Rückmietverkauf
Der Rückmietverkauf für Privatpersonen
Etliche Gründe können dazu führen, dass Eigentümer ihre Immobilie verkaufen wollen oder müssen. In den allermeisten Fällen geht es darum, schnell frei verfügbare Mittel aus dem Zuhause zu generieren. Eine dieser Möglichkeiten ist der Rückmietverkauf, eine Variante, bei der das Objekt mit dem üblicherweise eingetragenen lebenslangen Wohnrecht veräußert wird. Die Verkaufenden haben den Vorteil der hohen Auszahlung und müssen das gewohnte Zuhause nicht verlassen. Allerdings haben sie kein darüberhinausgehendes Nutzungsrecht wie beim Nießbrauch.
Inhalt
- Einleitung
- Was ist Rückmietverkauf
- Alternative Begriffe
- Verbreitung des Rückmietverkaufs
- Gründe für den Rückmietverkauf
- Berechnung Rückmietverkauf
- Vorteile Rückmietverkauf
- Nachteile Rückmietverkauf
- Altersbeschränkung
- Kosten für die Instandhaltung
- Wirtschaftliches Eigentum
- Kündigung
- Wohnrecht auf Lebenszeit
- Alternative Verrentungsmodelle
- Fragen unserer Kunden
Was ist Rückmietverkauf?
Im Grunde genommen handelt es sich beim Rückmietverkauf um das klassische Modell des Immobilienverkaufs mit einer speziellen Ausprägung, nämlich des notariell abgesicherten lebenslangen Wohnrechts. Der besondere Fokus liegt bei diesem Konzept auf dem Wohnrecht. Im Gegensatz zu etlichen anderen Varianten wie etwa der Immobilienverrentung zahlen die Verkaufenden an die Käufer tatsächlich eine monatliche Miete, das sogenannte vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt. Allerdings ist das Wohnrecht seitens des Vermieters vorbehaltlich der richtigen Ausgestaltung des Mietvertrages nicht kündbar. Eine Verkaufskonzept mit der Sicherheit, das gewohnte Zuhause nicht verlassen zu müssen.
Alternative Bezeichnungen
Weitere gebräuchliche Bezeichnungen dafür sind der Rückmietverkauf, „Sale and lease back“, “Sale-Lease-Back“ oder „Sale-and-Rent-Back“. Insbesondere an den verwendeten Anglizismen ist erkennbar, dass es sich um ein grenzüberschreitend branchenübliches Produkt, allerdings im Privatbereich auch um einen Trend handelt.
Rückmietverkauf im gewerblichen Sektor
Der Rückmietverkauf wird vielfach von gewerblichen Unternehmen als auch im öffentlichen Sektor genutzt. Grundsätzlich geht es darum, sich finanziellen Freiraum zu verschaffen bzw. Engpässe zu überbrücken. Dabei soll die Immobilie zwar veräußert, zugleich aber weiterhin genutzt werden. Unternehmen reduzieren auf diese Weise die buchhalterische Bilanzsumme. Im öffentlichen Bereich wird dadurch die nominelle Verschuldung reduziert.
Rückmietverkauf im privaten Sektor
Beim Rückmietverkauf handelt es sich dabei um ein bewährtes Konstrukt, mit dem Unternehmen oder die öffentliche Hand sich Ressourcen freischaufeln. Relativ neu hingegen ist, dass diese Verkaufsvariante auch im privaten Bereich umgesetzt wird. Nicht übertrieben ist sogar, dabei von einem Trend zu sprechen. Inzwischen haben sich einige Immobilienfirmen auf dieses Modell spezialisiert. Dringend wichtig ist es in diesem Zusammenhang, ausschließlich auf seriöse Unternehmen oder Investoren zu setzen, die den Mietpreis eben nicht durch unnötige und überteuerte Luxussanierungen in die Höhe treiben. Die Immobilie ist faktisch verkauft. Was passiert, wenn die Mieter sich die immer horrender werdenden Mieten nicht mehr leisten können und in der Folge trotz Wohnrecht doch ausziehen müssen?
Gründe für den Rückmietverkauf
Die Gründe sind sicherlich vielfältig und von Person zu Person individuell. Als häufigster Grund benennen lässt sich allerdings, dass Menschen schnell frei verfügbares Kapital in entsprechender Höhe benötigen. Durchaus vorkommen kann es, dass diese Menschen mit den nunmehr flüssigen Mitteln lang gehegte Träume verwirklichen möchten. Häufiger ist der Fall, dass mit der Verkaufssumme anderweitige Verbindlichkeiten beglichen werden sollen.
Tatsächlich gibt es auch Menschen, von denen die eigene Immobilie in späten Jahren als Belastung empfunden wird. Aufgrund der in Zukunft notwendig werdenden Renovierungen oder Modernisierungen, erscheinen ihnen die dafür anfallenden Kosten unkalkulierbar und von der stagnierenden Rente nicht mehr bezahlbar. So wird der Rückmietverkauf im privaten Bereich dafür genutzt, das Zuhause komplett zu verkaufen, ohne allerdings ausziehen zu müssen.
Berechnung Verkaufspreis
Für die Berechnung des Verkaufspreises werden mehrere Faktoren herangezogen. Zunächst ist das der Verkehrswert der Immobilie, der per Verkehrswertgutachten definiert wird. Ebenso fließen die geschätzten Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie mitsamt den aktuell und künftig erwartbaren Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen mit ein. Auch wird eine marktübliche Verzinsung angesetzt. Ein wichtiger Aspekt ist die voraussichtliche Dauer des Wohnrechts; also der statistisch erwartbaren Zeit, in der die Verkaufenden das Objekt bewohnen, was sich wiederum aus der durchschnittlichen Lebenserwartung ab dem Zeitpunkt des Verkaufes errechnet. Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren wird das monatlich Nutzungsentgelt definiert.
Faktoren zur Berechnung des Nutzungsentgelts:
- Verkehrswert der Immobilie (Verkehrswertgutachten)
- Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie
- Marktübliche Verzinsung
- Dauer des Wohnrechts (durchschnittliche Lebenserwartung)
Vorteile des Rückmietverkaufs für den Verkäufer
Im Vergleich beispielsweise zum Immobilienverkauf mit Nießbrauch wird bei diesem Modell eine konkrete Miete – bemessen am regionalen Mietspiegel – an den Käufer gezahlt. Das wiederum bedeutet, dass der Käufer keinen sogenannten Nutzungsabschlag vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen hat.
Daraus resultiert, dass der Verkaufspreis – die Summe, die wirklich auf dem Konto landet – höher ist als bei anderen Modellen.
Nachteile des Rückmietverkaufs für den Verkäufer
Eine Problematik kann durch die potenziell steigende Miete entstehen, die der Vermieter in üblichen Mietverhältnissen ansetzen kann. Insbesondere in Ballungsräumen ist erwartbar, dass die Mieten deutlich schneller ansteigen werden als die Rente. Indes die gesetzliche Rente nahezu stagniert, ist das bei den Mieten schwer vorstellbar. Entsprechend wichtig ist es, diesen Umstand detailliert im Mietvertrag zu regeln, um unliebsame Überraschungen und spätere finanzielle Schieflage zu vermeiden.
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Bei diesem Modell gibt es einen größeren Spielraum als bei insbesondere seniorengerechten Verrentungsmodellen. Der Rückmietverkauf kann auch bereits in jüngeren Jahren ein passendes Modell sein, falls liquide Mittel generiert werden müssen. Es geht hier per Definition nicht um ein Verrentungsmodell, stattdessen um einen regulären Immobilienverkauf mit der zu vereinbarenden Sonderregelung des eingetragenen Wohnrechts.
Kosten für die Instandhaltung – Pflichten des Verkäufers
Beim Verkauf mit Rückmiete entsteht nach Abwicklung des Kaufvertrages ein normales Mieter-/Vermieterverhältnis, basierend auf einem Mietvertrag. Daraus ergeben sich gleichfalls die entsprechenden Rechte und Pflichten. Der Mieter kommen für kleinere Reparaturen, Verbrauchskosten etc. auf. Größere – nicht vom Mieter verschuldete – Reparaturen und Instandhaltungen trägt der Vermieter.
Welche Kosten der Verkäufer als zukünftiger Mieter zu tragen hat, orientiert sich an üblichen Mietverträgen. Der Mieter zahlt die Verbrauchskosten wie Energie‑, Wasser- und Abwasserkosten nach Nebenabrechnung usw. Hinzu kommen kleinere Reparaturen und die in regelmäßigen Intervallen stattzufindenden kleineren Renovierungen. Und – so besagt es das Konstrukt der Rückvermietung – insbesondere zahlt er an den Vermieter die monatliche Miete, deren Höhe durchaus im Laufe der Zeit mietpreisspiegelbegründet steigen kann.
Wirtschaftliches Eigentum
Sämtliche Eigentumsrechte gehen sowohl wirtschaftlich als juristisch an den Käufer über. Indes beispielsweise bei der Immobilienverrentung mit Nießbrauch vom juristischen Eigentümer – der Käufer – und dem wirtschaftlichen Eigentümer – der Verkäufer – gesprochen wird, entfällt diese Unterteilung beim Verkauf mit Rückvermietung. Der Verkäufer hat kein Eigentumsverhältnis mehr mit der Immobilie, kann die entsprechend auch nicht mehr als Sicherheit für etwaige Darlehen beleihen.
Kündigung durch die Parteien
Ob Mieter und Vermieter beim Verkauf mit Rückanmietung kündigen können, das hängt von der Ausgestaltung des Mietvertrages ab. Faktisch ist eine Kündigung für beide Parteien zwar möglich. In der Praxis wird die ordentliche Kündigungsmöglichkeit allerdings in nahezu allen Fällen für den Vermieter ausgeschlossen. Möglich ist dieser Kündigungsausschluss sogar für beide Vertragsparteien, was allerdings im wahren Leben eher weltfremd erscheint. Immerhin würde das bedeuten, dass der ehemalige Eigentümer nicht nur bis ans Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben darf, sondern wohnen muss, was einem selbstdefinierten Gefängnis gleichkäme. Üblicherweise wird dem Mieter ein normales Kündigungsrecht von drei Monaten zugestanden. Nimmt er dieses Recht wahr, erlischt demzufolge das lebenslange Wohnrecht mit allen damit verbundenen Konsequenzen.
Exkurs: lebenslanges Wohn(ungs)recht
Das Wohnrecht ist seitens des Immobilienbesitzers bzw. Vermieters nicht kündbar, sofern dieser Passus im Mietvertrag entsprechend ausformuliert ist. Zumal das lebenslange Wohnrecht notariell beglaubigt, aber nicht am ersten Rang im Grundbuch eingetragen wird, wird dadurch das Verhältnis vom Verkäufer zum Käufer bzw. hernach zwischen Mieter und Vermieter definiert. Keinesfalls jedoch das Verhältnis zwischen Mieter und Immobilie. Das birgt gleichsam einen Unsicherheitsfaktor, falls das Objekt an Dritte weiterverkauft wird. Auch hier sollten zwingend klare Regelungen getroffen werden.
Alternativen zum Rückmietverkauf – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden
Ist der Verkauf mit Rückmietvertrag eine “echtes” Verrentungsmodell?
In Hinblick auf die beiden maßgeblichen Aspekte der Immobilienverrentung wie
- freigesetztes Kapital für Liquidität im Alter nutzen
- im eigenen Zuhause wohnen bleiben
kann dies bejaht werden.
In einem Umfeld der ständig steigenden Immobilienpreise gibt es für dieses Modell rege Nachfrage.
Für wen ist der Verkauf mit Rückanmietung geeignet?
Es gibt verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, um festzustellen, ob der Rückmietverkauf für jeweiligen Immobilieneigentümer eine geeignete Option ist. Eine umfassende Kenntnis aller Verrentungsmodelle ist notwendig, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und zu bestimmen, ob eine Verrentung überhaupt empfehlenswert ist. Die DEGIV hat alle Modelle im Portfolio und bietet umfassende Beratung.
Zudem muss die Art der Verrentung individuell angepasst werden, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen und den Bedürfnissen der jeweiligen Lebenssituation gerecht zu werden. Eigentümer mit Kindern haben andere Anforderungen an die Verrentung als Personen ohne Kinder. Jene, die nur einen geringen Geldbetrag benötigen, müssen anders vorgehen als jene, die bereits jetzt für die Zukunft vorsorgen möchten. Für letztere Gruppe kann der Verkauf mit Rückmiete eine geeignete Verrentungsmethode sein.
Gibt es eine dingliche Absicherung im Grundbuch?
Im Vergleich zum Verkauf mit Nießbrauch oder dem Verkauf mit Wohnrecht sind die Verkäufer im Grundbuch nicht dinglich besichert.
Welches ist der entscheidende Vorteil im Vergleich zu anderen Modellen?
Der Rückmietkaufvertrag stellt eine gute Immobilienverrentungsmethode dar, wenn Sie den maximalen Verkaufspreis erzielen wollen, die Immobilie aber trotz Verkauf weiterhin bewohnen wollen.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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