Immo­bi­li­en­ren­te auf Leibrentenbasis

Leib­ren­te als Durch­füh­rungs­weg in der Immobilienverrentung

Die Immobilien­verrentung ist ein The­ma, für das sich hier­zu­lan­de immer mehr Senio­ren inter­es­sie­ren. Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie – ob Eigen­heim oder Eigen­tums­woh­nung – haben den finan­zi­ell kon­kre­ten Vor­teil des miet­frei­en Woh­nens. Auf der Kehr­sei­te der Medail­le zeigt sich, dass die Ren­te begrenzt ist und somit frei ver­füg­ba­re Mit­tel feh­len, um den gewohn­ten und gewünsch­ten Lebens­stan­dard auf­recht zu erhal­ten. Die Immobilien­verrentung kann die­se Pro­ble­ma­tik lösen. Und dabei gibt es unter­schied­li­che Kon­zep­te. Die Leib­ren­te wol­len wir hier näher betrachten. 

Was bedeu­tet Leibrente

Die Immo­bi­li­en­leib­ren­te kommt einem Haus- oder Woh­nungs­ver­kauf auf Raten nahe. Per Defi­ni­ti­on ist die Leib­ren­te eine wie­der­keh­ren­de Leis­tung. Im Nor­mal­fall han­delt  es sich dabei um eine monat­li­che Zah­lung. Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf nach dem Kon­zept der Immobilien­verrentung mit Leib­ren­te, ist die Ren­te gleich­be­deu­tend mit der Zah­lung des Ver­kaufs­prei­ses, die sich wie­der­um nach indi­vi­du­el­len Anfor­de­run­gen und Rah­men­be­din­gun­gen aus­ge­stal­ten lässt.

Leib­ren­te im BGB

Die Leib­ren­te wird im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch exakt defi­niert, womit schon mal ver­deut­licht wird, dass es sich um ein juris­tisch regu­lier­tes Kon­strukt mit detail­liert fest­ge­schrie­be­nen Vor­ga­ben han­delt. Die Leib­ren­te ist eine spe­zi­el­le Vari­an­te des Immo­bi­li­en­ver­kaufs. Das zugrun­de­lie­gen­de Vor­ge­hen bei die­sem Kon­zept: Die eige­ne Immo­bi­lie wird ver­kauft, aller­dings abwei­chend zum her­kömm­li­chen Kauf­ver­trag mit einem – nor­ma­ler­wei­se – lebens­lan­gen Wohn­recht . Die­ses Recht wird nota­ri­ell doku­men­tiert und im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Tat­säch­lich wech­selt die Immo­bi­lie dem­nach den Eigen­tü­mer, der bis­he­ri­ge Besit­zer kann aber wei­ter­hin im ver­trau­ten Zuhau­se wohnen.

Vor­tei­le der Leib­ren­te für den Verkäufer

Das grund­sätz­li­che Prin­zip des Haus­ver­kaufs mit Leib­ren­te ist, dass der Ver­käu­fer vom Käu­fer in zuvor defi­nier­ten zeit­li­chen Abstän­den eine Ren­te erhält. Mit die­sem Betrag wie­der­um kann der Ver­käu­fer und somit ehe­ma­li­ger Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie sei­ne gesetz­li­che Ren­te auf­bes­sern, wodurch ihm mehr flüs­si­ge Mit­tel für die Lebens­qua­li­tät im Alter zur Ver­fü­gung ste­hen. Sofern die Leib­ren­te – der Nor­mal­fall – bis zum Lebens­en­de ver­ein­bart ist, endet die Leib­ren­te, wenn der Ver­käu­fer ver­stirbt. Sobald die­ses Ereig­nis ein­tritt, geht das Objekt auf den Käu­fer über. Im Nor­mal­fall wird nicht nur die Leib­ren­te basie­rend auf der Kauf­sum­me zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer ver­ein­bart. Zudem sichern die Ver­käu­fer sich zugleich ein lebens­lan­ges Wohn­recht. Das ange­neh­me Resul­tat ist, dass sie das ver­trau­te Zuhau­se kei­nes­falls ver­las­sen müs­sen. Immer­hin ist es der Wunsch vie­ler Senio­ren, im gol­de­nen Lebens­ab­schnitt nicht noch­mals umzie­hen und an ande­rer Stel­le neu anfan­gen zu müssen.

Die Vor­tei­le im Überblick:

  • Der Ver­käu­fer erhält vom Käu­fer eine (monat­li­che) Ren­te
  • Kon­se­quenz ist die Erhö­hung der Liqui­di­tät im Rentenalter
  • Woh­nungs­recht auf Lebens­zeit wird im Grund­buch eingetragen
  • Die Instand­hal­tung erfolgt durch den Käu­fer
  • Schul­den­frei­heit für den Ver­käu­fer, falls Kre­di­te abzu­lö­sen sind

Nach­tei­le der Leib­ren­te für den Verkäufer

  • Die Eigen­tums­rech­te des Ver­käu­fers erlöschen
  • Kei­ne Wert­stei­ge­rung durch Eigen­tums­über­tra­gung an den Verkäufer
  • Kei­ne Fle­xi­bi­li­tät in der Nut­zung, so zum Bei­spiel ist Nieß­brauch (Ver­mie­tung, Ver­pach­tung) nicht mehr möglich
  • Das Risi­ko liegt größ­ten­teils beim Verkäufer
  • Die Instand­hal­tungs­kos­ten min­dern den Immobilienwert
  • Auf einen Teil der Leib­ren­te wer­den Steu­ern erhoben
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Zah­lung der Leibrente

Beim Ver­kauf mit dem Kon­zept der Leib­ren­te ist es gän­gig, dass der Ver­käu­fer die errech­ne­te Kauf­sum­me als Ren­ten­zah­lung erhält. Das aller­dings ist kei­ne zwin­gen­de Vor­aus­set­zung. Viel­mehr kön­nen die Zah­lungs­mo­di indi­vi­du­ell fest­ge­legt wer­den. Denk­bar ist die Aus­zah­lung einer grö­ße­ren Sum­me als Ein­mal­be­trag mit anschlie­ßend klei­ne­ren monat­li­chen Zah­lun­gen; eben­falls kön­nen Beträ­ge quar­tals­wei­se oder jähr­lich aus­ge­zahlt werden.

Model­le der Leibrente

Ver­schie­de­ne Kon­stel­la­tio­nen sind vor­stell­bar und wer­den auch in der Pra­xis so ange­wandt, in denen die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te die stim­mi­ge Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­te sein kann. Zumal die­se sich viel­fach in den Details unter­schei­den, ist eine pau­scha­le Ver­all­ge­mei­ne­rung dabei schwer­lich mög­lich. Unter­schie­de exis­tie­ren etwa in der Höhe der etwa­igen Ein­mal­zah­lung, inso­fern auch hin­sicht­lich der Höhe der regel­mä­ßi­gen Ren­ten­zah­lun­gen. Nicht sel­ten wird der Haus­ver­kauf mit im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ner Leib­ren­te auch inner­halb von Fami­li­en durch­ge­führt. Eine Ver­kaufs­kon­stel­la­ti­on, die auch steu­er­lich vor­teil­haf­te Aspek­te für die Nach­kom­men haben kann, da die ein­ge­tra­ge­ne Leib­ren­te den Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie tem­po­rär reduziert.

Wert­ermitt­lung der Leibrente

Die Immo­bi­li­en-Leib­ren­te ist kei­nes­falls nur ein theo­re­ti­scher Rechen­fak­tor. Ganz im Gegen­teil – sie stellt einen rea­len und fak­ti­schen Wert dar. Zunächst wird der Leib­ren­ten­wert auf Basis der durch­schnitt­lich erwar­ten Lebens­dau­er der Ver­kau­fen­den kal­ku­liert. Ange­setzt wird dafür der Index der bun­des­durch­schnitt­li­chen Lebens­er­war­tung. Als wei­te­rer Kal­ku­la­ti­ons­fak­tor fließt die real nach dem aktu­el­len regio­na­len Miet­spie­gel erziel­ba­re Mie­te in die Berech­nung mit ein. Aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on aus pro­gnos­ti­scher Lebens­er­war­tung und monat­li­cher Mie­te – die eben nicht mone­tär bezahlt wird – erge­ben sich die Leib­ren­te und der Wert, um den die Immo­bi­lie zeit­wei­se gemin­dert wird. Die sim­pli­fi­zier­te Rech­nung ergibt sich aus dem Immo­bi­li­en­wert divi­diert durch den Wohn­rechts­wert. Das Resul­tat ist die Sum­me der Leibrente.

Rech­te und Pflich­ten aus der Leibrente

Etli­che Pflich­ten gehen mit dem Ver­kauf der Immo­bi­lie an den Käu­fer über. Um wel­che sich dabei  han­delt, kann im Ver­trag detail­ge­nau fest­ge­legt wer­den. Zumal das Leib­ren­ten­mo­dell oft­mals von Fami­li­en genutzt wird, ist leicht vor­stell­bar, dass es sich bei­spiels­wei­se um prag­ma­ti­sche Fra­gen han­delt. So bei­spiels­wei­se, wer für die Instand­hal­tung des Gebäu­des ver­ant­wort­lich ist, was meis­tens von den Käu­fern über­nom­men wird. Hin­zu kom­men Ver­ein­ba­run­gen hin­sicht­lich der lau­fen­den Gebüh­ren und öffent­li­chen Las­ten wie der Grundsteuer.

Ver­kauf per Leibrente

In der Theo­rie kann jeder Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer sein Objekt nach dem Prin­zip der Immo­bi­li­en-Leib­ren­te ver­kau­fen, sofern die Immo­bi­lie voll­kom­men abbe­zahlt oder zumin­dest teil­wei­se hypo­the­ken­frei ist. Die Pra­xis spricht jedoch eine ande­re Spra­che. Die ori­en­tiert sich am Alter der Ver­kau­fen­den. Poten­zi­el­le Käu­fer las­sen sich übli­cher­wei­se nicht auf Leib­ren­ten­mo­del­le ein, wenn die Ver­käu­fer nicht min­des­tens 65 Jah­re sind. Tat­säch­lich muss man sogar von der Alters­stu­fe 65+ spre­chen, je älter die Eigen­tü­mer sind, umso wahr­schein­li­cher wird es, Kauf­in­ter­es­sen­ten zu fin­den. Aus­nah­me­fäl­le kön­nen Immo­bi­li­en-Leib­ren­ten inner­halb der Fami­lie darstellen.

Alter der Ver­käu­fer als aus­schlag­ge­ben­der Faktor

Der Grund liegt in der Kal­ku­la­ti­on der Zeit­span­ne, inner­halb derer das Objekt pro­gnos­tisch an den Käu­fer über­geht und die regel­mä­ßi­gen Zah­lun­gen aus der Leib­ren­te ent­fal­len. Ein zu lan­ger Zeit­raum, bei­spiels­wei­se die Ver­kau­fen­den wären gera­de mal 30 Jah­re alt, wür­de einer­seits die Immo­bi­lie rech­ne­risch wert­los machen, ande­rer­seits wäre die Zeit­span­ne zu lang, bis sich der Kauf für die Anle­ger und Inves­to­ren amor­ti­sie­ren wür­de. Aus dem grob kal­ku­lier­ba­ren Leib­ren­ten­kon­zept wür­de ein Risi­ko­ge­schäft werden.

Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie ermitteln

Der tages­ak­tu­el­le Wert einer Immo­bi­lie ergibt sich kei­nes­falls aus dem Ver­gleich von Ver­kaufs­an­ge­bo­ten in den Medi­en, bei Immo­bi­li­en­por­ta­len oder Mak­lern. Dort wer­den Prei­se auf­ge­ru­fen, die Ver­käu­fer und Ver­mitt­ler sich unter Berück­sich­ti­gung der Markt­la­ge zu erzie­len wün­schen. Im Umkehr­schluss kann man selbst­ver­ständ­lich nicht von der Sum­me aus­ge­hen, die man selbst vor Jahr­zehn­ten für den Kauf oder den Bau des Objek­tes bezahlt hat. Die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­prei­se sind seit­her gera­de in gefrag­ten Lagen förm­lich explo­diert. Eine kon­kre­te Berech­nungs­hö­he für den Immo­bi­li­en­wert und somit die Leib­ren­te lässt sich auch dar­aus nicht ablei­ten. Viel­mehr ist es wich­tig, dem Ver­trag ein seriö­ses Wert­gut­ach­ten zugrun­de zu legen. Der Geschäfts­füh­rer der DEGIV ist zer­ti­fi­zier­ter Gut­ach­ter für bebau­te Grund­stü­cke. Wen­den Sie sich ger­ne an uns.

Wie wird die Leib­ren­te besteuert?

Sons­ti­ge Ein­künf­te, wie die Leib­ren­te, sind in § 22 EStG gere­gelt. Emp­fän­ger von Leib­ren­ten müs­sen auf den Ertrags­an­teil Ein­kom­mens­steu­ern zah­len. Mit stei­gen­dem Alter nimmt der Ertrags­an­teil zu und wird nach dem Alter bei Ren­ten­be­ginn bestimmt.

Käu­fer von Immo­bi­li­en auf Leibrentenbasis

Die Kauf­in­ter­es­sen­ten stam­men aus unter­schied­lichs­ten „Spar­ten“. So gibt es gewerb­li­che Inves­to­ren, die sich auf die­se Anla­ge­form spe­zia­li­siert haben. Teils inves­tie­ren bran­chen­frem­de Unter­neh­men ihr Kapi­tal in Immo­bi­li­en mit Leib­ren­te. Ziel­set­zung ist es, das Kapi­tal lang­fris­tig sicher anzu­le­gen und aus der Preis­stei­ge­rung lukra­ti­ve Ren­di­ten zu erzie­len. Für insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren waren die Leib­ren­ten­mo­del­le in der Ver­gan­gen­heit weni­ger inter­es­sant. Der Vor­teil, wenn ein sol­cher Kauf­ver­trag mit frem­den Inves­to­ren  zustan­de kommt, ist, dass es in der Fami­lie nicht zu unnö­ti­gen Belas­tun­gen kommt.

Alter­na­ti­ven zur Leib­ren­te – wir bie­ten auch ande­re Modelle

Wel­ches Modell für Sie das rich­ti­ge ist, hängt ganz von Ihren Bedürf­nis­sen und Ihrer per­sön­li­chen Lebens­si­tu­ta­ti­on an. Unser Ver­ren­tungs­exper­ten besu­chen Sie ger­ne zu Hau­se und bespre­chen mit Ihnen Ihre Wün­sche. Bei uns in nichts in Stein gemei­ßelt. Es ist durch­aus mög­lich, indi­vi­du­el­le Pake­te ganz nach Ihren Bedürf­nis­sen zu schnü­ren. Ver­ein­ba­ren Sie ger­ne ein kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch.

Modelle der Immobilienverrentung

Häu­fi­ge Fra­gen unse­rer Kunden

Wie wird die Leib­ren­te berechnet?

In die Berech­nung einer Immo­bi­li­en­leib­ren­te flie­ßen vie­le Fak­to­ren ein. Beson­ders wich­tig sind der Immo­bi­li­en­wert, die erwar­te­te Lebens­dau­er des Ver­käu­fers sowie die Abschlä­ge, die der Käu­fer unter ande­rem für die Instand­hal­tung der Immo­bi­lie ein­be­hält. Grund­sätz­lich gilt: Je höher der Immo­bi­li­en­wert und je älter der Ver­käu­fer, des­to höher ist die Rentenzahlung.

Für wen lohnt sich eine Leibrente?

Die­se Fra­ge kann nicht ein­deu­tig beant­wor­tet wer­den, da dies abhän­gig von der Rest­le­bens­dau­er des Ver­käu­fers ist.

Wel­che Kos­ten fal­len für mich an?

Das Nieß­brauch­recht muss beim Notar beur­kun­det und anschlie­ßend ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Kos­ten fal­len für Notar und Grund­buch­amt an, getra­gen vom Käu­fer des Objektes.

Wel­che Arten der Leib­ren­te gibt es?

  • Die Zeit­ren­te über einen befris­te­ten Zeitraum
  • Lebens­läng­li­che Leib­ren­te bis zum Able­ben des Empfängers
  • Leib­ren­te auf Basis zwei­er Per­so­nen
    • Ver­bin­dungs­ren­te auf das län­ge­re Leben, also bis bei­de Per­so­nen ver­stor­ben sind
    • Ver­bin­dungs­ren­te auf das kür­ze­re Leben, also bis eine der bei­den Per­so­nen ver­stor­ben ist

Kann ich mei­ne Immo­bi­lie noch vermieten?

Der Käu­fer räumt dem Käu­fer ein Wohn­recht ein, jedoch ist es dem Ver­käu­fer nicht erlaubt, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten oder zu ver­pach­ten, wie dies bei­spiels­wei­se beim Nieß­brauch der Fall ist. Wer eine Immo­bi­lie ver­mie­ten möch­te, ohne der Eigen­tü­mer zu sein, benö­tigt das Nieß­brauch­recht. Mehr Infor­ma­tio­nen erhal­ten Sie hier.

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.

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