Umkehrhypothek nachvollziehbar erklärt: Liquide Mittel ohne sofortigen Verkauf
Kreditvertrag mit Immobiliensicherung
Die Umkehrhypothek wird oftmals im Kontext der Immobilienverrentung als eines der Konzepte benannt. Dabei handelt es sich bei diesem Modell grundsätzlich nicht um eine Verrentungsform, stattdessen um eine faktische Beleihung der Immobilie. Der Eindruck, es handele sich um eine Immobilienverrentung, resultiert aus der Tatsache, dass die Auszahlung der Beträge ebenfalls als Einmalsumme oder in monatlichen Beträgen erfolgen kann. Aber es gibt deutliche Unterschiede:
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Bezeichnung Umkehrhypothek bezeichnet im Wortsinn das Produkt allenfalls unpräzise. Tatsächlich handelt es sich eben nicht um eine Hypothek, stattdessen um ein Produkt der Finanzdienstleistung. Das allerdings wird per verbriefter Grundschuld an einer Immobilie abgesichert, wodurch es einer Hypothek zumindest ähnelt. Eine Umkehrhypothek ist demnach eine Möglichkeit, einen Kredit zu erhalten, ohne die Immobilie oder Teile davon zu verkaufen.
Die wichtigsten Fachbegriffe der Verrentung einfach erklärt – eine verständliche Übersicht für jeden.
Weitere Definitionen & Erklärungen
Wie unterscheiden sich Umkehrhypothek und Leibrente?
Im Gegensatz zu Verrentungsmodellen wie der Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht basiert die Umkehrhypothek nicht auf einem Kaufvertrag, stattdessen handelt es sich um einem Kreditvertrag. Die Immobilie dient als Kreditsicherheit, die Umkehrhypothek kann – je nach Vertragsausgestaltung – zum vereinbarten Datum oder mit entsprechender Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Ebenso kann für die Rückzahlung der Verkaufspreis der Immobilie genutzt werden. Dabei nicht unüblich ist es, dass die Umkehrhypothek aufs Lebensende des Kreditnehmers ausgerichtet ist und der Kreditgeber aus der Verwertung der Immobilie ausbezahlt wird.
Wechselt die Immobilie bei einer Umkehrhypothek den Besitzer?
Oftmals werden die Auszahlungsbeträge in Form von monatlichen Rentenzahlungen vertraglich vereinbart. Insofern existiert zunächst eine Ähnlichkeit zur Immobilienverrentung. Der hauptsächliche Unterschied ist, dass bei einer Umkehrhypothek die Immobilie keinesfalls sofort verkauft wird und demnach auch nicht den Besitzer wechselt. Eine Umkehrhypothek ist kein Kaufvertrag, stattdessen ein über die Immobilie abgesicherter Kreditvertrag.
Wann wird die Umkehrhypothek zurückgezahlt?
Wie bei einem Kreditvertrag üblich, wird bei einer Umkehrhypothek die Fälligkeit definiert. Dabei gibt es unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten. Möglich ist es, ein konkretes Datum zu benennen, so beispielsweise, wenn klar ist, dass die Kreditnehmer zu einem solchen Datum ausziehen werden, etwa bei der geplanten Unterbringung in einer Seniorenwohnanlage. Weitaus üblicher ist hingegen, dass die Rückzahlungsfälligkeit für den Tod des Eigentümers definiert wird. Das bedeutet, dass die Immobilie nach Ableben des Kreditnehmers vom Kreditgeber verwertet wird. Aus dem Verkaufserlös wird die Rückzahlung sichergestellt und gezogen.
Was ist mit Zinsen und Bearbeitungsgebühren?
Auch hier gibt es unterschiedliche vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeiten. Zinsen und Bearbeitungsgebühren fallen während der Laufzeit zwar an, werden üblicherweise aber ebenso wie die Tilgung gestundet. Regelmäßig abzuzahlende Beträge der Tilgung, Zinsen und Bearbeitungsgebühren gibt es im Normalfall nicht. Die Rückzahlung erfolgt mit der Verwertung der Immobilie zum Ende der Laufzeit.
Wie erfolgt die Auszahlung einer Umkehrhypothek?
Die Auszahlung erfolgt bei einer Umkehrhypothek häufig in Form von monatlichen Rentenzahlungen. Andere Variante ist die Ausschüttung eines Einmalbetrages.
Muss die Immobilie als Kreditsicherheit hypothekenfrei sein?
Immobilienrente mit Umkehrhypothek bedeutet, dass der Darlehensgeber – üblicherweise Banken oder Versicherungen – die Immobilie als Kreditsicherheit akzeptiert und darauf eine verbriefte Grundschuld eintragen lässt. Die Immobilie wechselt nicht den Eigentümer; allerdings lassen die potenziellen Kreditgeber sich üblicherweise nur dann auf einen solchen langfristig kalkulierten Kreditvertrag ein, wenn das Objekt hypothekenfrei, also abbezahlt ist.
Wer finanziert nach dem Modell der Umkehrhypothek?
Angeboten werden Darlehen nach dem Modell der Umkehrhypothek von Bankinstituten, wobei sich diese Kreditvariante häufig im Angebotsportfolio regionaler Sparkassen befindet. Bei den Anbietern der Umkehrhypothek als Konzept der Immobilienbeleihung handelt es sich um Hausbanken oder spezialisierte Kreditanbieter wie Volksbanken, Deutsche Bank, Commerzbank oder DKB, die Allianz und R+V und etliche weitere. Zudem wird dieses Modell auch von Stiftungen angeboten.
Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?
Die Problematik der Immobilienrente mit Umkehrhypothek ist die Risikobewertung seitens der finanzierenden Institute. Die einkalkulierten möglicherweise niedrigen Verkaufspreise zum Verwertungszeitpunkt sowie die potenziell über dem Durchschnitt liegende Lebenserwartung des Kreditnehmers sorgen dafür, dass das Verlustrisiko seitens der Kreditgeber als vergleichsweise hoch bewertet wird, mit dem Resultat zumeist ungünstiger Konditionen für den Kreditnehmer.
Die Nachteile liegen somit zunächst in den niedrigen Auszahlungsbeträgen. Ebenso ist mit hohen Gebühren für den Gutachter, den Notar sowie die Grundschuld zu rechnen. Hinzu kommt, dass die Immobilie vom Kreditnehmer für den Darlehensgeber instand gehalten werden muss, wodurch wiederum finanziell hohe Belastungen entstehen können. Mit Eintritt des Todesfalls wird die Immobilie verwertet und ist nicht mehr Teil der Erbmasse. Demgegenüber scheinen die Vorteile weniger gehaltvoll. An der Wohnsituation ändert sich nichts, die Rente wird etwas aufgebessert.
Aus welchen Gründen setzen Immobilienbesitzer auf die Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek im Kontext von Immobilien kann per se nur von Menschen genutzt werden, die Eigentümer von eben diesen Objekten sind. Diese Menschen verfügen grundsätzlich über Vermögen in Form des Immobilienbesitzes. Allerdings ist das Kapital nicht frei verfügbar. Hinzu kommt, dass diese Menschen sich vielfach in einem Alter befinden, in dem sie aufgrund der begrenzten Rente kaum noch normale Darlehen in benötigter Höhe am Markt bekommen würden.
Die Umkehrhypothek ist für manche Immobilienbesitzer die bevorzugte Lösung, um frei verfügbare finanzielle Mittel zu generieren, zumal sie das Eigenheim oder die Eigentumswohnung nicht bereits zu Lebzeiten verkaufen, auch die Möglichkeit haben, die Umkehrhypothek ohne faktischen Hausverkauf wieder abzulösen. Das Gefühl, weiterhin Eigentümer der Immobilie zu sein, spielt hier trotz unvorteilhafter Konditionen eine große Rolle. Ebenso wird das Objekt nicht per sofort aus der Erbmasse gezogen. Tatsächlich allerdings wird das darlehensbelastete Eigentum im Normalfall nach Ableben der Eigentümer verkauft, um die Umkehrhypothek aus dem Verwertungsbetrag zu bedienen. Das bedeutet, dass der Verkauf lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verlegt wird.
Umkehrhypothek als Möglichkeit der Überbrückung von Liquiditätslücken
Die Umkehrhypothek ist eine Lösung für diejenigen, die liquide Mittel benötigen, ohne ihr Eigentum aufgeben zu wollen. So lassen sich mit dieser Kreditform insbesondere kurzfristige Liquiditätslücken ausgleichen. Ist beispielsweise absehbar, dass in absehbarer Zeit Auszahlungen von Lebensversicherungen zu erwarten sind, kann der betreffende Zeitraum mittels Umkehrhypothek überbrückt werden. Der Vorteil wäre die sofortige Verfügbarkeit des zusätzlichen Kapitals. Der Nachteil sind die für den Kreditnehmer ungünstigen Konditionen.
Umkehrhypothek als vorgezogene Alternative zu Schenkung oder Erbe?
Nicht selten möchten Immobilieneigentümer innerhalb der Familie ihre Angehörigen wie Kinder oder Enkel finanziell unterstützen, beispielsweise beim Studium oder speziellen kostspieligen Anschaffungen. Per se wären die Kinder oder Kindeskinder in weiterer Zukunft die gesetzlichen Erben und würden insofern von der Erbmasse profitieren. Allerdings benötigen sie die Unterstützung nicht erst in ferner Zukunft, stattdessen zum aktuellen Zeitpunkt. Auch das gehört zu den Gründen, wegen derer manche Immobilienbesitzer auf das Modell der Umkehrhypothek setzen.
Reduziert die Umkehrhypothek das Erbe?
Hier steht die Frage nach dem Zeitpunkt im Raum. Sofern die Umkehrhypothek nach Ableben der Eigentümer durch Verwertung der Immobilie abgelöst wird, schmälert sie gleichwohl das Erbe. Anders als bei der Immobilienverrentung kann die Umkehrhypothek – je nach vertraglicher Ausgestaltung – aber zwischenzeitlich wieder aufgelöst werden. Wird diese Möglichkeit in Anspruch genommen, ist die Erbmasse von der Umkehrhypothek nicht mehr betroffen. Werden hingegen die Kosten für Umkehrhypothek wieder gegengerechnet, liegt der Schluss nahe, dass die potenzielle Höhe des Erbes wiederum negativ beeinflusst wird.
Gibt es Risiken bei der Umkehrhypothek?
Zumeist ist die Umkehrhypothek langfristig ausgerichtet. Folgerichtig nicht unbedeutend ist eine mögliche Insolvenz des Kreditgebers im Verlaufe des Finanzierungszeitraums. Tatsächlich wird üblicherweise der Beleihungswert begrenzt, außerdem eine Insolvenzversicherung abgeschlossen, um das verbleibende Restrisiko zu minimieren bzw. auszuschließen.
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