Lebens­lan­ges Wohn­recht im Kon­text der Immobilienverrentung

Häu­fig gestell­te Fra­gen zum ein­ge­tra­ge­nen Wohn­recht

Juris­ti­sches Deutsch ist für Lai­en oft­mals schwer ver­dau­li­che Kost. Der Aus­druck „Wohn­recht“ hin­ge­gen scheint für uns Nor­mal­men­schen zunächst selbst­er­klä­rend. Doch so ein­fach ist es nicht. Viel­mehr han­delt es sich um ein Recht, das im BGB in sämt­li­chen Facet­ten klar defi­niert wird. Inso­fern wirft es bei Inter­es­sen­ten auch etli­che Fra­gen auf. Wir ver­su­chen, über die Spe­zi­fi­ka­tio­nen und Details zu infor­mie­ren und die Vor- und Nach­tei­le zu beleuchten:

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Was bedeu­tet lebens­lan­ges Wohnrecht?

Das lebens­lan­ge Wohn­recht berech­tigt dazu, eine Immo­bi­lie unbe­fris­tet bis ans Lebens­en­de zu bewoh­nen. Die­ses Recht wird kei­nes­falls ledig­lich im Kauf- oder Schen­kungs­ver­trag doku­men­tiert. Statt­des­sen wird es im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Tat­säch­lich wird damit nicht das Ver­hält­nis von Wohn­recht­in­ha­ber zum Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie gere­gelt, son­dern das Ver­hält­nis zwi­schen Rech­te­inha­ber und Lie­gen­schaft. Sicher­ge­stellt ist damit, dass das lebens­lan­ge Wohn­recht auch bei einem etwai­gen Ver­kauf des Objekts an Drit­te bestehen bleibt.

Gibt es das lebens­lan­ge Wohn­recht auch ohne Grundbucheintrag?

Die Mög­lich­keit, auf den Grund­buch­ein­trag zu ver­zich­ten, exis­tiert durch­aus. Nicht sel­ten wird statt­des­sen ledig­lich ein nota­ri­ell beglau­big­ter Ver­trag auf­ge­setzt, wodurch die Kos­ten für die Ein­tra­gung ins Grund­buch ver­mie­den wer­den. Dabei kommt aller­dings ein ande­res Ver­hält­nis zustan­de. In sol­chen Fäl­len ist eben nicht das Ver­hält­nis vom Wohn­rech­te­inha­ber zur Immo­bi­lie gere­gelt. Wird das Grund­stück, Haus oder die Woh­nung an Drit­te ver­kauft, erlischt zugleich das Wohn­recht, da zwi­schen dem Dritt­käu­fer und dem Wohn­be­rech­tig­ten kein Ver­trags­ver­hält­nis existiert.

Ist das lebens­lan­ge Wohn­recht im Grund­buch abgesichert?

Ja, das Wohn­recht wird per nota­ri­el­ler Urkun­de doku­men­tiert und eben­falls im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Somit ist das Wohn­recht durch den neu­en Besit­zer nicht künd­bar. Auch kön­nen im Grund­buch zur Lie­gen­schaft wei­te­re Aspek­te ein­ge­tra­gen wer­den, etwa ein Rückforderungsrecht.

Wel­che Rech­te haben Wohnrechtinhaber?

Wohn­be­rech­tig­te haben das soge­nann­te Nut­zungs­recht. Das gilt zunächst für die Immo­bi­lie oder – je nach Aus­le­gung – für einen Teil der Immo­bi­lie. Zugleich betrifft das auch die Nut­zung von gemein­schaft­li­chen Anla­gen, die zum Haus gezählt wer­den. Bei­spiel­wei­se bei einem Mehr­fa­mi­li­en­haus, bei dem das Wohn­recht sich auf eine Woh­nung bezieht, kann das Recht gleich­falls die Nut­zung von Gar­ten, Wasch­kü­che oder Gemein­schafts­kel­ler etc. beinhal­ten. Des Wei­te­ren besteht das Auf­nah­me­recht. Das besagt, dass unmit­tel­bar ver­wand­te Per­so­nen wie Ehe­part­ner, nicht ehe­li­che Lebens­part­ner oder Kin­der auf­ge­nom­men wer­den dür­fen, auch Per­so­nen, die für die häus­li­che Alten- bzw. Kran­ken­pfle­ge beschäf­tigt werden.

Wel­che Pflich­ten haben Wohnberechtigte?

Wo Rech­te ein­ge­räumt wer­den, gibt er übli­cher­wei­se auch Pflich­ten. Die­se Pflich­ten kön­nen und soll­ten beim lebens­lan­gen Wohn­recht in einem Ver­trag peni­bel genau und wohl­be­dacht aus­for­mu­liert wer­den. Gera­de weil die­se Vari­an­te häu­fig genera­ti­ons­über­grei­fend von Fami­li­en genutzt wird, kön­nen dadurch unan­ge­neh­me Dif­fe­ren­zen ver­mie­den wer­den. Übli­cher­wei­se gehört zu den Pflich­ten, dass die Wohn­recht-Inha­ber zunächst die Betriebs‑, Neben- und Ver­brauchs­kos­ten tra­gen. Ähn­lich wie in einem Miet­ver­hält­nis haben sie in der Regel klei­ne­re Repa­ra­tu­ren zu über­neh­men. Soll­ten grö­ße­re Instand­set­zun­gen not­wen­dig wer­den, besteht die Mel­de­pflicht, der Wohn­be­rech­tig­te muss den Besit­zer über den Miss­stand informieren.

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Kann das Wohn­recht an Drit­te über­tra­gen werden?

Das Wohn­recht kann nicht an ande­re über­tra­gen wer­den. Es lässt sich weder ver­kau­fen, tem­po­rär über­tra­gen noch ver­er­ben. Viel­mehr erlischt das lebens­lan­ge Wohn­recht erst mit dem Tod des Wohn­be­rech­tig­ten. Es gibt wei­te­re Sze­na­ri­en, in denen das im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Recht endet. So kann der Berech­tig­te das Wohn­recht aktiv im Grund­buch löschen las­sen. Zudem kann es sich um ein befris­te­tes Wohn­recht han­deln, das eben nach Ablauf der Frist erlischt. Falls die Immo­bi­lie nicht mehr bewohn­bar ist, ist auch das ein Grund das auto­ma­ti­sche Ende des Wohnrechts.

Was ist der Unter­schied zwi­schen lebens­lan­gem Wohn­recht und Nießbrauch?

Das Wohn­recht bedeu­tet dem Wort­sinn nach aus­schließ­lich das Recht auf Woh­nen, das sich auch nicht über­tra­gen lässt. Zieht der Wohn­be­rech­tig­te – aus wel­chen Grün­den auch immer – aus, erlischt das Wohn­recht. Dem­ge­gen­über gehen die Rech­te – als auch die Pflich­ten – beim Nieß­brauch über das Wohn­recht hin­aus. Nieß­brauch bedeu­tet über­setzt „Frucht zie­hen“. Das heißt, die Immo­bi­lie kann eigen­be­wohnt wer­den, muss es aber nicht. Eben­so ist es bei ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch mög­lich, das Objekt zu ver­mie­ten und mit den Miet­ein­nah­men wei­ter­hin die Früch­te aus der Immo­bi­lie zu ziehen.

Was bedeu­tet eine Zwangs­ver­stei­ge­rung für das Wohnrecht?

Obschon das Wohn­recht im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, kann es bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung pro­ble­ma­tisch wer­den. Tat­säch­lich ist es so, dass die Rech­te der finan­zie­ren­den Ban­ken im Grund­buch vor dem Recht auf Woh­nen ste­hen. Aus dem Erlös einer Zwangs­ver­stei­ge­rung wer­den zunächst die For­de­run­gen der Bank bedient. Man­gels Mas­se, auch nach Umwand­lung des Wohn­rechts in eine Geld­for­de­rung, bleibt der Wohn­be­rech­tig­te auf der Stre­cke. Als Absi­che­rung gegen eine etwai­ge finan­zi­el­le Schief­la­ge der dann aktu­el­len Eigen­tü­mer wird in der Regel ein Rück­for­de­rungs­recht im Grund­buch eingetragen.

Kann man ein Objekt trotz ein­ge­tra­ge­nem Wohn­recht verkaufen?

Grund­sätz­lich ja, aller­dings muss man dabei von einer ungüns­ti­gen Kal­ku­la­ti­on und somit nied­ri­gem Ver­kaufs­preis aus­ge­hen. Ange­setzt wird für den Ver­kaufs­preis der Immo­bi­li­en­wert gemäß Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten abzüg­lich des Wohn­rechts­wer­tes. Zumal ein lebens­lan­ges Wohn­recht – anders als der Nieß­brauch – oft­mals unter Fami­li­en­mit­glie­dern ver­ein­bart wird, könn­te ein vor­zei­ti­ger Ver­kauf auch für per­sön­li­che Dif­fe­ren­zen sorgen.

Was bedeu­tet das Wohn­recht in steu­er­li­cher Hinsicht?

Grund­sätz­lich stellt das Wohn­recht einen rea­len Wert dar. Übli­cher­wei­se bedeu­tet die­ses Recht, dass der Wohn­be­rech­tig­te miet­frei in einer Immo­bi­lie wohnt. Die­se nicht erho­be­ne bzw. nicht zu zah­len­de Mie­te ver­steht der Gesetz­ge­ber als geld­wer­te Ver­mö­gens­über­tra­gung, die vor die­sem Hin­ter­grund folg­lich ver­steu­ert wer­den muss. Der zu ver­steu­ern­de Betrag ergibt sich aus der anzu­set­zen­den Jah­res­kalt­mie­te nach regio­na­lem Miet­spie­gel sowie dem Kapi­tal­wert aus der Tabel­le des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­ums. Die­ser Kapi­tal­wert defi­niert sich – ein­fach aus­ge­drückt – aus der durch­schnitt­li­chen Lebens­er­war­tung, aus der die per­spek­ti­vi­sche Wohn­dau­er resul­tiert. Die erziel­ba­re Jah­res­mie­te wird mit dem Kapi­tal­wert mul­ti­pli­ziert. Die sich dar­aus erge­ben­de Sum­mer ist steuerpflichtig.

Was bedeu­tet das lebens­lan­ge Wohn­recht bei einer Schenkung?

Wie erwähnt ist das lebens­lan­ge Wohn­recht nicht nur im Kon­text der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung ein fak­ti­scher Wert. Tem­po­rär – für die Dau­er des Wohn­rechts – wird der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie um den Wohn­rechts­wert redu­ziert. Soll die Immo­bi­lie bei­spiels­wei­se zu Leb­zei­ten an die Kin­der ver­schenkt wer­den, kann sich die­ser tem­po­rär mini­mier­te Wert auf die Höhe der anfal­len­den Schen­kungs­steu­er aus­wir­ken. Neh­men wir an, das Haus hat ohne Wohn­recht einen Ver­kehrs­wert von 450.000 Euro. Der Wohn­recht­wert wur­de auf 10 Jah­re mit 65.000 Euro berech­net. Um die­sen Betrag wird der Immo­bi­li­en­wert auf 385.000 Euro redu­ziert. Das beschenk­te Kind kann auf­grund des Ver­wandt­schafts­gra­des einen Frei­be­trag von 400.000 Euro anset­zen; es fällt kei­ne Schen­kungs­steu­er an.