Teilverkauf – mögliche Nachteile
Haus Teilverkauf in der Kritik
Obwohl es auf den ersten Blick seltsam erscheint, ist der Teilverkauf eine gängige Praxis. Der Begriff bezieht sich darauf, dass nicht das gesamte Objekt, sondern nur ein bestimmter prozentualer Anteil davon verkauft wird. Im Vergleich zu anderen Rentenmodellen und dem traditionellen Hausverkauf unterscheidet sich dieses Modell deutlich. Durch den Teilverkauf einer Immobilie bleiben die ehemaligen Eigentümer zum Teil Mieter in ihrem eigenen Haus oder zahlen eine Gebühr für die Nutzung. Aktuell ist der Teilverkauf aber auch ins Kreuzfeuer der Kritiker, darunter auch Experten wie Verbraucherschützer oder die Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) geraten. Diese Kritik wollen wir im Nachfolgenden näher untersuchen.
Was versteht man unter Teilverkauf?
Der Name besagt es bereits, auch wenn die Bezeichnung etwas abstrakt klingt und erst im Umkehrschluss begrifflich greifbar wird. Beim Immobilien-Teilverkauf wird zwar ein Teil der Immobilie veräußert, allerdings kein physischer wie etwa ein spezielles Zimmer oder eine Etage. Vielmehr wird ein prozentualer Anteil verkauft, der dann als Berechnungsgröße für den Auszahlbetrag zugrundgelegt wird. In der Praxis kommt diese Ausgestaltung der Immobilienverrentung insbesondere dann vor, wenn die Verkäufer frei verfügbare Mittel benötigen, aber noch keine endgültige Entscheidung über das Zuhause treffen wollen.
Mögliche Beweggründe zum Teilverkauf
Die Problematik von Immobilienbesitzern im Seniorenalter ist nicht selten, dass das Kapital betongolden im eigenen Haus festgesetzt ist. Aus dieser Immobilie frei verfügbare Mittel zu generieren, ist durch einen herkömmlichen Verkauf möglich, allerdings mit sämtlichen damit verbundenen Nachteilen, aus dem Zuhause ausziehen zu müssen, was für die meisten keine willkommene Option darstellt. Zu einer üblichen Beleihung bzw. Hypothekenvergabe sind die Kreditinstitute angesichts des hohen Alters der potenziellen Hypothekennehmer nicht mehr bereit, allenfalls zu ungünstigen Konditionen. Eine passende Variante könnte der sogenannte Immobilien-Teilverkauf sein.
Zusammenfassende kann es folgende Gründe für einen Teilverkauf geben:
- Liquiditätsgewinn: Ein Teilverkauf kann eine Möglichkeit sein, schnell an finanzielle Mittel zu gelangen, ohne das gesamte Objekt verkaufen zu müssen.
- Generationenwechsel: Wenn eine Immobilie oder ein Unternehmen innerhalb einer Familie weitergegeben werden soll, kann ein Teilverkauf eine Möglichkeit sein, den Übergang zu erleichtern, indem das Eigentum aufgeteilt wird.
- Steuervorteile: In einigen Fällen können Teilverkäufe steuerliche Vorteile bieten, zum Beispiel bei der Erbschaftssteuer.
- Flexibilität: Ein Teilverkauf kann den Eigentümern mehr Flexibilität bieten, da sie möglicherweise weiterhin im Objekt wohnen bleiben oder eine Gebühr für die Nutzung zahlen können.
- Kapitalbeschaffung: Ein Teilverkauf kann eine Möglichkeit sein, Kapital zu generieren, um ein Unternehmen zu erweitern oder eine neue Investition zu tätigen, während die Kontrolle über das Unternehmen bei den ursprünglichen Eigentümern bleibt.
Nachteile des Teilverkaufs – die Meinung der DEGIV
Schon seit längere Zeit sieht sich der Teilverkauf kritischen Stimmen kritischen Stimmen ausgesetzt. Experten, wie beispielsweise jüngst die Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) raten zur Vorsicht, denn der Teilverkauf habe auch Tücken. Schon sehr lange vor der BaFin hat die DEGIV beim Teilverkauf Umsicht beim Umgang mit diesem Modell aufgerufen. Bei diesem umstrittenen Durchführungsweg der Immobilienverrentung ist eine individuelle Beratung durch die zertifizierten Verrentungsexperten der DEGIV gefordert. Der Wettbewerbsvorteil der DEGIV liegt eindeutig auf neutraler und unabhängiger Beratung. Als einziger Anbieter am Markt bieten wir sämtliche Modelle der Immobilienverrentung an. Daher ist es unerlässlich, die jeweilige – immer individuelle – Lebenssituation und die Wünsche des Verkäufers, unseres Kunden, in persönlichen Gesprächen zu analysieren. Nur dann können wir ein auf die Kundenbedürfnisse maßgeschneidertes Modell anbieten, ob dies nun Immobilienverrentung mit Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente ist. Und ja, manchmal “passt” sogar der Teilverkauf, wenn er von Kunden mit allen Konsequenzen zu 100% verstanden und explizit gewünscht wurde. Die DEGIV selbst empfiehlt den Teilverkauf also in bestimmten Situationen. In der Regel empfehlen wir eine bessere Alternative, da der Teilverkauf hohe Kosten für die Senioren bedeutet, zukünftige Kosten zum Beispiel beim Nutzungsentgelt nicht transparent sind, aber wir raten nicht generell davon ab.
Nachteile des Teilverkaufs in der Zusammenfassung
Die Verträge für Teilverkauf-Modelle können sehr umfangreich und für Laien auch sehr schwer zu verstehen sein. Lassen Sie sich hier auf jeden Fall von Experten beraten.
Die Nachteile beim Immobilien-Teilverkauf sind vor allem die üblicherweise von den Verkäufern an die Käufer zu zahlenden monatlichen Nutzungsentgelte, die nicht unbeträchtlich sind und sich über die Vertragslaufzeit erheblich aufsummieren können. Dazu müssen die Nebenkosten addiert werden, denn nach einem Teilverkauf müssen die laufenden Kosten einer Immobilie weiterhin getragen werden.
Wie bei jedem Geschäftsmodell gibt es auch beim Teilverkauf einige mögliche Nachteile, die berücksichtigt werden sollten. Hier sind einige mögliche Nachteile:
- Komplexität: Der Teilverkauf kann ein komplexes Geschäftsmodell sein, da es rechtliche, finanzielle und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen gibt. Es ist wichtig, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Teilverkaufs angemessen berücksichtigt werden.
- Verlust von Kontrolle: Wenn ein Teil des Eigentums verkauft wird, kann dies zu einem Verlust der Kontrolle führen, da der Käufer ein Mitspracherecht haben kann, wenn es um die Verwendung des verkauften Teils geht.
- Begrenzte Liquidität: Obwohl ein Teilverkauf eine Möglichkeit sein kann, schnell an finanzielle Mittel zu gelangen, ist die Liquidität, die durch einen Teilverkauf erlangt wird, begrenzt. Es kann schwierig sein, zusätzliche Mittel zu beschaffen, wenn sie benötigt werden.
- Unvorhergesehene Ereignisse: Wenn ein Teilverkauf durchgeführt wird, können unvorhergesehene Ereignisse auftreten, die sich auf das Geschäft auswirken, z.B. wenn der Käufer in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder das Unternehmen Schwierigkeiten hat, das Geld zu verwalten.
- Verwaltungskosten: Ein Teilverkauf kann Verwaltungskosten mit sich bringen, z.B. wenn es um die Überwachung des Eigentumsanteils geht, der verkauft wurde, oder um die Ausarbeitung und Überwachung von Verträgen und Vereinbarungen.
Bei allen finanziellen Eckpunkten kommt noch ein emotionaler Aspekt hinzu, der manche Immobilienbesitzer von diesem Modell abschreckt: Sie sind einerseits eben nicht mehr die alleinigen Eigentümer, auf der anderen Seite wird das Objekt allerdings nicht komplett verkauft. Viele empfinden diesen Umstand als lediglich halbe Entscheidung, dementsprechend auch nur als halbe Problemlösung.
Die Nachteile eines Teilverkaufs können aber erst später auftreten, wenn das Haus an Dritte verkauft wird. Versteht man den Teilverkauf plakativ als eine Form der Kreditaufnahme, was er definitiv nicht ist, stellt sich die Frage nach der langfristigen Sinnhaftigkeit der Konditionen.
Die Risiken des Teilverkaufs
In diesem Podcast schauen wir uns einen Teilverkauf-Kaufvertrag an und analysieren die wichtigsten Passagen im Detail. Seigt durch die Inflation nun mein Nutzungsentgelt?
Alternativen zum Teilverkauf – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden
Für wen macht Teilverkauf Sinn?
Generell ist diese Fragen nicht zu beantworten, es kommt auf Ihre persönliche Lebenssituation und Ihre Wünsche an. Lassen Sie sich gerne von uns beraten, wir finden in einem persönlichen Gespräch heraus, welches Verrentungsmodell für Sie am besten geeignet ist.
Muss meine Immobilie bei einem Teilverkauf abbezahlt sein?
Das Objekt, welches Sie teilverkaufen wollen, sollte nicht durch ein Darlehen oder eine Hypothek beliehen sein.
Was ist ein Teilverkauf mit Nießbrauch?
Sie verkaufen einen prozentualen Anteil einer Immobilie und können weiterhin darin wohnen blieben. Für den verkauften Teil wird ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen.
Wird der Teilverkauf im Grundbuch eingetragen?
Die Eigentumsverhältnisse werden in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Auch der Teilverkauf wird ins Grundbuch eingetragen.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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