Nieß­brauch und Wohn­recht berechnen

Wie Sie kon­kre­te Zah­len für die Höhe von Nieß­brauch-Recht und Wohn­recht ermitteln

Ver­ständ­li­cher­wei­se wol­len Sie kon­kret wis­sen, wie hoch der Wert des Nieß­brauchs ist. Zumal meh­re­re indi­vi­du­el­le Fak­to­ren ein­be­zo­gen wer­den müs­sen, ist eine pau­scha­le Aus­sa­ge kaum mög­lich. Jeder Fall ist ein Ein­zel­fall. Die sim­pels­te Mög­lich­keit: Nut­zen Sie kos­ten­los und unver­bind­lich den DEGIV-Nießbrauchrechner.

Gebrauchs­recht eigen­be­wohnt oder ver­mie­tet nutzen

Der Nieß­brauch stellt einen kon­kre­ten Wert dar und fließt als wesent­li­cher Fak­tor in die Berech­nung des Aus­zah­lungs­be­trags bei der Immobilien­verrentung mit ein. Das Nieß­brauch­recht ist ein soge­nann­tes Gebrauchs­recht, wobei man die Immo­bi­lie ent­we­der selbst miet­frei bewoh­nen oder das Objekt ver­mie­ten und somit die „Früch­te zie­hen“ – also die Miet­ein­nah­men erhal­ten – kann. Inso­fern ist der Nieß­brauch eine fak­ti­sche Rechen­grö­ße sowohl für die Kal­ku­la­ti­on des Ver­kaufs­prei­ses als auch poten­zi­ell steuersenkend.

Nieß­brauch ist ein fak­ti­scher Kapitalwert

Um den Nieß­brauch rich­tig ein­ord­nen zu kön­nen: Vom Nieß­brauch pro­fi­tiert kei­nes­wegs der Käu­fer, son­dern der Ver­käu­fer. Für den Kau­fen­den ist es rech­ne­risch wei­test­ge­hend uner­heb­lich, ob er eine Immo­bi­lie mit oder ohne Nieß­brauch kauft. Der fak­ti­sche Zahl­be­trag ändert sich im Grun­de genom­men nicht. Auch wenn es per­fi­de klin­gen mag, die ein­zi­ge Varia­ble ist, dass zum Zeit­punkt des Kauf­ab­schlus­ses nicht ter­min­ge­nau fest­steht, wie lan­ge das lebens­lan­ge Nieß­brauch­recht dau­ert, weil nie­mand vor­her­sa­gen kann, wie lan­ge Sie leben. Das will sagen, ob die Immo­bi­lie mit oder ohne Nieß­brauch ver­äu­ßert wird, die Sum­me für das Gesamt­pa­ket bleibt abge­se­hen von die­ser Varia­blen iden­tisch. Somit ist der ein­ge­tra­ge­ne Nieß­brauch ein wert­re­du­zie­ren­der Kapi­tal­wert und wird auch vom Finanz­amt so verstanden.

Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs ist eine sche­ma­ti­sche Hochrechnung

Beim Nieß­brauch wird der soge­nann­te Kapi­tal­wert ermit­telt. Dafür wer­den gleich meh­re­re kal­ku­la­to­ri­sche Grö­ßen in Rela­ti­on zuein­an­der gesetzt. Auf­grund der spe­zi­el­len Begriff­lich­kei­ten klingt das nur anfangs kom­plex. Ange­wandt wer­den bei der Berech­nung der Jah­res­wert sowie der Kapi­tal­wert-Fak­tor bzw. die soge­nann­ten Ver­viel­fäl­ti­ger, jeweils ent­nom­men aus offi­zi­ell zur Ver­fü­gung ste­hen­den, auf Sta­tis­ti­ken basie­ren­den Tabel­len. Was aber haben die­se Begrif­fe zu bedeuten?

Nießbrauch berechnen

Defi­ni­ti­on Jah­res­wert-die Mietersparnis

Beim Jah­res­wert des Nieß­brauchs han­delt es sich um die Höhe der kumu­lier­ten Mie­ter­spar­nis bzw. der Miet­ein­nah­men, abzüg­lich Wer­bungs­kos­ten pro Jahr. Bewoh­nen Sie die Immo­bi­lie selbst, ergibt sich der Jah­res­wert aus der eben nicht gezahl­ten, also ein­ge­spar­ten Mie­te. Aus­schlag­ge­bend für die Höhe der Mie­te sind ver­gleich­ba­re Objek­te unter Ein­be­zie­hung des regio­na­len Miet­spie­gels. Wird das Objekt ver­mie­tet, sind die monat­li­chen Miet­ein­nah­men x 12 abzüg­lich Wer­bungs­kos­ten der Jahreswert.

Defi­ni­ti­on Kapi­tal­wert-Fak­tor-die Lebenserwartung

Der nächs­te Fak­tor ist die Defi­ni­ti­on der Dau­er des Nieß­brauchs. Sofern der Nieß­brauch nicht zeit­lich begrenzt ist, beginnt hier der spe­ku­la­ti­ve Bereich für die Käu­fer. Übli­cher­wei­se wird der Nieß­brauch lebens­lang ver­ein­bart. Das heißt, er erlischt erst mit dem Tod der Nieß­brauch­neh­mer. Zumal die­ser Zeit­punkt nicht kon­kret pro­gnos­ti­zier­bar ist, wird auf eine Sta­tis­tik zurück­ge­grif­fen, Zugrun­de gelegt wer­den Zah­len aus einer vom Sta­ti­schen Bun­des­amt her­aus­ge­ge­be­nen Tabel­le, in der die durch­schnitt­li­che Lebens­er­war­tung der Men­schen auf­ge­teilt nach Frau­en und Män­nern auf­ge­lis­tet ist.

Bei die­ser Tabel­le han­delt es sich um die Ster­be­ta­fel, die vom Sta­ti­schen Bun­des­amt alle zwei Jah­re neu her­aus­ge­ge­ben wird. Die Ster­be­ta­fel gibt in einer Tabel­le Aus­kunft über die geschlech­ter­spe­zi­fi­sche Lebens­er­war­tung in den ein­zel­nen Lebens­jah­ren, wobei nach Peri­oden- und Kohor­ten-Ster­be­ta­feln unter­schie­den wird. Frau­en haben hier­zu­lan­de eine übli­cher­wei­se höhe­re Lebens­er­war­tung als Män­ner. Somit ist der Kapi­tal­wert-Fak­tor bei Män­nern eben­so wie der Nieß­brauch­wert niedriger.

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Defi­ni­ti­on Ver­viel­fäl­ti­ger (Nieß­brauch Wertminderungstabelle)

Der Ver­viel­fäl­ti­ger ist der Kapi­ta­li­sie­rungs­fak­tor bei der Bestim­mung des Gebäu­de­er­trags­wer­tes. Ent­nom­men wird die­ser Bar­wert­fak­tor der Immo­bi­li­en­wer­te­ver­ord­nung (Immo­WertV). Der Ver­viel­fäl­ti­ger ergibt sich aus dem Lie­gen­schafts­zins und der Rest­nut­zungs­dau­er. Aus­kunft kann der Wert dar­über geben, für das Wie­viel-fache der Jah­res­mie­te ein Objekt ver­kauft wird. Inso­fern ist der Ver­viel­fäl­ti­ger ins­be­son­de­re für die Kau­fen­den von Inter­es­se, die dar­auf basie­rend die Höhe der erziel­ba­ren Ren­di­te kal­ku­lie­ren können.

Lebenserwartung und Kapitalwert Tabelle Niessßbrauch

Wie der Nieß­brauch sich auf Erb­schafts- und Schen­kungs­steu­er aus­wir­ken kann

Auf die Erb­schafts­steu­er hat der Nieß­brauch kei­ner­lei Aus­wir­kun­gen, zumal er spä­tes­tens mit dem Tod endet. Bei einer Schen­kung kann das unter Umstän­den deut­lich anders aus­se­hen. Der ein­ge­tra­ge­ne Nieß­brauch wirkt wert­min­dernd. Ent­schei­den Eltern sich also dazu, das Haus oder die Eigen­tums­woh­nung bereits zu Leb­zei­ten an das Kind zu ver­schen­ken, kön­nen sie sich bei­spiels­wei­se einen Nieß­brauch ein­tra­gen las­sen. Der Nieß­brauch­wert wird von der steu­er­schäd­li­chen Sum­me wie­der­um abge­zo­gen, was die Steu­er­last maß­geb­lich redu­zie­ren kann. Also steht auch hier die Fra­ge nach dem tat­säch­li­chen Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs im Raum.

Nieß­brauch als viel­fach genutz­te Mög­lich­keit, Schen­kungs­steu­er zu reduzieren

Bei einer ver­erb­ten Immo­bi­lie fal­len Erb­schafts­steu­ern auf den Wert an, der die Frei­be­trä­ge der Erb­neh­mer über­steigt; der Staat ver­langt in die­sem Fall Erb­schafts­steu­er. Wird das Ver­mö­gen – in die­sem Fall die Immo­bi­lie – bereits zu Leb­zei­ten über­tra­gen, spre­chen wir von der Schen­kungs­steu­er. Die Frei­be­trä­ge sind iden­tisch, kön­nen aller­dings alle zehn Jah­re erneut in Anspruch genom­men wer­den. Die Frei­be­trä­ge für Kin­der betra­gen der­zeit 400.000 Euro. Gehen wir nun davon aus, dass das Objekt ohne Nieß­brauch einen Ver­kehrs­wert von 550.000 Euro hat, wird zunächst der Frei­be­trag von 400.000 Euro abge­zo­gen. Auf die dann ver­blei­ben­den 150.000 Euro muss das erben­de oder beschenk­te Kind Erb­schafts- bzw. Schen­kungs­steu­er zah­len. Bei einem nota­ri­ell ein­ge­tra­ge­nen Nieß­brauch von bei­spiels­wei­se 120.000 Euro wür­de sich die zu ver­steu­ern­de Sum­me auf ver­blei­ben­de 30.000 Euro reduzieren.

Reduzierung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer

Berech­nung des Wohn­rechts nahe­zu identisch

Im Gegen­satz zum Nieß­brauch-Recht ermög­licht das Wohn­recht ledig­lich das Bewoh­nen der Immo­bi­lie und beinhal­tet kei­ne wei­te­re Nut­zung, bei­spiels­wei­se durch eine Ver­mie­tung an Drit­te. Das Wohn­recht erlischt mit einem Aus­zug. Zieht die betref­fen­de Per­son etwa in eine senio­ren­ge­rech­te Woh­nung, endet das Wohn­recht. Wei­te­re Ansprü­che auf das Objekt bestehen ab die­sem Zeit­punkt nicht mehr. Die­se nie­der­schwel­li­gen Rech­te wir­ken sich posi­tiv auf den erziel­ba­ren Ver­kaufs­preis bzw. die Aus­zah­lungs­sum­me aus, aller­dings nega­tiv auf die Wohn­si­cher­heit. Die Berech­nung des Wer­tes hin­ge­gen ist nahe­zu iden­tisch. Der Wert des Wohn­rechts ergibt sich aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on von Kapi­tal­wert und Jah­res­wert. Wie oben bereits auf­ge­führt, ent­spricht der Jah­res­wert der Jah­res­mie­te, darf aller­dings nicht höher sein als der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie divi­diert durch den Fak­tor 18,6.

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