Eine Ein­la­dung, um drü­ber zu sprechen

Die Immobilien­verrentung von eigen­be­wohn­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern hat sich inner­halb kür­zes­ter Zeit zu einem eta­blier­ten Modell ent­wi­ckelt. Zahl­rei­che Immo­bi­li­en­be­sit­zer haben den Ver­kauf der Immo­bi­lie mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch für sich als opti­ma­les Kon­strukt ent­deckt, um im Senio­ren­al­ter die Ren­te auf­zu­bes­sern und somit die Lebens­qua­li­tät zu stei­gern. Nun kom­men ver­mehrt Anfra­gen aus den Rei­hen der Eigen­tür­mer von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern. Wel­che Grün­de ste­cken dahin­ter und ist das Kon­zept auf deren Inter­es­sen­ten kom­pli­ka­ti­ons­los übertragbar?

Inner­halb kür­zes­ter Zeit vom Nischen­mo­dell zum akzep­tier­ten Konzept

Die Immobilien­verrentung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch war bis vor weni­gen Jah­ren ein Nischen­mo­dell. Ein Modell, das bei Senio­ren der Alters­grup­pe 65+, deren Ange­hö­ri­gen als auch bei Anle­gern erst suk­zes­si­ve und dann rasant an Fahrt auf­nahm. Der dabei klas­si­sche Fall war und ist, dass Eigen­tü­mer einer eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie ihr Zuhau­se zu Leb­zei­ten an sol­ven­te Anle­ger ver­kau­fen, sich aber zugleich durch den eige­nen Nieß­brauch ein lebens­lan­ges Wohn- und Nut­zungs­recht sichern.

Bis­lang ging es dar­um, die Ren­ten­lü­cke auszugleichen

Die­se Senio­ren saßen auf dem eige­nen beton­gol­de­nen Ver­mö­gen der eige­nen Immo­bi­lie, woll­ten – oder muss­ten – aber mit dem Ein­tritt in das Pen­si­ons­al­ter ihre Ren­te auf­bes­sern, um den gewohn­ten Lebens­stan­dard zu hal­ten und mög­lichst die künf­ti­gen Jah­re mit geho­be­ner Lebens­qua­li­tät zu genie­ßen. Grund­sätz­lich ging es dabei um Ein­fa­mi­li­en­häu­ser, Woh­nun­gen oder Lie­gen­schaf­ten. So viel zu den gewohn­ten und mitt­ler­wei­le klas­si­schen Ver­ren­tungs­mo­del­len. Nun ergibt sich ein für vie­le span­nen­der neu­er Ansatz:

Wenn die Per­spek­ti­ve gera­de­zu uner­war­tet eine neue Ziel­grup­pe anspricht

Immer häu­fi­ger mel­den sich bei den Exper­ten der DEGIV Inter­es­sen­ten mit der Fra­ge, ob und wie die Immobilien­verrentung sich auch bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern als stim­mi­ges Ver­kaufs- und Anla­ge­mo­dell anbie­tet. Im ers­ten Moment mag man über die­ses spe­zi­el­le Inter­es­se erstaunt bis ver­wun­dert sein. Immer­hin sind Besit­zer von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern auf­grund der regel­mä­ßi­gen Miet­ein­nah­men im Nor­mal­fall kaum dar­auf ange­wie­sen, ihre Ren­te auf­zu­bes­sern. Die Inten­ti­on muss dem­nach eine ande­re sein. Und wie sich in zahl­rei­chen Gesprä­chen zeigt, sind die Beweg­grün­de tat­säch­lich ande­rer Natur und dabei glei­cher­ma­ßen nach­voll­zieh­bar, stim­mig und zukunftsweisend.

Wel­ches Inter­es­se haben Ver­käu­fer an der Ver­ren­tung der Mehrfamilienimmobilie?

Auch an Eigen­tü­mern von Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en geht der Zahn der Zeit kei­nes­falls spur­los vor­über. Auf Nach­fra­ge kris­tal­li­siert sich oft­mals her­aus, dass der immense Ver­wal­tungs­auf­wand einer der neur­al­gi­sche und aus­schlag­ge­ben­de Punkt dafür ist, die Immo­bi­lie mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch zu ver­ren­ten. Der Auf­wand wird irgend­wann schlicht­weg zu anstren­gend. Die Eigen­tü­mer suchen nach einer Mög­lich­keit, die­se Her­aus­for­de­rung deut­lich zu redu­zie­ren. Sicher­lich wür­de man als Besit­zer von 10, 15 , 20 und mehr Wohn­häu­sern ein­fach eine Haus­ver­wal­tung beauf­tra­gen. Das aber ist kei­nes­falls der Nor­mal­fall. Viel­mehr reden wir von Senio­ren, die bei­spiels­wei­se ein oder ledig­lich weni­ge Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser besit­zen. Mit fort­schrei­ten­dem Alter kann es anstren­gend wer­den, die­se Immo­bi­li­en zu bewirtschaften.

Mie­ter als gene­rel­les Kopf­schmerz-Poten­zi­al für Vermieter

Die­se Her­aus­for­de­run­gen begin­nen mit den Mie­tern, die für Ver­mie­ter gene­rell Kopf­schmerz­po­ten­zi­al bie­ten. Sicher­lich gibt es etli­che vor­bild­li­che Mie­ter, die pünkt­lich und regel­mä­ßig ihre Mie­te zah­len, berech­tig­te Miet­erhö­hun­gen akzep­tie­ren und die Wohn­ein­hei­ten schad­los bewoh­nen. Doch das Damo­kles­schwert schwebt kon­ti­nu­ier­lich über dem gesam­ten Sze­na­rio. Man weiß nie, ob und wann es bei den Mie­tern eng wird. Kom­men die Mie­ten recht­zei­tig, ver­zö­gert oder gar nicht? Monat für Monat das glei­che Fra­ge­zei­chen. Falls nicht, wird man sich ärgern. Im mitt­le­ren Alter konn­te man sich noch mühe­los dar­auf ein­las­sen und die auf­kei­men­den Que­re­len gedank­lich umge­hen. Aber jetzt? Jetzt hat man schlicht­weg kei­ne Lust mehr dazu.

Leicht nach­voll­zieh­bar und eben auch ein The­ma, das mit Lebens­qua­li­tät im Senio­ren­al­ter zu tun hat. Die­sen Men­schen geht es nicht vor­dring­lich um frei ver­füg­ba­re Mit­tel, statt­des­sen um Zeit, Auf­wand und Belast­bar­keit. Zeit ist und bleibt einer der wich­tigs­ten Fak­to­ren für Lebens­qua­li­tät. Wenn man Geld hat, aber kei­ne Zeit, bleibt die Situa­ti­on frag­wür­dig. Immo­bi­li­en­ver­wal­tung kos­tet Ener­gie, aber die phy­si­sche und psy­chi­sche Kon­sti­tu­ti­on schwin­det mit zuneh­men­dem Alter.

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Beweg­grün­de zwi­schen Instand­hal­tung, Mie­ter­fluk­tua­ti­on und Hausfrieden

Letzt­lich bleibt es bei die­sen Mehr­par­tei­en­häu­sern kei­nes­falls bei den bezahl­ten oder eben nicht bezahl­ten Mie­ten. Hin­zu kom­men etli­che wei­te­re Aspek­te wie bei­spiels­wei­se die Instand­hal­tung, die Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen, der Umgang mit Mie­ter­fluk­tua­ti­on und Mie­ter­wech­sel. Nicht zu ver­ges­sen, dass der Haus­frie­den inner­halb der Mie­ter­ge­mein­schaft gewahrt blei­ben soll und zuwei­len ent­spre­chen­de Kon­flik­te aus der Welt geschafft wer­den müs­sen. Der Klä­rungs­be­darf im mensch­li­chen Mit­ein­an­der meh­re­rer Wohn­par­tei­en ist nicht zu unter­schät­zen. Sol­che Aspek­te gehö­ren zu den häu­figs­ten Grün­den, wes­halb Besit­zer von Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en über eine Ver­ren­tung  nachdenken.

Frei­schau­feln von Instand­hal­tungs­ver­pflich­tun­gen und Mietermanagement

Unkom­pli­ziert mög­lich ist es bei der Ver­ren­tung von Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en, sich auch der Ver­pflich­tung zur Instand­hal­tung zu ent­le­di­gen. Mit einer ent­spre­chen­den Ver­ein­ba­rung wird die „Bau­stel­le Instand­hal­tung“ – eines der auf­wand­in­ten­sivs­ten The­men für Immo­bi­li­en­be­sit­zer – dem­nach an den Kapi­tal­an­le­ger abge­ge­ben. Eben­so denk­bar ist es, sich von dem durch­aus kom­ple­xen und auf­wän­di­gen Mie­ter­ma­nage­ment frei­zu­kau­fen. Ver­ein­bart wird bei­spiels­wei­se, dass der Inves­tor für das Mie­ter­ma­nage­ment zustän­dig ist, die Mie­ten erhält und der Ver­kau­fen­de eine sogar ent­spre­chend höhe­re Immobilien­verrentung erhält.

Auch steu­er­li­che Aspek­te kön­nen eine maß­geb­li­che Rol­le spielen

Tat­säch­lich ist der Unter­schied zwi­schen Miet­ein­nah­men und den Ein­nah­men aus der Immobilien­verrentung ein ganz ent­schei­den­der. Miet­ein­nah­men ver­steu­ert man als nor­ma­les Ein­kom­men. Bei Ein­kom­men aus Ver­ren­tung stellt sich das für Senio­ren anders dar. So gibt es seit 2005 das soge­nann­te „Alters­ein­künf­te­ge­setz“. Das Beson­de­re dar­an: Ren­ten wer­den nach dem Ertrags­an­teil besteu­ert, wor­aus sich weit­aus gerin­ge­re Beträ­ge erge­ben als aus einer her­kömm­li­chen Besteuerung.

Ein 70-Jäh­ri­ger bei­spiels­wei­se muss 15 Pro­zent sei­ner Ein­nah­men ver­steu­ern. Neh­men wir an, unser Pro­band kommt auf 10.000 Euro Ren­ten­ein­nah­men, muss er 15 Pro­zent die­ser Sum­me zu sei­nem per­sön­li­chen Steu­er­satz ver­steu­ern. Bei zum Bei­spiel einem per­sön­li­chen Steu­er­satz von 30 Pro­zent, sind das pau­schal gerech­net 450 Euro. Anders bei Miet­ein­nah­men in glei­cher Höhe. Bei 10.000 Euro Miet­ein­nah­men und einem Steu­er­satz von 30 Pro­zent zah­len ver­mie­ten­de Senio­ren 3.000 Euro Steu­ern. Ein hap­pi­ger Unterschied.

Ein The­ma, über das wir gemein­sam reden sollten

Grund­sätz­lich kann man sagen, dass die Ver­ren­tung von Mehr­fa­mi­li­en­im­mo­bi­li­en für die Ver­kau­fen­den als auch die Käu­fer kei­nen grö­ße­ren Auf­wand dar­stellt als die von Ein­zel­ob­jek­ten. Die Pro­zes­se sind im Grun­de genom­men iden­tisch. Allen­falls die Ver­mitt­lung inklu­si­ve Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten sowie der wirt­schaft­li­chen Berech­nung und erziel­ba­ren Miet­pro­gno­sen ist auf­wen­di­ger. Zumal in die Bewer­tung und die Auf­be­rei­tung von Gut­ach­ten, Preis­be­rech­nung, Offer­te und Expo­sé weit­aus mehr Daten ein­flie­ßen als bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus, ent­steht fak­tisch ein zusätz­li­cher Arbeits­auf­wand. Der aber soll nicht Ihre Sor­ge sein. den kön­nen Sie getrost den zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten der DEGIV über­las­sen. Las­sen Sie uns ein­fach dar­über reden. Schon jetzt ver­spre­chen wir Ihnen: Das Poten­zi­al ist enorm!