Teil­ver­kauf  – mög­li­che Nachteile

Haus Teil­ver­kauf in der Kritik

Obwohl es auf den ers­ten Blick selt­sam erscheint, ist der Teil­ver­kauf eine gän­gi­ge Pra­xis. Der Begriff bezieht sich dar­auf, dass nicht das gesam­te Objekt, son­dern nur ein bestimm­ter pro­zen­tua­ler Anteil davon ver­kauft wird. Im Ver­gleich zu ande­ren Ren­ten­mo­del­len und dem tra­di­tio­nel­len Haus­ver­kauf unter­schei­det sich die­ses Modell deut­lich. Durch den Teil­ver­kauf einer Immo­bi­lie blei­ben die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zum Teil Mie­ter in ihrem eige­nen Haus oder zah­len eine Gebühr für die Nut­zung. Aktu­ell ist der Teil­ver­kauf aber auch ins Kreuz­feu­er der Kri­ti­ker, dar­un­ter auch Exper­ten wie Ver­brau­cher­schüt­zer oder die Bun­des­an­stalt für Finanz­auf­sicht (BaFin) gera­ten. Die­se Kri­tik wol­len wir im Nach­fol­gen­den näher untersuchen.

Was ver­steht man unter Teilverkauf?

Der Name besagt es bereits, auch wenn die Bezeich­nung etwas abs­trakt klingt und erst im Umkehr­schluss begriff­lich greif­bar wird. Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf wird zwar ein Teil der Immo­bi­lie ver­äu­ßert, aller­dings kein phy­si­scher wie etwa ein spe­zi­el­les Zim­mer oder eine Eta­ge. Viel­mehr wird ein pro­zen­tua­ler Anteil ver­kauft, der dann als Berech­nungs­grö­ße für den Aus­zahl­be­trag zugrund­ge­legt wird. In der Pra­xis kommt die­se Aus­ge­stal­tung der Immobilien­verrentung ins­be­son­de­re dann vor, wenn die Ver­käu­fer frei ver­füg­ba­re Mit­tel benö­ti­gen, aber noch kei­ne end­gül­ti­ge Ent­schei­dung über das Zuhau­se tref­fen wollen.

Mög­li­che Beweg­grün­de zum Teilverkauf

Die Pro­ble­ma­tik von Immo­bi­li­en­be­sit­zern im Senio­ren­al­ter ist nicht sel­ten, dass das Kapi­tal beton­gol­den im eige­nen Haus fest­ge­setzt ist. Aus die­ser Immo­bi­lie frei ver­füg­ba­re Mit­tel zu gene­rie­ren, ist durch einen her­kömm­li­chen Ver­kauf mög­lich, aller­dings mit sämt­li­chen damit ver­bun­de­nen Nach­tei­len, aus dem Zuhau­se aus­zie­hen zu müs­sen, was für die meis­ten kei­ne will­kom­me­ne Opti­on dar­stellt. Zu einer übli­chen Belei­hung bzw. Hypo­the­ken­ver­ga­be sind die Kre­dit­in­sti­tu­te ange­sichts des hohen Alters der poten­zi­el­len Hypo­the­ken­neh­mer nicht mehr bereit, allen­falls zu ungüns­ti­gen Kon­di­tio­nen. Eine pas­sen­de Vari­an­te könn­te der soge­nann­te Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sein.

Zusam­men­fas­sen­de kann es fol­gen­de Grün­de für einen Teil­ver­kauf geben:

  1. Liqui­di­täts­ge­winn: Ein Teil­ver­kauf kann eine Mög­lich­keit sein, schnell an finan­zi­el­le Mit­tel zu gelan­gen, ohne das gesam­te Objekt ver­kau­fen zu müssen.
  2. Gene­ra­tio­nen­wech­sel: Wenn eine Immo­bi­lie oder ein Unter­neh­men inner­halb einer Fami­lie wei­ter­ge­ge­ben wer­den soll, kann ein Teil­ver­kauf eine Mög­lich­keit sein, den Über­gang zu erleich­tern, indem das Eigen­tum auf­ge­teilt wird.
  3. Steu­er­vor­tei­le: In eini­gen Fäl­len kön­nen Teil­ver­käu­fe steu­er­li­che Vor­tei­le bie­ten, zum Bei­spiel bei der Erbschaftssteuer.
  4. Fle­xi­bi­li­tät: Ein Teil­ver­kauf kann den Eigen­tü­mern mehr Fle­xi­bi­li­tät bie­ten, da sie mög­li­cher­wei­se wei­ter­hin im Objekt woh­nen blei­ben oder eine Gebühr für die Nut­zung zah­len können.
  5. Kapi­tal­be­schaf­fung: Ein Teil­ver­kauf kann eine Mög­lich­keit sein, Kapi­tal zu gene­rie­ren, um ein Unter­neh­men zu erwei­tern oder eine neue Inves­ti­ti­on zu täti­gen, wäh­rend die Kon­trol­le über das Unter­neh­men bei den ursprüng­li­chen Eigen­tü­mern bleibt.

Nach­tei­le des Teil­ver­kaufs – die Mei­nung der DEGIV

Schon seit län­ge­re Zeit sieht sich der Teil­ver­kauf kri­ti­schen Stim­men kri­ti­schen Stim­men aus­ge­setzt. Exper­ten, wie bei­spiels­wei­se jüngst die Bun­des­an­stalt für Finanz­auf­sicht (BaFin) raten zur Vor­sicht, denn der Teil­ver­kauf habe auch Tücken. Schon sehr lan­ge vor der BaFin hat die DEGIV beim Teil­ver­kauf Umsicht beim Umgang mit die­sem Modell  auf­ge­ru­fen. Bei die­sem umstrit­te­nen Durch­füh­rungs­weg der Immobilien­verrentung ist eine indi­vi­du­el­le Bera­tung durch die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­exper­ten der DEGIV gefor­dert. Der Wett­be­werbs­vor­teil der DEGIV liegt ein­deu­tig auf neu­tra­ler und unab­hän­gi­ger Bera­tung. Als ein­zi­ger Anbie­ter am Markt bie­ten wir sämt­li­che Model­le der Immobilien­verrentung an. Daher ist es uner­läss­lich, die jewei­li­ge – immer indi­vi­du­el­le – Lebens­si­tua­ti­on und die Wün­sche des Ver­käu­fers, unse­res Kun­den,  in per­sön­li­chen Gesprä­chen zu ana­ly­sie­ren. Nur dann kön­nen wir ein auf die Kun­den­be­dürf­nis­se maß­ge­schnei­der­tes Modell anbie­ten, ob dies nun Immobilien­verrentung mit Wohn­rechtNieß­brauchLeib­ren­te ist. Und ja, manch­mal “passt” sogar der Teil­ver­kauf, wenn er von Kun­den mit allen Kon­se­quen­zen zu 100% ver­stan­den und expli­zit gewünscht wur­de. Die DEGIV selbst emp­fiehlt den Teil­ver­kauf also in bestimm­ten Situa­tio­nen. In der Regel emp­feh­len wir eine bes­se­re Alter­na­ti­ve, da der Teil­ver­kauf hohe Kos­ten für die Senio­ren bedeu­tet, zukünf­ti­ge Kos­ten zum Bei­spiel beim Nut­zungs­ent­gelt nicht trans­pa­rent sind, aber wir raten nicht gene­rell davon ab.

Nach­tei­le des Teil­ver­kaufs in der Zusammenfassung

Die Ver­trä­ge für Teil­ver­kauf-Model­le kön­nen sehr umfang­reich und für Lai­en auch sehr schwer zu ver­ste­hen sein. Las­sen Sie sich hier auf jeden Fall von Exper­ten beraten.

Die Nach­tei­le beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sind vor allem die übli­cher­wei­se von den Ver­käu­fern an die Käu­fer zu zah­len­den monat­li­chen Nut­zungs­ent­gel­te, die nicht unbe­trächt­lich sind und sich über die Ver­trags­lauf­zeit erheb­lich auf­sum­mie­ren kön­nen. Dazu müs­sen  die Neben­kos­ten addiert wer­den, denn nach einem Teil­ver­kauf müs­sen die lau­fen­den Kos­ten einer Immo­bi­lie wei­ter­hin getra­gen werden.

Wie bei jedem Geschäfts­mo­dell gibt es auch beim Teil­ver­kauf eini­ge mög­li­che Nach­tei­le, die berück­sich­tigt wer­den soll­ten. Hier sind eini­ge mög­li­che Nachteile:

  1. Kom­ple­xi­tät: Der Teil­ver­kauf kann ein kom­ple­xes Geschäfts­mo­dell sein, da es recht­li­che, finan­zi­el­le und steu­er­li­che Aspek­te zu berück­sich­ti­gen gibt. Es ist wich­tig, pro­fes­sio­nel­le Bera­tung in Anspruch zu neh­men, um sicher­zu­stel­len, dass alle Aspek­te des Teil­ver­kaufs ange­mes­sen berück­sich­tigt werden.
  2. Ver­lust von Kon­trol­le: Wenn ein Teil des Eigen­tums ver­kauft wird, kann dies zu einem Ver­lust der Kon­trol­le füh­ren, da der Käu­fer ein Mit­spra­che­recht haben kann, wenn es um die Ver­wen­dung des ver­kauf­ten Teils geht.
  3. Begrenz­te Liqui­di­tät: Obwohl ein Teil­ver­kauf eine Mög­lich­keit sein kann, schnell an finan­zi­el­le Mit­tel zu gelan­gen, ist die Liqui­di­tät, die durch einen Teil­ver­kauf erlangt wird, begrenzt. Es kann schwie­rig sein, zusätz­li­che Mit­tel zu beschaf­fen, wenn sie benö­tigt werden.
  4. Unvor­her­ge­se­he­ne Ereig­nis­se: Wenn ein Teil­ver­kauf durch­ge­führt wird, kön­nen unvor­her­ge­se­he­ne Ereig­nis­se auf­tre­ten, die sich auf das Geschäft aus­wir­ken, z.B. wenn der Käu­fer in finan­zi­el­le Schwie­rig­kei­ten gerät oder das Unter­neh­men Schwie­rig­kei­ten hat, das Geld zu verwalten.
  5. Ver­wal­tungs­kos­ten: Ein Teil­ver­kauf kann Ver­wal­tungs­kos­ten mit sich brin­gen, z.B. wenn es um die Über­wa­chung des Eigen­tums­an­teils geht, der ver­kauft wur­de, oder um die Aus­ar­bei­tung und Über­wa­chung von Ver­trä­gen und Vereinbarungen.

Bei allen finan­zi­el­len Eck­punk­ten kommt noch ein emo­tio­na­ler Aspekt hin­zu, der man­che Immo­bi­li­en­be­sit­zer von die­sem Modell abschreckt: Sie sind einer­seits eben nicht mehr die allei­ni­gen Eigen­tü­mer, auf der ande­ren Sei­te wird das Objekt aller­dings nicht kom­plett ver­kauft. Vie­le emp­fin­den die­sen Umstand als ledig­lich hal­be Ent­schei­dung, dem­entspre­chend auch nur als hal­be Pro­blem­lö­sung.

Die Nach­tei­le eines Teil­ver­kaufs kön­nen aber erst spä­ter auf­tre­ten, wenn das Haus an Drit­te ver­kauft wird. Ver­steht man den Teil­ver­kauf pla­ka­tiv als eine Form der Kre­dit­auf­nah­me, was er defi­ni­tiv nicht ist, stellt sich die Fra­ge nach der lang­fris­ti­gen Sinn­haf­tig­keit der Konditionen.

Die Risi­ken des Teilverkaufs

In die­sem Pod­cast schau­en wir uns einen Teil­ver­kauf-Kauf­ver­trag an und ana­ly­sie­ren die wich­tigs­ten Pas­sa­gen im Detail. Seigt durch die Infla­ti­on nun mein Nutzungsentgelt?

Alter­na­ti­ven zum Teil­ver­kauf – wir bie­ten auch ande­re Modelle

Wel­ches Modell für Sie das rich­ti­ge ist, hängt ganz von Ihren Bedürf­nis­sen und Ihrer per­sön­li­chen Lebens­si­tu­ta­ti­on an. Unser Ver­ren­tungs­exper­ten besu­chen Sie ger­ne zu Hau­se und bespre­chen mit Ihnen Ihre Wün­sche. Bei uns in nichts in Stein gemei­ßelt. Es ist durch­aus mög­lich, indi­vi­du­el­le Pake­te ganz nach Ihren Bedürf­nis­sen zu schnü­ren. Ver­ein­ba­ren Sie ger­ne ein kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch.

Modelle der Immobilienverrentung

Häu­fi­ge Fra­gen unse­rer Kunden

Für wen macht Teil­ver­kauf Sinn?

Gene­rell ist die­se Fra­gen nicht zu beant­wor­ten, es kommt auf Ihre per­sön­li­che Lebens­si­tua­ti­on und Ihre Wün­sche an. Las­sen Sie sich ger­ne von uns bera­ten, wir fin­den in einem per­sön­li­chen Gespräch her­aus, wel­ches Ver­ren­tungs­mo­dell für Sie am bes­ten geeig­net ist.

Muss mei­ne Immo­bi­lie bei einem Teil­ver­kauf abbe­zahlt sein?

Das Objekt, wel­ches Sie teil­ver­kau­fen wol­len, soll­te nicht durch ein Dar­le­hen oder eine Hypo­thek belie­hen sein.

Was ist ein Teil­ver­kauf mit Nießbrauch?

Sie ver­kau­fen einen pro­zen­tua­len Anteil einer Immo­bi­lie und kön­nen wei­ter­hin dar­in woh­nen blie­ben. Für den ver­kauf­ten Teil wird ein Nieß­brauch­recht ins Grund­buch eingetragen.

Wird der Teil­ver­kauf im Grund­buch eingetragen?

Die Eigen­tums­ver­hält­nis­se wer­den in Abtei­lung I des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Auch der Teil­ver­kauf wird ins Grund­buch eingetragen.

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.

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