Umkehr­hy­po­thek nach­voll­zieh­bar erklärt: Liqui­de Mit­tel ohne sofor­ti­gen Verkauf

Kre­dit­ver­trag mit Immobiliensicherung

Die Umkehr­hy­po­thek wird oft­mals im Kon­text der Immobilien­verrentung als eines der Kon­zep­te benannt. Dabei han­delt es sich bei die­sem Modell grund­sätz­lich nicht um eine Ver­ren­tungs­form, statt­des­sen um eine fak­ti­sche Belei­hung der Immo­bi­lie. Der Ein­druck, es han­de­le sich um eine Immobilien­verrentung, resul­tiert aus der Tat­sa­che, dass die Aus­zah­lung der Beträ­ge eben­falls als Ein­mal­sum­me oder in monat­li­chen Beträ­gen erfol­gen kann. Aber es gibt deut­li­che Unterschiede:

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Bezeich­nung Umkehr­hy­po­thek bezeich­net im Wort­sinn das Pro­dukt allen­falls unprä­zi­se. Tat­säch­lich han­delt es sich eben nicht um eine Hypo­thek, statt­des­sen um ein Pro­dukt der Finanz­dienst­leis­tung. Das aller­dings wird per ver­brief­ter Grund­schuld an einer Immo­bi­lie abge­si­chert, wodurch es einer Hypo­thek zumin­dest ähnelt. Eine Umkehr­hy­po­thek ist dem­nach eine Mög­lich­keit, einen Kre­dit zu erhal­ten, ohne die Immo­bi­lie oder Tei­le davon zu verkaufen.

Die wich­tigs­ten Fach­be­grif­fe der Ver­ren­tung ein­fach erklärt – eine ver­ständ­li­che Über­sicht für jeden.

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Wie unter­schei­den sich Umkehr­hy­po­thek und Leibrente?

Im Gegen­satz zu Ver­ren­tungs­mo­del­len wie der Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch­recht basiert die Umkehr­hy­po­thek nicht auf einem Kauf­ver­trag, statt­des­sen han­delt es sich um einem Kre­dit­ver­trag. Die Immo­bi­lie dient als Kre­dit­si­cher­heit, die Umkehr­hy­po­thek kann – je nach Ver­trags­aus­ge­stal­tung – zum ver­ein­bar­ten Datum oder mit ent­spre­chen­der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung abge­löst wer­den. Eben­so kann für die Rück­zah­lung der Ver­kaufs­preis der Immo­bi­lie genutzt wer­den. Dabei nicht unüb­lich ist es, dass die Umkehr­hy­po­thek aufs Lebens­en­de des Kre­dit­neh­mers aus­ge­rich­tet ist und der Kre­dit­ge­ber aus der Ver­wer­tung der Immo­bi­lie aus­be­zahlt wird.

Wech­selt die Immo­bi­lie bei einer Umkehr­hy­po­thek den Besitzer?

Oft­mals wer­den die Aus­zah­lungs­be­trä­ge in Form von monat­li­chen Ren­ten­zah­lun­gen ver­trag­lich ver­ein­bart. Inso­fern exis­tiert zunächst eine Ähn­lich­keit zur Immobilien­verrentung. Der haupt­säch­li­che Unter­schied ist, dass bei einer Umkehr­hy­po­thek die Immo­bi­lie kei­nes­falls sofort ver­kauft wird und dem­nach auch nicht den Besit­zer wech­selt. Eine Umkehr­hy­po­thek ist kein Kauf­ver­trag, statt­des­sen ein über die Immo­bi­lie abge­si­cher­ter Kreditvertrag.

Wann wird die Umkehr­hy­po­thek zurückgezahlt?

Wie bei einem Kre­dit­ver­trag üblich, wird bei einer Umkehr­hy­po­thek die Fäl­lig­keit defi­niert. Dabei gibt es unter­schied­li­che Aus­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten. Mög­lich ist es, ein kon­kre­tes Datum zu benen­nen, so bei­spiels­wei­se, wenn klar ist, dass die Kre­dit­neh­mer zu einem sol­chen Datum aus­zie­hen wer­den, etwa bei der geplan­ten Unter­brin­gung in einer Senio­ren­wohn­an­la­ge. Weit­aus übli­cher ist hin­ge­gen, dass die Rück­zah­lungs­fäl­lig­keit für den Tod des Eigen­tü­mers defi­niert wird. Das bedeu­tet, dass die Immo­bi­lie nach Able­ben des Kre­dit­neh­mers vom Kre­dit­ge­ber ver­wer­tet wird. Aus dem Ver­kaufs­er­lös wird die Rück­zah­lung sicher­ge­stellt und gezogen.

Was ist mit Zin­sen und Bearbeitungsgebühren?

Auch hier gibt es unter­schied­li­che ver­trag­li­che Aus­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten. Zin­sen und Bear­bei­tungs­ge­büh­ren fal­len wäh­rend der Lauf­zeit zwar an, wer­den übli­cher­wei­se aber eben­so wie die Til­gung gestun­det. Regel­mä­ßig abzu­zah­len­de Beträ­ge der Til­gung, Zin­sen und Bear­bei­tungs­ge­büh­ren gibt es im Nor­mal­fall nicht. Die Rück­zah­lung erfolgt mit der Ver­wer­tung der Immo­bi­lie zum Ende der Laufzeit.

Wie erfolgt die Aus­zah­lung einer Umkehrhypothek?

Die Aus­zah­lung erfolgt bei einer Umkehr­hy­po­thek häu­fig in Form von monat­li­chen Ren­ten­zah­lun­gen. Ande­re Vari­an­te ist die Aus­schüt­tung eines Einmalbetrages.

Muss die Immo­bi­lie als Kre­dit­si­cher­heit hypo­the­ken­frei sein?

Immo­bi­li­en­ren­te mit Umkehr­hy­po­thek bedeu­tet, dass der Dar­le­hens­ge­ber – übli­cher­wei­se Ban­ken oder Ver­si­che­run­gen – die Immo­bi­lie als Kre­dit­si­cher­heit akzep­tiert und dar­auf eine ver­brief­te Grund­schuld ein­tra­gen lässt. Die Immo­bi­lie wech­selt nicht den Eigen­tü­mer; aller­dings las­sen die poten­zi­el­len Kre­dit­ge­ber sich übli­cher­wei­se nur dann auf einen sol­chen lang­fris­tig kal­ku­lier­ten Kre­dit­ver­trag ein, wenn das Objekt hypo­the­ken­frei, also abbe­zahlt ist.

Wer finan­ziert nach dem Modell der Umkehrhypothek?

Ange­bo­ten wer­den Dar­le­hen nach dem Modell der Umkehr­hy­po­thek von Bank­in­sti­tu­ten, wobei sich die­se Kre­dit­va­ri­an­te häu­fig im Ange­botsport­fo­lio regio­na­ler Spar­kas­sen befin­det. Bei den Anbie­tern der Umkehr­hy­po­thek als Kon­zept der Immo­bi­li­en­be­lei­hung han­delt es sich um Haus­ban­ken oder spe­zia­li­sier­te Kre­dit­an­bie­ter wie Volks­ban­ken, Deut­sche Bank, Com­merz­bank oder DKB, die Alli­anz und R+V und etli­che wei­te­re. Zudem wird die­ses Modell auch von Stif­tun­gen angeboten.

Wel­che Nach­tei­le hat eine Umkehrhypothek?

Die Pro­ble­ma­tik der Immo­bi­li­en­ren­te mit Umkehr­hy­po­thek ist die Risi­ko­be­wer­tung sei­tens der finan­zie­ren­den Insti­tu­te. Die ein­kal­ku­lier­ten mög­li­cher­wei­se nied­ri­gen Ver­kaufs­prei­se zum Ver­wer­tungs­zeit­punkt sowie die poten­zi­ell über dem Durch­schnitt lie­gen­de Lebens­er­war­tung des Kre­dit­neh­mers sor­gen dafür, dass das Ver­lust­ri­si­ko sei­tens der Kre­dit­ge­ber als ver­gleichs­wei­se hoch bewer­tet wird, mit dem Resul­tat zumeist ungüns­ti­ger Kon­di­tio­nen für den Kreditnehmer.

Die Nach­tei­le lie­gen somit zunächst in den nied­ri­gen Aus­zah­lungs­be­trä­gen. Eben­so ist mit hohen Gebüh­ren für den Gut­ach­ter, den Notar sowie die Grund­schuld zu rech­nen. Hin­zu kommt, dass die Immo­bi­lie vom Kre­dit­neh­mer für den Dar­le­hens­ge­ber instand­ge­hal­ten wer­den muss, wodurch wie­der­um finan­zi­ell hohe Belas­tun­gen ent­ste­hen kön­nen. Mit Ein­tritt des Todes­falls wird die Immo­bi­lie ver­wer­tet und ist nicht mehr Teil der Erb­mas­se. Dem­ge­gen­über schei­nen die Vor­tei­le weni­ger gehalt­voll. An der Wohn­si­tua­ti­on ändert sich nichts, die Ren­te wird etwas aufgebessert.

Aus wel­chen Grün­den set­zen Immo­bi­li­en­be­sit­zer auf die Umkehrhypothek?

Die Umkehr­hy­po­thek im Kon­text von Immo­bi­li­en kann per se nur von Men­schen genutzt wer­den, die Eigen­tü­mer von eben die­sen Objek­ten sind. Die­se Men­schen ver­fü­gen grund­sätz­lich über Ver­mö­gen in Form des Immo­bi­li­en­be­sit­zes. Aller­dings ist das Kapi­tal nicht frei ver­füg­bar. Hin­zu kommt, dass die­se Men­schen sich viel­fach in einem Alter befin­den, in dem sie auf­grund der begrenz­ten Ren­te kaum noch nor­ma­le Dar­le­hen in benö­tig­ter Höhe am Markt bekom­men würden.

Die Umkehr­hy­po­thek ist für man­che Immo­bi­li­en­be­sit­zer die bevor­zug­te Lösung, um frei ver­füg­ba­re finan­zi­el­le Mit­tel zu gene­rie­ren, zumal sie das Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung nicht bereits zu Leb­zei­ten ver­kau­fen, auch die Mög­lich­keit haben, die Umkehr­hy­po­thek ohne fak­ti­schen Haus­ver­kauf wie­der abzu­lö­sen. Das Gefühl, wei­ter­hin Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie zu sein, spielt hier trotz unvor­teil­haf­ter  Kon­di­tio­nen eine gro­ße Rol­le. Eben­so wird das Objekt nicht per sofort aus der Erb­mas­se gezo­gen. Tat­säch­lich aller­dings wird das dar­le­hens­be­las­te­te Eigen­tum im Nor­mal­fall nach Able­ben der Eigen­tü­mer ver­kauft, um die Umkehr­hy­po­thek aus dem Ver­wer­tungs­be­trag zu bedie­nen. Das bedeu­tet, dass der Ver­kauf ledig­lich auf einen spä­te­ren Zeit­punkt ver­legt wird.

Umkehr­hy­po­thek als Mög­lich­keit der Über­brü­ckung von Liquiditätslücken

Die Umkehr­hy­po­thek ist eine Lösung für die­je­ni­gen, die liqui­de Mit­tel benö­ti­gen, ohne ihr Eigen­tum auf­ge­ben zu wol­len. So las­sen sich mit die­ser Kre­dit­form ins­be­son­de­re kurz­fris­ti­ge Liqui­di­täts­lü­cken aus­glei­chen. Ist bei­spiels­wei­se abseh­bar, dass in abseh­ba­rer Zeit Aus­zah­lun­gen von Lebens­ver­si­che­run­gen zu erwar­ten sind, kann der betref­fen­de Zeit­raum mit­tels Umkehr­hy­po­thek über­brückt wer­den. Der Vor­teil wäre die sofor­ti­ge Ver­füg­bar­keit des zusätz­li­chen Kapi­tals. Der Nach­teil sind die für den Kre­dit­neh­mer ungüns­ti­gen Konditionen.

Umkehr­hy­po­thek als vor­ge­zo­ge­ne Alter­na­ti­ve zu Schen­kung oder Erbe?

Nicht sel­ten möch­ten Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer inner­halb der Fami­lie ihre Ange­hö­ri­gen wie Kin­der oder Enkel finan­zi­ell unter­stüt­zen, bei­spiels­wei­se beim Stu­di­um oder spe­zi­el­len kost­spie­li­gen Anschaf­fun­gen. Per se wären die Kin­der oder Kin­des­kin­der in wei­te­rer Zukunft die gesetz­li­chen Erben und wür­den inso­fern von der Erb­mas­se pro­fi­tie­ren. Aller­dings benö­ti­gen sie die Unter­stüt­zung nicht erst in fer­ner Zukunft, statt­des­sen zum aktu­el­len Zeit­punkt. Auch das gehört zu den Grün­den, wegen derer man­che Immo­bi­li­en­be­sit­zer auf das Modell der Umkehr­hy­po­thek setzen.

Redu­ziert die Umkehr­hy­po­thek das Erbe?

Hier steht die Fra­ge nach dem Zeit­punkt im Raum. Sofern die Umkehr­hy­po­thek nach Able­ben der Eigen­tü­mer durch Ver­wer­tung der Immo­bi­lie abge­löst wird, schmä­lert sie gleich­wohl das Erbe. Anders als bei der Immobilien­verrentung kann die Umkehr­hy­po­thek – je nach ver­trag­li­cher Aus­ge­stal­tung – aber zwi­schen­zeit­lich wie­der auf­ge­löst wer­den. Wird die­se Mög­lich­keit in Anspruch genom­men, ist die Erb­mas­se von der Umkehr­hy­po­thek nicht mehr betrof­fen. Wer­den hin­ge­gen die Kos­ten für Umkehr­hy­po­thek wie­der gegen­ge­rech­net, liegt der Schluss nahe, dass die poten­zi­el­le Höhe des Erbes wie­der­um nega­tiv beein­flusst wird.

Gibt es Risi­ken bei der Umkehrhypothek?

Zumeist ist die Umkehr­hy­po­thek lang­fris­tig aus­ge­rich­tet. Fol­ge­rich­tig nicht unbe­deu­tend ist eine mög­li­che Insol­venz des Kre­dit­ge­bers im Ver­lau­fe des Finan­zie­rungs­zeit­raums. Tat­säch­lich wird übli­cher­wei­se der Belei­hungs­wert begrenzt, außer­dem eine Insol­venz­ver­si­che­rung abge­schlos­sen, um das ver­blei­ben­de Rest­ri­si­ko zu mini­mie­ren bzw. auszuschließen.

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