Immobilienverrentung auf Basis von Wohnrecht auf Lebenszeit
Wohnrecht oder Wohnungsrecht auf Lebenszeit? Wo liegt ist der Unterschied?
Juristische Begriffe können für viele von uns so undurchdringlich wie ein dichter Wald erscheinen. Der Ausdruck „Wohnungsrecht“ klingt vielleicht auf den ersten Blick selbsterklärend, aber in der Praxis versteckt sich hinter diesem Begriff eine komplexe Welt voller Regeln und Vorschriften. Im Alltag sprechen wir oft vom „Wohnrecht“, doch was bedeutet das wirklich? Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) detailliert definiert und birgt viele Fragen für diejenigen, die sich damit auseinandersetzen möchten. Lassen Sie uns gemeinsam Licht in dieses Dickicht bringen und herausfinden, was es mit dem Wohnrecht tatsächlich auf sich hat.
Was ist der Unterscheid zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht?
Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe “Wohnrecht” und “Wohnungsrecht” synonym gebraucht. Dennoch gibt es rechtliche Unterschiede zwischen den beiden Sachverhalten.
Das Recht auf Mitbenutzung einer Wohnung ist das Wohnrecht. Eigentümer und Berechtigter nutzen die Immobilie gemeinsam.
Das Recht auf alleinige Nutzung einer Wohnung ist das Wohnungsrecht. Der Eigentümer ist nicht zur Nutzung berechtigt.
Was versteht man unter lebenslangem Wohnungsrecht?
Das lebenslange Wohnungsrecht, oft einfach Wohnrecht genannt, erlaubt es einer Person, eine Immobilie bis zu ihrem Lebensende zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Dieses Recht endet, wenn die Person auszieht. Es wird nicht nur im Kauf- oder Schenkungsvertrag festgehalten, sondern im Grundbuch eingetragen. Dadurch ist sichergestellt, dass das Wohnrecht auch bei einem Verkauf der Immobilie an jemand anderen bestehen bleibt.
Das Wohnrecht regelt nicht das Verhältnis zwischen dem Wohnrechtsinhaber und dem Eigentümer, sondern zwischen dem Wohnrechtsinhaber und der Immobilie selbst. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Wohnrecht auf eine bestimmte Zeit zu befristen, was sinnvoll sein kann, wenn beispielsweise ein Umzug in ein Pflegeheim geplant ist.
Vorteile einer Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit
Beim Verkauf einer Immobilien auf Basis von lebenslangem Wohnrecht wird das in der Immobilie gebundene Kapital freigesetzt. Die Verkäufer dürfen also bis zum Lebensende in ihrem gewohnten Zuhause wohnen bleiben. Die neue Liquidität kann beispielsweise für die Rückzahlung etwaiger Kredite genutzt werden. Allerdings wird die neue finanzielle Freiheit nicht selten genutzt, um im Alter weiterhin aktiv zu bleiben – beispielsweise in Form von Reisen oder kostenspieligen Hobbies..
Das Wohnrecht mindert im Übrigen beim Verkauf des Objekts den Verkaufspreis. Der Käufer kann die Immobilie unter Marktwert erwerben.
Lesen Sie hier mehr über die Vorteile einer Immobilienverrentung.
Wohnungsrecht auf Lebenszeit berechnen
Entscheidende Kriterien für die Berechnung von Wohnrecht sind im Normalfall:
- Der Verkehrswert der Immobilie
- Alter und Geschlecht der Immobilieneigentümer
- Kosten für die Immobilienbewirtschaftung
- Zinsfaktoren
- Lebenserwartungen nach der Tabelle des Statistischen Bundesamts.
Doch was bedeutet das konkret? Lesen Sie mehr darüber wie das Wohnungs- und Nießbrauchrecht berechnet wird.
Der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch
Das Verständnis der Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch kann entscheidend sein, wenn Sie über die zukünftige Nutzung Ihrer Immobilie nachdenken. Beide Rechte ermöglichen es Ihnen, eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein, aber die Details und Möglichkeiten unterscheiden sich erheblich.
Grundlegende Unterschiede
Wohnrecht ermöglicht es Ihnen, in einer Immobilie zu wohnen. Sie haben das Recht, die Räume als Wohnraum zu nutzen, aber Sie können nicht darüber hinaus wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen. Das Wohnrecht ist meistens auf die reine Wohnnutzung beschränkt.
Nießbrauch hingegen gibt Ihnen umfangreichere Rechte. Nicht nur, dass Sie die Immobilie bewohnen können, Sie dürfen sie auch vermieten oder anderweitig nutzen, um Einkommen zu erzielen. Das Recht beinhaltet das „Fruchtziehen“ aus der Immobilie, d.h., Sie können finanziell davon profitieren.
Mehr zum NießbrauchWohnrecht Rechner
Mit dem Wohnrecht-Rechner können Sie schnell und unkompliziert den ungefähren Auszahlungsbetrag berechnen, den Sie für eine Immobilienverrentung mit Wohnrecht erhalten könnten. Geben Sie einfach das Alter des Bewohners, das Geschlecht, den Wert der Immobilie und die geschätzte Jahresmiete ein. Der Rechner nutzt diese Daten, um basierend auf der statistischen Lebenserwartung den Wert des Wohnungsrechts zu bestimmen und daraus den voraussichtlichen Auszahlungsbetrag zu ermitteln.
Für ein schnelles und grobes Ergebnis nutzen Sie einfach den Rechner. Weiter unten auf dieser Seite finden Sie eine ausführliche Erklärung zu allen relevanten Faktoren und Berechnungen, die in die Ermittlung des Auszahlungsbetrags einfließen.
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Wie berechne ich das Wohnrecht auf Lebenszeit?
Der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeitberechnet sich wie folgt:
Kapitalwert = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Wohnrechtinhaber noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Wohnrechtwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Wohnrechtwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Wohnrechts finden Sie hier.
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Der Eintrag ins Grundbuch
Absicherung im Grundbuch
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit wird durch eine notariell beglaubigte Urkunde dokumentiert und im Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag stellt sicher, dass der Berechtigte das Wohnrecht auch dann behält, wenn die Immobilie verkauft wird. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer das Wohnrecht nicht kündigen kann. Außerdem können im Grundbuch zusätzliche Bedingungen eingetragen werden, wie zum Beispiel ein Rückforderungsrecht.
Lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag?
Manchmal entscheiden sich die Parteien, das Wohnrecht nicht im Grundbuch einzutragen, sondern lediglich einen notariell beglaubigten Vertrag aufzusetzen. Dies kann Kosten sparen, bringt aber auch Risiken mit sich. Ohne den Grundbucheintrag ist das Wohnrecht nicht so gut abgesichert. Wenn die Immobilie an Dritte verkauft wird, erlischt das Wohnrecht, da der neue Eigentümer nicht an den Vertrag gebunden ist.
Rechte und Pflichten der Wohnungsrechtinhaber
Das Nutzungsrecht
Das Wohnungsrecht kann nicht an andere übertragen werden. Es lässt sich weder verkaufen, temporär übertragen noch vererben. Vielmehr erlischt das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es gibt weitere Szenarien, in denen das im Grundbuch eingetragene Recht endet. So kann der Berechtigte das Wohnrecht aktiv im Grundbuch löschen lassen. Zudem kann es sich um ein befristetes Wohnungsrecht handeln, das eben nach Ablauf der Frist erlischt. Falls die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist, ist auch das ein Grund für das automatische Ende des Wohnungsrechts.
Rechteübertragung an Dritte
Wohnberechtigte haben das sogenannte Nutzungsrecht. Das gilt zunächst für die Immobilie oder – je nach Auslegung – für einen Teil der Immobilie. Zugleich betrifft das auch die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen, die zum Haus gezählt werden. Beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem das Wohnrecht sich auf eine Wohnung bezieht, kann das Recht gleichfalls die Nutzung von Garten, Waschküche oder Gemeinschaftskeller etc. beinhalten. Des Weiteren besteht das Aufnahmerecht. Das besagt, dass unmittelbar verwandte Personen wie Ehepartner, nicht eheliche Lebenspartner oder Kinder aufgenommen werden dürfen, auch Personen, die für die häusliche Alten- bzw. Krankenpflege beschäftigt werden.
Das Recht zu Vermietung oder Verpachtung, wie etwa bei Nießbrauch, besteht aber nicht.
Wohnungsrecht auf Lebenszeit bei Zwangsversteigerung
Obschon das Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann es bei einer Zwangsversteigerung problematisch werden. Tatsächlich ist es so, dass die Rechte der finanzierenden Banken im Grundbuch vor dem Recht auf Wohnen stehen. Aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung werden zunächst die Forderungen der Bank bedient. Mangels Masse, auch nach Umwandlung des Wohnungsrechts in eine Geldforderung, bleibt der Wohnberechtigte auf der Strecke. Als Absicherung gegen eine etwaige finanzielle Schieflage der dann aktuellen Eigentümer wird in der Regel ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eingetragen.
Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht auf Lebenszeit
Ein Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist grundsätzlich möglich, allerdings muss man dabei von einer ungünstigen Kalkulation und somit niedrigem Verkaufspreis ausgehen. Angesetzt wird für den Verkaufspreis der Immobilienwert gemäß Verkehrswertgutachten abzüglich des Wohnrechtswertes. Zumal ein lebenslanges Wohnrecht – anders als der Nießbrauch – oftmals unter Familienmitgliedern vereinbart wird, könnte ein vorzeitiger Verkauf auch für persönliche Differenzen sorgen.
Pflichten der Wohnungrechtinhaber
Wo Rechte eingeräumt werden, gibt er üblicherweise auch Pflichten. Diese Pflichten können und sollten beim lebenslangen Wohn- bzw. Wohnungsrecht in einem Vertrag penibel genau und wohlbedacht ausformuliert werden. Gerade weil diese Variante häufig generationsübergreifend von Familien genutzt wird, können dadurch unangenehme Differenzen vermieden werden. Üblicherweise gehört zu den Pflichten, dass die Wohnrechtinhaber zunächst die Betriebs‑, Neben- und Verbrauchskosten tragen. Ähnlich wie in einem Mietverhältnis haben sie in der Regel kleinere Reparaturen zu übernehmen. Sollten größere Instandsetzungen notwendig werden, besteht die Meldepflicht, der Wohnberechtigte muss den Besitzer über den Missstand informieren.
Wohnrecht auf Lebenszeit und Nießbrauchrecht
In diesem Podcast dürften wir als Gast Dr. Helmut Heiss, Experte für Erb- und Immobilienrecht bei Aldebert Heiss & Simnacher, begrüßen. Wir sprechen über das Thema “Wohnrecht & Nießbrauchrecht”.
Steuerliche Aspekte beim Wohnungsrecht
Das Wohnrecht hat einen tatsächlichen Wert, weil der Berechtigte mietfrei in der Immobilie wohnt. Diese ersparte Miete betrachtet der Gesetzgeber als eine Art Einkommen, das versteuert werden muss.
Der Betrag, der versteuert werden muss, setzt sich aus der Jahreskaltmiete, basierend auf dem regionalen Mietspiegel, und dem sogenannten Kapitalwert zusammen. Der Kapitalwert wird vom Bundesfinanzministerium festgelegt und hängt von der durchschnittlichen Lebenserwartung ab.
Einfach gesagt: Man nimmt die jährliche Kaltmiete und multipliziert sie mit dem Kapitalwert. Das Ergebnis ist der Betrag, der versteuert werden muss.
Lebenslanges Wohnrecht bei einer Schenkung
Ein lebenslanges Wohnrecht hat nicht nur bei einer Immobilienverrentung einen Wert. Für die Dauer des Wohnrechts wird der Verkehrswert der Immobilie reduziert. Wenn die Immobilie beispielsweise zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt wird, kann dieser reduzierte Wert die Schenkungssteuer beeinflussen.
Angenommen, das Haus hat ohne Wohnrecht einen Wert von 450.000 Euro. Der Wert des Wohnrechts wird für 10 Jahre auf 65.000 Euro geschätzt. Dadurch sinkt der Wert der Immobilie auf 385.000 Euro. Das beschenkte Kind hat aufgrund des Verwandtschaftsgrades einen Freibetrag von 400.000 Euro, wodurch keine Schenkungssteuer anfällt.
Alternativen zum Teilverkauf – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Wohnungsrecht | Rückmietverkauf | Nießbrauch | Leibrente | Sofortrente
Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Wohnrecht
Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?
Ein Wohnrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie, das dem Berechtigten ein unentgeltliches Wohnen in dieser Immobilie ermöglicht, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Es ist eine Art beschränktes Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Berechtigte des Wohnrechts hat das Recht, die Immobilie zu bewohnen, aber keine Verfügungsbefugnis über sie. Das bedeutet, dass er die Immobilie nicht verkaufen, vermieten oder anderweitig veräußern kann. Das Wohnrecht kann beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder als Teil einer Erbregelung vereinbart werden.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie, das dem Berechtigten nicht nur das Recht zur eigenen Nutzung, sondern auch das Recht zur Vermietung und zum Verkauf der Immobilie einräumt. Der Inhaber eines Wohnrechts darf dagegen nur selbst in der Immobilie wohnen und hat keine Befugnis zur Vermietung oder zum Verkauf der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzungsrecht?
Ein Wohnrecht bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken und schließt andere Nutzungsarten wie beispielsweise die Nutzung als Lager nicht mit ein. Andere Nutzungsrechte wie beispielsweise ein Nießbrauch können jedoch auch die Nutzung zu anderen Zwecken umfassen.
Wie errechnet sich der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit?
Kapitalwert = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Wohnrechtinhaber noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Wohnrechtwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Wohnrechtwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Wohnrechts finden Sie hier.
Welcher Teil der Immobilie gehört zum Wohnrecht?
Das Wohnrecht kann auf bestimmte Räume oder Bereiche einer Immobilie beschränkt werden, während andere Bereiche davon ausgenommen sind. So ist es beispielsweise denkbar, dass das Wohnrecht nur für bestimmte Zimmer oder Stockwerke einer Immobilie gilt und andere Räume wie Garagen oder Keller von der Wohnnutzung ausgenommen sind. Diese Einschränkungen müssen jedoch im Vertrag klar und eindeutig festgehalten werden.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
