Immobilienverrentung auf Basis von Wohnrecht auf Lebenszeit
Wohnrecht oder Wohnungsrecht auf Lebenszeit? Wo liegt ist der Unterschied?
Juristisches Deutsch ist für Laien oftmals schwer verdauliche Kost. Der Ausdruck „Wohnungsrecht“ hingegen scheint für uns Normalmenschen zunächst selbsterklärend. Umgangssprachlich spricht man aber noch häufiger von “Wohnrecht”. Doch so einfach ist es nicht. Vielmehr handelt es sich um ein Recht, das im BGB in sämtlichen Facetten klar definiert wird. Insofern wirft es bei Interessenten auch sehr viel Erklärungsbedarf auf.
Inhalt
- Einleitung
- Was versteht man unter lebenslangem Wohnungsrecht
- Der Eintrag ins Grundbuch
- Vorteile eines Wohnrechts auf Lebenszeit
- Rechte und Pflichten der Wohnungsrechtinhaber
- Unterschied Wohnrecht und Nießbrauch
- Wohnrecht berechnen
- Steuerliche Aspekte
- Wohnungsrecht und Schenkung
- Fragen unserer Kunden
Was ist der Unterscheid zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht?
Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe “Wohnrecht” und “Wohnungsrecht” synonym gebraucht. Dennoch gibt es rechtliche Unterschiede zwischen den beiden Sachverhalten.
Das Recht auf Mitbenutzung einer Wohnung ist das Wohnrecht. Eigentümer und Berechtigter nutzen die Immobilie gemeinsam.
Das Recht auf alleinige Nutzung einer Wohnung ist das Wohnungsrecht. Der Eigentümer ist nicht zur Nutzung berechtigt.
Was versteht man unter lebenslangem Wohnungsrecht?
Das lebenslange Wohnungsrecht (oder in der Umgangssprache eben Wohnrecht) berechtigt dazu, eine Immobilie unbefristet bis ans Lebensende zu bewohnen ohne der Eigentümer zu sein. Es endet mit dem Ableben des Berechtigten. Dieses Recht wird keinesfalls lediglich im Kauf- oder Schenkungsvertrag dokumentiert. Stattdessen wird es im Grundbuch eingetragen. Tatsächlich wird damit nicht das Verhältnis von Wohnrechtinhaber zum Eigentümer der Immobilie geregelt, sondern das Verhältnis zwischen Rechteinhaber und Liegenschaft. Sichergestellt ist damit, dass das lebenslange Wohnungsrecht auch bei einem etwaigen Verkauf des Objekts an Dritte bestehen bleibt. Das Wohnrecht kann aber auch befristet bis zu einem fixen Zeitpunkt sein. Dies ist etwa dann sinnvoll, wenn schon feststeht, dass der Berechtigten zum Beispiel in absehbarer Zeit in ein Pflegeheim umziehen möchte.
Vorteile einer Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit
Beim Verkauf einer Immobilien auf Basis von lebenslangem Wohnrecht wird das in der Immobilie gebundene Kapital freigesetzt. Die Verkäufer dürfen also bis zum Lebensende in ihrem gewohnten Zuhause wohnen bleiben. Die neue Liquidität kann beispielsweise für die Rückzahlung etwaiger Kredite genutzt werden. Allerdings wird die neue finanzielle Freiheit nicht selten genutzt, um im Alter weiterhin aktiv zu bleiben – beispielsweise in Form von Reisen oder kostenspieligen Hobbies..
Das Wohnrecht mindert im Übrigen beim Verkauf des Objekts den Verkaufspreis. Der Käufer kann die Immobilie unter Marktwert erwerben.
Lesen Sie hier mehr über die Vorteile einer Immobilienverrentung.
Wohnungsrecht auf Lebenszeit berechnen
Entscheidende Kriterien für die Berechnung von Wohnrecht sind im Normalfall:
- Der Verkehrswert der Immobilie
- Alter und Geschlecht der Immobilieneigentümer
- Kosten für die Immobilienbewirtschaftung
- Zinsfaktoren
- Lebenserwartungen nach der Tabelle des Statistischen Bundesamts.
Doch was bedeutet das konkret? Lesen Sie mehr darüber wie das Wohnungs- und Nießbrauchrecht berechnet wird.
Jetzt kostenfreies Infopaket anfordernDer Eintrag ins Grundbuch
Absicherung im Grundbuch
Das Wohnungsrecht auf Lebenszeit wird per notarieller Urkunde dokumentiert und ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Somit ist das lebenslange Wohnungsrecht durch den neuen Besitzer nicht kündbar. Auch können im Grundbuch zur Liegenschaft weitere Aspekte eingetragen werden, etwa ein Rückforderungsrecht.
Lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag?
Die Möglichkeit, auf den Grundbucheintrag zu verzichten, existiert durchaus. Nicht selten wird stattdessen lediglich ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt, wodurch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch vermieden werden. Dabei kommt allerdings ein anderes Verhältnis zustande. In solchen Fällen ist eben nicht das Verhältnis vom Wohnrechteinhaber zur Immobilie geregelt. Wird das Grundstück, Haus oder die Wohnung an Dritte verkauft, erlischt zugleich das Wohnungsrecht, da zwischen dem Drittkäufer und dem Wohnberechtigten kein Vertragsverhältnis existiert.
Rechte und Pflichten der Wohnungsrechtinhaber
Das Nutzungsrecht
Das Wohnungsrecht kann nicht an andere übertragen werden. Es lässt sich weder verkaufen, temporär übertragen noch vererben. Vielmehr erlischt das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es gibt weitere Szenarien, in denen das im Grundbuch eingetragene Recht endet. So kann der Berechtigte das Wohnrecht aktiv im Grundbuch löschen lassen. Zudem kann es sich um ein befristetes Wohnungsrecht handeln, das eben nach Ablauf der Frist erlischt. Falls die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist, ist auch das ein Grund für das automatische Ende des Wohnungsrechts.
Rechteübertragung an Dritte
Wohnberechtigte haben das sogenannte Nutzungsrecht. Das gilt zunächst für die Immobilie oder – je nach Auslegung – für einen Teil der Immobilie. Zugleich betrifft das auch die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen, die zum Haus gezählt werden. Beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem das Wohnrecht sich auf eine Wohnung bezieht, kann das Recht gleichfalls die Nutzung von Garten, Waschküche oder Gemeinschaftskeller etc. beinhalten. Des Weiteren besteht das Aufnahmerecht. Das besagt, dass unmittelbar verwandte Personen wie Ehepartner, nicht eheliche Lebenspartner oder Kinder aufgenommen werden dürfen, auch Personen, die für die häusliche Alten- bzw. Krankenpflege beschäftigt werden.
Das Recht zu Vermietung oder Verpachtung, wie etwa bei Nießbrauch, besteht aber nicht.
Wohnungsrecht auf Lebenszeit bei Zwangsversteigerung
Obschon das Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann es bei einer Zwangsversteigerung problematisch werden. Tatsächlich ist es so, dass die Rechte der finanzierenden Banken im Grundbuch vor dem Recht auf Wohnen stehen. Aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung werden zunächst die Forderungen der Bank bedient. Mangels Masse, auch nach Umwandlung des Wohnungsrechts in eine Geldforderung, bleibt der Wohnberechtigte auf der Strecke. Als Absicherung gegen eine etwaige finanzielle Schieflage der dann aktuellen Eigentümer wird in der Regel ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eingetragen.
Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht auf Lebenszeit
Ein Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist grundsätzlich möglich, allerdings muss man dabei von einer ungünstigen Kalkulation und somit niedrigem Verkaufspreis ausgehen. Angesetzt wird für den Verkaufspreis der Immobilienwert gemäß Verkehrswertgutachten abzüglich des Wohnrechtswertes. Zumal ein lebenslanges Wohnrecht – anders als der Nießbrauch – oftmals unter Familienmitgliedern vereinbart wird, könnte ein vorzeitiger Verkauf auch für persönliche Differenzen sorgen.
Pflichten der Wohnungrechtinhaber
Wo Rechte eingeräumt werden, gibt er üblicherweise auch Pflichten. Diese Pflichten können und sollten beim lebenslangen Wohn- bzw. Wohnungsrecht in einem Vertrag penibel genau und wohlbedacht ausformuliert werden. Gerade weil diese Variante häufig generationsübergreifend von Familien genutzt wird, können dadurch unangenehme Differenzen vermieden werden. Üblicherweise gehört zu den Pflichten, dass die Wohnrechtinhaber zunächst die Betriebs‑, Neben- und Verbrauchskosten tragen. Ähnlich wie in einem Mietverhältnis haben sie in der Regel kleinere Reparaturen zu übernehmen. Sollten größere Instandsetzungen notwendig werden, besteht die Meldepflicht, der Wohnberechtigte muss den Besitzer über den Missstand informieren.
Der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch
Das Wohnungsrecht oder Wohnrecht bedeutet dem Wortsinn nach ausschließlich das Recht auf Wohnen, das sich auch nicht übertragen lässt. Zieht der Wohnberechtigte – aus welchen Gründen auch immer – aus, erlischt das Wohnungsrecht. Demgegenüber gehen die Rechte – als auch die Pflichten – beim Nießbrauch über das Wohnungsrecht hinaus. Nießbrauch bedeutet übersetzt „Frucht ziehen“. Das heißt, die Immobilie kann eigenbewohnt werden, muss es aber nicht. Ebenso ist es bei eingetragenem Nießbrauch möglich, das Objekt zu vermieten und mit den Mieteinnahmen weiterhin die Früchte aus der Immobilie zu ziehen.
Berechnung des Wohnrechts auf Lebenszeit
Der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeitberechnet sich wie folgt:
Kapitalwert = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Wohnrechtinhaber noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Wohnrechtwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Wohnrechtwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Wohnrechts finden Sie hier.
Wohnrecht auf Lebenszeit und Nießbrauchrecht
In diesem Podcast dürften wir als Gast Dr. Helmut Heiss, Experte für Erb- und Immobilienrecht bei Aldebert Heiss & Simnacher, begrüßen. Wir sprechen über das Thema “Wohnrecht & Nießbrauchrecht”.
Steuerliche Aspekte beim Wohnungsrecht
Grundsätzlich stellt das Wohnungsrecht einen realen Wert dar. Üblicherweise bedeutet dieses Recht, dass der Wohnberechtigte mietfrei in einer Immobilie wohnt. Diese nicht erhobene bzw. nicht zu zahlende Miete versteht der Gesetzgeber als geldwerte Vermögensübertragung, die vor diesem Hintergrund folglich versteuert werden muss. Der zu versteuernde Betrag ergibt sich aus der anzusetzenden Jahreskaltmiete nach regionalem Mietspiegel sowie dem Kapitalwert aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Dieser Kapitalwert definiert sich – einfach ausgedrückt – aus der durchschnittlichen Lebenserwartung, aus der die perspektivische Wohndauer resultiert. Die erzielbare Jahresmiete wird mit dem Kapitalwert multipliziert. Die sich daraus ergebende Summe ist steuerpflichtig.
Lebenslanges Wohnrecht bei einer Schenkung
Wie erwähnt ist das lebenslange Wohnungsrecht nicht nur im Kontext der Immobilienverrentung ein faktischer Wert. Temporär – für die Dauer des Wohnungsrechts – wird der Verkehrswert der Immobilie um den Wohnungsrechtswert reduziert. Soll die Immobilie beispielsweise zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt werden, kann sich dieser temporär minimierte Wert auf die Höhe der anfallenden Schenkungssteuer auswirken. Nehmen wir an, das Haus hat ohne Wohnungsrecht einen Verkehrswert von 450.000 Euro. Der Wohnrechtwert wurde auf 10 Jahre mit 65.000 Euro berechnet. Um diesen Betrag wird der Immobilienwert auf 385.000 Euro reduziert. Das beschenkte Kind kann aufgrund des Verwandtschaftsgrades einen Freibetrag von 400.000 Euro ansetzen; es fällt keine Schenkungssteuer an.
Alternativen zum Wohnrecht auf Lebenszeit – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Wohnrecht
Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?
Ein Wohnrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie, das dem Berechtigten ein unentgeltliches Wohnen in dieser Immobilie ermöglicht, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Es ist eine Art beschränktes Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Berechtigte des Wohnrechts hat das Recht, die Immobilie zu bewohnen, aber keine Verfügungsbefugnis über sie. Das bedeutet, dass er die Immobilie nicht verkaufen, vermieten oder anderweitig veräußern kann. Das Wohnrecht kann beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder als Teil einer Erbregelung vereinbart werden.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie, das dem Berechtigten nicht nur das Recht zur eigenen Nutzung, sondern auch das Recht zur Vermietung und zum Verkauf der Immobilie einräumt. Der Inhaber eines Wohnrechts darf dagegen nur selbst in der Immobilie wohnen und hat keine Befugnis zur Vermietung oder zum Verkauf der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzungsrecht?
Ein Wohnrecht bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken und schließt andere Nutzungsarten wie beispielsweise die Nutzung als Lager nicht mit ein. Andere Nutzungsrechte wie beispielsweise ein Nießbrauch können jedoch auch die Nutzung zu anderen Zwecken umfassen.
Wie errechnet sich der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit?
Kapitalwert = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Wohnrechtinhaber noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Wohnrechtwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Wohnrechtwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Wohnrechts finden Sie hier.
Welcher Teil der Immobilie gehört zum Wohnrecht?
Das Wohnrecht kann auf bestimmte Räume oder Bereiche einer Immobilie beschränkt werden, während andere Bereiche davon ausgenommen sind. So ist es beispielsweise denkbar, dass das Wohnrecht nur für bestimmte Zimmer oder Stockwerke einer Immobilie gilt und andere Räume wie Garagen oder Keller von der Wohnnutzung ausgenommen sind. Diese Einschränkungen müssen jedoch im Vertrag klar und eindeutig festgehalten werden.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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