Immobilienverrentung
Warum ist Immobilienverrentung gerade so aktuell?
Das Thema Immobilienverrentung ist derzeit in aller Munde. Aber warum ist das so? Nach jahrelanger Berufstätigkeit haben Sie das Rentenalter – die goldenen Jahre – erreicht. Sie besitzen eine Immobilie, ein Haus oder eine Wohnung, in die Sie viel Liebe, Zeit und Geld gesteckt haben und die mit vielen schönen Erinnerungen verbunden ist. Sicherlich haben Sie nun Wünsche und Bedürfnisse, beispielsweise die langersehnte Reise oder den seniorengerechten Umbau Ihrer Wohnung. Ihre finanziellen Mittel jedoch sind begrenzt. Unsere Lösung heißt Immobilienverrentung. Wandeln Sie Ihre Immobilie jetzt in Barvermögen um und bleiben Sie trotzdem ein Leben lang in Ihrem Zuhause!
Was versteht man unter Immobilienverrentung?
Mit den Modellen der Immobilienverrentung kann das in der Immobilie gebundene Kapital wieder verfügbar gemacht werden. Die eigene Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, dient als tagesaktuelle und perspektivische Sicherheit. Indes die Käufer sich lukrative Renditen und Objekte in gefragten Lagen sichern, profitieren die Verkäufer nicht nur von den zu Lebzeiten ausbezahlten Kaufsummen. Ebenso positiv ist das lebenslange Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im gewohnten Zuhause.
Die häufigsten Modelle der Immobilienverrentung
Nießbrauch
Sie profitieren von allen Vorteilen des Wohnrechts, erhalten den vollen Verkaufserlös und können im Bedarfsfall zusätzlich von Mieteinnahmen profitieren…weiterlesen
Wohnrecht
Der Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht sieht eine Einmalzahlung und das lebenslange Recht vor, die eigene Immobilie weiter mietfrei bewohnen zu können…weiterlesen
Leibrente
Als Verkäufer erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht sowie monatlich eine Rentenzahlungen als sogenannte Immobilien-Leibrente bzw. Sofortrente…weiterlesen
Teilverkauf
Im Gegensatz zu anderen Varianten, verkaufen Sie bei diesem Modell nur einen Teil Ihrer Immobilie z. B. einen Anteil von 30%…weiterlesen
Rückanmietung (Sale & lease back)
Für Immobilienbesitzer, die im Alter flexibel handeln und leben möchten. Sie verkaufen und wohnen fortan als Mieter in Ihrer Immobilie…weiterlesen
Umkehrhypothek
Kreditvertrag mit Immobiliensicherung bei dem eine Bank jedes Jahr weitere Anteile an der eigenen Immobilie erwirbt, bis der Kreditmaximalbetrag ausgezahlt wurde…weiterlesen
Sofortrente
Eine Sofortrente ist eine Privatrente. Dabei handelt sich um ein klassisches Produkt, mit dem Menschen ihre gesetzliche Rente gegen Zahlung eines Einmalbetrags lebenslänglich aufstocken können. Das heißt, mit der Sofortrente wird eine weitere Säule der persönlichen Altersversorgung aufgebaut.
Die wichtigsten Modelle der Immobilienverrentung kurz erklärt
Im Folgenden stellen wir Ihnen die gängigsten Modelle der Immobilienverrentung vor. Beachten Sie aber bitte, es für jeden Immobilienbesitzer eine andere Lösung geben kann. Daher beraten wir Sie persönlich, am liebsten vor Ort, analysieren Ihre persönliche Lebenssituation und machen Ihnen dann ein passendes Angebot.
Nießbrauch
Nießbrauch ist keine neue Erfindung, allerdings die aktuelle Ausgestaltung als Modell der Immobilienverrentung. Unter Nießbrauch versteht man ein unveräußerliches und nicht vererbbares absolutes Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder Vermögen zu nutzen, gesetzlich geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch. Bei der Immobilienverrentung mit Nießbrauch wird die Immobilie mit notariell eingetragenen lebenslangem oder befristetem Nutzungsrecht verkauft. Zunächst bezieht sich dieses Recht auf die bisherigen Besitzer, die nach dem Verkauf weiterhin im gewohnten Zuhause bleiben können. Im Gegensatz zu anderen Verrentungsmodellen ist es aber auch möglich, das Objekt an Dritte zu vermieten. Zu den Besonderheiten gehört, dass der Käufer im Grundbuch eingetragener Besitzer des Objekts ist, der Verkäufer aber wirtschaftlicher Eigentümer bleibt.
Tatsächlich können die Verkäufer von Nießbrauch-Immobilien demnach sogar mehrfach profitieren. Zunächst erhalten sie die Verkaufssumme, die aus dem Verkehrswert abzüglich der prognostisch mietfreien Wohn-Zeit kalkuliert wird. Zugleich wohnen sie mietfrei im gewohnten Zuhause. Sollte etwa ein Heimaufenthalt nicht mehr zu vermeiden sein, können sie die Immobilie auch vermieten und von den Einnahmen den Heimplatz oder sogar eine Pflegekraft für daheim finanzieren.
Wohnrecht
Als Wohnrecht auf Lebenszeit bezeichnet wird das einer Person zugesprochene Recht über die Nutzung einer Immobilie oder Teile des Gebäudes. Die betreffende Person darf in den definierten Bereichen des Gebäudes wohnen, wobei ein Eingriff des “Vermieters” ausgeschlossen ist. Begrifflich wird das Wohnrecht als begrenzte Dienstbarkeit benannt. Vertraglich ausgestalten lässt es sich für einen befristeten Zeitraum oder lebenslang. Das Wohnrecht wird vertraglich dokumentiert und notariell im Grundbuch eingetragen. Häufig genutzt wird diese Verrentungsvariante in Synergie mit einer Schenkung. Indes die Eltern die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, behalten Sie ein Wohnrecht und nutzen die Immobilie oder einen Teil davon dauerhaft weiter.
Zumal das Wohnrecht auf Lebenszeit faktisch einen materiellen Wert darstellt, reduziert sich für die Dauer der Ausübung der reale Verkehrswert der Immobilie. Hintergrund ist, dass der Wohnrechtgeber – identisch mit dem Eigentümer – die Immobilie weder selbst nutzen noch vermieten kann. Vielmehr kann der Verkäufer den definierten Wohnraum weiterhin uneingeschränkt nutzen. Das notariell eingetragene Wohnrecht endet mit dem Tod des Begünstigten. Vorzeitig gelöscht werden kann das Wohnrecht nur mit Zustimmung des Begünstigten, allerdings auch im Fall einer Zwangsversteigerung. Die Abwicklung des Verkaufspreises erfolgt üblicherweise in einer Einmalzahlung. Die Nutzung bei der Immobilienverrentung mit Wohnrecht ist auf das uneingeschränkte Bewohnen durch die Wohnberechtigten begrenzt.
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Leibrente
Ein weiteres Konstrukt ist die Leibrente. Bei diesem Verkaufsmodell geht das Eigenheim unmittelbar mit Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über. Die Verkäufer erhalten ein lebenslanges Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen. Unterschieden wird hierbei zwischen den sogenannten normalen Leibrenten – Zahlungen bis zum Lebensende – und den abgekürzten Leibrenten. Der Zeitraum lässt sich auch begrenzt ausformulieren.
Zu den Vorteilen für Käufer zählt, dass die Komplettsumme für die Immobilie inklusive Leibrente nicht als Einmalbetrag aufgebracht werden muss. Vielmehr kann die Leibrente aus den laufenden Einkünften beglichen werden, ohne eine begleitende Finanzierung seitens einer Bank in Anspruch nehmen zu müssen. Wichtig zu wissen ist, dass es diverse unterschiedliche Varianten der Leibrente gibt. Das letztliche Resultat ergibt sich aus den vertraglich dokumentierten Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Interessant sein kann die Leibrente für Käufer auch, um die Steuerlast zu senken.
Teilverkauf
Ein weiteres Konstrukt, das ebenfalls zu den Verrentungskonzepten zählt, ist der Teilverkauf. Das Wort ist Programm – bei dieser Variante wird eben nicht das gesamte Objekt verkauft, sondern nur ein Teil. Grob vergleichbar ist der Teilverkauf mit dem traditionellen Beleihen. Der Eigentümer der Immobilie legt zunächst fest, welche Summe er benötigt. Dieser Betrag wiederum ist Grundlage für die prozentuale Höhe des Anteils, der aus der Immobilie verkauft wird. Für die Berechnung zugrunde gelegt wird der tagesaktuelle Verkehrswert des Objekts.
Der Verkäufer erhält die Verkaufssumme unmittelbar nach Vertragsabschluss als Komplettsumme in Form einer Sofortzahlung. Üblich ist auch beim Teilverkauf, dass der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird. Zu den maßgeglichen Unterschieden wiederum zählt zunächst, dass der Verkäufer keine weiteren Rentenzahlungen erhält, sondern einen – meist – monatlichen Betrag an den Käufer zahlen muss. Tatsächlich ist dieses Produkt also vergleichbar mit der Aufnahme einer Hypothek, die durch den definierten Immobilienanteil abgesichert wird.
Branchenüblich bezeichnet wird der Teilkäufer auch als stiller Teilhaber. Dieser Status bedeutet faktisch, dass der Verkäufer weiterhin jegliche Rechte aber auch Pflichten an der Immobilie behält. Eigenverantwortlich und ohne Rückspracheverpflichtung mit dem „stillen Teilhaber“ ist es möglich, Umbauten, Anbauten, Instandhaltungen und Renovierungen durchzuführen. Anders als ein Komplettverkauf mit Nießbrauch kann ein Teilverkauf unter der Voraussetzung entsprechender vertraglicher Vereinbarungen abgelöst und rückgängig gemacht werden.
Rückmietverkauf (Sale & lease back)
Im Grunde genommen handelt es sich beim Rückmietverkauf (Sale & lease back) um das klassische Modell des Immobilienverkaufs mit einer speziellen Ausprägung, nämlich des notariell abgesicherten lebenslangen Wohnrechts. Der besondere Fokus liegt bei diesem Konzept auf dem Wohnrecht. Im Gegensatz zu etlichen anderen Varianten wie etwa der Immobilienverrentung zahlen die Verkaufenden an die Käufer tatsächlich eine monatliche Miete, das sogenannte vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt. Allerdings ist das Wohnrecht seitens des Vermieters vorbehaltlich der richtigen Ausgestaltung des Mietvertrages nicht kündbar. Eine Verkaufskonzept mit der Sicherheit, das gewohnte Zuhause nicht verlassen zu müssen.
Umkehrhypothek
Aus Gründen der Vollständigkeit nennen wir an dieser Stelle auch die Umkehrhypothek. Eigentlich handelt es sich dabei nicht um ein Verrentungskonzept, stattdessen um einen Kredit. Hierbei geht es also um eine klassische Bankenfinanzierung. Die Sicherheit für diesen Kredit – die Hypothek – ist die Immobilie, wobei sich an den Besitzverhältnissen folgerichtig zunächst nichts ändert. Im Gegensatz zu einer Hypothek wird die Umkehrhypothek allerdings nicht mit monatlichen Beträgen bedient. Tilgung und Zinsen werden gestundet und in einer Komplettsumme fällig. Die Summe der Umkehrhypothek kann – je nach Ausgestaltung – als Einmalbetrag oder als monatliche Rente ausbezahlt werden.
Die pragmatische Problematik von Immobilien im Seniorenalter ist zumeist, dass sie aufgrund fehlender monatlicher Einnahmen von Banken keine klassischen Hypotheken mehr bekommen, auf der anderen Seite die Rückzahlung das monatliche Budget vor dem Hintergrund der schlank bemessenen Pension zu sehr strapazieren würde. Eben diese Tatsache reflektiert die Umkehrhypothek. Fakt ist aber auch, dass die Umkehrhypothek nach Ablaufzeit inklusive aufgelaufener Zinsen zurückgezahlt werden muss. Entweder schaffen die Kreditnehmer das aus eigenen Kräften oder die Immobilie gehört spätestens mit eintretendem Erbfall der Bank. Für eine Umkehrhypothek wird kein Kaufvertrag abgeschlossen, sondern ein Kreditvertrag.
Wer sind die Käufer von Objekten mit Verrentungsoption?
Tatsächlich haben die Käufer unterschiedlichste Ansätze. So gibt es unter den Käufern beispielsweise junge Familien, die sich frühzeitig ein Zuhause in gewünscht bevorzugter Wohnlage sichern möchten. Ebenso finden sich unter den solventen Anlegern Unternehmen aus der Finanz‑, Assekuranz- und Bankenbranche, auch Wirtschaftsunternehmen, die diese Konzepte als sichere und zugleich renditeträchtige Geldanlage begreifen. Hinzu kommen institutionelle Investoren als auch Stiftungen. Im gesellschaftlichen Kontext bekommt dabei auch die ethisch soziale Komponente eine höhere Bedeutung, die daraus resultiert, dass den Senioren ein würdevolleres Leben durch frei verfügbare finanzielle Mittel ermöglicht wird.
Kann die Immobilienverrentung die stimmige Lösung für mich sein?
Die Immobilienverrentung in ihren unterschiedlichen Ausgestaltungsvarianten richtet sich hauptsächlich an Senioren der Altersgruppe 65+. In Jahrzehnten wurden die Hypotheken ganz oder nahezu vollständig abgetragen. Nun bietet die Immobilienverrentung die Möglichkeit das in die Immobilie gesteckte Kapital zu reaktivieren, wodurch sich aus dem in der Immobilie festgelegten Kapital wieder frei verfügbare Mittel machen lassen. Im Fokus der Immobilienverrentung steht, dass die Senioren im gewohnten Umfeld bleiben können und zugleich von gesteigerter Lebensqualität profitieren.
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