Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf: Ein Modell, um schnell frei­es Kapi­tal zu generieren

Ant­wor­ten auf häu­fig gestell­te Fra­gen zum Teil­ver­kauf von Immobilien

Klingt kuri­os, ist aber eine durch­aus gän­gi­ge Pra­xis: der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf. Der Begriff erklärt sich dar­aus, dass kein phy­si­scher Raum, son­dern ein pro­zen­tua­ler Anteil des Objekts ver­kauft wird. Das Modell ist eines, das sich von ande­ren Ver­ren­tungs­mo­del­len und erst recht vom her­kömm­li­chen Haus­ver­kauf deut­lich unter­schei­det. Durch den Teil­ver­kauf der Immo­bi­lie wer­den die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zum Teil­mie­ter im eige­nen Zuhau­se bzw. zum Nut­zungs­ent­gelt­zah­ler. Hier unse­re Erklä­run­gen zu häu­fig gestell­ten Fragen:

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Pro­ble­ma­tik restrik­ti­ver Kre­dit­ver­ga­be an Senioren

Die Pro­ble­ma­tik von Immo­bi­li­en­be­sit­zern im Senio­ren­al­ter ist nicht sel­ten, dass das Kapi­tal beton­gol­den im eige­nen Haus fest­ge­setzt ist. Aus die­ser Immo­bi­lie frei ver­füg­ba­re Mit­tel zu gene­rie­ren, ist durch einen her­kömm­li­chen Ver­kauf mög­lich, aller­dings mit sämt­li­chen damit ver­bun­de­nen Nach­tei­len, aus dem Zuhau­se aus­zie­hen zu müs­sen, was für die meis­ten kei­ne will­kom­me­ne Opti­on dar­stellt. Zu einer übli­chen Belei­hung bzw. Hypo­the­ken­ver­ga­be sind die Kre­dit­in­sti­tu­te ange­sichts des hohen Alters der poten­zi­el­len Hypo­the­ken­neh­mer nicht mehr bereit, allen­falls zu ungüns­ti­gen Kon­di­tio­nen. Eine pas­sen­de Vari­an­te könn­te der soge­nann­te Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sein:

Was ist der Immobilien-Teilverkauf?

Der Name besagt es bereits, auch wenn das Bezeich­nung etwas abs­trakt klingt und erst im Umkehr­schluss begriff­lich greif­bar wird. Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf wird zwar ein Teil der Immo­bi­lie ver­äu­ßert, aller­dings kein phy­si­scher wie etwa ein spe­zi­el­les Zim­mer oder eine Eta­ge. Viel­mehr wird ein pro­zen­tua­ler Anteil ver­kauft, der dann als Berech­nungs­grö­ße für den Aus­zahl­be­trag zugrund­ge­legt wird. In der Pra­xis kommt die­se Aus­ge­stal­tung der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung ins­be­son­de­re dann vor, wenn die Ver­käu­fer frei ver­füg­ba­re Mit­tel benö­ti­gen, aber noch kei­ne end­gül­ti­ge Ent­schei­dung über das Zuhau­se tref­fen wollen.

Aus wel­chem Grund Immobilien-Teilverkauf?

Die Grün­de, wes­halb ein Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ange­strebt wird, sind einer­seits viel­fäl­tig, ande­rer­seits las­sen sie sich auf einen ein­zi­gen Aspekt redu­zie­ren. Grund­sätz­lich geht es dar­um, dass zusätz­li­ches Kapi­tal benö­tigt wird, etwa, um trotz begrenz­ter Ren­te den gewohn­ten Lebens­stan­dard zu hal­ten. Mög­li­cher­wei­se müs­sen kost­spie­li­ge Instand­hal­tun­gen getä­tigt oder hohe Eigen­an­tei­le zur häus­li­chen Pfle­ge getä­tigt wer­den. Zuwei­len haben sich Liqui­di­täts­lü­cken erge­ben, die tem­po­rär durch den Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf geschlos­sen wer­den kön­nen. Es gibt etli­che wei­te­re all­täg­li­che Grün­de. Unter dem Strich fokus­sie­ren die Aspek­te sich dar­auf, dass zum aktu­el­len Zeit­punkt frei­es Kapi­tal benö­tigt wird, das aus der eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie ohne Kom­plett­ver­kauf gene­riert wer­den soll.

Wie wird der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf abgewickelt?

Zunächst wird der Gesamt­wert der Immo­bi­lie per Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten defi­niert. Von die­sem Kom­plett­wert aus­ge­hend, kön­nen die Ver­kau­fen­den bestim­men, wel­chen pro­zen­tua­len Anteil des Eigen­heims oder der Eigen­tums­woh­nung sie mit dem Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ver­äu­ßern wol­len. Sobald Käufer*in und Verkäufer*in sich über die Höhe des Anteils und den dar­aus resul­tie­ren­den Zahl­be­trag einig sind, wird der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag abge­schlos­sen. Zugleich wird im Grund­buch der Nieß­brauch an vor­ders­tem Rang ein­ge­tra­gen, was bedeu­tet, dass die Ver­kau­fen­den ein ver­brief­tes lebens­lan­ges Wohn- und Nut­zungs­recht haben. Unmit­tel­bar nach Abschluss des Teil­ver­kauf-Ver­tra­ges erhält der Ver­käu­fer die Kauf­sum­me. Wich­tig zu wis­sen: Übli­cher­wei­se zah­len die Ver­kau­fen­den den nun­mehr Mit­ei­gen­tü­mern monat­lich eine Nut­zungs­ge­bühr, ver­gleich­bar mit einer regel­mä­ßi­gen – pro­zen­tua­len – Miete.

Kann man den Teil­ver­kauf rückabwickeln? 

Wie im übli­chen Bank­we­sen Kre­di­te und Hypo­the­ken mit einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung vor­zei­tig abge­löst wer­den kön­nen, so ist es auch beim Immo­bi­li­en Teil­ver­kauf oft mög­lich, den ver­kauf­ten Anteil wie­der rück­ab­zu­wi­ckeln. Von den meis­ten Käu­fern wird der Rück­kauf ange­bo­ten, aller­dings zu ent­spre­chen­den Kon­di­tio­nen. Beden­ken muss man dabei einen wei­te­ren bedeu­ten­den Aspekt. Ver­kauft wor­den ist ein pro­zen­tua­ler Anteil einer Immo­bi­lie. Der antei­li­ge Wert­zu­wachs der Immo­bi­lie bzw. des Anteils ist wie­der Teil der Gesamt­rech­nung. Inso­fern muss in der Regel vor dem Rück­kauf ein erneu­tes und somit aktu­el­les Wert­gut­ach­ten erstellt wer­den, für das der Rück­kau­fen­de die Gebüh­ren trägt.

Kön­nen nur Eigen­tums­häu­ser teil­ver­kauft werden?

Nein, der Teil­ver­kauf ist grund­sätz­li­chen mit allen bewert­ba­ren Immo­bi­li­en mög­lich, sei es also das Eigen­tums­haus, die Eigen­tums­woh­nung oder das Grund­stück. In der Rea­li­tät gestal­tet sich der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ins­be­son­de­re bei bebau­ten Grund­stü­cken aller­dings pro­ble­ma­tisch auf­grund der Risi­ko­be­wer­tung. Soll­ten die Ver­kau­fen­den zwi­schen­zeit­lich in finan­zi­el­le Schief­la­ge gera­ten und bei­spiels­wei­se die monat­li­che Pro­zen­tu­al-Mie­te nicht mehr zah­len kön­nen, wäre es für Mit­ei­gen­tü­mer schwe­rer, das bebau­te Grund­stück zu verwerten.

Kön­nen Gewer­be­im­mo­bi­li­en für den Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf genutzt werden?

Ob es sich um pri­va­te oder gewerb­li­che Objek­te han­delt, macht für dein Teil­ver­kauf kei­nen Unter­schied. Viel­mehr ist es sogar eine häu­fig vor­kom­men­de Vari­an­te, mit der gewerb­li­che Unter­neh­men sich kurz­fris­tig liqui­de Mit­tel beschaf­fen. Wenn die liqui­den Mit­tel eben­so wie das Kre­dit­ver­ga­beli­mit bei den Ban­ken erschöpft sind, kön­nen wirt­schaft­li­che Durst­stre­cken auf die­se Wei­se über­brückt wer­den. Gera­de Ver­kau­fen­de von Gewer­be­im­mo­bi­li­en wer­den bei der Aus­ge­stal­tung des Ver­tra­ges dar­auf ach­ten, eine Rück­kauf­op­ti­on zu imple­men­tie­ren. Sobald die über­brü­cken­de Finan­zie­rung durch den Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf nicht mehr benö­tigt wird, kann unter Vor­aus­set­zung der Rück­kauf­op­ti­on das Eigen­tum wie­der kom­plett an das ehe­mals ver­kau­fen­de Unter­neh­men übergehen.

Wie wer­den die Eigen­tums­ver­hält­nis­se im Grund­buch dokumentiert?

Im Grund­buch wer­den die jewei­li­gen Mit­ei­gen­tums­an­tei­le auf­ge­führt. Hat die Immo­bi­lie bei­spiels­wei­se einen iden­ti­fi­zier­ten und per Gut­ach­ten fest­ge­stell­ten Wert von 900.00 Euro, die Aus­zah­lungs­sum­me soll 300.000 Euro betra­gen, wird der Ver­kau­fen­de zum Eigen­tü­mer zu 2/3, der Kau­fen­de zum Eigen­tü­mer zu 1/3. Wich­tig zu wis­sen und leicht nach­voll­zieh­bar: Der im Grund­buch ein­zu­tra­gen­de Nieß­brauch bezieht sich kei­nes­falls auf das gesam­te Objekt. Hin­ter­legt wird der Nieß­brauch ledig­lich für den ver­kauf­ten Anteil. Eben­so zahlt der Ver­käu­fer die miet­ähn­lich monat­li­che Gebühr an den Käu­fer nur für den pro­zen­tua­len Anteil.

Wann ist eine Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sinnvoll?

Ein Teil­ver­kauf kann in unter­schied­lichs­ten Sze­na­ri­en sinn­voll sein. So bei­spiels­wei­se, wenn damit eine opti­ma­le medi­zi­ni­sche oder pfle­ge­ri­sche Ver­sor­gung sicher­ge­stellt wer­den soll, wenn mit dem Zahl­be­trag grö­ße­re Anschaf­fun­gen getä­tigt wer­den oder schlicht­weg für die Inves­ti­ti­on in die eige­ne Lebens­qua­li­tät im Senio­ren­al­ter. Letzt­lich geht es dar­um, kurz­fris­tig an frei­es Kapi­tal zu kom­men. Ob der Teil­ver­kauf aller­dings die bes­te Mög­lich­keit ist, soll­te auf­grund der anfal­len­den hohen Kos­ten wie Nut­zungs­ent­gelt, Durch­füh­rungs­ent­gelt und Ver­kaufs­pro­vi­si­on unbe­dingt vor Ver­trags­ab­schluss über­legt wer­den. Je nach indi­vi­du­el­ler Anfor­de­rung, Ziel­set­zung und Rah­men­be­din­gun­gen kann der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf infragekommen.

Wel­che Vor- und Nach­tei­le gibt es beim Immobilien-Teilverkauf?

Die Nach­tei­le beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sind zunächst die übli­cher­wei­se von den Ver­kau­fen­den an die Kau­fen­den zu zah­len­den monat­li­chen Nut­zungs­ent­gel­te, die nicht unbe­trächt­lich sind und sich über die Ver­trags­lauf­zeit erheb­lich auf­sum­mie­ren kön­nen. Dazu müs­sen – wie erwähnt – die Neben­kos­ten addiert wer­den. Ver­steht man den Teil­ver­kauf pla­ka­tiv als eine Form der Kre­dit­auf­nah­me, was er defi­ni­tiv nicht ist, stellt sich die Fra­ge nach der lang­fris­ti­gen Sinn­haf­tig­keit der Konditionen.

Hin­zu kommt ein emo­tio­na­ler Aspekt, der man­che Immo­bi­li­en­be­sit­zer von die­sem Modell abschreckt: Sie sind einer­seits eben nicht mehr die allei­ni­gen Eigen­tü­mer, auf der ande­ren Sei­te wird das Objekt aller­dings nicht kom­plett ver­kauft. Vie­le emp­fin­den die­sen Umstand als ledig­lich hal­be Ent­schei­dung, dem­entspre­chend auch nur als hal­be Problemlösung.

Zu den Vor­tei­len des Immo­bi­li­en-Teil­ver­kaufs gehört neben der Sofort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Kauf­sum­me, dass die­se Ver­ren­tungs­va­ri­an­te bereits in jün­ge­rem Alter in Anspruch genom­men wer­den kann als bei­spiels­wei­se die Immo­bi­li­en­kom­plett­ver­kauf mit Immo­bi­li­en­ver­ren­tung und ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch für das gesam­te Objekt.

Was bedeu­tet der Teil­ver­kauf für Ren­te und Steuern?

Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf geht man davon aus, dass es sich um eine Ver­mö­gensum­schich­tung han­delt. Die aus die­ser Trans­ak­ti­on gene­rier­te Sum­me wird sich übli­cher­wei­se weder auf die Ren­te noch auf deren etwai­ge Besteue­rung aus­wir­ken. Eben­falls Ent­war­nung kann in den meis­ten Fäl­len hin­sicht­lich der anfal­len­den Spe­ku­la­ti­ons­steu­er gege­ben wer­den. Die rich­tet sich nach den­sel­ben Fris­ten wie beim her­kömm­li­chen Immo­bi­li­en­ver­kauf. Bei gewerb­li­chen Immo­bi­li­en und ver­mie­te­ten Objek­ten beträgt die­se Frist 10 Jah­re, bei eigen­be­wohn­ten Immo­bi­li­en redu­ziert sich die­se Frist auf drei Jah­re. Wich­tig an die­ser Stel­le, dass es sich hier­bei nicht um eine Steu­er­be­ra­tung han­delt, son­dern ledig­lich um öffent­lich ein­seh­ba­re Informationen.

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