Immobilienverrentung auf Basis von Nießbrauch – Einfach erklärt
Immer mehr Senioren interessieren sich für die Thematik der Immobilienverrentung mit Nießbrauch, einem Konzept, bei dem eine Immobilie zu Lebzeiten verkauft wird, während das lebenslange Wohnrecht im gewohnten Zuhause erhalten bleibt. Dieses Modell gewinnt in Deutschland zunehmend an Beliebtheit, da es insbesondere Senioren ab 65 Jahren immense Vorteile bietet. Es ermöglicht nicht nur finanzielle Unabhängigkeit, sondern auch ein sicheres und sorgenfreies Leben im vertrauten Heim.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles, was Sie über Nießbrauch wissen müssen. Wir gehen auf die verschiedenen Arten des Nießbrauchs ein, erläutern die Rechte und Pflichten von Nießbrauchnehmern und -gebern und zeigen Ihnen, welche Vorteile und möglichen Nachteile dieses Modell mit sich bringt. Zudem werfen wir einen Blick auf die steuerlichen Aspekte und geben praktische Beispiele, wie Nießbrauch zur Absicherung im Alter genutzt werden kann.
Lesen Sie weiter, um zu erfahren, warum Nießbrauch eine attraktive Option für die Immobilienverrentung sein kann und wie Sie davon profitieren können.
Das wichtigste in Kürze:
Lebenslanges Wohnrecht: Mit dem Nießbrauch können Sie Ihr Zuhause weiterhin bewohnen, auch nachdem Sie es verkauft haben. Dies bietet emotionale Sicherheit und die Möglichkeit, im vertrauten Umfeld zu bleiben.
Finanzielle Absicherung: Durch den Verkauf Ihrer Immobilie und das gleichzeitige Behalten des Nießbrauchrechts erhalten Sie sofort eine größere Geldsumme. Dies verbessert Ihre finanzielle Situation und kann Ihre Rente erheblich aufbessern.
Zusätzliche Mieteinnahmen: Der Nießbrauch ermöglicht es Ihnen, die Immobilie zu vermieten und somit zusätzliche Einkünfte zu erzielen. Dies bietet eine weitere Einnahmequelle und erhöht Ihre finanzielle Flexibilität im Alter.
- Einleitung
- Nießbrauch Definition – Was versteht man unter Nießbauch
- Nießbrauch wichtigste Fakten
- Steuerliche Aspekte des Nießbrauch
- Die gängigsten Formen des Nießbrauchs
- Wann erlischt Nießbrauch?
- Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer
- Wer trägt welche Kosten?
- Beispielrechnung Nießbrauch
- Für wen ist Nießbrauch sinnvoll?
- Vorteile des Nießbrauchs
- Nachteile des Nießbrauchs
- Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht
- Fazit
- Fragen unserer Kunden
Nießbrauch Definition – Was versteht man unter Nießbrauch?
Der Begriff „Nießbrauch“ mag zunächst kompliziert klingen, doch er lässt sich leicht erklären. Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch im §1030 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Einfach ausgedrückt, handelt es sich beim Nießbrauch um ein umfangreiches Nutzungsrecht an einer Immobilie, die einer anderen Person gehört.
Einfach gesagt:
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Haus und möchten es Ihren Kindern übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben oder es vermieten. Hier kommt der Nießbrauch ins Spiel: Er ermöglicht es Ihnen, die Immobilie zu nutzen, ohne der rechtliche Eigentümer zu sein. Sie können darin wohnen, es vermieten oder verpachten und alle Nutzungen aus der Immobilie ziehen, während das Eigentum bei Ihren Kindern bleibt.
Nießbrauch wichtigste Fakten
- Ein Nießbrauch erlaubt die Nutzung fremden Eigentums
- Dieses Nutzungsrecht lässt sich weder vererben noch verkaufen
- Der Nießbraucher hat das Recht, das fremde Eigentum zu nutzen, zu verwalten oder zu vermieten
- Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers
- Der Nießbrauch ist ein beliebtes Gestaltungsmittel bei der Überlassung von Immobilien im Familienkreis.
Wie hoch ist Ihre Immobilienrente?
Angebot in wenigen Minuten via E‑Mail. 100% kostenfrei und unverbindlich ermitteln lassen.
Steuerliche Aspekte des Nießbrauchs
Der Nießbrauch bietet nicht nur praktische Vorteile, sondern kann auch erhebliche steuerliche Erleichterungen mit sich bringen. Sowohl für den Nießbrauchnehmer als auch für den Nießbrauchgeber gibt es verschiedene steuerliche Auswirkungen und Pflichten, die berücksichtigt werden sollten. Diese haben wir hier mit einigen Beispielen dargestellt.
Steuerliche Vorteile
Schenkungssteuer
Beispiel: Herr Müller überträgt sein Haus im Wert von 500.000 Euro an seine Tochter Anna und behält sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Aufgrund des Nießbrauchs wird der Wert der Schenkung gemindert, da der Wert des Nießbrauchs vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen wird. Angenommen, der Nießbrauchswert beträgt 150.000 Euro, so wird die Schenkungssteuer nur auf den verbleibenden Wert von 350.000 Euro berechnet. Dies kann dazu führen, dass die Schenkung unter den Freibetrag fällt und somit steuerfrei bleibt.
Erbschaftssteuer
Beispiel: Frau Schmidt hat ihrem Sohn Peter eine Immobilie mit Nießbrauchrecht vererbt. Der steuerliche Vorteil ist ähnlich wie bei der Schenkungssteuer: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen, wodurch die Erbschaftssteuer reduziert wird. Wenn der Wert des Nießbrauchs 100.000 Euro beträgt und die Immobilie 400.000 Euro wert ist, zahlt Peter Erbschaftssteuer nur auf 300.000 Euro.
Einkommenssteuer
Beispiel: Herr Becker hat ein Nießbrauchrecht an einer vermieteten Wohnung und erzielt dadurch Mieteinnahmen. Diese Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings kann Herr Becker auch Werbungskosten wie Reparaturen oder Instandhaltungskosten absetzen, was seine steuerliche Belastung mindert.
Steuerliche Pflichten
Angabe von Mieteinnahmen
Beispiel: Frau Hoffmann vermietet eine Wohnung, an der sie ein Nießbrauchrecht hat. Sie muss die Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben und entsprechend versteuern. Gleichzeitig kann sie Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten geltend machen.
Grundsteuer
Beispiel: Herr Schmidt ist Nießbrauchnehmer einer Immobilie und trägt die Verantwortung für die Zahlung der Grundsteuer. Diese Pflicht bleibt bestehen, auch wenn er nicht der rechtliche Eigentümer ist.
Erbschafts- / Schenkungssteuer bei Beendigung des Nießbrauchs
Beispiel: Wenn der Nießbrauch endet, z.B. durch den Tod des Nießbrauchnehmers, und das Eigentum vollständig auf den neuen Eigentümer übergeht, kann dies ebenfalls steuerliche Folgen haben. Der neue Eigentümer muss dann möglicherweise Erbschafts- / Schenkungssteuer auf den nun höheren Wert der Immobilie zahlen.
Die gängigsten Formen des Nießbrauch
Beim Nießbrauch an einer Immobilie darf der Nießbraucher das Objekt nutzen, vermieten oder verpachten, bis das Nießbrauchrecht endet. Es gibt verschiedene Arten des Nießbrauchs, die sich im Umfang und den Bedingungen der Nutzung unterscheiden. Hier sind die wichtigsten Arten des Nießbrauchs, jeweils mit praktischen Beispielen sowie ihren Vorteilen und Nachteilen:
Quotennießbrauch
Beschreibung: Beim Quotennießbrauch wird nur ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einer Immobilie auf eine andere Person übertragen. Die Person hat dann nur einen begrenzten Anteil am Nutzungsrecht.
Beispiel: Herr Meier besitzt ein Mehrfamilienhaus und überträgt das Nießbrauchrecht für eine Wohnung im Erdgeschoss an seine Schwester. Sie darf diese Wohnung nutzen, während Herr Meier die anderen Wohnungen verwaltet und vermietet.
Vorteile:
- Ermöglicht die Nutzung eines Teils der Immobilie ohne volle Verantwortung.
- Flexibilität in der Nutzung und Verwaltung der Immobilie.
Nachteile:
- Eingeschränktes Nutzungsrecht kann zu Konflikten führen.
- Verwaltung und Instandhaltung müssen klar geregelt werden.
Nachrangiger Nießbrauch
Beschreibung: Beim nachrangigen Nießbrauch wird das Nießbrauchrecht einer Person hinter den Rechten anderer Nießbrauchnehmer zurückgestellt. Wenn das vorrangige Nießbrauchrecht endet, wird das nachrangige Nießbrauchrecht relevant.
Beispiel: Frau Schmidt überträgt das Nießbrauchrecht ihrer Immobilie zuerst an ihren Ehemann und nach dessen Tod an ihre Tochter. Der Ehemann hat vorrangiges Nießbrauchrecht, die Tochter tritt nach dessen Tod in das Nutzungsrecht ein.
Vorteile:
- Sicherstellung der Nutzung für mehrere Personen nacheinander.
- Flexibilität bei der Planung der Nachfolge.
Nachteile:
- Komplexe rechtliche Regelungen notwendig.
- Eventuelle Unsicherheiten für nachrangige Nießbrauchnehmer.
Zuwendungsnießbrauch
Beschreibung: Beim Zuwendungsnießbrauch erhält eine Person das Nießbrauchrecht an einer Immobilie durch Zuwendung. Die Person hat nur ein beschränktes Recht der Nutzung und kann nicht über Verkauf oder Renovierung der Immobilie entscheiden.
Beispiel: Herr Müller überträgt das Nießbrauchrecht seines Ferienhauses an seinen Freund, damit dieser es nutzen kann, jedoch ohne die Möglichkeit, größere Renovierungen vorzunehmen oder das Haus zu verkaufen.
Vorteile:
- Nutzungsvorteile ohne Eigentumsübertragung.
- Sicherung des Nutzungsrechts für die zuwendende Person.
Nachteile:
- Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit für den Nießbrauchnehmer.
- Mögliche Konflikte über die Nutzung und Instandhaltung.
Bruchteilsnießbrauch
Beschreibung: Beim Bruchteilsnießbrauch wird das Nutzungsrecht auf mehrere Personen aufgeteilt, sodass jede Person nur einen Bruchteil des Nutzungsrechts hat.
Beispiel: Eine Gruppe von Freunden kauft gemeinsam eine Ferienwohnung und teilt das Nießbrauchrecht untereinander auf. Jeder Freund hat das Recht, die Wohnung zu bestimmten Zeiten zu nutzen.
Vorteile:
- Kostenaufteilung und gemeinschaftliche Nutzung.
- Flexibilität bei der Nutzung von Ferienimmobilien.
- Nachteile:
- Potenzielle Konflikte bei der Nutzungsplanung.
- Erhöhter Abstimmungsaufwand zwischen den Nießbrauchnehmern.
Vorbehaltsnießbrauch
Beschreibung: Beim Vorbehaltsnießbrauch behält eine Person das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum, auch nachdem die Immobilie verkauft wurde.
Beispiel: Herr und Frau Keller verkaufen ihr Haus an ein junges Paar, behalten aber das Nießbrauchrecht, um noch fünf Jahre darin wohnen zu können, bevor sie in eine kleinere Wohnung umziehen.
Vorteile:
- Sicherung der Nutzung für einen festgelegten Zeitraum.
- Flexibilität bei der Planung des eigenen Lebensabends.
Nachteile:
- Zeitliche Begrenzung kann zu Unsicherheiten führen.
- Notwendigkeit klarer vertraglicher Regelungen.
Wann erlischt Nießbrauch?
Der Nießbrauch an einer Immobilie bietet dem Nießbrauchnehmer umfangreiche Nutzungsrechte, die in der Regel bis zum Lebensende bestehen. Doch unter welchen Umständen endet der Nießbrauch und was sind die rechtlichen Rahmenbedingungen? Hier sind die wichtigsten Szenarien und rechtlichen Aspekte:
Szenarien, in denen der Nießbrauch endet
- Tod des Nießbrauchnehmers: Der häufigste Fall des Erlöschens des Nießbrauchs ist der Tod des Nießbrauchnehmers. Mit dem Tod erlischt das Recht automatisch und die Immobilie geht vollständig an den Eigentümer über.
- Verzicht des Nießbrauchnehmers: Ein Nießbrauchnehmer kann freiwillig auf sein Recht verzichten. Dieser Verzicht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
- Ablauf einer vertraglich festgelegten Frist: In manchen Fällen ist der Nießbrauch zeitlich begrenzt. Nach Ablauf dieser Frist erlischt der Nießbrauch automatisch.
- Vollständige Zerstörung der Immobilie: Ein glücklicherweise sehr seltener Fall: Wird die Immobilie durch ein Ereignis wie einen Brand oder eine Naturkatastrophe vollständig zerstört, erlischt der Nießbrauch, da das Objekt der Nutzung nicht mehr existiert.
- Vertragsbruch und rechtliche Auseinandersetzungen: In seltenen Fällen kann der Nießbrauch durch eine gerichtliche Entscheidung beendet werden, beispielsweise bei einem schweren Vertragsbruch durch den Nießbrauchnehmer.
Übergang an den Käufer mit Ende des Nießbrauchs
Wissen muss man, dass das Nießbrauchrecht von Ausnahmen abgesehen – dem nachrangigen Nießbrauch – nicht an Dritte übertragen werden und auch nicht vererbt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist das Ende des Nießbrauchs nicht auf ein konkretes Datum, stattdessen auf ein Ereignis festgelegt, nämlich den Tod des Nießbrauchers. Tritt dieses Ereignis ein, endet der Nießbrauch, wird demnach auch im Grundbuch gelöscht. Das Objekt geht komplett an den neuen Eigentümer über.
Rechte und Pflichten von Nießbrauchnehmer und Nießbrauchgeber
Der Nießbrauch bietet dem Nießbrauchnehmer umfangreiche Rechte an einer Immobilie, die über ein einfaches Wohnrecht hinausgehen. Gleichzeitig ergeben sich daraus jedoch auch Pflichten für beide Parteien, den Nießbrauchnehmer und den Nießbrauchgeber. Hier sind die Rechte und Pflichten detailliert erklärt, übersichtlich in einer Tabelle dargestellt.
Rechte des Nießbrauchnehmers
- Nutzung der Immobilie: Der Nießbrauchnehmer hat das Recht, die Immobilie zu bewohnen.
- Vermietung und Verpachtung: Der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie vermieten oder verpachten.
- Fruchtziehung: Der Nießbrauchnehmer kann Nutzen aus der Immobilie ziehen, etwa durch Vermietungserlöse.
Pflichten des Nießbrauchnehmers
- Instandhaltung und kleinere Reparaturen: Der Nießbrauchnehmer ist für die regelmäßige Instandhaltung und kleinere Reparaturen verantwortlich.
- Kostenübernahme für übliche Verbrauchskosten: Der Nießbrauchnehmer trägt die üblichen Verbrauchskosten wie Müllentsorgung, Energiekosten und Grundsteuer.
- Versicherungspflicht: Der Nießbrauchnehmer muss die Immobilie versichern.
Rechte des Nießbrauchgebers
- Eigentumsrecht: Der Nießbrauchgeber wird der rechtliche Eigentümer der Immobilie.
- Kontrolle über außergewöhnliche Maßnahmen: Der Nießbrauchgeber hat ein Mitspracherecht bei außergewöhnlichen Maßnahmen wie größeren Renovierungen.
Pflichten des Nießbrauchgebers
- Tragung außergewöhnlicher Kosten: Der Nießbrauchgeber ist für außergewöhnliche Instandhaltungskosten verantwortlich.
- Rechtliche Absicherung des Nießbrauchs: Der Nießbrauchgeber muss den Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen, um die Rechte des Nießbrauchnehmers zu sichern.
Wer trägt welche Kosten?
Übliche Instandhaltung und Verbrauchskosten trägt der Nießbrauchnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer
Praktisch bedeutet das, dass er die Immobilie erhalten und ordnungsmäßig bewirtschaften muss. Zudem muss er das Objekt versichern. Sollten kostenintensive Reparaturen anfallen oder nichtversicherte Schäden an der Immobilie auftreten, muss er – auch das analog zu einem Mietverhältnis – den Eigentümer darüber informieren. Sofern keine abweichenden Regelungen getroffen werden, muss der Nießbrauchnehmer die sogenannten gewöhnlichen Kosten tragen, worunter etwa die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer sowie die üblichen Verbrauchskosten wie die Müllentsorgung, die Energiekosten oder Kanalgebühren fallen.
Außergewöhnliche Kosten trägt der juristische Eigentümer
Die sogenannten außergewöhnlichen Kosten hingegen muss der Nießbrauchnehmer nicht tragen. Solche Kosten, beispielsweise für die Instandsetzung des Daches oder die notwendig werdende Erneuerung einer Zähleranlage, obliegen dem juristischen Eigentümer: dem Käufer und somit Nießbrauchgeber. Und damit sind wir auch bei einem bedeutenden Teilaspekt des Immobilienkaufs mit Nießbrauch, nämlich den Eigentumsverhältnissen. Die weisen eine Besonderheit auf.
Der Unterschied: Juristischer Eigentümer und wirtschaftlicher Eigentümer
Definitiv und das gleich in mehrfacher Hinsicht, allerdings ein zunächst negativ kalkulierter. Faktisch kann der Käufer die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs nicht nutzen. Für die Kalkulation zugrunde gelegt, wird – vereinfacht ausgedrückt – die Höhe der Miete, die nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielt werden können. In Korrelation gestellt wird die Miethöhe mit der durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer, sofern der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart wurde. Daraus errechnet wird der Nießbrauchwert.
Beispielrechnung zum Nießbrauchwert
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro. Nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,‑ Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann.
Ist der Nießbrauch ein faktischer Wert?
Definitiv und das gleich in mehrfacher Hinsicht, allerdings ein zunächst negativ kalkulierter. Faktisch kann der Käufer die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs nicht nutzen. Für die Kalkulation zugrunde gelegt, wird – vereinfacht ausgedrückt – die Höhe der Miete, die nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielt werden können. In Korrelation gestellt wird die Miethöhe mit der durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer, sofern der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart wurde. Daraus errechnet wird der Nießbrauchwert.
Nießbrauch Wertminderungstabelle
Bei der Berechnung des Nießbrauchwerts spielt die statistische Lebenserwartung eine zentrale Rolle. Die DEGIV nutzt hierfür vor allem die Tabellen des Statistischen Bundesamtes. Diese Tabellen enthalten Informationen zur durchschnittlichen Lebenserwartung und dienen als Grundlage, um den Abschlag beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht zu bestimmen.
Verwendung der Tabelle des Statistischen Bundesamtes
Die Tabelle des Statistischen Bundesamtes bietet detaillierte Daten zur Lebenserwartung, differenziert nach Alter und Geschlecht. Diese Informationen sind essenziell, um den Kapitalwert des Nießbrauchs zu berechnen. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Produkt der jährlichen Mieteinnahmen und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers.
Für eine detaillierte Berechnung und weitere Informationen zur Berechnung des Nießbrauchs empfehlen wir den dazugehörigen Beitrag auf unserer Website. Dort finden Sie auch genaue Anleitungen und Beispiele zur Nutzung der Wertminderungstabelle des Statistischen Bundesamtes.
Durch die Berücksichtigung dieser Daten können Sie den Wert des Nießbrauchs präzise ermitteln und eine fundierte Entscheidung beim Immobilienverkauf treffen.
Weitere Informationen zur Berechnung des NießbrauchsAlles Wichtige zum Nießbrauch in einem Video
In diesem Video haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht teilweise auch Wohnungsrecht beantwortet. Fragen wie:
- Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnungsrecht?
- Welche Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer?
- Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
- Wann mit der Planung einer Verrentung beginnen?
- Viele weitere…
Für wen ist Nießbrauch sinnvoll?
Verbleibt die Frage, ob und wann der Nießbrauch sinnvoll ist. Dabei gibt es zahlreiche Situationen und Konstellationen, in denen ein Hausverkauf oder eine Immobilienverrentung unbedingt positiv sein kann. Einer der häufigsten Fälle ist, dass Senioren im Alter 65+ eine ganz oder teilweise abbezahlte Immobilie besitzen, die Rente allerdings dürftig bemessen ist und für die erwünschte finanzielle Freiheit aufgestockt werden soll. Die Besitzer verkaufen das Eigenheim oder die Eigenwohnung und sichern sich zugleich per Nießbrauch das lebenslange Wohnungsrecht (umgangssprachlich auch Wohnrecht) im gewohnten Zuhause, das sie keinesfalls verlassen möchten.
Nießbrauch zur Absicherung im Alter
Nießbrauch bietet eine flexible und sichere Möglichkeit, im Alter finanziell abgesichert zu bleiben, ohne das geliebte Zuhause verlassen zu müssen. Besonders für Senioren, die ihre Rente aufbessern möchten, kann der Nießbrauch eine attraktive Lösung sein.
Stellen Sie sich vor, Ihre Rente reicht nicht aus, um den gewünschten Lebensstandard im Alter zu halten. Der Gedanke, das Eigenheim zu verkaufen, mag naheliegen, doch gleichzeitig möchten Sie Ihr vertrautes Zuhause nicht aufgeben. Hier kommt der Nießbrauch ins Spiel: Sie verkaufen Ihr Haus und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen oder es vermieten können, während der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Durch den Verkauf erhalten Sie sofort eine größere Geldsumme, die Ihnen finanzielle Freiheit und Sicherheit bietet.
Absicherung von Pflegekosten bei Nießbrauch
Ein aktuell häufig aufkommendes Beispiel ist die finanzielle Absicherung von Pflegekosten. Die Zuzahlungen für die Unterbringung in einem Seniorenheim sind nicht zu unterschätzen. Wer vorausschauend denkt und die Kinder nicht mit diesen über die Zahlungen der Pflegekassen hinausgehenden Beträgen belasten möchte, kann die Immobilie an eine dritte Person vermieten oder verpachten und von den regelmäßigen Einnahmen die Heimkosten ganz oder teilweise abdecken.
Nießbrauch zur Reduzierung von Erbschafts- und Schenkungssteuer
Ebenso bietet sich der Nießbrauch an, um den Nachkommen damit die Zahlung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu ersparen. So kann beispielsweise das Haus zu Lebzeiten an ein Kind oder Kindeskind mit eingetragenem Nießbrauch verschenkt werden. Resultat ist, dass der Nießbrauch den realen Verkehrswert senkt, wodurch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer deutlich reduziert oder vollkommen ausgeschlossen werden kann.
Was sind die Vorteile des Nießbrauchs?
Die Vorteile eines Verkaufs mit Nießbrauch sind vielfältig. Aufgrund der juristischen Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, ist der Verkauf mit Vereinbarung eines Nießbrauchrechts mit Sicherheit die Variante, die dem ursprünglichen Zustand- nämlich dem Volleigentum- am nächsten kommt.
Im vertrauten Zuhause wohnen bleiben
“Einen alten Baum verpflanzt man nicht.”
Jeder kennt dieses Sprichwort und es ist etwas Wahres dran. Durch den Verkauf mit können Sie in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Der Verkauf von des Eigenheim ist für viele Senioren eine schwer verkraftbare seelische Belastung, hängen doch so viele schöne Erinnerungen und das Gefühl des Geborgenseins daran. Außerdem gibt es viele praktische Gründe, wie zum beispielsweise die Nähe zum Hausarzt, zur Familie, zu lieben Freunden und Bekannten.
Sofortige Einkommensverbesserung
Sie haben das wohlverdiente Rentenalter erreicht. Ein neuer Lebensabschnitt beginnt. Aber Ihre Rentenbezüge reichen nicht für ein sorgenfreies Leben. Durch einen Verkauf wird ein hoher Kapitalbetrag zur sofortigen Einkommensverbesserung freigesetzt. Ausreichend Kapital, um langgehegte Wünsche zu erfüllen, Kinder oder Enkelkinder unterstützen, sich ein teures Hobby leisten und somit aktiv bleiben.
Regelung finanzieller Angelegenheiten zu Lebzeiten
Im Falle von Erbstreitigkeiten um die Immobilie kann der Verkaufspreis in Form von Kapital vererbt werden. Diese Streitigkeiten können durch den Verkauf mit Nießbrauch vermieden werden, wenn der Erblasser zu Lebzeiten eigenverantwortlich entscheidet.
Weitervermietung (Fruchtziehung)
Sollten Sie eines Tages doch aus Ihrem geliebten Zuhause ausziehen wollen oder sogar müssen, haben Sie durch die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts die Möglichkeit, die Immobilie nach Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Ohne Abhängigkeit von der Familie eine wichtige Möglichkeit über Mieteinnahmen beispielsweise Pflegekosten finanzieren zu können.
Verkauf an einen privaten Investor
Käufer von Nießbrauchsimmobilien sind sehr häufig Privatpersonen. Für viele Verkäufer ist es angenehmer, den Käufer persönlich zu kennen. Handelt es sich doch beim Verkauf des geliebtes Zuhauses um ein sehr emotionales Thema.
DEGIV ist jetzt bei WhatsApp. So finden Sie uns
Was sind die Nachteile des Nießbrauchs?
Hohe Verkaufsumme als Belastung
Es klingt wie ein Luxusproblem: Oftmals werden beim Verkauf mit Nießbrauch recht sehr hohe Verkaufssummen fliesen. Da stellt man sich die Fragen: Wohin mit dem Geld? Wie kann das Kapital sinnvoll angelegt haben? Brauche ich überhaupt so viele Geld? Was passiert, wenn ich schenke oder vererbe?
Der Verkauf an eine bekannte Person
Die Tatsache, dass man denjenigen, der die Immobilie vor dem Verkauf kennengelernt hat, kann nach dem Verkauf für viele vormalige Eigentümer auch unangenehm sein.
Die statistische Restlebenserwartung
Das Verrentungsmodell mit Nießbrauch profitiert der Käufer finanziell vom “vorzeitigen” Ableben des Verkäufers. Dieses Gefühl kann für beide Parteien durchaus belastend sein.
Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnunrecht
Der wichtigste Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht liegt in den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie nach einem Auszug. Während der Nießbrauch umfassende Rechte und finanzielle Flexibilität bietet, ist das Wohnrecht auf das bloße Bewohnen beschränkt und erlischt nach einem Auszug. Daher sollten Senioren sorgfältig abwägen, welches Modell besser zu ihren individuellen Bedürfnissen und finanziellen Plänen passt.
Fazit
Der Nießbrauch bietet eine vielseitige und sichere Möglichkeit für Senioren, ihre finanzielle Situation im Alter zu verbessern, ohne auf die gewohnte Umgebung verzichten zu müssen. Durch den Verkauf der Immobilie und die gleichzeitige Sicherung eines Nießbrauchrechts können Eigentümer weiterhin in ihrem Zuhause wohnen und sogar zusätzliche Einnahmen durch Vermietung erzielen. Dies schafft nicht nur finanzielle Unabhängigkeit, sondern auch ein hohes Maß an emotionaler Sicherheit.
Die wesentlichen Vorteile des Nießbrauchs liegen in der lebenslangen Nutzungsberechtigung der Immobilie, der Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren, und der Vermeidung von Erbstreitigkeiten durch die geregelte Vermögensweitergabe zu Lebzeiten. Zudem bietet der Nießbrauch erhebliche steuerliche Vorteile, indem der Wert der Schenkung oder Erbschaft reduziert wird.
Dennoch sollten auch die potenziellen Nachteile bedacht werden, wie die emotionale Belastung durch den Verkauf des Hauses und mögliche Herausforderungen bei der Verwaltung großer Verkaufssummen. Eine gründliche Beratung und sorgfältige Planung sind daher unerlässlich.
Insgesamt ist der Nießbrauch eine attraktive Option für Senioren, die ihre Lebensqualität im Alter sichern möchten. Durch das Verständnis der verschiedenen Aspekte und die Nutzung der bereitgestellten Ressourcen können Senioren fundierte Entscheidungen treffen und den Nießbrauch zu ihrem Vorteil nutzen.
Alternativen zum Nießbrauch – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Wohnungsrecht | Rückmietverkauf | Nießbrauch | Leibrente | Sofortrente
Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Nießbrauch. Für detailliertere Informationen klicken Sie auf die jeweiligen Verlinkungen.
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis profitieren Sie doppelt: Sie erhalten das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen und zusätzlich das Recht, sie zu vermieten. Das bedeutet, Sie bekommen den vollen Verkaufserlös und können zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren.
Wer ist Eigentümer beim Nießbrauch?
Der Käufer wird als „juristischer“ Eigentümer in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Der Nießbrauchnehmer, also der Verkäufer, bleibt „wirtschaftlicher“ Eigentümer und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Beim Wohnrecht entfällt die Möglichkeit, die Immobilie weiter zu vermieten. Der Auszahlungsbetrag ist beim Wohnrecht daher meist höher als beim Nießbrauch, da das Nutzungsrecht eingeschränkter ist.
Wird das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen?
Ja, das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Dies sichert die Rechte des Nießbrauchnehmers.
Wie errechnet sich der Wert des Nießbrauchs?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird durch die Multiplikation des Jahreswerts (z.B. jährliche Mieteinnahmen) mit einem Kapitalwert-Faktor berechnet. Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 1.200 Euro und einer Lebenserwartung von 10 Jahren beträgt der Nießbrauchwert 144.000 Euro (1.200 Euro x 12 Monate x 10 Jahre).
Was sind die Pflichten des Nießbrauchnehmers?
Der Nießbrauchnehmer ist verpflichtet, die Immobilie instand zu halten und die üblichen Verbrauchskosten wie Müllentsorgung und Energiekosten zu tragen. Er muss auch für die Versicherung der Immobilie sorgen.
Welche Vorteile bietet der Nießbrauch?
Der Nießbrauch bietet viele Vorteile, darunter die Möglichkeit, im vertrauten Zuhause zu bleiben, sofortige Einkommensverbesserung durch den Verkauf der Immobilie und die Möglichkeit, Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Gibt es auch Nachteile beim Nießbrauch?
Zu den Nachteilen gehören die emotionale Belastung durch den Verkauf des Hauses, mögliche Herausforderungen bei der Verwaltung hoher Verkaufssummen und potenzielle Spannungen beim Verkauf an bekannte Personen.
Das könnte Sie auch interessieren:
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
Von nun an regelmäßig in Ihrem digitalen Postfach: Unser Expertenwissen zum Thema Immobilienverrentung, exklusive Beiträge, Videos und Podcasts. Wir halten Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden. Ob virtuell oder in Ihrer Nähe, freuen Sie sich auf unsere Veranstaltungen!
