Kon­zep­te der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung ver­ständ­lich erläutert

Mit den Kon­zep­ten der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung kann das in der Immo­bi­lie gebun­de­ne Kapi­tal wie­der ver­füg­bar gemacht wer­den. Das Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung dient als tages­ak­tu­el­le und per­spek­ti­vi­sche Sicher­heit. Indes die Käu­fer sich lukra­ti­ve Ren­di­ten und Objek­te in gefrag­ten Lagen sichern, pro­fi­tie­ren die Ver­käu­fer nicht nur von den zu Leb­zei­ten aus­be­zahl­ten Kauf­sum­men. Eben­so posi­tiv ist das lebens­lan­ge Wohn­recht im gewohn­ten Zuhau­se. Schau­en wir, wel­che Vari­an­ten der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung es gibt:

Besseres Einkommen Die häu­figs­ten Verrentungsmodelle

Nieß­brauch

Sie pro­fi­tie­ren von allen Vor­tei­len des Wohn­rechts, erhal­ten den vol­len Ver­kaufs­er­lös und kön­nen im Bedarfs­fall zusätz­lich von Miet­ein­nah­men profitieren.

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Wohn­recht

Der Ver­kauf mit ein­ge­tra­ge­nem Wohn­recht sieht eine Ein­mal­zah­lung und das lebens­lan­ge Recht vor, die eige­ne Immo­bi­lie wei­ter miet­frei bewoh­nen zu können.

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Leib­ren­te

Als Ver­käu­fer erhal­ten Sie ein lebens­lan­ges Wohn­recht sowie monat­lich eine Ren­ten­zah­lun­gen als soge­nann­te Immo­bi­li­en-Leib­ren­te bzw. Sofort­ren­te

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Teil­ver­kauf

Im Gegen­satz zu ande­ren Vari­an­ten, ver­kau­fen Sie bei die­sem Modell nur einen Teil Ihrer Immo­bi­lie z. B. einen Anteil von 30%.

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Rück­an­mie­tung

Für Immo­bi­li­en­be­sit­zer, die im Alter fle­xi­bel han­deln und leben möch­ten. Sie ver­kau­fen und woh­nen fort­an als Mie­ter in Ihrer Immobilie.

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Umkehr­hy­po­thek

Kre­dit­ver­trag mit Immo­bi­li­en­si­che­rung bei dem eine Bank jedes Jahr wei­te­re Antei­le an der eige­nen Immo­bi­lie erwirbt, bis der Kre­dit­ma­xi­mal­be­trag aus­ge­zahlt wurde.

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Sofort­ren­te

Eine Sofort­ren­te ist eine Pri­vat­ren­te. Dabei han­delt sich um ein klas­si­sches Pro­dukt, mit dem Men­schen ihre gesetz­li­che Ren­te gegen Zah­lung eines Ein­mal­be­trags lebens­läng­lich auf­sto­cken kön­nen. Das heißt, mit der Sofort­ren­te wird eine wei­te­re Säu­le der per­sön­li­chen Alters­ver­sor­gung aufgebaut.

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Die 4 wich­tigs­ten Grün­de für eine Verrentung

Sofortige Einkommensverbesserung

Sofor­ti­ge Ver­bes­se­rung des Einkommens

Tilgung

Til­gung von Hypo­the­ken­dar­le­hen oder ande­ren Kreditverpflichtungen

Sich etwas gönnen

Sich etwas gön­nen. Etwa Rei­sen, ein kost­spie­li­ges Hob­by oder ein­fach nur ein wenig Luxus.

Schenken und unterstützen

Schen­ken und unter­stüt­zen. Den unter die Arme grei­fen – die einem lieb und wich­tig sind.

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Ver­ren­tungs­mo­dell Nießbrauch

Nieß­brauch ist kei­ne neue Erfin­dung, aller­dings die aktu­el­le Aus­ge­stal­tung als Modell der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung. Unter Nieß­brauch ver­steht man ein unver­äu­ßer­li­ches und nicht ver­erb­ba­res abso­lu­tes Recht, eine frem­de Sache, ein frem­des Recht oder Ver­mö­gen zu nut­zen, gesetz­lich gere­gelt im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch. Bei der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nieß­brauch wird die Immo­bi­lie mit nota­ri­ell ein­ge­tra­ge­nen lebens­lan­gem oder befris­te­tem Nut­zungs­recht ver­kauft. Zunächst bezieht sich die­ses Recht auf die bis­he­ri­gen Besit­zer, die nach dem Ver­kauf wei­ter­hin im gewohn­ten Zuhau­se blei­ben kön­nen. Im Gegen­satz zu ande­ren Ver­ren­tungs­mo­del­len ist es aber auch mög­lich, das Objekt an Drit­te zu ver­mie­ten. Zu den Beson­der­hei­ten gehört, dass der Käu­fer im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ner Besit­zer des Objekts ist, der Ver­käu­fer aber wirt­schaft­li­cher Eigen­tü­mer bleibt.

Tat­säch­lich kön­nen die Ver­käu­fer von Nieß­brauch-Immo­bi­li­en dem­nach sogar mehr­fach pro­fi­tie­ren. Zunächst erhal­ten sie die Ver­kaufs­sum­me, die aus dem Ver­kehrs­wert abzüg­lich der pro­gnos­tisch miet­frei­en Wohn-Zeit kal­ku­liert wird. Zugleich woh­nen sie miet­frei im gewohn­ten Zuhau­se. Soll­te etwa ein Heim­auf­ent­halt nicht mehr zu ver­mei­den sein, kön­nen sie die Immo­bi­lie auch ver­mie­ten und von den Ein­nah­men den Heim­platz oder sogar eine Pfle­ge­kraft für daheim finanzieren.

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Lebens­lan­ges Nießbrauchrecht

Ein­mal­zah­lung bei Kaufvertragsabschluss

Opti­on der Wei­ter­ver­mie­tung (Ein­nah­men durch Mieterträge)

Absi­che­rung im Grund­buch an 1. Rangstelle

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zum Nießbrauch

Ver­ren­tungs­mo­dell Wohnrecht

Als Wohn­recht bezeich­net wird das einer Per­son zuge­spro­che­ne Recht über die Nut­zung einer Immo­bi­lie oder Tei­le des Gebäu­des. Die betref­fen­de Per­son darf in den defi­nier­ten Berei­chen des Gebäu­des woh­nen, wobei ein Ein­griff des “Ver­mie­ters” aus­ge­schlos­sen ist. Begriff­lich wird das Wohn­recht als begrenz­te Dienst­bar­keit benannt. Ver­trag­lich aus­ge­stal­ten lässt es sich für einen befris­te­ten Zeit­raum oder lebens­lang. Das Wohn­recht wird ver­trag­lich doku­men­tiert und nota­ri­ell im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Häu­fig genutzt wird die­se Ver­ren­tungs­va­ri­an­te in Syn­er­gie mit einer Schen­kung. Indes die Eltern die Immo­bi­lie zu Leb­zei­ten an die Kin­der über­tra­gen, behal­ten Sie ein Wohn­recht und nut­zen die Immo­bi­lie oder einen Teil davon dau­er­haft weiter.

Zumal das Wohn­recht fak­tisch einen mate­ri­el­len Wert dar­stellt, redu­ziert sich für die Dau­er der Aus­übung der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie. Hin­ter­grund ist, dass der Wohn­recht­ge­ber – iden­tisch mit dem Eigen­tü­mer – die Immo­bi­lie weder selbst nut­zen noch ver­mie­ten kann. Viel­mehr kann der Ver­käu­fer den defi­nier­ten Wohn­raum wei­ter­hin unein­ge­schränkt nut­zen. Das nota­ri­ell ein­ge­tra­ge­ne Wohn­recht endet mit dem Tod des Begüns­tig­ten. Vor­zei­tig gelöscht wer­den kann das Wohn­recht nur mit Zustim­mung des Begüns­tig­ten, aller­dings auch im Fall einer Zwangs­ver­stei­ge­rung. Die Abwick­lung des Ver­kaufs­prei­ses erfolgt übli­cher­wei­se in einer Ein­mal­zah­lung. Die Nut­zung beim Ver­ren­tungs­mo­dell mit Wohn­recht ist auf das unein­ge­schränk­te Bewoh­nen durch die Wohn­be­rech­tig­ten begrenzt.

Lebens­lan­ges Wohn­recht

Ein­mal­zah­lung bei Kaufvertragsabschluss

Absi­che­rung im Grund­buch an 1. Rangstelle

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zum Wohnrecht

Ver­ren­tungs­mo­dell Leibrente

Ein wei­te­res Kon­strukt ist die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te. Bei die­sem Ver­kaufs­mo­dell geht das Eigen­heim unmit­tel­bar mit Ver­trags­ab­schluss in das Eigen­tum des Käu­fers über. Die Ver­käu­fer erhal­ten ein lebens­lan­ges Wohn­recht sowie monat­li­che Ren­ten­zah­lun­gen. Unter­schie­den wird hier­bei zwi­schen den soge­nann­ten nor­ma­len Leib­ren­ten – Zah­lun­gen bis zum Lebens­en­de – und den abge­kürz­ten Leib­ren­ten. Der Zeit­raum lässt sich auch begrenzt ausformulieren.

Zu den Vor­tei­len für Käu­fer zählt, dass die Kom­plett­sum­me für die Immo­bi­lie inklu­si­ve Leib­ren­te nicht als Ein­mal­be­trag auf­ge­bracht wer­den muss. Viel­mehr kann die Leib­ren­te aus den lau­fen­den Ein­künf­ten begli­chen wer­den, ohne eine beglei­ten­de Finan­zie­rung sei­tens einer Bank in Anspruch neh­men zu müs­sen. Wich­tig zu wis­sen ist, dass es diver­se unter­schied­li­che Vari­an­ten der Leib­ren­te gibt. Das letzt­li­che Resul­tat ergibt sich aus den ver­trag­lich doku­men­tier­ten Ver­ein­ba­run­gen zwi­schen Käu­fer und Ver­käu­fer. Inter­es­sant sein kann die Leib­ren­te für Käu­fer auch, um die Steu­er­last zu senken.

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Lebens­lan­ges miet­frei­es Wohn­recht

Lebens­lan­ge monat­li­che Renteneinnahmen

Absi­che­rung im Grundbuch

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zur Leibrente

Ver­ren­tungs­mo­dell Teilverkauf

Ein wei­te­res Kon­strukt, das eben­falls zu den Ver­ren­tungs­kon­zep­ten zählt, ist der Teil­ver­kauf. Das Wort ist Pro­gramm; bei die­ser Vari­an­te wird eben nicht das gesam­te Objekt ver­kauft, son­dern nur ein Teil. Grob ver­gleich­bar ist der Teil­ver­kauf mit dem tra­di­tio­nel­len Belei­hen. Der Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie legt zunächst fest, wel­che Sum­me er benö­tigt. Die­ser Betrag wie­der­um ist Grund­la­ge für die pro­zen­tua­le Höhe des Anteils, der aus der Immo­bi­lie ver­kauft wird. Für die Berech­nung zugrun­de gelegt wird der tages­ak­tu­el­le Ver­kehrs­wert des Objekts.

Der Ver­käu­fer erhält die Ver­kaufs­sum­me unmit­tel­bar nach Ver­trags­ab­schluss als Kom­plett­sum­me in Form einer Sofort­zah­lung. Üblich ist auch beim Teil­ver­kauf, dass der Nieß­brauch im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird. Zu den maß­ge­gli­chen Unter­schie­den wie­der­um zählt zunächst, dass der Ver­käu­fer kei­ne wei­te­ren Ren­ten­zah­lun­gen erhält, son­dern einen – meist – monat­li­chen Betrag an den Käu­fer zah­len muss. Tat­säch­lich ist die­ses Pro­dukt also ver­gleich­bar mit der Auf­nah­me einer Hypo­thek, die durch den defi­nier­ten Immo­bi­li­en­an­teil abge­si­chert wird.

Bran­chen­üb­lich bezeich­net wird der Teil­käu­fer auch als stil­ler Teil­ha­ber. Die­ser Sta­tus bedeu­tet fak­tisch, dass der Käu­fer wei­ter­hin jeg­li­che Rech­te aber auch Pflich­ten an der Immo­bi­lie behält. Eigen­ver­ant­wort­lich und ohne Rück­spra­che­ver­pflich­tung mit dem „stil­len Teil­ha­ber“ ist es mög­lich, Umbau­ten, Anbau­ten, Instand­hal­tun­gen und Reno­vie­run­gen durch­zu­füh­ren. Anders als ein Kom­plett­ver­kauf mit Nieß­brauch kann ein Teil­ver­kauf unter der Vor­aus­set­zung ent­spre­chen­der ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen abge­löst und rück­gän­gig gemacht werden.

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lebens­lan­ges Nieß­brauchs­recht, ein­ge­tra­gen im Grundbuch

monat­li­cher Nut­zungs­bei­trag fle­xi­bel gestaltbar

Rück­kaufs­recht für Sie oder Ihre Erben

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zum Teilverkauf

Ver­ren­tungs­mo­dell Rückanmietung

Im Grun­de genom­men han­delt es sich beim Ver­kauf mit Rück­mie­te bzw. Rück­an­mie­tung um das klas­si­sche Modell des Immo­bi­li­en­ver­kaufs mit einer spe­zi­el­len Aus­prä­gung, näm­lich des nota­ri­ell abge­si­cher­ten lebens­lan­gen Wohn­rechts. Der beson­de­re Fokus liegt bei die­sem Kon­zept auf dem Wohn­recht. Im Gegen­satz zu etli­chen ande­ren Vari­an­ten wie etwa der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung zah­len die Ver­kau­fen­den an die Käu­fer tat­säch­lich eine monat­li­che Mie­te, das soge­nann­te ver­trag­lich ver­ein­bar­te Nut­zungs­ent­gelt. Aller­dings ist das Wohn­recht sei­tens des Ver­mie­ters vor­be­halt­lich der rich­ti­gen Aus­ge­stal­tung des Miet­ver­tra­ges nicht künd­bar. Eine Ver­kaufs­kon­zept mit der Sicher­heit, das gewohn­te Zuhau­se nicht ver­las­sen zu müssen.

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Höchst­mög­li­che Kaufpreiserzielung

Wohn­recht in Form eines nota­ri­ell beur­kun­de­ten Mietvertrages

Aus­schluss ordent­li­che Kün­di­gung durch neu­en Eigentümer

Aus­schluss von Mieterhöhungen

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zur Rückanmietung

Ver­ren­tungs­mo­dell Umkehrhypothek

Aus Grün­den der Voll­stän­dig­keit nen­nen wir an die­ser Stel­le auch die Umkehr­hy­po­thek. Eigent­lich han­delt es sich dabei nicht um ein Ver­ren­tungs­kon­zept, statt­des­sen um einen Kre­dit. Hier­bei geht es also um eine klas­si­sche Ban­ken­fi­nan­zie­rung. Die Sicher­heit für die­sen Kre­dit – die Hypo­thek – ist die Immo­bi­lie, wobei sich an den Besitz­ver­hält­nis­sen fol­ge­rich­tig zunächst nichts ändert. Im Gegen­satz zu einer Hypo­thek wird die Umkehr­hy­po­thek aller­dings nicht mit monat­li­chen Beträ­gen bedient. Til­gung und Zin­sen wer­den gestun­det und in einer Kom­plett­sum­me fäl­lig. Die Sum­me der Umkehr­hy­po­thek kann – je nach Aus­ge­stal­tung – als Ein­mal­be­trag oder als monat­li­che Ren­te aus­be­zahlt werden.

Die prag­ma­ti­sche Pro­ble­ma­tik von Immo­bi­li­en im Senio­ren­al­ter ist zumeist, dass sie auf­grund feh­len­der monat­li­cher Ein­nah­men von Ban­ken kei­ne klas­si­schen Hypo­the­ken mehr bekom­men, auf der ande­ren Sei­te die Rück­zah­lung das monat­li­che Bud­get vor dem Hin­ter­grund der schlank bemes­se­nen Pen­si­on zu sehr stra­pa­zie­ren wür­de. Eben die­se Tat­sa­che reflek­tiert die Umkehr­hy­po­thek. Fakt ist aber auch, dass die Umkehr­hy­po­thek nach Ablauf­zeit inklu­si­ve auf­ge­lau­fe­ner Zin­sen zurück­ge­zahlt wer­den muss. Ent­we­der schaf­fen die Kre­dit­neh­mer das aus eige­nen Kräf­ten oder die Immo­bi­lie gehört spä­tes­tens mit ein­tre­ten­dem Erb­fall der Bank. Für eine Umkehr­hy­po­thek wird kein Kauf­ver­trag abge­schlos­sen, son­dern ein Kreditvertrag.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zur Umkehrhypothek

Wer sind die Käu­fer von Objek­ten mit Verrentungskonzepten?

Tat­säch­lich haben die Käu­fer unter­schied­lichs­te Ansät­ze. So gibt es unter den Käu­fern bei­spiels­wei­se jun­ge Fami­li­en, die sich früh­zei­tig ein Zuhau­se in gewünscht bevor­zug­ter Wohn­la­ge sichern möch­ten. Eben­so fin­den sich unter den sol­ven­ten Anle­gern Unter­neh­men aus der Finanz‑, Asse­ku­ranz- und Ban­ken­bran­che, auch Wirt­schafts­un­ter­neh­men, die die­se Kon­zep­te als siche­re und zugleich ren­di­te­träch­ti­ge Geld­an­la­ge begrei­fen. Hin­zu kom­men insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren als auch Stif­tun­gen. Im gesell­schaft­li­chen Kon­text bekommt dabei auch die ethisch sozia­le Kom­po­nen­te eine höhe­re Bedeu­tung, die dar­aus resul­tiert, dass den Senio­ren ein wür­de­vol­le­res Leben durch frei ver­füg­ba­re finan­zi­el­le Mit­tel ermög­licht wird.

Kann die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung die stim­mi­ge Lösung für mich sein? 

Die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung in ihren unter­schied­li­chen Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­ten rich­tet sich haupt­säch­lich an Senio­ren der Alters­grup­pe 65+. In Jahr­zehn­ten wur­den die Hypo­the­ken ganz oder nahe­zu voll­stän­dig abge­tra­gen. Nun bie­tet die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung die Mög­lich­keit das in die Immo­bi­lie gesteck­te Kapi­tal zu reak­ti­vie­ren, wodurch sich aus dem in der Immo­bi­lie fest­ge­leg­ten Kapi­tal wie­der frei ver­füg­ba­re Mit­tel machen las­sen. Im Fokus der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung – ins­be­son­de­re der Vari­an­te mit Nieß­brauch – steht, dass die Senio­ren im gewohn­ten Umfeld blei­ben kön­nen und zugleich von gestei­ger­ter Lebens­qua­li­tät profitieren.

DEGIV Logo Icon “Immo­bi­li­en­ver­ren­tung wird in ein paar Jah­ren so selbst­ver­ständ­lich sein wie eine Baufinanzierung.”

Özgün Imren, Geschäfts­füh­rer & Gründer

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