Kor­re­la­ti­on von Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land und Immobilien

Längst all­ge­mein unbe­strit­te­ne Tat­sa­che ist, dass ein demo­gra­fi­scher Wan­del in Deutsch­land statt­fin­det. Bereits seit Anfang der 70er-Jah­re ist die Zahl der Gebur­ten nied­ri­ger als die Ster­be­ra­te. Dabei wird die­se Rela­ti­on sogar noch durch die Tat­sa­che gemil­dert, dass die Lebens­dau­er der Men­schen hier­zu­lan­de zuneh­mend höher ist. Die Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land wird in zuvor nicht gekann­ter Art und Wei­se ver­scho­ben. Mit deut­li­chen Aus­wir­kun­gen auf ver­meint­lich als selbst­ver­ständ­lich emp­fun­de­ne Ansich­ten, bei­spiels­wei­se den Zyklus von Immobilien:

Demo­gra­fi­scher Wan­del: Defi­ni­ti­on der Alterspyramide 

Der demo­gra­fi­sche Wan­del ist grund­sätz­lich die Bezeich­nung für die Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lung; exak­ter aus­ge­drückt, für die ver­än­der­te Ent­wick­lung der Bevöl­ke­rung. Zugrun­de gelegt wird für die­se zunächst sta­tis­ti­sche Grö­ße die Alters­struk­tur im Kon­text der Gebur­ten­ra­te ver­gli­chen mit der Ster­be­ra­te, zudem die Anzahl von Ein­wan­de­run­gen zu Aus­wan­de­run­gen. Tat­säch­lich spricht die Fach­welt davon, dass die Über­al­te­rung der Gesell­schaft mit sich ver­än­dern­der Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land mar­kant zum demo­gra­fi­schen Wan­del beiträgt.

Von den Baby­boo­mer-Jah­ren zu einem gebur­ten­schwa­chen Land

Dass die Gebur­ten­zah­len sin­ken, klingt noch wie aus dem Theo­rie-Kas­ten gezau­bert. Pla­ka­tiv aus­ge­drückt: Aus unter­schied­lichs­ten Grün­den wer­den immer weni­ger Kin­der gebo­ren. 1963 – in der Zeit der Baby-Boo­mer – lag die Gebur­ten­ra­te in Deutsch­land bei 17,9 Pro­zent, die Ster­be­ra­te bei 11,6 Pro­zent. Im Jahr 2018 ist die Ster­be­ra­te nur mar­gi­nal ver­än­dert, die Gebur­ten­ra­te dem­ge­gen­über aller­dings gesun­ken auf 9,5 Pro­zent gefal­len. Kurio­ser­wei­se ist die Gebur­ten­ra­te damit sogar wie­der leicht ange­stie­gen. Am bis­lang nied­rigs­ten war die Zahl der Gebur­ten mit 8,1 Pro­zent im Jahr 2008. Der Abwärts­trend der Gebur­ten­ra­te scheint seit 2015 gebro­chen. Doch bis die Vor­aus­set­zun­gen für einen funk­tio­nie­ren­den Genera­tio­nen­ver­trag wie­der gege­ben sein könn­ten, reicht das bei Wei­tem nicht aus. Hiel­te der rück­läu­fi­ge Trend an, wäre die Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land viel­mehr als­bald auf den Kopf gestellt.

Zuzug und Aus­wan­de­rung als wei­te­re Fak­to­ren für demo­gra­fi­schen Wandel

Selbst­ver­ständ­lich bestimmt die Alters­struk­tur in Deutsch­land sich kei­nes­falls aus­schließ­lich durch die hier­zu­lan­de gebo­re­nen Kin­der. Viel­mehr ist auch die Migra­ti­on ein nicht min­der wich­ti­ger und ent­schei­den­der Fak­tor. Rea­lis­tisch bese­hen ist es längst so, dass die­ses Land ohne Zuzug wirt­schaft­lich und in der Fol­ge sozi­al nicht mehr exis­tie­ren könn­te. Die Wirt­schafts­na­ti­on Deutsch­land benö­tigt die Zuwan­de­rung, um bei­spiels­wei­se ihre Sozi­al­ver­si­che­rungs­sys­te­me finan­zie­ren und auf­recht erhal­ten zu kön­nen. Auch die­se Tat­sa­che ist mehr als eine schlich­te Rechen­grö­ße, wenn ein demo­gra­fi­scher Wan­del beleuch­tet wird. Hät­ten wir in den ver­gan­ge­nen Jahr­zehn­ten weni­ger Zuwan­de­rung erlebt, stün­den wir hin­sicht­lich der Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land vor noch unbe­que­me­ren Zahlen.

Alters­struk­tur in Deutsch­land ver­än­dert durch höhe­re Lebenserwartung

Denn dem­ge­gen­über steht die durch­schnitt­lich höhe­re Lebens­er­war­tung der Men­schen hier­zu­lan­de. Und auch die hat sich gera­de­zu rasant ent­wi­ckelt. 1950 wur­den Män­ner im Schnitt 64,6 Jah­re alt, in 2020 sind wir bereits bei 78,9 Jah­ren ange­langt. Und für das Jahr 2060 wird Män­nern eine Lebens­er­war­tung von 84,4 Jah­ren pro­gnos­ti­ziert. Frau­en wur­den und wer­den unge­fähr vier bis sechs Jah­re älter. Ein demo­gra­fi­scher Wan­del, der sich dem­nach auf meh­re­ren Ebe­nen zeit­gleich abspielt. Im Bevöl­ke­rungs­dia­gramm für Deutsch­land zeigt sich das so, dass die jun­gen Genera­tio­nen pro­por­tio­nal zu den betag­ten Genera­tio­nen pro­por­tio­nal weni­ger wer­den. Unter dem Strich besagt ein sol­cher demo­gra­fi­scher Wan­del bei zuneh­men­der Lebens­er­war­tung, dass die Ren­ten- und Sozi­al­kas­sen auf höchst wack­li­gen Bei­nen stehen.

Demo­gra­fi­scher Wan­del ändert auch tra­dier­te Selbstverständlichkeiten

Und wie bereits erwähnt, hat ein demo­gra­fi­scher Wan­del eben­so prä­gen­de Aus­wir­kun­gen auf die Fra­gen, wie und mit wel­chen Vor­stel­lun­gen wir leben. So stellt eine auf dem Kopf ste­hen­de Alters­py­ra­mi­de in Deutsch­land bei­spiels­wei­se die Sicht­wei­se des Lebens­zy­klus‘ von Immo­bi­li­en glei­cher­ma­ßen auf den Kopf. Tra­di­tio­nell war es so, dass Wohn­im­mo­bi­li­en gebaut oder gekauft wur­den, um dar­in selbst zu woh­nen und sie spä­ter den Nach­kom­men zu ver­er­ben. Nicht sel­ten leb­ten dabei noch zwei bis drei Genera­tio­nen unter einem Dach.

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Waa­ge zwi­schen Lebens­er­war­tung und Gebur­ten­ra­te ver­än­dert Zeitstrahl

Dass die Alters­py­ra­mi­de nun kon­ti­nu­ier­lich wächst, weil die Men­schen durch­schnitt­lich älter wer­den, zugleich aber weni­ger Neu­ge­bo­re­ne begrüßt wer­den dür­fen, wodurch ein sol­cher demo­gra­fi­scher Wan­del zustan­de kommt, ist allen­falls ein Teil der Ver­än­de­rung. Aller­dings einer der ent­schei­den­den. Auch wenn es ein wenig pie­tät­los klin­gen mag: Frü­her war es nor­mal, dass die Men­schen in einem Alter ver­star­ben, in dem die Kin­der sich gera­de in der Pha­se befan­den, in der sie selbst eine Fami­lie grün­de­ten. Das Haus als Erb­ob­jekt pass­te in die Zeit. Eine Tat­sa­che, die ange­sichts der eins­ti­gen Alters­struk­tur in Deutsch­land unaus­ge­spro­che­nes Natur­ge­setz zu sein schien.

Wel­che Aus­wir­kun­gen ein demo­gra­fi­scher Wan­del auf den Immo­bi­li­en­zy­klus hat

Und exakt an die­ser Stel­le ver­än­dert sich die einst all­ge­mein­gül­ti­ge Per­spek­ti­ve mit Aus­wir­kun­gen auf den Immo­bi­li­en­zy­klus. Als Sie sich Ihr Zuhau­se auf­bau­ten, gin­gen Sie ver­mut­lich noch genau von der beschrie­be­nen Per­spek­ti­ve aus. Sie woll­ten den Kin­dern etwas hin­ter­las­sen, ein mög­lichst schul­den­frei­es und hypo­the­ken­ge­tilg­tes Haus. Doch glück­li­cher­wei­se gehö­ren Sie zu den­je­ni­gen mit höhe­rer Lebens­er­war­tung. Natür­lich altern Sie nicht allein. Zeit­gleich sind auch die Kin­der älter gewor­den. Viel­leicht ist es Ihnen gar nicht auf­ge­fal­len, weil es immer Ihre Kin­der blei­ben wer­den, aber die haben auch schon eini­ge Jah­re auf dem Buckel.

Die Vor­sor­ge und Ver­sor­gung der Eltern rücken in den Mittelpunkt

Und vor allem haben Ihre Kin­der sich selbst auf bei­den Bei­nen ste­hend längst ein eige­nes Zuhau­se geschaf­fen. Das bedeu­tet, sie sind auf das Erbe der Immo­bi­lie nicht ange­wie­sen. Viel­mehr wich­tig ist es den Nach­kom­men, dass es Ihnen im Pen­si­ons­al­ter und gol­de­nen Lebens­ab­schnitt kör­per­lich, psy­chisch als auch finan­zi­ell gut geht. Eine mora­lisch vor­bild­li­che Ein­stel­lung, die ein demo­gra­fi­scher Wan­del mit sich brin­gen kann. Zumal die Ren­te per se beschränkt bleibt und in den sel­tens­ten Fäl­len für die opti­ma­le Lebens­qua­li­tät aus­reicht, heißt es nun, zu Leb­zei­ten frei ver­füg­ba­re finan­zi­el­le Mit­tel aus der Immo­bi­lie zu gene­rie­ren, ohne aus­zie­hen zu müs­sen. Mög­lich ist das mit der Immobilien­verrentung, vor­zugs­wei­se mit lebens­lan­gem Wohn­recht und ein­ge­tra­ge­nem Nießbrauch.

Per­spek­ti­vi­sches Modell mit Poten­zi­al auch für künf­ti­ge Generationen 

Tat­säch­lich kann der sich ändern­de Immo­bi­li­en­zy­klus glei­cher­ma­ßen Poten­zi­al für künf­ti­ge Genera­tio­nen bereit­hal­ten. Bereits beim Haus­kauf eine ande­re Per­spek­ti­ve ein­zu­neh­men, wür­de den Vor­sor­ge­ge­dan­ken von Anfang an schär­fen. Wenn Sie wis­sen, über Jahr­zehn­te nicht nur in das Zuhau­se, statt­des­sen zugleich in die eige­ne Alters­vor­sor­ge ein­zu­zah­len, gibt das ein unbe­dingt siche­res und ange­neh­mes Gefühl. Zu den berühm­ten Säu­len der Alters­vor­sor­ge käme dem­nach eine wei­te­re hin­zu. Sie woh­nen mit der Immobilien­verrentung nicht nur miet­frei. Glei­cher­ma­ßen pro­fi­tie­ren Sie von den einst ein­ge­zahl­ten Hypo­the­ken­be­trä­gen. Die Immo­bi­lie ist schul­den­frei und wird nun wie­der in flüs­si­ges Kapi­tal gewan­delt. Eigent­lich eine genia­le Ziel­set­zung. Die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten der DEGIV bera­ten Sie ger­ne zu sämt­li­chen Ausgestaltungsmöglichkeiten.