Nießbrauch und Wohnrecht berechnen
Wie Sie konkrete Zahlen für die Höhe von Nießbrauch-Recht und Wohnrecht ermitteln
Verständlicherweise wollen Sie konkret wissen, wie hoch der Wert des Nießbrauchs ist. Zumal mehrere individuelle Faktoren einbezogen werden müssen, ist eine pauschale Aussage kaum möglich. Jeder Fall ist ein Einzelfall. Die simpelste Möglichkeit: Nutzen Sie kostenlos und unverbindlich den DEGIV-Nießbrauchrechner.
Gebrauchsrecht eigenbewohnt oder vermietet nutzen
Der Nießbrauch stellt einen konkreten Wert dar und fließt als wesentlicher Faktor in die Berechnung des Auszahlungsbetrags bei der Immobilienverrentung mit ein. Das Nießbrauchrecht ist ein sogenanntes Gebrauchsrecht, wobei man die Immobilie entweder selbst mietfrei bewohnen oder das Objekt vermieten und somit die „Früchte ziehen“ – also die Mieteinnahmen erhalten – kann. Insofern ist der Nießbrauch eine faktische Rechengröße sowohl für die Kalkulation des Verkaufspreises als auch potenziell steuersenkend.
Nießbrauch ist ein faktischer Kapitalwert
Um den Nießbrauch richtig einordnen zu können: Vom Nießbrauch profitiert keineswegs der Käufer, sondern der Verkäufer. Für den Kaufenden ist es rechnerisch weitestgehend unerheblich, ob er eine Immobilie mit oder ohne Nießbrauch kauft. Der faktische Zahlbetrag ändert sich im Grunde genommen nicht. Auch wenn es perfide klingen mag, die einzige Variable ist, dass zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses nicht termingenau feststeht, wie lange das lebenslange Nießbrauchrecht dauert, weil niemand vorhersagen kann, wie lange Sie leben. Das will sagen, ob die Immobilie mit oder ohne Nießbrauch veräußert wird, die Summe für das Gesamtpaket bleibt abgesehen von dieser Variablen identisch. Somit ist der eingetragene Nießbrauch ein wertreduzierender Kapitalwert und wird auch vom Finanzamt so verstanden.
Kapitalwert des Nießbrauchs ist eine schematische Hochrechnung
Beim Nießbrauch wird der sogenannte Kapitalwert ermittelt. Dafür werden gleich mehrere kalkulatorische Größen in Relation zueinander gesetzt. Aufgrund der speziellen Begrifflichkeiten klingt das nur anfangs komplex. Angewandt werden bei der Berechnung der Jahreswert sowie der Kapitalwert-Faktor bzw. die sogenannten Vervielfältiger, jeweils entnommen aus offiziell zur Verfügung stehenden, auf Statistiken basierenden Tabellen. Was aber haben diese Begriffe zu bedeuten?
Definition Jahreswert – die Mietersparnis
Beim Jahreswert des Nießbrauchs handelt es sich um die Höhe der kumulierten Mietersparnis bzw. der Mieteinnahmen, abzüglich Werbungskosten pro Jahr. Bewohnen Sie die Immobilie selbst, ergibt sich der Jahreswert aus der eben nicht gezahlten, also eingesparten Miete. Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind vergleichbare Objekte unter Einbeziehung des regionalen Mietspiegels. Wird das Objekt vermietet, sind die monatlichen Mieteinnahmen x 12 abzüglich Werbungskosten der Jahreswert.
Definition Kapitalwert-Faktor – die Lebenserwartung
Der nächste Faktor ist die Definition der Dauer des Nießbrauchs. Sofern der Nießbrauch nicht zeitlich begrenzt ist, beginnt hier der spekulative Bereich für die Käufer. Üblicherweise wird der Nießbrauch lebenslang vereinbart. Das heißt, er erlischt erst mit dem Tod der Nießbrauchnehmer. Zumal dieser Zeitpunkt nicht konkret prognostizierbar ist, wird auf eine Statistik zurückgegriffen, zugrunde gelegt werden Zahlen aus einer vom Statischen Bundesamt herausgegebenen Tabelle, in der die durchschnittliche Lebenserwartung der Menschen aufgeteilt nach Frauen und Männern aufgelistet ist.
Bei dieser Tabelle handelt es sich um die Sterbetafel, die vom Statischen Bundesamt alle zwei Jahre neu herausgegeben wird. Die Sterbetafel gibt in einer Tabelle Auskunft über die geschlechterspezifische Lebenserwartung in den einzelnen Lebensjahren, wobei nach Perioden- und Kohorten-Sterbetafeln unterschieden wird. Frauen haben hierzulande eine üblicherweise höhere Lebenserwartung als Männer. Somit ist der Kapitalwert-Faktor bei Männern ebenso wie der Nießbrauchwert niedriger.
Definition Vervielfältiger (Nießbrauch Wertminderungstabelle)
Der Vervielfältiger ist der Kapitalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Entnommen wird dieser Barwertfaktor der Immobilienwerteverordnung (ImmoWertV). Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Auskunft kann der Wert darüber geben, für das Wieviel-fache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird. Insofern ist der Vervielfältiger insbesondere für die Kaufenden von Interesse, die darauf basierend die Höhe der erzielbaren Rendite kalkulieren können.
Wie der Nießbrauch sich auf Erbschafts- und Schenkungssteuer auswirken kann
Auf die Erbschaftssteuer hat der Nießbrauch keinerlei Auswirkungen, zumal er spätestens mit dem Tod endet. Bei einer Schenkung kann das unter Umständen deutlich anders aussehen. Der eingetragene Nießbrauch wirkt wertmindernd. Entscheiden Eltern sich also dazu, das Haus oder die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten an das Kind zu verschenken, können sie sich beispielsweise einen Nießbrauch eintragen lassen. Der Nießbrauchwert wird von der steuerschädlichen Summe wiederum abgezogen, was die Steuerlast maßgeblich reduzieren kann. Also steht auch hier die Frage nach dem tatsächlichen Kapitalwert des Nießbrauchs im Raum.
Nießbrauch als vielfach genutzte Möglichkeit, Schenkungssteuer zu reduzieren
Bei einer vererbten Immobilie fallen Erbschaftssteuern auf den Wert an, der die Freibeträge der Erbnehmer übersteigt; der Staat verlangt in diesem Fall Erbschaftssteuer. Wird das Vermögen – in diesem Fall die Immobilie – bereits zu Lebzeiten übertragen, sprechen wir von der Schenkungssteuer. Die Freibeträge sind identisch, können allerdings alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Die Freibeträge für Kinder betragen derzeit 400.000 Euro. Gehen wir nun davon aus, dass das Objekt ohne Nießbrauch einen Verkehrswert von 550.000 Euro hat, wird zunächst der Freibetrag von 400.000 Euro abgezogen. Auf die dann verbleibenden 150.000 Euro muss das erbende oder beschenkte Kind Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zahlen. Bei einem notariell eingetragenen Nießbrauch von beispielsweise 120.000 Euro würde sich die zu versteuernde Summe auf verbleibende 30.000 Euro reduzieren.
Berechnung des Wohnrechts nahezu identisch
Im Gegensatz zum Nießbrauch-Recht ermöglicht das Wohnrecht lediglich das Bewohnen der Immobilie und beinhaltet keine weitere Nutzung, beispielsweise durch eine Vermietung an Dritte. Das Wohnrecht erlischt mit einem Auszug. Zieht die betreffende Person etwa in eine seniorengerechte Wohnung, endet das Wohnrecht. Weitere Ansprüche auf das Objekt bestehen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr. Diese niederschwelligen Rechte wirken sich positiv auf den erzielbaren Verkaufspreis bzw. die Auszahlungssumme aus, allerdings negativ auf die Wohnsicherheit. Die Berechnung des Wertes hingegen ist nahezu identisch. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation von Kapitalwert und Jahreswert. Wie oben bereits aufgeführt, entspricht der Jahreswert der Jahresmiete, darf allerdings nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch den Faktor 18,6.
