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Verkehrswert von Immobilien ermitteln: die 4 besten Methoden und ihre Vor- und Nachteile

Lion Tönse
Geschrieben von:
Lion Tönse

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt beim Verkauf oder der Verwertung von Immobilien. Ein realistischer und fundierter Verkehrswert ist nicht nur für Verkäufer wichtig, sondern auch für Käufer, Banken und Behörden. Doch wie kann man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln? Es gibt verschiedene Methoden, die je nach Genauigkeit und Kosten variieren. 

Von der eigenen Recherche über die Nutzung von Onlineportalen bis hin zur Beauftragung professioneller Gutachter bieten sich mehrere Möglichkeiten an.  

In diesem Artikel werden die verschiedenen Methoden zur Immobilienwertermittlung detailliert vorgestellt, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.  

MethodeVorteilNachteil
Eigene RechercheKostenlos, einfach durchzuführenUngenau, basiert auf Angebotspreisen
OnlineportalKostenlos, basiert auf umfangreichen DatenbankenNicht immer aktuelle Verkaufspreise, allgemeine Daten
KurzgutachtenGenauere Schätzung, persönliche BesichtigungKostenpflichtig, nicht vor Gericht anerkannt
Vollständiges VerkehrswertgutachtenHöchste Genauigkeit, rechtlich anerkanntHohe Kosten, zeitaufwendig

Immobilienwertermittlung mit eigener Recherche 

Eine Möglichkeit, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist durch eigene Recherche. Diese Methode ermöglicht es Ihnen, sich einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu verschaffen. Hierfür bieten sich Immobilienportale wie degiv-invest, immobilienscout24.de oder immowelt.de an. Auf diesen Plattformen können Sie nach Angeboten suchen, die Ihrer Immobilie in Bezug auf Lage, Größe, Baujahr und Zustand möglichst ähnlich sind. 

Diese Vorgehensweise hat jedoch ihre Tücken. Erstens spiegeln die auf den Portalen angegebenen Preise nicht immer die tatsächlichen Verkaufspreise wider. Diese Problematik greifen wir in unseren Podcasts zum Wohnbarometer von Immoscout24 auch immer wieder auf.  Ein Angebotspreis ist oft nur eine Verhandlungsbasis. In der Praxis kann der endgültige Verkaufspreis je nach Nachfrage und Verhandlungsgeschick des Käufers und Verkäufers erheblich abweichen – er kann sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Die Immobilienportale zeigen in der Regel nicht die tatsächlichen Verkaufspreise an, was die Genauigkeit Ihrer Schätzung beeinträchtigt. 

Zweitens ist es schwierig, eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten zu finden, die wirklich vergleichbar sind. Unterschiede in der Mikro-Lage, dem Zustand des Gebäudes oder spezifischen Merkmalen können den Wert erheblich beeinflussen. Somit können die Ergebnisse Ihrer Recherche bestenfalls als grobe Orientierung dienen. 

Eine solche Recherche ist dennoch sinnvoll, um einen ersten Eindruck zu erhalten, sollte aber keinesfalls als alleinige Grundlage für wichtige Entscheidungen wie Verkaufspreisfestlegung oder Kaufentscheidung herangezogen werden.  

 Immobilienwertermittlung mit einem Onlineportal 

Eine weitere Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie ist die Nutzung von Onlineportalen. Diese Portale bieten meist kostenlose Immobilienbewertungen an. Als Eigentümer geben Sie alle relevanten Parameter Ihrer Immobilie, wie Lage, Größe und Baujahr, in ein Formular ein. Das Portal vergleicht diese Daten mit einer umfangreichen Datenbank ähnlicher Objekte und berechnet daraus den Marktwert Ihrer Immobilie. 

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Auch die DEGIV bietet ein solches, kostenfreies Portal zur Sofortbewertung Ihrer Immobilie an.  Mit nur wenigen Eingaben erhalten Sie hier eine erste Einschätzung, wie viel Sie bei einer Immobilienverrentung nach verschiedenen Modellen erwarten können. 

Diese Methode ist deutlich genauer als eine eigene Recherche, da sie auf einer Vielzahl von Vergleichsdaten basiert. Wir verfügen über umfangreiche Datenbanken und Algorithmen, die es ermöglichen, den Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage vieler ähnlicher Objekte zu berechnen. Dadurch erhalten Sie eine verlässlichere Einschätzung als durch das Durchstöbern von Immobilienangeboten auf Portalen. 

Dennoch gibt es auch hier Einschränkungen. Die Vergleichsdaten basieren oft auf Angebotspreisen und nicht auf den tatsächlichen Verkaufspreisen. Somit kann es auch bei dieser Methode zu Abweichungen kommen.  

Immobiliengutachten

Neben der Möglichkeit, den Verkehrswert Ihrer Immobilie über Onlineportale zu ermitteln, bieten Kurzgutachten und vollständige Verkehrswertgutachten noch präzisere Optionen. Diese beiden Gutachtenarten gelten als das Nonplusultra der Immobilienbewertung und liefern eine besonders fundierte und verlässliche Einschätzung.

Um Ihnen einen schnellen und übersichtlichen Vergleich zu ermöglichen, haben wir eine Infografik erstellt, die die wichtigsten Aspekte und Verwendungszwecke dieser beiden Gutachten gegenüberstellt.

Vergleichstabelle zwischen Kurzgutachten und vollständigem Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, mit Informationen zu Erstellung, Umfang, Kosten, Verfahren, Anwendungsbereichen, rechtlicher Anerkennung und optimalen Verwendungszwecken.

Immobilienwertermittlung mit einem Kurzgutachten 

Ein Kurzgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der die Immobilie in der Regel persönlich besichtigt. Dabei wird der Zustand der Immobilie detailliert begutachtet und anhand von Faktoren wie Bodenwert, Größe und Baujahr ein umfassendes Gutachten erstellt. Die Länge eines solchen Gutachtens variiert je nach Sachverständigem und kann zwischen drei und fünf, aber auch bis zu 15 Seiten umfassen. Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen etwa zwischen 500 Euro für kürzere und bis zu 1.500 Euro für längere und genauere Gutachten. 

Das Kurzgutachten basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), und der Gutachter kann drei unterschiedliche Verfahren anwenden: 

  • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei vermieteten Immobilien angewendet und berechnet den Immobilienwert auf Basis der erzielten Rendite. 
  • Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird verwendet, wenn es wenige oder keine Vergleichsobjekte gibt. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand des Bodenrichtwerts und der Bausubstanz ermittelt. 
  • Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei selbst genutztem Wohneigentum angewendet. Der Wert der Immobilie wird durch den Vergleich mit den tatsächlichen Transaktionspreisen ähnlicher Immobilien ermittelt. 

Ein Kurzgutachten ist ideal, um einen angemessenen Verkaufspreis für die Immobilie festzustellen. Es kann auch bei Scheidungen oder Erbschaften genutzt werden, sofern eine außergerichtliche Einigung angestrebt wird. Vor Gericht hat ein Kurzgutachten jedoch keine Gültigkeit, im Gegensatz zu einem vollständigen Verkehrswertgutachten. 

Bei der Auswahl eines Gutachters sollten Eigentümer darauf achten, dass dieser über entsprechende Zertifikate, beispielsweise von der DEKRA oder der IHK, verfügt. Gutachter können über die Websites von Fachverbänden wie dem Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter oder dem Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband gefunden werden. 

Insgesamt bietet das Kurzgutachten eine verlässliche und fundierte Grundlage für die Immobilienwertermittlung, insbesondere wenn ein genaues und professionelles Ergebnis gewünscht wird. Es ist daher eine sehr gute Wahl für Immobilieneigentümer, die den Verkehrswert ihrer Immobilie ermitteln möchten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. 

Immobilienwertermittlung mit einem vollständigen Verkehrswertgutachten 

Die genauste Möglichkeit, den Wert einer Immobilie in Deutschland festzustellen, ist die Erstellung eines vollständigen Verkehrswertgutachtens. Dieses umfassende Gutachten wird von Gerichten und dem Finanzamt anerkannt und ist die verlässlichste Form der Immobilienbewertung. Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt. Ein solcher Gutachter wird von der IHK ernannt und sollte einen entsprechenden Ausweis vorzeigen können

Für das vollständige Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt, besichtigt der Gutachter die Immobilie persönlich. Dabei wird der Zustand der Immobilie detailliert begutachtet und nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Verkehrswert ermittelt.  

Die Kosten für ein vollständiges Verkehrswertgutachten belaufen sich meist auf 0,5 bis 1,0 Prozent des festgestellten Verkehrswerts. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro kann das Gutachten somit bis zu 4.000 Euro kosten. 

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten bietet eine höchst präzise Bewertung und ist die verlässlichste Basis für fundierte Entscheidungen. Es ist besonders wichtig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, steuerlichen Angelegenheiten und beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, wenn eine genaue und offiziell anerkannte Bewertung erforderlich ist. Die Investition in ein solches Gutachten lohnt sich für Immobilieneigentümer dann, wenn eine genaue und rechtlich anerkannte Wertermittlung benötigt wird. 

Fazit 

Wer eine Immobilie verkaufen und dafür den Verkehrswert der Immobilie ermitteln will, ist in der Regel mit einem Kurzgutachten gut bedient. Ein Kurzgutachten gibt einen realistischen Wert wieder, der mit der Immobilie am Markt erzielt werden kann, und ist mit Kosten von rund 500 Euro bis 1.500 Euro eine bezahlbare Option. Es bietet eine verlässliche Einschätzung und ist ideal für den geplanten Verkauf oder private Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen. Bei der Auswahl eines Gutachters sollten Eigentümer darauf achten, dass dieser eine Zertifizierung, etwa von DEKRA oder der IHK, vorweisen kann. 

Wenn die Immobilienwertermittlung vor einem Gericht Bestand haben soll, ist hingegen ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Dieses umfassende Gutachten wird von Gerichten und dem Finanzamt anerkannt und liefert eine präzise Bewertung der Immobilie, wenngleich es teurer ist, mit Kosten von 0,5 bis 1,0 Prozent des ermittelten Verkehrswerts

Für diejenigen, die an der Immobilienverrentung interessiert sind – also dem Verkauf bei gleichzeitigem Weiterbewohnen der Immobilie – kann der Rechner der DEGIV genutzt werden. Dieser bietet eine schnelle Sofortbewertung und ermöglicht es, sich schnell eine Vorstellung über die mögliche Verkaufssumme zu verschaffen

Insgesamt stehen Immobilieneigentümern verschiedene Methoden zur Wertermittlung zur Verfügung, je nach Bedarf und Zweck der Bewertung. Die Wahl der Methode sollte sorgfältig getroffen werden, um den bestmöglichen Einblick in den Verkehrswert der Immobilie zu erhalten. 

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