienbesitzer ist die mutwillige Sachbeschädigung, die eben nichts mehr mit normalem Abwohnen zu tun hat. Der Mieterschutz sorgt dafür, dass etwaige Räumungsklagen sich über Monate bis Jahre ziehen. Auch in dieser Zeit wird sich der Zustand des Hauses oder der Wohnung kaum verbessern. Vermieter werden, kann nervenaufreibend sein. Insbesondere aufgrund des Risikos von Mietausfällen.

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Risiko von Mietausfällen verschärft sich im Kontext der Corona-Pandemie

Der Mietausfall ist ein Risiko, das durch das Pandemiegeschehen maßgeblich verschärft wurde. Viele Menschen stehen vor den Trümmern ihrer Existenz, zahlreiche Menschen sind arbeitslos geworden, fallen durch das Raster der Fördermöglichkeiten oder haben aufgrund von Kurzarbeit weniger Geld in der Tasche. Lässt sich die Miete aus den regelmäßigen Einkünften nicht mehr bezahlen, wird es dramatisch für sämtliche Beteiligten. Die letzten, an denen die klaffende finanzielle Lücke der Mieter hängenbleibt, sind die Vermietenden. Ob man in solchen Zeiten privater Vermieter werden sollte, erscheint im herkömmlichen Konstrukt fragwürdig.

Dann gibt es diejenigen, die sich beispielsweise eine oder mehrere Ferienwohnungen kaufen und somit Vermieter werden, allerdings nicht mit langfristigen Mietvertragen. Auch die stehen vor der Problematik des Mietausfalls. Die Corona-Pandemie legt auch in diesem touristischen Segment den Finger in die offene Wunde. Lupenscharf verdeutlicht wird, wie eine Unterbelegung die gesamte Kalkulation auf den Kopf stellt. Bereits jetzt ist absehbar: Vermieter werden mit ihren Feriendomizilen auch im Jahr 2021 massive Verluste einfahren. Die Investitionen, mit der die Anleger zum Vermieter werden, sind bei schlechter Auslastung nicht refinanzierbar, von Gewinnen ganz zu schweigen. Dieser Mietausfall hat eine andere Ausprägung als bei dauervermieteten Privatimmobilien, allerdings dieselben Auswirkungen.

Bei der Immobilienverrentung ist die Miete bereits komplett bezahlt

Der Traum eines jeden, der Vermieter werden möchte, sind insofern Konzepte ohne Leerstand- und Mietausfallrisiko sowie mit geringem Verwaltungsaufwand. Klingt unrealistisch und somit nicht machbar? Ganz im Gegenteil. Vielmehr ist dies längst gängige Praxis, wobei man sich allerdings im positiven Sinn von den klassischen Anlagevarianten wie in Mietshäuser, Mietwohnungen oder Ferienwohnungen verabschiedet. Der Trick ist keinesfalls ein Geheimtipp: Beim Immobilienkauf nach dem Konzept der Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch ist die Miete im dadurch reduzierten Kaufpreis bereits einkalkuliert. Bei diesem Konstrukt, bei dem neue Eigentümer zugleich zum Vermieter werden, gibt es aus dem pragmatischen Grund kein Mietausfallrisiko, weil die Miete durch den Nießbrauch- bzw. Wohnrechtwert bereits zum Zeitpunkt des Kaufes beglichen ist.

Mit der DEGIV gehören wir zu den Vorreitern der Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch. Und selbstverständlich beraten wir keinesfalls nur die Verkaufswilligen. Falls Sie sich als für den Kauf einer verrenteten Immobilie interessieren, sind wir Ihre Ansprechpartner! Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf. Wir haben das zu Ihren Vorstellungen passende Objekt und wir haben Ihre perfekten Mieter.