Leibrente im Kontext der Immobilienverrentung – eine Definition
Die Immobilienverrentung ist ein Thema, für das sich hierzulande immer mehr Senioren interessieren. Eigentümer einer Immobilie – ob Eigenheim oder Eigentumswohnung – haben den finanziell konkreten Vorteil des mietfreien Wohnens. Auf der Kehrseite der Medaillie zeigt sich, dass die Rente begrenzt ist und somit frei verfügbare Mittel fehlen, um den gewohnten und gewünschten Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Die Immobilienverrentung kann diese Problematik lösen. Und dabei gibt es unterschiedliche Konzepte wie die Immobilien-Leibrente. Hier eine Erläuterung, zur Thematik der Leibrente:
Die wichtigsten Fachbegriffe der Verrentung einfach erklärt – eine verständliche Übersicht für jeden.
Weitere Definitionen & Erklärungen
Was bedeutet Leibrente?
Per Definition ist die Leibrente eine wiederkehrende Leistung. Im Normalfall handelt es sich dabei um eine monatliche Zahlung. Eine solche Leibrente kann sich auf unterschiedliche immobile oder sonstige Wirtschaftsgüter beziehen. Beim Immobilienverkauf nach dem Konzept der Immobilienverrentung mit Leibrente, ist die Rente gleichbedeutend mit der Zahlung des Verkaufspreises, die sich wiederum nach individuellen Anforderungen und Rahmenbedingungen ausgestalten lässt.
Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch konkret definiert
Die Leibrente wird im Bürgerlichen Gesetzbuch exakt definiert, womit schon mal verdeutlicht wird, dass es sich um ein juristisch reguliertes Konstrukt mit detailliert festgeschriebenen Vorgaben handelt. Die Leibrente ist eine spezielle Variante des Immobilienverkaufs. Das zugrundeliegende Konzept bei diesem Konzept: Die eigene Immobilie wird verkauft, allerdings abweichend zum herkömmlichen Kaufvertrag mit einem – normalerweise – lebenslangen Wohnrecht. Dieses Recht wird notariell dokumentiert und im Grundbuch eingetragen. Tatsächlich wechselt die Immobilie demnach den Eigentümer, der bisherige Besitzer kann aber weiterhin im vertrauten Zuhause wohnen.
Welchen Nutzen haben Immobilienverkäufer durch die Leibrente?
Das grundsätzliche Prinzip des Hausverkaufs mit Leibrente ist, dass der Verkäufer vom Käufer in zuvor definierten zeitlichen Abständen eine Rente erhält. Mit diesem Betrag wiederum kann der Verkäufer und somit ehemaliger Eigentümer der Immobilie seine gesetzliche Rente aufbessern, wodurch ihm mehr flüssige Mittel für die Lebensqualität im Alter zur Verfügung stehen. Sofern die Leibrente – der Normalfall – bis zum Lebensende vereinbart ist, endet die Leibrente, wenn der Verkäufer verstirbt. Sobald dieses Ereignis eintritt, geht das Objekt auf den Käufer über.
Welche und wann habe ich Zahlungen aus der Leibrente zu erwarten?
Beim Verkauf mit dem Konzept der Leibrente ist es gängig, dass der Verkäufer die errechnete Kaufsumme als Rentenzahlung erhält. Das allerdings ist keine zwingende Voraussetzung. Vielmehr können die Zahlungsmodi individuell festgelegt werden. Denkbar ist die Auszahlung einer größeren Summe als Einmalbetrag mit anschließend kleineren monatlichen Zahlungen; ebenfalls können Beträge quartalsweise oder jährlich ausgezahlt werden.
Welche Vorzüge hat die Leibrente für die Verkäufer?
Im Normalfall wird nicht nur die Leibrente basierend auf der Kaufsumme zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. Zudem sichern die Verkäufer sich zugleich ein lebenslanges Wohnrecht. Das angenehme Resultat ist, dass sie das vertraute Zuhause keinesfalls verlassen müssen. Immerhin ist es der Wunsch vieler Senioren, im goldenen Lebensabschnitt nicht nochmals umziehen und an anderer Stelle neu anfangen zu müssen.
Gibt es verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten der Leibrente?
Verschiedene Konstellationen sind vorstellbar und werden auch in der Praxis so angewandt, in denen die Immobilien-Leibrente die stimmige Ausgestaltungsvariante sein kann. Zumal die sich vielfach in den Details unterscheiden, ist eine pauschale Verallgemeinerung dabei schwerlich möglich. Unterschiede existieren etwa in der Höhe der etwaigen Einmalzahlung, insofern auch hinsichtlich der Höhe der regelmäßigen Rentenzahlungen. Nicht selten wird der Hausverkauf mit im Grundbuch eingetragener Leibrente auch innerhalb von Familien durchgeführt. Eine Verkaufskonstellation, die auch steuerlich vorteilhafte Aspekte für die Nachkommen haben kann, da die eingetragene Leibrente den Verkehrswert der Immobilie temporär reduziert.
Lässt die Immobilien-Leibrente sich als konkreter Wert beziffern?
Die Immobilien-Leibrente ist keinesfalls nur ein theoretischer Rechenfaktor. Ganz im Gegenteil; sie stellt einen realen und faktischen Wert dar. Zunächst wird der Leibrentenwert auf Basis der durchschnittlich erwarten Lebensdauer der Verkaufenden kalkuliert. Angesetzt wird dafür der Index der bundesdurchschnittlichen Lebenserwartung. Als weiterer Kalkulationsfaktor fließt die real nach dem aktuellen regionalen Mietspiegel erzielbare Miete in die Berechnung mit ein. Aus der Multiplikation aus prognostischer Lebenserwartung und monatlicher Miete – die eben nicht monetär bezahlt wird – ergeben sich die Leibrente und der Wert, um den die Immobilie zeitweise gemindert wird. Die simplifizierte Rechnung ergibt sich aus dem Immobilienwert dividiert durch den Wohnrechtswert. Das Resultat ist die Summe der Leibrente.
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Und wie sieht es mit Rechten und Pflichten aus?
Etliche Pflichten gehen mit dem Verkauf der Immobilie an den Käufer über. Um welche sich dabei handelt, kann im Vertrag detailgenau festgelegt werden. Zumal das Leibrentenmodell oftmals von Familien genutzt wird, ist leicht vorstellbar, dass es sich beispielsweise um pragmatische Fragen handelt. So beispielsweise, wer für die Instandhaltung des Gebäudes oder des Gartens verantwortlich ist, was meistens von den Verkäufern übernommen wird, zumal die Senioren fortschreitend weniger rüstig sein werden. Hinzu kommen Vereinbarungen hinsichtlich der laufenden Gebühren und öffentlichen Lasten wie der Grundsteuer.
Kann auch ich meine Immobilie per Leibrente verkaufen?
In der Theorie kann jeder Immobilieneigentümer sein Objekt nach dem Prinzip der Immobilien-Leibrente verkaufen, sofern die Immobilie vollkommen abbezahlt oder zumindest teilweise hypothekenfrei ist. Die Praxis spricht jedoch eine andere Sprache. Die orientiert sich am Alter der Verkaufenden. Potenzielle Käufer lassen sich üblicherweise nicht auf Leibrentenmodelle ein, wenn die Verkäufer nicht mindestens 65 Jahre sind. Tatsächlich muss man sogar von der Altersstufe 65+ sprechen, je älter die Eigentümer sind, umso wahrscheinlicher wird es, Kaufinteressenten zu finden. Ausnahmefälle können Immobilien-Leibrenten innerhalb der Familie darstellen.
Weshalb ist das Alter der Verkaufenden ein ausschlaggebender Faktor?
Der Grund liegt in der Kalkulation der Zeitspanne, innerhalb derer das Objekt prognostisch an den Käufer übergeht und die regelmäßigen Zahlungen aus der Leibrente entfallen. Ein zu langer Zeitraum, beispielsweise die Verkaufenden wären gerade mal 30 Jahre alt, würde einerseits die Immobilie rechnerisch wertlos machen, andererseits wäre die Zeitspanne zu lang, bis sich der Kauf für die Anleger und Investoren amortisieren würde. Aus dem grob kalkulierbaren Leibrentenkonzept würde ein Risikogeschäft werden.
Woher bekomme ich belastbare Zahlen über den Verkehrswert der Immobilie?
Der tagesaktuelle Wert einer Immobilie ergibt sich keinesfalls aus dem Vergleich von Verkaufsangeboten in den Medien, bei Immobilienportalen oder Maklern. Dort werden Preise aufgerufen, die Verkäufer und Vermittler sich unter Berücksichtigung der Marktlage zu erzielen wünschen. Im Umkehrschluss kann man selbstverständlich nicht von der Summe ausgehen, die man selbst vor Jahrzehnten für den Kauf oder den Bau des Objektes bezahlt hat. Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind seither gerade in gefragten Lagen förmlich explodiert. Eine konkrete Berechnungshöhe für den Immobilienwert und somit die Leibrente lässt sich auch daraus nicht ableiten. Vielmehr ist es wichtig, dem Vertrag ein seriöses Wertgutachten zugrunde zu legen. Der Geschäftsführer der DEGIV ist zertifizierter Gutachter für bebaute Grundstücke.
Wer kauft Immobilien mit dem Konzept der Leibrente?
Die Kaufinteressenten stammen aus unterschiedlichsten „Sparten“. So gibt es gewerbliche Investoren, die sich auf diese Anlageform spezialisiert haben. Teils investieren branchenfremde Unternehmen ihr Kapital in Immobilien mit Leibrente. Zielsetzung ist es, das Kapital langfristig sicher anzulegen und aus der Preissteigerung lukrative Renditen zu erzielen. Für institutionelle Investoren waren die Leibrentenmodelle in der Vergangenheit weniger interessant. Der Vorteil, wenn ein solcher Kaufvertrag mit fremden Investoren zustande kommt, ist, dass es in der Familie nicht zu unnötigen Belastungen kommt.