Lebenslanges Wohnrecht im Kontext der Immobilienverrentung
Häufig gestellte Fragen zum eingetragenen Wohnrecht
Juristisches Deutsch ist für Laien oftmals schwer verdauliche Kost. Der Ausdruck „Wohnrecht“ hingegen scheint für uns Normalmenschen zunächst selbsterklärend. Doch so einfach ist es nicht. Vielmehr handelt es sich um ein Recht, das im BGB in sämtlichen Facetten klar definiert wird. Insofern wirft es bei Interessenten auch etliche Fragen auf. Wir versuchen, über die Spezifikationen und Details zu informieren und die Vor- und Nachteile zu beleuchten:
Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?
Das lebenslange Wohnrecht berechtigt dazu, eine Immobilie unbefristet bis ans Lebensende zu bewohnen. Dieses Recht wird keinesfalls lediglich im Kauf- oder Schenkungsvertrag dokumentiert. Stattdessen wird es im Grundbuch eingetragen. Tatsächlich wird damit nicht das Verhältnis von Wohnrechtinhaber zum Eigentümer der Immobilie geregelt, sondern das Verhältnis zwischen Rechteinhaber und Liegenschaft. Sichergestellt ist damit, dass das lebenslange Wohnrecht auch bei einem etwaigen Verkauf des Objekts an Dritte bestehen bleibt.
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Weitere Definitionen & Erklärungen
Gibt es das lebenslange Wohnrecht auch ohne Grundbucheintrag?
Die Möglichkeit, auf den Grundbucheintrag zu verzichten, existiert durchaus. Nicht selten wird stattdessen lediglich ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt, wodurch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch vermieden werden. Dabei kommt allerdings ein anderes Verhältnis zustande. In solchen Fällen ist eben nicht das Verhältnis vom Wohnrechteinhaber zur Immobilie geregelt. Wird das Grundstück, Haus oder die Wohnung an Dritte verkauft, erlischt zugleich das Wohnrecht, da zwischen dem Drittkäufer und dem Wohnberechtigten kein Vertragsverhältnis existiert.
Ist das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch abgesichert?
Ja, das Wohnrecht wird per notarieller Urkunde dokumentiert und ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Somit ist das Wohnrecht durch den neuen Besitzer nicht kündbar. Auch können im Grundbuch zur Liegenschaft weitere Aspekte eingetragen werden, etwa ein Rückforderungsrecht.
Welche Rechte haben Wohnrechtinhaber?
Wohnberechtigte haben das sogenannte Nutzungsrecht. Das gilt zunächst für die Immobilie oder – je nach Auslegung – für einen Teil der Immobilie. Zugleich betrifft das auch die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen, die zum Haus gezählt werden. Beispielweise bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem das Wohnrecht sich auf eine Wohnung bezieht, kann das Recht gleichfalls die Nutzung von Garten, Waschküche oder Gemeinschaftskeller etc. beinhalten. Des Weiteren besteht das Aufnahmerecht. Das besagt, dass unmittelbar verwandte Personen wie Ehepartner, nicht eheliche Lebenspartner oder Kinder aufgenommen werden dürfen, auch Personen, die für die häusliche Alten- bzw. Krankenpflege beschäftigt werden.
Welche Pflichten haben Wohnberechtigte?
Wo Rechte eingeräumt werden, gibt er üblicherweise auch Pflichten. Diese Pflichten können und sollten beim lebenslangen Wohnrecht in einem Vertrag penibel genau und wohlbedacht ausformuliert werden. Gerade weil diese Variante häufig generationsübergreifend von Familien genutzt wird, können dadurch unangenehme Differenzen vermieden werden. Üblicherweise gehört zu den Pflichten, dass die Wohnrecht-Inhaber zunächst die Betriebs‑, Neben- und Verbrauchskosten tragen. Ähnlich wie in einem Mietverhältnis haben sie in der Regel kleinere Reparaturen zu übernehmen. Sollten größere Instandsetzungen notwendig werden, besteht die Meldepflicht, der Wohnberechtigte muss den Besitzer über den Missstand informieren.
Kann das Wohnrecht an Dritte übertragen werden?
Das Wohnrecht kann nicht an andere übertragen werden. Es lässt sich weder verkaufen, temporär übertragen noch vererben. Vielmehr erlischt das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es gibt weitere Szenarien, in denen das im Grundbuch eingetragene Recht endet. So kann der Berechtigte das Wohnrecht aktiv im Grundbuch löschen lassen. Zudem kann es sich um ein befristetes Wohnrecht handeln, das eben nach Ablauf der Frist erlischt. Falls die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist, ist auch das ein Grund das automatische Ende des Wohnrechts.
Was ist der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht bedeutet dem Wortsinn nach ausschließlich das Recht auf Wohnen, das sich auch nicht übertragen lässt. Zieht der Wohnberechtigte – aus welchen Gründen auch immer – aus, erlischt das Wohnrecht. Demgegenüber gehen die Rechte – als auch die Pflichten – beim Nießbrauch über das Wohnrecht hinaus. Nießbrauch bedeutet übersetzt „Frucht ziehen“. Das heißt, die Immobilie kann eigenbewohnt werden, muss es aber nicht. Ebenso ist es bei eingetragenem Nießbrauch möglich, das Objekt zu vermieten und mit den Mieteinnahmen weiterhin die Früchte aus der Immobilie zu ziehen.
Was bedeutet eine Zwangsversteigerung für das Wohnrecht?
Obschon das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann es bei einer Zwangsversteigerung problematisch werden. Tatsächlich ist es so, dass die Rechte der finanzierenden Banken im Grundbuch vor dem Recht auf Wohnen stehen. Aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung werden zunächst die Forderungen der Bank bedient. Mangels Masse, auch nach Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung, bleibt der Wohnberechtigte auf der Strecke. Als Absicherung gegen eine etwaige finanzielle Schieflage der dann aktuellen Eigentümer wird in der Regel ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eingetragen.
Kann man ein Objekt trotz eingetragenem Wohnrecht verkaufen?
Grundsätzlich ja, allerdings muss man dabei von einer ungünstigen Kalkulation und somit niedrigem Verkaufspreis ausgehen. Angesetzt wird für den Verkaufspreis der Immobilienwert gemäß Verkehrswertgutachten abzüglich des Wohnrechtswertes. Zumal ein lebenslanges Wohnrecht – anders als der Nießbrauch – oftmals unter Familienmitgliedern vereinbart wird, könnte ein vorzeitiger Verkauf auch für persönliche Differenzen sorgen.
Was bedeutet das Wohnrecht in steuerlicher Hinsicht?
Grundsätzlich stellt das Wohnrecht einen realen Wert dar. Üblicherweise bedeutet dieses Recht, dass der Wohnberechtigte mietfrei in einer Immobilie wohnt. Diese nicht erhobene bzw. nicht zu zahlende Miete versteht der Gesetzgeber als geldwerte Vermögensübertragung, die vor diesem Hintergrund folglich versteuert werden muss. Der zu versteuernde Betrag ergibt sich aus der anzusetzenden Jahreskaltmiete nach regionalem Mietspiegel sowie dem Kapitalwert aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Dieser Kapitalwert definiert sich – einfach ausgedrückt – aus der durchschnittlichen Lebenserwartung, aus der die perspektivische Wohndauer resultiert. Die erzielbare Jahresmiete wird mit dem Kapitalwert multipliziert. Die sich daraus ergebende Summer ist steuerpflichtig.
Was bedeutet das lebenslange Wohnrecht bei einer Schenkung?
Wie erwähnt ist das lebenslange Wohnrecht nicht nur im Kontext der Immobilienverrentung ein faktischer Wert. Temporär – für die Dauer des Wohnrechts – wird der Verkehrswert der Immobilie um den Wohnrechtswert reduziert. Soll die Immobilie beispielsweise zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt werden, kann sich dieser temporär minimierte Wert auf die Höhe der anfallenden Schenkungssteuer auswirken. Nehmen wir an, das Haus hat ohne Wohnrecht einen Verkehrswert von 450.000 Euro. Der Wohnrechtwert wurde auf 10 Jahre mit 65.000 Euro berechnet. Um diesen Betrag wird der Immobilienwert auf 385.000 Euro reduziert. Das beschenkte Kind kann aufgrund des Verwandtschaftsgrades einen Freibetrag von 400.000 Euro ansetzen; es fällt keine Schenkungssteuer an.
