Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf: Ein Modell, um schnell frei­es Kapi­tal zu generieren

Ant­wor­ten auf häu­fig gestell­te Fra­gen zum Teil­ver­kauf von Immobilien

Klingt kuri­os, ist aber eine durch­aus gän­gi­ge Pra­xis: der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf. Der Begriff erklärt sich dar­aus, dass kein phy­si­scher Raum, son­dern ein pro­zen­tua­ler Anteil des Objekts ver­kauft wird. Das Modell ist eines, das sich von ande­ren Ver­ren­tungs­mo­del­len und erst recht vom her­kömm­li­chen Haus­ver­kauf deut­lich unter­schei­det. Durch den Teil­ver­kauf der Immo­bi­lie wer­den die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zum Teil­mie­ter im eige­nen Zuhau­se bzw. zum Nut­zungs­ent­gelt­zah­ler. Hier unse­re Erklä­run­gen zu häu­fig gestell­ten Fragen:

Die wich­tigs­ten Fach­be­grif­fe der Ver­ren­tung ein­fach erklärt – eine ver­ständ­li­che Über­sicht für jeden.

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Pro­ble­ma­tik restrik­ti­ver Kre­dit­ver­ga­be an Senioren

Die Pro­ble­ma­tik von Immo­bi­li­en­be­sit­zern im Senio­ren­al­ter ist nicht sel­ten, dass das Kapi­tal beton­gol­den im eige­nen Haus fest­ge­setzt ist. Aus die­ser Immo­bi­lie frei ver­füg­ba­re Mit­tel zu gene­rie­ren, ist durch einen her­kömm­li­chen Ver­kauf mög­lich, aller­dings mit sämt­li­chen damit ver­bun­de­nen Nach­tei­len, aus dem Zuhau­se aus­zie­hen zu müs­sen, was für die meis­ten kei­ne will­kom­me­ne Opti­on dar­stellt. Zu einer übli­chen Belei­hung bzw. Hypo­the­ken­ver­ga­be sind die Kre­dit­in­sti­tu­te ange­sichts des hohen Alters der poten­zi­el­len Hypo­the­ken­neh­mer nicht mehr bereit, allen­falls zu ungüns­ti­gen Kon­di­tio­nen. Eine pas­sen­de Vari­an­te könn­te der soge­nann­te Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sein:

Was ist der Immobilien-Teilverkauf?

Der Name besagt es bereits, auch wenn die Bezeich­nung etwas abs­trakt klingt und erst im Umkehr­schluss begriff­lich greif­bar wird. Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf wird zwar ein Teil der Immo­bi­lie ver­äu­ßert, aller­dings kein phy­si­scher wie etwa ein spe­zi­el­les Zim­mer oder eine Eta­ge. Viel­mehr wird ein pro­zen­tua­ler Anteil ver­kauft, der dann als Berech­nungs­grö­ße für den Aus­zahl­be­trag zugrund­ge­legt wird. In der Pra­xis kommt die­se Aus­ge­stal­tung der Immobilien­verrentung ins­be­son­de­re dann vor, wenn die Ver­käu­fer frei ver­füg­ba­re Mit­tel benö­ti­gen, aber noch kei­ne end­gül­ti­ge Ent­schei­dung über das Zuhau­se tref­fen wollen.

Aus wel­chem Grund Immobilien-Teilverkauf?

Die Grün­de, wes­halb ein Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ange­strebt wird, sind einer­seits viel­fäl­tig, ande­rer­seits las­sen sie sich auf einen ein­zi­gen Aspekt redu­zie­ren. Grund­sätz­lich geht es dar­um, dass zusätz­li­ches Kapi­tal benö­tigt wird, etwa, um trotz begrenz­ter Ren­te den gewohn­ten Lebens­stan­dard zu hal­ten. Mög­li­cher­wei­se müs­sen kost­spie­li­ge Instand­hal­tun­gen getä­tigt oder hohe Eigen­an­tei­le zur häus­li­chen Pfle­ge getä­tigt wer­den. Zuwei­len haben sich Liqui­di­täts­lü­cken erge­ben, die tem­po­rär durch den Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf geschlos­sen wer­den kön­nen. Es gibt etli­che wei­te­re all­täg­li­che Grün­de. Unter dem Strich fokus­sie­ren die Aspek­te sich dar­auf, dass zum aktu­el­len Zeit­punkt frei­es Kapi­tal benö­tigt wird, das aus der eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie ohne Kom­plett­ver­kauf gene­riert wer­den soll.

Wie wird der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf abgewickelt?

Zunächst wird der Gesamt­wert der Immo­bi­lie per Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten defi­niert. Von die­sem Kom­plett­wert aus­ge­hend, kön­nen die Ver­kau­fen­den bestim­men, wel­chen pro­zen­tua­len Anteil des Eigen­heims oder der Eigen­tums­woh­nung sie mit dem Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ver­äu­ßern wol­len. Sobald Käufer*in und Verkäufer*in sich über die Höhe des Anteils und den dar­aus resul­tie­ren­den Zahl­be­trag einig sind, wird der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag abge­schlos­sen. Zugleich wird im Grund­buch der Nieß­brauch an vor­ders­tem Rang ein­ge­tra­gen, was bedeu­tet, dass die Ver­kau­fen­den ein ver­brief­tes lebens­lan­ges Wohn- und Nut­zungs­recht haben. Unmit­tel­bar nach Abschluss des Teil­ver­kauf-Ver­tra­ges erhält der Ver­käu­fer die Kauf­sum­me. Wich­tig zu wis­sen: Übli­cher­wei­se zah­len die Ver­kau­fen­den den nun­mehr Mit­ei­gen­tü­mern monat­lich eine Nut­zungs­ge­bühr, ver­gleich­bar mit einer regel­mä­ßi­gen – pro­zen­tua­len – Miete.

Kann man den Teil­ver­kauf rückabwickeln?

Wie im übli­chen Bank­we­sen Kre­di­te und Hypo­the­ken mit einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung vor­zei­tig abge­löst wer­den kön­nen, so ist es auch beim Immo­bi­li­en Teil­ver­kauf oft mög­lich, den ver­kauf­ten Anteil wie­der rück­ab­zu­wi­ckeln. Von den meis­ten Käu­fern wird der Rück­kauf ange­bo­ten, aller­dings zu ent­spre­chen­den Kon­di­tio­nen. Beden­ken muss man dabei einen wei­te­ren bedeu­ten­den Aspekt. Ver­kauft wor­den ist ein pro­zen­tua­ler Anteil einer Immo­bi­lie. Der antei­li­ge Wert­zu­wachs der Immo­bi­lie bzw. des Anteils ist wie­der Teil der Gesamt­rech­nung. Inso­fern muss in der Regel vor dem Rück­kauf ein erneu­tes und somit aktu­el­les Wert­gut­ach­ten erstellt wer­den, für das der Rück­kau­fen­de die Gebüh­ren trägt.

Kön­nen nur Eigen­tums­häu­ser teil­ver­kauft werden?

Nein, der Teil­ver­kauf ist grund­sätz­li­chen mit allen bewert­ba­ren Immo­bi­li­en mög­lich, sei es also das Eigen­tums­haus, die Eigen­tums­woh­nung oder das Grund­stück. In der Rea­li­tät gestal­tet sich der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ins­be­son­de­re bei bebau­ten Grund­stü­cken aller­dings pro­ble­ma­tisch auf­grund der Risi­ko­be­wer­tung. Soll­ten die Ver­kau­fen­den zwi­schen­zeit­lich in finan­zi­el­le Schief­la­ge gera­ten und bei­spiels­wei­se die monat­li­che Pro­zen­tu­al-Mie­te nicht mehr zah­len kön­nen, wäre es für Mit­ei­gen­tü­mer schwe­rer, das bebau­te Grund­stück zu verwerten.

Pro­ble­ma­tik restrik­ti­ver Kre­dit­ver­ga­be an Senioren

Die Pro­ble­ma­tik von Immo­bi­li­en­be­sit­zern im Senio­ren­al­ter ist nicht sel­ten, dass das Kapi­tal beton­gol­den im eige­nen Haus fest­ge­setzt ist. Aus die­ser Immo­bi­lie frei ver­füg­ba­re Mit­tel zu gene­rie­ren, ist durch einen her­kömm­li­chen Ver­kauf mög­lich, aller­dings mit sämt­li­chen damit ver­bun­de­nen Nach­tei­len, aus dem Zuhau­se aus­zie­hen zu müs­sen, was für die meis­ten kei­ne will­kom­me­ne Opti­on dar­stellt. Zu einer übli­chen Belei­hung bzw. Hypo­the­ken­ver­ga­be sind die Kre­dit­in­sti­tu­te ange­sichts des hohen Alters der poten­zi­el­len Hypo­the­ken­neh­mer nicht mehr bereit, allen­falls zu ungüns­ti­gen Kon­di­tio­nen. Eine pas­sen­de Vari­an­te könn­te der soge­nann­te Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf sein:

Was ist der Immobilien-Teilverkauf?

Der Name besagt es bereits, auch wenn die Bezeich­nung etwas abs­trakt klingt und erst im Umkehr­schluss begriff­lich greif­bar wird. Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf wird zwar ein Teil der Immo­bi­lie ver­äu­ßert, aller­dings kein phy­si­scher wie etwa ein spe­zi­el­les Zim­mer oder eine Eta­ge. Viel­mehr wird ein pro­zen­tua­ler Anteil ver­kauft, der dann als Berech­nungs­grö­ße für den Aus­zahl­be­trag zugrund­ge­legt wird. In der Pra­xis kommt die­se Aus­ge­stal­tung der Immobilien­verrentung ins­be­son­de­re dann vor, wenn die Ver­käu­fer frei ver­füg­ba­re Mit­tel benö­ti­gen, aber noch kei­ne end­gül­ti­ge Ent­schei­dung über das Zuhau­se tref­fen wollen.

Aus wel­chem Grund Immobilien-Teilverkauf?

Die Grün­de, wes­halb ein Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ange­strebt wird, sind einer­seits viel­fäl­tig, ande­rer­seits las­sen sie sich auf einen ein­zi­gen Aspekt redu­zie­ren. Grund­sätz­lich geht es dar­um, dass zusätz­li­ches Kapi­tal benö­tigt wird, etwa, um trotz begrenz­ter Ren­te den gewohn­ten Lebens­stan­dard zu hal­ten. Mög­li­cher­wei­se müs­sen kost­spie­li­ge Instand­hal­tun­gen getä­tigt oder hohe Eigen­an­tei­le zur häus­li­chen Pfle­ge getä­tigt wer­den. Zuwei­len haben sich Liqui­di­täts­lü­cken erge­ben, die tem­po­rär durch den Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf geschlos­sen wer­den kön­nen. Es gibt etli­che wei­te­re all­täg­li­che Grün­de. Unter dem Strich fokus­sie­ren die Aspek­te sich dar­auf, dass zum aktu­el­len Zeit­punkt frei­es Kapi­tal benö­tigt wird, das aus der eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie ohne Kom­plett­ver­kauf gene­riert wer­den soll.

Wie wird der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf abgewickelt?

Zunächst wird der Gesamt­wert der Immo­bi­lie per Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten defi­niert. Von die­sem Kom­plett­wert aus­ge­hend, kön­nen die Ver­kau­fen­den bestim­men, wel­chen pro­zen­tua­len Anteil des Eigen­heims oder der Eigen­tums­woh­nung sie mit dem Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ver­äu­ßern wol­len. Sobald Käufer*in und Verkäufer*in sich über die Höhe des Anteils und den dar­aus resul­tie­ren­den Zahl­be­trag einig sind, wird der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag abge­schlos­sen. Zugleich wird im Grund­buch der Nieß­brauch an vor­ders­tem Rang ein­ge­tra­gen, was bedeu­tet, dass die Ver­kau­fen­den ein ver­brief­tes lebens­lan­ges Wohn- und Nut­zungs­recht haben. Unmit­tel­bar nach Abschluss des Teil­ver­kauf-Ver­tra­ges erhält der Ver­käu­fer die Kauf­sum­me. Wich­tig zu wis­sen: Übli­cher­wei­se zah­len die Ver­kau­fen­den den nun­mehr Mit­ei­gen­tü­mern monat­lich eine Nut­zungs­ge­bühr, ver­gleich­bar mit einer regel­mä­ßi­gen – pro­zen­tua­len – Miete.

Kann man den Teil­ver­kauf rückabwickeln?

Wie im übli­chen Bank­we­sen Kre­di­te und Hypo­the­ken mit einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung vor­zei­tig abge­löst wer­den kön­nen, so ist es auch beim Immo­bi­li­en Teil­ver­kauf oft mög­lich, den ver­kauf­ten Anteil wie­der rück­ab­zu­wi­ckeln. Von den meis­ten Käu­fern wird der Rück­kauf ange­bo­ten, aller­dings zu ent­spre­chen­den Kon­di­tio­nen. Beden­ken muss man dabei einen wei­te­ren bedeu­ten­den Aspekt. Ver­kauft wor­den ist ein pro­zen­tua­ler Anteil einer Immo­bi­lie. Der antei­li­ge Wert­zu­wachs der Immo­bi­lie bzw. des Anteils ist wie­der Teil der Gesamt­rech­nung. Inso­fern muss in der Regel vor dem Rück­kauf ein erneu­tes und somit aktu­el­les Wert­gut­ach­ten erstellt wer­den, für das der Rück­kau­fen­de die Gebüh­ren trägt.

Kön­nen nur Eigen­tums­häu­ser teil­ver­kauft werden?

Nein, der Teil­ver­kauf ist grund­sätz­li­chen mit allen bewert­ba­ren Immo­bi­li­en mög­lich, sei es also das Eigen­tums­haus, die Eigen­tums­woh­nung oder das Grund­stück. In der Rea­li­tät gestal­tet sich der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf ins­be­son­de­re bei bebau­ten Grund­stü­cken aller­dings pro­ble­ma­tisch auf­grund der Risi­ko­be­wer­tung. Soll­ten die Ver­kau­fen­den zwi­schen­zeit­lich in finan­zi­el­le Schief­la­ge gera­ten und bei­spiels­wei­se die monat­li­che Pro­zen­tu­al-Mie­te nicht mehr zah­len kön­nen, wäre es für Mit­ei­gen­tü­mer schwe­rer, das bebau­te Grund­stück zu verwerten.

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