Immobilienrente auf Leibrentenbasis
Leibrente als Durchführungsweg in der Immobilienverrentung
Die Immobilienverrentung ist ein Thema, für das sich hierzulande immer mehr Senioren interessieren. Eigentümer einer Immobilie – ob Eigenheim oder Eigentumswohnung – haben den finanziell konkreten Vorteil des mietfreien Wohnens. Auf der Kehrseite der Medaille zeigt sich, dass die Rente begrenzt ist und somit frei verfügbare Mittel fehlen, um den gewohnten und gewünschten Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Die Immobilienverrentung kann diese Problematik lösen. Und dabei gibt es unterschiedliche Konzepte. Die Leibrente wollen wir hier näher betrachten.
Inhalt
- Einleitung
- Was bedeutet Leibrente
- Vorteile der Leibrente
- Nachteile der Leibrente
- Zahlungsweise der Leibrente
- Modelle der Leibrente
- Wertermittlung
- Rechte und Pflichten Leibrente
- Verkauf per Leibrente
- Verkehrswert ermitteln
- Die Käufer von Immobilien auf Leibrentenbasis
- Alternative Verrentungsmodelle
- Fragen unserer Kunden
Was bedeutet Leibrente
Die Immobilienleibrente kommt einem Haus- oder Wohnungsverkauf auf Raten nahe. Per Definition ist die Leibrente eine wiederkehrende Leistung. Im Normalfall handelt es sich dabei um eine monatliche Zahlung. Beim Immobilienverkauf nach dem Konzept der Immobilienverrentung mit Leibrente, ist die Rente gleichbedeutend mit der Zahlung des Verkaufspreises, die sich wiederum nach individuellen Anforderungen und Rahmenbedingungen ausgestalten lässt.
Leibrente im BGB
Die Leibrente wird im Bürgerlichen Gesetzbuch exakt definiert, womit schon mal verdeutlicht wird, dass es sich um ein juristisch reguliertes Konstrukt mit detailliert festgeschriebenen Vorgaben handelt. Die Leibrente ist eine spezielle Variante des Immobilienverkaufs. Das zugrundeliegende Vorgehen bei diesem Konzept: Die eigene Immobilie wird verkauft, allerdings abweichend zum herkömmlichen Kaufvertrag mit einem – normalerweise – lebenslangen Wohnrecht . Dieses Recht wird notariell dokumentiert und im Grundbuch eingetragen. Tatsächlich wechselt die Immobilie demnach den Eigentümer, der bisherige Besitzer kann aber weiterhin im vertrauten Zuhause wohnen.
Vorteile der Leibrente für den Verkäufer
Das grundsätzliche Prinzip des Hausverkaufs mit Leibrente ist, dass der Verkäufer vom Käufer in zuvor definierten zeitlichen Abständen eine Rente erhält. Mit diesem Betrag wiederum kann der Verkäufer und somit ehemaliger Eigentümer der Immobilie seine gesetzliche Rente aufbessern, wodurch ihm mehr flüssige Mittel für die Lebensqualität im Alter zur Verfügung stehen. Sofern die Leibrente – der Normalfall – bis zum Lebensende vereinbart ist, endet die Leibrente, wenn der Verkäufer verstirbt. Sobald dieses Ereignis eintritt, geht das Objekt auf den Käufer über. Im Normalfall wird nicht nur die Leibrente basierend auf der Kaufsumme zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart. Zudem sichern die Verkäufer sich zugleich ein lebenslanges Wohnrecht. Das angenehme Resultat ist, dass sie das vertraute Zuhause keinesfalls verlassen müssen. Immerhin ist es der Wunsch vieler Senioren, im goldenen Lebensabschnitt nicht nochmals umziehen und an anderer Stelle neu anfangen zu müssen.
Die Vorteile im Überblick:
- Der Verkäufer erhält vom Käufer eine (monatliche) Rente
- Konsequenz ist die Erhöhung der Liquidität im Rentenalter
- Wohnungsrecht auf Lebenszeit wird im Grundbuch eingetragen
- Die Instandhaltung erfolgt durch den Käufer
- Schuldenfreiheit für den Verkäufer, falls Kredite abzulösen sind
Nachteile der Leibrente für den Verkäufer
- Die Eigentumsrechte des Verkäufers erlöschen
- Keine Wertsteigerung durch Eigentumsübertragung an den Verkäufer
- Keine Flexibilität in der Nutzung, so zum Beispiel ist Nießbrauch (Vermietung, Verpachtung) nicht mehr möglich
- Das Risiko liegt größtenteils beim Verkäufer
- Die Instandhaltungskosten mindern den Immobilienwert
- Auf einen Teil der Leibrente werden Steuern erhoben
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Beim Verkauf mit dem Konzept der Leibrente ist es gängig, dass der Verkäufer die errechnete Kaufsumme als Rentenzahlung erhält. Das allerdings ist keine zwingende Voraussetzung. Vielmehr können die Zahlungsmodi individuell festgelegt werden. Denkbar ist die Auszahlung einer größeren Summe als Einmalbetrag mit anschließend kleineren monatlichen Zahlungen; ebenfalls können Beträge quartalsweise oder jährlich ausgezahlt werden.
Modelle der Leibrente
Verschiedene Konstellationen sind vorstellbar und werden auch in der Praxis so angewandt, in denen die Immobilien-Leibrente die stimmige Ausgestaltungsvariante sein kann. Zumal diese sich vielfach in den Details unterscheiden, ist eine pauschale Verallgemeinerung dabei schwerlich möglich. Unterschiede existieren etwa in der Höhe der etwaigen Einmalzahlung, insofern auch hinsichtlich der Höhe der regelmäßigen Rentenzahlungen. Nicht selten wird der Hausverkauf mit im Grundbuch eingetragener Leibrente auch innerhalb von Familien durchgeführt. Eine Verkaufskonstellation, die auch steuerlich vorteilhafte Aspekte für die Nachkommen haben kann, da die eingetragene Leibrente den Verkehrswert der Immobilie temporär reduziert.
Wertermittlung der Leibrente
Die Immobilien-Leibrente ist keinesfalls nur ein theoretischer Rechenfaktor. Ganz im Gegenteil – sie stellt einen realen und faktischen Wert dar. Zunächst wird der Leibrentenwert auf Basis der durchschnittlich erwarten Lebensdauer der Verkaufenden kalkuliert. Angesetzt wird dafür der Index der bundesdurchschnittlichen Lebenserwartung. Als weiterer Kalkulationsfaktor fließt die real nach dem aktuellen regionalen Mietspiegel erzielbare Miete in die Berechnung mit ein. Aus der Multiplikation aus prognostischer Lebenserwartung und monatlicher Miete – die eben nicht monetär bezahlt wird – ergeben sich die Leibrente und der Wert, um den die Immobilie zeitweise gemindert wird. Die simplifizierte Rechnung ergibt sich aus dem Immobilienwert dividiert durch den Wohnrechtswert. Das Resultat ist die Summe der Leibrente.
Rechte und Pflichten aus der Leibrente
Etliche Pflichten gehen mit dem Verkauf der Immobilie an den Käufer über. Um welche sich dabei handelt, kann im Vertrag detailgenau festgelegt werden. Zumal das Leibrentenmodell oftmals von Familien genutzt wird, ist leicht vorstellbar, dass es sich beispielsweise um pragmatische Fragen handelt. So beispielsweise, wer für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist, was meistens von den Käufern übernommen wird. Hinzu kommen Vereinbarungen hinsichtlich der laufenden Gebühren und öffentlichen Lasten wie der Grundsteuer.
Verkauf per Leibrente
In der Theorie kann jeder Immobilieneigentümer sein Objekt nach dem Prinzip der Immobilien-Leibrente verkaufen, sofern die Immobilie vollkommen abbezahlt oder zumindest teilweise hypothekenfrei ist. Die Praxis spricht jedoch eine andere Sprache. Die orientiert sich am Alter der Verkaufenden. Potenzielle Käufer lassen sich üblicherweise nicht auf Leibrentenmodelle ein, wenn die Verkäufer nicht mindestens 65 Jahre sind. Tatsächlich muss man sogar von der Altersstufe 65+ sprechen, je älter die Eigentümer sind, umso wahrscheinlicher wird es, Kaufinteressenten zu finden. Ausnahmefälle können Immobilien-Leibrenten innerhalb der Familie darstellen.
Alter der Verkäufer als ausschlaggebender Faktor
Der Grund liegt in der Kalkulation der Zeitspanne, innerhalb derer das Objekt prognostisch an den Käufer übergeht und die regelmäßigen Zahlungen aus der Leibrente entfallen. Ein zu langer Zeitraum, beispielsweise die Verkaufenden wären gerade mal 30 Jahre alt, würde einerseits die Immobilie rechnerisch wertlos machen, andererseits wäre die Zeitspanne zu lang, bis sich der Kauf für die Anleger und Investoren amortisieren würde. Aus dem grob kalkulierbaren Leibrentenkonzept würde ein Risikogeschäft werden.
Verkehrswert der Immobilie ermitteln
Der tagesaktuelle Wert einer Immobilie ergibt sich keinesfalls aus dem Vergleich von Verkaufsangeboten in den Medien, bei Immobilienportalen oder Maklern. Dort werden Preise aufgerufen, die Verkäufer und Vermittler sich unter Berücksichtigung der Marktlage zu erzielen wünschen. Im Umkehrschluss kann man selbstverständlich nicht von der Summe ausgehen, die man selbst vor Jahrzehnten für den Kauf oder den Bau des Objektes bezahlt hat. Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind seither gerade in gefragten Lagen förmlich explodiert. Eine konkrete Berechnungshöhe für den Immobilienwert und somit die Leibrente lässt sich auch daraus nicht ableiten. Vielmehr ist es wichtig, dem Vertrag ein seriöses Wertgutachten zugrunde zu legen. Der Geschäftsführer der DEGIV ist zertifizierter Gutachter für bebaute Grundstücke. Wenden Sie sich gerne an uns.
Wie wird die Leibrente besteuert?
Sonstige Einkünfte, wie die Leibrente, sind in § 22 EStG geregelt. Empfänger von Leibrenten müssen auf den Ertragsanteil Einkommenssteuern zahlen. Mit steigendem Alter nimmt der Ertragsanteil zu und wird nach dem Alter bei Rentenbeginn bestimmt.
Käufer von Immobilien auf Leibrentenbasis
Die Kaufinteressenten stammen aus unterschiedlichsten „Sparten“. So gibt es gewerbliche Investoren, die sich auf diese Anlageform spezialisiert haben. Teils investieren branchenfremde Unternehmen ihr Kapital in Immobilien mit Leibrente. Zielsetzung ist es, das Kapital langfristig sicher anzulegen und aus der Preissteigerung lukrative Renditen zu erzielen. Für institutionelle Investoren waren die Leibrentenmodelle in der Vergangenheit weniger interessant. Der Vorteil, wenn ein solcher Kaufvertrag mit fremden Investoren zustande kommt, ist, dass es in der Familie nicht zu unnötigen Belastungen kommt.
Alternativen zur Leibrente – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden
Wie wird die Leibrente berechnet?
In die Berechnung einer Immobilienleibrente fließen viele Faktoren ein. Besonders wichtig sind der Immobilienwert, die erwartete Lebensdauer des Verkäufers sowie die Abschläge, die der Käufer unter anderem für die Instandhaltung der Immobilie einbehält. Grundsätzlich gilt: Je höher der Immobilienwert und je älter der Verkäufer, desto höher ist die Rentenzahlung.
Für wen lohnt sich eine Leibrente?
Diese Frage kann nicht eindeutig beantwortet werden, da dies abhängig von der Restlebensdauer des Verkäufers ist.
Welche Kosten fallen für mich an?
Das Nießbrauchrecht muss beim Notar beurkundet und anschließend ins Grundbuch eingetragen werden. Kosten fallen für Notar und Grundbuchamt an, getragen vom Käufer des Objektes.
Welche Arten der Leibrente gibt es?
- Die Zeitrente über einen befristeten Zeitraum
- Lebenslängliche Leibrente bis zum Ableben des Empfängers
- Leibrente auf Basis zweier Personen
- Verbindungsrente auf das längere Leben, also bis beide Personen verstorben sind
- Verbindungsrente auf das kürzere Leben, also bis eine der beiden Personen verstorben ist
Kann ich meine Immobilie noch vermieten?
Der Käufer räumt dem Käufer ein Wohnrecht ein, jedoch ist es dem Verkäufer nicht erlaubt, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, wie dies beispielsweise beim Nießbrauch der Fall ist. Wer eine Immobilie vermieten möchte, ohne der Eigentümer zu sein, benötigt das Nießbrauchrecht. Mehr Informationen erhalten Sie hier.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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