Immobilien-Teilverkauf: Ein Modell, um schnell freies Kapital zu generieren
Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf von Immobilien
Klingt kurios, ist aber eine durchaus gängige Praxis: der Immobilien-Teilverkauf. Der Begriff erklärt sich daraus, dass kein physischer Raum, sondern ein prozentualer Anteil des Objekts verkauft wird. Das Modell ist eines, das sich von anderen Verrentungsmodellen und erst recht vom herkömmlichen Hausverkauf deutlich unterscheidet. Durch den Teilverkauf der Immobilie werden die ehemaligen Eigentümer zum Teilmieter im eigenen Zuhause bzw. zum Nutzungsentgeltzahler. Hier unsere Erklärungen zu häufig gestellten Fragen:
Die wichtigsten Fachbegriffe der Verrentung einfach erklärt – eine verständliche Übersicht für jeden.
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Problematik restriktiver Kreditvergabe an Senioren
Die Problematik von Immobilienbesitzern im Seniorenalter ist nicht selten, dass das Kapital betongolden im eigenen Haus festgesetzt ist. Aus dieser Immobilie frei verfügbare Mittel zu generieren, ist durch einen herkömmlichen Verkauf möglich, allerdings mit sämtlichen damit verbundenen Nachteilen, aus dem Zuhause ausziehen zu müssen, was für die meisten keine willkommene Option darstellt. Zu einer üblichen Beleihung bzw. Hypothekenvergabe sind die Kreditinstitute angesichts des hohen Alters der potenziellen Hypothekennehmer nicht mehr bereit, allenfalls zu ungünstigen Konditionen. Eine passende Variante könnte der sogenannte Immobilien-Teilverkauf sein:
Was ist der Immobilien-Teilverkauf?
Der Name besagt es bereits, auch wenn die Bezeichnung etwas abstrakt klingt und erst im Umkehrschluss begrifflich greifbar wird. Beim Immobilien-Teilverkauf wird zwar ein Teil der Immobilie veräußert, allerdings kein physischer wie etwa ein spezielles Zimmer oder eine Etage. Vielmehr wird ein prozentualer Anteil verkauft, der dann als Berechnungsgröße für den Auszahlbetrag zugrundgelegt wird. In der Praxis kommt diese Ausgestaltung der Immobilienverrentung insbesondere dann vor, wenn die Verkäufer frei verfügbare Mittel benötigen, aber noch keine endgültige Entscheidung über das Zuhause treffen wollen.
Aus welchem Grund Immobilien-Teilverkauf?
Die Gründe, weshalb ein Immobilien-Teilverkauf angestrebt wird, sind einerseits vielfältig, andererseits lassen sie sich auf einen einzigen Aspekt reduzieren. Grundsätzlich geht es darum, dass zusätzliches Kapital benötigt wird, etwa, um trotz begrenzter Rente den gewohnten Lebensstandard zu halten. Möglicherweise müssen kostspielige Instandhaltungen getätigt oder hohe Eigenanteile zur häuslichen Pflege getätigt werden. Zuweilen haben sich Liquiditätslücken ergeben, die temporär durch den Immobilien-Teilverkauf geschlossen werden können. Es gibt etliche weitere alltägliche Gründe. Unter dem Strich fokussieren die Aspekte sich darauf, dass zum aktuellen Zeitpunkt freies Kapital benötigt wird, das aus der eigenbewohnten Immobilie ohne Komplettverkauf generiert werden soll.
Wie wird der Immobilien-Teilverkauf abgewickelt?
Zunächst wird der Gesamtwert der Immobilie per Verkehrswertgutachten definiert. Von diesem Komplettwert ausgehend, können die Verkaufenden bestimmen, welchen prozentualen Anteil des Eigenheims oder der Eigentumswohnung sie mit dem Immobilien-Teilverkauf veräußern wollen. Sobald Käufer*in und Verkäufer*in sich über die Höhe des Anteils und den daraus resultierenden Zahlbetrag einig sind, wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen. Zugleich wird im Grundbuch der Nießbrauch an vorderstem Rang eingetragen, was bedeutet, dass die Verkaufenden ein verbrieftes lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht haben. Unmittelbar nach Abschluss des Teilverkauf-Vertrages erhält der Verkäufer die Kaufsumme. Wichtig zu wissen: Üblicherweise zahlen die Verkaufenden den nunmehr Miteigentümern monatlich eine Nutzungsgebühr, vergleichbar mit einer regelmäßigen – prozentualen – Miete.
Kann man den Teilverkauf rückabwickeln?
Wie im üblichen Bankwesen Kredite und Hypotheken mit einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abgelöst werden können, so ist es auch beim Immobilien Teilverkauf oft möglich, den verkauften Anteil wieder rückabzuwickeln. Von den meisten Käufern wird der Rückkauf angeboten, allerdings zu entsprechenden Konditionen. Bedenken muss man dabei einen weiteren bedeutenden Aspekt. Verkauft worden ist ein prozentualer Anteil einer Immobilie. Der anteilige Wertzuwachs der Immobilie bzw. des Anteils ist wieder Teil der Gesamtrechnung. Insofern muss in der Regel vor dem Rückkauf ein erneutes und somit aktuelles Wertgutachten erstellt werden, für das der Rückkaufende die Gebühren trägt.
Können nur Eigentumshäuser teilverkauft werden?
Nein, der Teilverkauf ist grundsätzlichen mit allen bewertbaren Immobilien möglich, sei es also das Eigentumshaus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück. In der Realität gestaltet sich der Immobilien-Teilverkauf insbesondere bei bebauten Grundstücken allerdings problematisch aufgrund der Risikobewertung. Sollten die Verkaufenden zwischenzeitlich in finanzielle Schieflage geraten und beispielsweise die monatliche Prozentual-Miete nicht mehr zahlen können, wäre es für Miteigentümer schwerer, das bebaute Grundstück zu verwerten.
Können Gewerbeimmobilien für den Immobilien-Teilverkauf genutzt werden?
Ob es sich um private oder gewerbliche Objekte handelt, macht für dein Teilverkauf keinen Unterschied. Vielmehr ist es sogar eine häufig vorkommende Variante, mit der gewerbliche Unternehmen sich kurzfristig liquide Mittel beschaffen. Wenn die liquiden Mittel ebenso wie das Kreditvergabelimit bei den Banken erschöpft sind, können wirtschaftliche Durststrecken auf diese Weise überbrückt werden. Gerade Verkaufende von Gewerbeimmobilien werden bei der Ausgestaltung des Vertrages darauf achten, eine Rückkaufoption zu implementieren. Sobald die überbrückende Finanzierung durch den Immobilien-Teilverkauf nicht mehr benötigt wird, kann unter Voraussetzung der Rückkaufoption das Eigentum wieder komplett an das ehemals verkaufende Unternehmen übergehen.
Wie werden die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch dokumentiert?
Im Grundbuch werden die jeweiligen Miteigentumsanteile aufgeführt. Hat die Immobilie beispielsweise einen identifizierten und per Gutachten festgestellten Wert von 900.00 Euro, die Auszahlungssumme soll 300.000 Euro betragen, wird der Verkaufende zum Eigentümer zu 2/3, der Kaufende zum Eigentümer zu 1/3. Wichtig zu wissen und leicht nachvollziehbar: Der im Grundbuch einzutragende Nießbrauch bezieht sich keinesfalls auf das gesamte Objekt. Hinterlegt wird der Nießbrauch lediglich für den verkauften Anteil. Ebenso zahlt der Verkäufer die mietähnlich monatliche Gebühr an den Käufer nur für den prozentualen Anteil.
Wann ist eine Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?
Ein Teilverkauf kann in unterschiedlichsten Szenarien sinnvoll sein. So beispielsweise, wenn damit eine optimale medizinische oder pflegerische Versorgung sichergestellt werden soll, wenn mit dem Zahlbetrag größere Anschaffungen getätigt werden oder schlichtweg für die Investition in die eigene Lebensqualität im Seniorenalter. Letztlich geht es darum, kurzfristig an freies Kapital zu kommen. Ob der Teilverkauf allerdings die beste Möglichkeit ist, sollte aufgrund der anfallenden hohen Kosten wie Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und Verkaufsprovision unbedingt vor Vertragsabschluss überlegt werden. Je nach individueller Anforderung, Zielsetzung und Rahmenbedingungen kann der Immobilien-Teilverkauf infragekommen.
Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Immobilien-Teilverkauf?
Die Nachteile beim Immobilien-Teilverkauf sind zunächst die üblicherweise von den Verkaufenden an die Kaufenden zu zahlenden monatlichen Nutzungsentgelte, die nicht unbeträchtlich sind und sich über die Vertragslaufzeit erheblich aufsummieren können. Dazu müssen – wie erwähnt – die Nebenkosten addiert werden. Versteht man den Teilverkauf plakativ als eine Form der Kreditaufnahme, was er definitiv nicht ist, stellt sich die Frage nach der langfristigen Sinnhaftigkeit der Konditionen.
Hinzu kommt ein emotionaler Aspekt, der manche Immobilienbesitzer von diesem Modell abschreckt: Sie sind einerseits eben nicht mehr die alleinigen Eigentümer, auf der anderen Seite wird das Objekt allerdings nicht komplett verkauft. Viele empfinden diesen Umstand als lediglich halbe Entscheidung, dementsprechend auch nur als halbe Problemlösung.
Zu den Vorteilen des Immobilien-Teilverkaufs gehört neben der Sofortzahlung der vereinbarten Kaufsumme, dass diese Verrentungsvariante bereits in jüngerem Alter in Anspruch genommen werden kann als beispielsweise die Immobilienkomplettverkauf mit Immobilienverrentung und eingetragenem Nießbrauch für das gesamte Objekt.
Was bedeutet der Teilverkauf für Rente und Steuern?
Beim Immobilien-Teilverkauf geht man davon aus, dass es sich um eine Vermögensumschichtung handelt. Die aus dieser Transaktion generierte Summe wird sich üblicherweise weder auf die Rente noch auf deren etwaige Besteuerung auswirken. Ebenfalls Entwarnung kann in den meisten Fällen hinsichtlich der anfallenden Spekulationssteuer gegeben werden. Die richtet sich nach denselben Fristen wie beim herkömmlichen Immobilienverkauf. Bei gewerblichen Immobilien und vermieteten Objekten beträgt diese Frist 10 Jahre, bei eigenbewohnten Immobilien reduziert sich diese Frist auf drei Jahre. Wichtig an dieser Stelle, dass es sich hierbei nicht um eine Steuerberatung handelt, sondern lediglich um öffentlich einsehbare Informationen.
