Leibrente berechnen: Welche Summe bei der Immobilienverrentung auf dem Konto landet
Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis
Bei einer Leibrente handelt es sich grundsätzlich um eine ideale Möglichkeit, im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung die gesetzliche Rente aufzustocken. Betrachten müssen wir dieses Konstrukt mit zwei unterschiedlichen Ansätzen. Erstens wäre da der Verkauf der Immobilie an solvente Käufer mit Teilauszahlung der Verkaufssumme und lebenslanger privater Rentenzahlung. Die zweite Variante ist eine reines Versicherungsprodukt. Verbleibt die Frage, wie hoch die Leibrente ist und welche Faktoren für die Berechnung ausschlaggebend sind.
Zu viele Variablen für eine Pauschalantwort
Dass es eine pauschale Antwort auf den monatlichen Auszahlbetrag einer Leibrente nicht geben kann, erklärt sich durch die Aspekte, die für die Berechnung der Höhe herangezogen werden. Das ist erstens der Wert der Immobilie, zweitens der Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts, außerdem die Lebenserwartung. Und diese Faktoren sind allesamt sehr individuell. Entsprechend kann die Leibrente nur fallbezogen berechnet werden.
Verkehrswert der Immobilie als hauptsächlicher Berechnungsfaktor
Zunächst muss der Verkehrswert der Immobilie definiert werden. Letztlich ist dieser Wert im wahrsten Sinne des Wortes das Fundament für alle weiteren Rechenschritte. Grob einschätzen können Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beispielsweise beraten durch einen Makler. Besser noch, Sie lassen ein Verkehrswertgutachten durchführen, um belastbare Zahlen in den Händen zu haben. Dabei ist es unerheblich, zu welchem Preis Sie das Objekt einst gekauft oder erstellt haben. Es geht um den aktuellen Wert zum Stichtag des Verkaufs. Zumal es sich dabei keinesfalls um einen gewünscht rosaroten Schätzwert handelt, stattdessen diverse konkrete Faktoren in ein Verkehrswertgutachten einfließen, wird vor einem etwaigen Verkauf mit Leibrente ein zertifizierter Gutachter die Einschätzung durchführen.
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Konkrete Vertragsausgestaltung ausschlaggebend für Abschlagsbeträge
Neben dem Verkehrswert des Objektes weiterhin wichtig ist die detaillierte Ausgestaltung der Immobilienverrentung, sei das etwa mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht auf Lebenszeit oder einem lebenslänglichen Nießbrauchrecht. Zumal wir hier erläutern wollen, wie die Leibrente berechnet wird, gehen wir von einer Verrentung mit Wohnrecht aus. Zum besseren Verständnis sei hier nochmal verdeutlicht: Die Höhe der Leibrente hängt unmittelbar vom faktischen Gesamtwert der Immobilie ab. Und exakt dieser wird durch das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht reduziert, folglich auch die Leibrente.
Wohnrecht ist ein realer Wert, aufgrund des mietfreien Wohnens
Das bedeutet zunächst, das Wohnrecht stellt einen realen Wert dar. Dieser Wert wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Falls Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht verkaufen, wohnen Sie bis ans Lebensende – oder bis Sie aus persönlichen Gründen ausziehen – mietfrei. Der Käufer wiederum kann das Objekt nicht anderweitig nutzen oder zu lukrativeren Preisen vermieten. Diese nicht zu zahlende Miete ist letztlich der Wohnrechtswert.
Leibrentenfaktor laut Versicherungsbarwerten für Leibrenten
Bei der Berechnung einbezogen wird der sogenannte Leibrentenfaktor. Dabei handelt es sich um im Grunde genommen um nichts Geringeres als Ihre statische Lebenserwartung; die Anzahl der Jahre die Ihnen laut dem Statischen Bundesamt durchschnittlich noch zur Verfügung stehen. Ablesbar ist das in den sogenannten Sterbetafeln, in denen geschlechterspezifisch aufgeführt das durchschnittliche Lebensalter aufgeführt wird. Benannt werden diese Tabellen als „Versicherungsbarwerte für Leibrenten“. Nun wissen wir ja alle, dass der Tod nicht prognostizierbar ist. Deshalb ist der Durchschnitt hier die Regel.
Herzlichen Glückwunsch: Frauen leben länger als Männer
Aus den Sterbetafeln ergibt sich ebenso, dass Frauen länger leben als Männer. Auf die Leibrente bezogen wirkt sich das dergestalt aus, dass Frauen, die sich im selben Alter wie Männer befinden, eine geringere Auszahlung zu erwarten haben. Das im positiven Sinne längere Leben bewirkt, dass die Abschläge für die Leibrente vom Verkehrswert der Immobilie höher sind.
Exakte Berechnung der Leibrente eigenständig kaum möglich
Die Höhe der Leibrente eigenständig zu berechnen, wird für Sie kaum exakt möglich sein. Zumal noch weitere Faktoren Einfluss auf die Höhe haben. Dazu gehört beispielsweise der Kapitalwertvervielfältiger, mit dem der Wert des Wohnrechts exakt bestimmbar ist. Dem zugrunde gelegt wird eine Verzinsung, die sich derzeit bei 5,5 Prozent bewegt, aber auf lange Sicht auch Schwankungen unterworfen sein kann. Aber Sie können zumindest eine ungefähre Vorstellung mit einem Näherungswert erhalten, wodurch Sie Ihre Entscheidung für die Immobilienverrentung mit Leibrente untermauern können.
Lieber gleich fachlich versiert beraten lassen
Entweder suchen Sie sich die Werte also aus den verschiedenen Tabellen heraus, schwingen den Rechenschieber und erhalten zumindest einen Anhaltswert, oder Sie nutzen den kostenlosen DEGIV-Rechner. Noch einfacher und sicher auch persönlicher: Sie nehmen einfach Kontakt mit uns auf und lassen sich von uns ebenso unverbindlich wie fachlich kompetent beraten.
„Weiche“ Faktoren bei der Preisverhandlung nicht vergessen
Der persönliche Kontakt sollte auch deshalb für Sie die Wahl der Wahl sein, zumal es bei der Höhe der Leibrente im Kontext der Immobilienverrentung viele harte Fakten, aber auch weiche Komponenten gibt. Sicherlich lässt sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie exakt beziffern. Allerdings hängt es auch vom Geschick und dem Kundenportfolio der Vermittler ab, welche Preise tatsächlich umsetzbar sind. Wir verstehen uns ausschließlich als unabhängige Vermittler und keinesfalls als Käufer. Ganz bewusst lassen wir insofern keine Interessenskonflikte aufkommen.
Leibrente als Versicherungsprodukt
Eine Leibrente lässt sich aber auch auf anderem Wege erzielen, nämlich als reines Versicherungsprodukt. Dabei entscheiden Sie bei der Immobilienverrentung eigenständig, welchen Betrag von der Verkaufssumme Sie in eine Leibrente investieren wollen. Darauf basierend wird ein Versicherungsvertrag erstellt und sobald die Summe geflossen ist, erhalten Sie monatlich pünktlich und bis ans Lebensende eine Leibrente ausbezahlt. Auch diese Variante sollte für Sie der Anlass sein, uns anzusprechen.
