Leib­ren­te im Kon­text der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung – eine Definition

Infor­ma­tio­nen zum The­ma Immo­bi­li­en-Leib­ren­te

Die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung ist ein The­ma, für das sich hier­zu­lan­de immer mehr Senio­ren inter­es­sie­ren. Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie – ob Eigen­heim oder Eigen­tums­woh­nung – haben den finan­zi­ell kon­kre­ten Vor­teil des miet­frei­en Woh­nens. Auf der Kehr­sei­te der Medail­le zeigt sich, dass die Ren­te begrenzt ist und somit  frei ver­füg­ba­re Mit­tel feh­len, um den gewohn­ten und gewünsch­ten Lebens­stan­dard auf­recht zu erhal­ten. Die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung kann die­se Pro­ble­ma­tik lösen. Und dabei gibt es unter­schied­li­che Kon­zep­te wie die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te. Hier eine Erläu­te­rung, zur The­ma­tik der Leib­ren­te:

Die wich­tigs­ten Fach­be­grif­fe der Ver­ren­tung ein­fach erklärt – eine ver­ständ­li­che Über­sicht für jeden.

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Was bedeu­tet Leibrente?

Per Defi­ni­ti­on ist die Leib­ren­te eine wie­der­keh­ren­de Leis­tung. Im Nor­mal­fall han­delt  es sich dabei um eine monat­li­che Zah­lung. Eine sol­che Leib­ren­te kann sich auf unter­schied­li­che immo­bi­le oder sons­ti­ge Wirt­schafts­gü­ter bezie­hen. Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf nach dem Kon­zept der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Leib­ren­te, ist die Ren­te gleich­be­deu­tend mit der Zah­lung des Ver­kaufs­prei­ses, die sich wie­der­um nach indi­vi­du­el­len Anfor­de­run­gen und Rah­men­be­din­gun­gen aus­ge­stal­ten lässt.

Leib­ren­te im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch kon­kret  definiert

Die Leib­ren­te wird im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch exakt defi­niert, womit schon mal ver­deut­licht wird, dass es sich um ein juris­tisch regu­lier­tes Kon­strukt mit detail­liert fest­ge­schrie­be­nen Vor­ga­ben han­delt. Die Leib­ren­te ist eine spe­zi­el­le Vari­an­te des Immo­bi­li­en­ver­kaufs. Das zugrun­de­lie­gen­de Kon­zept bei die­sem Kon­zept: Die eige­ne Immo­bi­lie wird ver­kauft, aller­dings abwei­chend zum her­kömm­li­chen Kauf­ver­trag mit einem – nor­ma­ler­wei­se – lebens­lan­gem Wohn­recht. Die­ses Recht wird nota­ri­ell doku­men­tiert und im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Tat­säch­lich wech­selt die Immo­bi­lie dem­nach den Eigen­tü­mer, der bis­he­ri­ge Besit­zer kann aber wei­ter­hin im ver­trau­ten Zuhau­se wohnen.

Wel­chen Nut­zen haben Immo­bi­li­en­ver­käu­fer durch die Leibrente?

Das grund­sätz­li­che Prin­zip des Haus­ver­kaufs mit Leib­ren­te ist, dass der Ver­käu­fer vom Käu­fer in zuvor defi­nier­ten zeit­li­chen Abstän­den eine Ren­te erhält. Mit die­sem Betrag wie­der­um kann der Ver­käu­fer und somit ehe­ma­li­ger Eigen­tü­mer Immo­bi­lie sei­ne gesetz­li­che Ren­te auf­bes­sern, wodurch ihm mehr flüs­si­ge Mit­tel für die Lebens­qua­li­tät im Alter zur Ver­fü­gung ste­hen. Sofern die Leib­ren­te – der Nor­mal­fall – bis zum Lebens­en­de ver­ein­bart ist, endet die Leib­ren­te, wenn der Ver­käu­fer ver­stirbt. Sobald die­ses Ereig­nis ein­tritt, geht das Objekt auf den Käu­fer über.

Wel­che und wann habe ich Zah­lun­gen aus der Leib­ren­te zu erwarten?

Beim Ver­kauf mit dem Kon­zept der Leib­ren­te ist es gän­gig, dass der Ver­käu­fer die errech­ne­te Kauf­sum­me als Ren­ten­zah­lung erhält. Das aller­dings ist kei­ne zwin­gen­de Vor­aus­set­zung. Viel­mehr kön­nen die Zah­lungs­mo­di indi­vi­du­ell fest­ge­legt wer­den. Denk­bar ist die Aus­zah­lung einer grö­ße­ren Sum­me als Ein­mal­be­trag mit anschlie­ßend klei­ne­ren monat­li­chen Zah­lun­gen; eben­falls kön­nen Beträ­ge quar­tals­wei­se oder jähr­lich aus­ge­zahlt werden.

Wel­che Vor­zü­ge hat die Leib­ren­te für die Verkäufer?

Im Nor­mal­fall wird nicht nur die Leib­ren­te basie­rend auf der Kauf­sum­me zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer ver­ein­bart. Zudem sichern die Ver­käu­fer sich zugleich ein lebens­lan­ges Wohn­recht. Das ange­neh­me Resul­tat ist, dass sie das ver­trau­te Zuhau­se kei­nes­falls ver­las­sen müs­sen. Immer­hin ist es der Wunsch vie­ler Senio­ren, im gol­de­nen Lebens­ab­schnitt nicht noch­mals umzie­hen und an ande­rer Stel­le neu anfan­gen zu müssen.

Gibt es ver­schie­de­ne Aus­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten der Leibrente?

Ver­schie­de­ne Kon­stel­la­tio­nen sind vor­stell­bar und wer­den auch in der Pra­xis so ange­wandt, in denen die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te die stim­mi­ge Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­te sein kann. Zumal die sich viel­fach in den Details unter­schei­den, ist eine pau­scha­le Ver­all­ge­mei­ne­rung dabei schwer­lich mög­lich. Unter­schie­de exis­tie­ren etwa in der Höhe der etwai­gen Ein­mal­zah­lung, inso­fern auch hin­sicht­lich der Höhe der regel­mä­ßi­gen Ren­ten­zah­lun­gen. Nicht sel­ten wird der Haus­ver­kauf mit im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ner Leib­ren­te auch inner­halb von Fami­li­en durch­ge­führt. Eine Ver­kaufs­kon­stel­la­ti­on, die auch steu­er­lich vor­teil­haf­te Aspek­te für die Nach­kom­men haben kann, da die ein­ge­tra­ge­ne Leib­ren­te den Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie tem­po­rär reduziert.

Lässt die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te sich als kon­kre­ter Wert beziffern?

Die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te ist kei­nes­falls nur ein theo­re­ti­scher Rechen­fak­tor. Ganz im Gegen­teil; sie stellt einen rea­len und fak­ti­schen Wert dar. Zunächst wird der Leib­ren­ten­wert auf Basis der durch­schnitt­lich erwar­ten Lebens­dau­er der Ver­kau­fen­den kal­ku­liert. Ange­setzt wird dafür der Index der bun­des­durch­schnitt­li­chen Lebens­er­war­tung. Als wei­te­rer Kal­ku­la­ti­ons­fak­tor fließt die real nach dem aktu­el­len regio­na­len Miet­spie­gel erziel­ba­re Mie­te in die Berech­nung mit ein. Aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on aus pro­gnos­ti­scher Lebens­er­war­tung und monat­li­cher Mie­te – die eben nicht mone­tär bezahlt wird – erge­ben sich die Leib­ren­te und der Wert, um den die Immo­bi­lie zeit­wei­se gemin­dert wird. Die sim­pli­fi­zier­te Rech­nung ergibt sich aus dem Immo­bi­li­en­wert divi­diert durch den Wohn­rechts­wert. Das Resul­tat ist die Sum­me der Leib­ren­te.

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Und wie  sieht es mit Rech­ten und Pflich­ten aus?

Etli­che Pflich­ten gehen mit dem Ver­kauf der Immo­bi­lie an den Käu­fer über. Um wel­che sich dabei  han­delt, kann im Ver­trag detail­ge­nau fest­ge­legt wer­den. Zumal das Leib­ren­ten­mo­dell oft­mals von Fami­li­en genutzt wird, ist leicht vor­stell­bar, dass es sich bei­spiels­wei­se um prag­ma­ti­sche Fra­gen han­delt. So bei­spiels­wei­se, wer für die Instand­hal­tung des Gebäu­des oder des Gar­tens ver­ant­wort­lich ist, was meis­tens von den Ver­käu­fern über­nom­men wird, zumal die Senio­ren fort­schrei­tend weni­ger rüs­tig sein wer­den. Hin­zu kom­men Ver­ein­ba­run­gen hin­sicht­lich der lau­fen­den Gebüh­ren und öffent­li­chen Las­ten wie der Grundsteuer.

Kann auch ich mei­ne Immo­bi­lie per Leib­ren­te verkaufen?

In der Theo­rie kann jeder Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer sein Objekt nach dem Prin­zip der Immo­bi­li­en-Leib­ren­te ver­kau­fen, sofern die Immo­bi­lie voll­kom­men abbe­zahlt oder zumin­dest teil­wei­se hypo­the­ken­frei ist. Die Pra­xis spricht jedoch eine ande­re Spra­che. Die ori­en­tiert sich am Alter der Ver­kau­fen­den. Poten­zi­el­le Käu­fer las­sen sich übli­cher­wei­se nicht auf Leib­ren­ten­mo­del­le ein, wenn die Ver­käu­fer nicht min­des­tens 65 Jah­re sind. Tat­säch­lich muss man sogar von der Alters­stu­fe 65+ spre­chen, je älter die Eigen­tü­mer sind, umso wahr­schein­li­cher wird es, Kauf­in­ter­es­sen­ten zu fin­den. Aus­nah­me­fäl­le kön­nen Immo­bi­li­en-Leib­ren­ten inner­halb der Fami­lie darstellen.

Wes­halb ist das Alter der Ver­kau­fen­den ein aus­schlag­ge­ben­der Faktor?

Der Grund liegt in der Kal­ku­la­ti­on der Zeit­span­ne, inner­halb derer das Objekt pro­gnos­tisch an den Käu­fer über­geht und die regel­mä­ßi­gen Zah­lun­gen aus der Leib­ren­te ent­fal­len. Ein zu lan­ger Zeit­raum, bei­spiels­wei­se die Ver­kau­fen­den wären gera­de mal 30 Jah­re alt, wür­de einer­seits die Immo­bi­lie rech­ne­risch wert­los machen, ande­rer­seits wäre die Zeit­span­ne zu lang, bis sich der Kauf für die Anle­ger und Inves­to­ren amor­ti­sie­ren wür­de. Aus dem grob kal­ku­lier­ba­ren Leib­ren­ten­kon­zept wür­de ein Risi­ko­ge­schäft werden.

Woher bekom­me ich belast­ba­re Zah­len über den Ver­kehrs­wert der Immobilie?

Der tages­ak­tu­el­le Wert einer Immo­bi­lie ergibt sich kei­nes­falls aus dem Ver­gleich von Ver­kaufs­an­ge­bo­ten in den Medi­en, bei Immo­bi­li­en­por­ta­len oder Mak­lern. Dort wer­den Prei­se auf­ge­ru­fen, die Ver­käu­fer und Ver­mitt­ler sich unter Berück­sich­ti­gung der Markt­la­ge zu erzie­len wün­schen. Im Umkehr­schluss kann man selbst­ver­ständ­lich nicht von der Sum­me aus­ge­hen, die man selbst vor Jahr­zehn­ten für den Kauf oder den Bau des Objek­tes bezahlt hat. Die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­prei­se sind seit­her gera­de in gefrag­ten Lagen förm­lich explo­diert. Eine kon­kre­te Berech­nungs­hö­he für den Immo­bi­li­en­wert und somit die Leib­ren­te lässt sich auch dar­aus nicht ablei­ten. Viel­mehr ist es wich­tig, dem Ver­trag ein seriö­ses Wert­gut­ach­ten zugrun­de zu legen. Der Geschäfts­füh­rer der DEGIV ist zer­ti­fi­zier­ter Gut­ach­ter für bebau­te Grundstücke.

Wer kauft Immo­bi­li­en mit dem Kon­zept der Leibrente?

Die Kauf­in­ter­es­sen­ten stam­men aus unter­schied­lichs­ten „Spar­ten“. So gibt es gewerb­li­che Inves­to­ren, die sich auf die­se Anla­ge­form spe­zia­li­siert haben. Teils inves­tie­ren bran­chen­frem­de Unter­neh­men ihr Kapi­tal in Immo­bi­li­en mit Leib­ren­te. Ziel­set­zung ist es, das Kapi­tal lang­fris­tig sicher anzu­le­gen und aus der Preis­stei­ge­rung lukra­ti­ve Ren­di­ten zu erzie­len. Für insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren waren die Leib­ren­ten­mo­del­le in der Ver­gan­gen­heit weni­ger inter­es­sant. Der Vor­teil, wenn ein sol­cher Kauf­ver­trag mit frem­den Inves­to­ren  zustan­de kommt, ist, dass es in der Fami­lie nicht zu unnö­ti­gen Belas­tun­gen kommt.