Nieß­brauch2023-03-16T16:08:20+01:00

Immobilien­verrentung auf Basis von Nießbrauch

Nieß­brauch ein­fach erklärt

Immer mehr Senio­ren inter­es­sie­ren sich für die The­ma­tik der Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch, der Immo­bi­li­en­ver­kauf zu Leb­zei­ten mit lebens­lan­gem Wohn­recht im gewohn­ten Zuhau­se. Das Kon­zept nimmt hier­zu­lan­de ver­stärkt an Fahrt auf. Ins­be­son­de­re des­halb, weil es Senio­ren im Alter 65+ immense Vor­tei­le für den finan­zi­ell unab­hän­gig und mit best­mög­li­cher Sicher­heit geleb­ten gol­de­nen Lebens­ab­schnitt bie­ten kann.

Was ver­steht man unter Nießbrauch?

Gesetz­lich for­mu­liert ist der Nieß­brauch im §1030 BGB. Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch benennt mit dem Nieß­brauch eine wei­te­re Kon­struk­ti­on, mit der Per­so­nen umfang­reich auf eine Immo­bi­lie zugrei­fen kön­nen. Der Nieß­brauch ist ein sehr umfang­rei­ches Recht. Im Kon­text von Immo­bi­li­en bedeu­tet Nieß­brauch, dass der Nieß­brauch­neh­mer in einer Immo­bi­lie nicht nur woh­nen, son­dern die­se auch ver­mie­ten oder ver­pach­ten kann. Kom­pli­zier­ter aus­ge­drückt: Die Immo­bi­lie gehört einer ande­ren Per­son, der Nieß­braucher hat die Mög­lich­keit, alle Nut­zun­gen aus der Sache zu ziehen.

Nieß­brauch kurz beschrieben

  • Ein Nieß­brauch erlaubt die Nut­zung frem­den Eigentums
  • Die­ses Nut­zungs­recht lässt sich weder ver­er­ben noch ver­kau­fen
  • Der Nieß­braucher hat das Recht, das frem­de Eigen­tum zu nut­zen, zu ver­wal­ten oder zu vermieten
  • Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers
  • Der Nieß­brauch ist ein belieb­tes Gestal­tungs­mit­tel bei der Über­las­sung von Immo­bi­li­en im Fami­li­en­kreis.

Die gän­gigs­ten For­men des Nießbrauch

Beim Nieß­brauch auf eine Immo­bi­lie, ein Haus oder eine Woh­nung, darf der Nieß­braucher das Objekt ver­mie­ten oder ver­pach­ten bis das Nieß­brauch­recht endet. Die Arten unter­schei­den sich hin­sicht­lich des Nut­zungs­um­fangs des Nieß­brauchers. Es gibt fol­gen­de Arten des Nießbrauchs:

Quo­ten­nieß­brauch

Hier wird nur ein bestimm­ter Anteil des Nut­zungs­rechts an einer Immo­bi­lie auf eine ande­re Per­son über­tra­gen. Die Per­son hat dann nur einen begrenz­ten Anteil am Nut­zungs­recht. Die­ses Modell eig­net sich für Per­so­nen, die die Immo­bi­li­en nut­zen möch­ten, aber nicht die vol­le Ver­ant­wor­tung über­neh­men wollen.

Nach­ran­gi­ger Nießbrauch

Das Nieß­brauch­recht einer Per­son wird hin­ter den Rech­ten ande­rer Nieß­brauch­neh­mer zurück­ge­stellt. Bei Ver­lust des Nieß­brauch­rechts wird das Nieß­brauch­recht des nach­ran­gi­gen Nieß­brauch­neh­mers nicht berück­sich­tigt.

Zuwen­dungs­nieß­brauch

Bei die­ser Art des Nieß­brauchs erhält eine Per­son das Nieß­brauch­recht an einer Immo­bi­lie durch Zuwen­dung. Sie hat nur ein beschränk­tes Recht der Nut­zung des Objek­tes, kann also nicht über Ver­kauf oder Reno­vie­rung der Immo­bi­lie entscheiden.

Bruch­teils­nieß­brauch

Ein bestimm­ter Anteil der Nut­zungs­rechts wird auf meh­re­re Per­so­nen auf­ge­teilt, jede Per­son hat also nur einen Bruch­teil des Nut­zungs­rechts. Eine gute Mög­lich­keit, sich die Kos­ten für eine Immo­bi­lie, das kann bei­spiels­wei­se eine Feri­en­woh­nung sein, zu tei­len.

Vor­be­halts­nieß­brauch

Hier erhält eine Per­son das Nut­zungs­recht für einen bestimm­ten Zeit­raum. Das pas­siert bei­spiels­wei­se, wenn eine Per­son eine Immo­bi­lie ver­kauft aber das Nut­zungs­recht für einen bestimm­ten Zeit­raum behält. Der Nieß­brauch ist zeit­lich begrenzt.

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Wann erlischt Nießbrauch?

Grund­sätz­lich darf der­je­ni­ge, der einen Nieß­brauch auf eine Immo­bi­lie hat, die Immo­bi­li­en nut­zen – bewoh­nen, ver­mie­ten oder ver­pach­ten – bis der Nieß­brauch endet. Übli­cher­wei­se bis zum Lebens­en­de. Der Nieß­brauch wird beim Ver­kauf der Immo­bi­lie in einem nota­ri­el­len Ver­trag doku­men­tiert und im Nor­mal­fall an ers­tem Rang im Grund­buch eingetragen.

Die gro­ße Sicher­heit für die Ver­käu­fer – und damit ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer – resul­tiert dar­aus, dass der Nieß­brauch sei­tens des Käu­fers unkünd­bar ist. Selbst wenn das Objekt wei­ter­ver­äu­ßert wird, bei­spiels­wei­se der Käu­fer in wirt­schaft­li­che Schief­la­ge gerät, ändert sich an die­ser Tat­sa­che nichts. Das Nieß­brauch­recht bleibt auch in der dann neu­en Kon­stel­la­ti­on unan­ge­tas­tet.

Über­gang an den Käu­fer mit Ende des Nießbrauchs

Wis­sen muss man, dass das Nieß­brauch­recht von Aus­nah­men abge­se­hen – dem nach­ran­gi­gen Nieß­brauch – nicht an Drit­te über­tra­gen wer­den und auch nicht ver­erbt wer­den kann. Vor die­sem Hin­ter­grund ist das Ende des Nieß­brauchs nicht auf ein kon­kre­tes Datum, statt­des­sen auf ein Ereig­nis fest­ge­legt, näm­lich den Tod des Nieß­brauchers. Tritt die­ses Ereig­nis ein, endet der Nieß­brauch, wird dem­nach auch im Grund­buch gelöscht. Das Objekt geht kom­plett an den neu­en Eigen­tü­mer über.

Rech­te und Pflich­ten von Nieß­brauch­neh­mer und Nießbrauchgeber

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­braucher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­te­aus­le­gung zugleich Pflich­ten.

Vom ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zum nut­zungs­be­rech­ti­gen Bewohner

Wird das Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung per Immobilien­verrentung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch ver­äu­ßert, wird der ehe­ma­li­ge Eigen­tü­mer zum nut­zungs­be­rech­ti­gen Bewoh­ner, der Käu­fer wird zum Eigen­tü­mer und zugleich Nieß­brauch­ge­ber. Ver­gleich­bar mit dem nor­ma­len Mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis, ist der Bewoh­nen­de der Immo­bi­lie dazu ver­pflich­tet, das Objekt im übli­chen Rah­men instand zu hal­ten. Klei­ne­re Repa­ra­tu­ren etc. müs­sen dem­nach wei­ter­hin eigen­stän­dig vor­ge­nom­men bzw. beauf­tragt werden.

Was ist Nießbrauch?

Wer trägt wel­che Kosten?

Übli­che Instand­hal­tung und Ver­brauchs­kos­ten trägt der Nieß­brauch­neh­mer als wirt­schaft­li­cher Eigentümer

Prak­tisch bedeu­tet das, dass er die Immo­bi­lie erhal­ten und ord­nungs­mä­ßig bewirt­schaf­ten muss. Zudem muss er das Objekt ver­si­chern. Soll­ten kos­ten­in­ten­si­ve Repa­ra­tu­ren anfal­len oder nicht­ver­si­cher­te Schä­den an der Immo­bi­lie auf­tre­ten, muss er  – auch das ana­log zu einem Miet­ver­hält­nis – den Eigen­tü­mer dar­über infor­mie­ren. Sofern kei­ne abwei­chen­den Rege­lun­gen getrof­fen wer­den, muss der Nieß­brauch­neh­mer die soge­nann­ten gewöhn­li­chen Kos­ten tra­gen, wor­un­ter etwa die Gebäu­de­ver­si­che­rung, die Grund­steu­er sowie die übli­chen Ver­brauchs­kos­ten wie die Müll­ent­sor­gung, die Ener­gie­kos­ten oder Kanal­ge­büh­ren fallen.

Außer­ge­wöhn­li­che Kos­ten trägt der juris­ti­sche Eigentümer

Die soge­nann­ten außer­ge­wöhn­li­chen Kos­ten hin­ge­gen muss der Nieß­brauch­neh­mer nicht tra­gen. Sol­che Kos­ten, bei­spiels­wei­se für die Instand­set­zung des Daches oder die not­wen­dig wer­den­de Erneue­rung einer Zäh­ler­an­la­ge, oblie­gen dem juris­ti­schen Eigen­tü­mer: dem Käu­fer und somit Nieß­brauch­ge­ber. Und damit sind wir auch bei einem bedeu­ten­den Teil­aspekt des Immo­bi­li­en­kaufs mit Nieß­brauch, näm­lich den Eigen­tums­ver­hält­nis­sen. Die wei­sen eine Beson­der­heit auf.

Der Unter­schied: Juris­ti­scher Eigen­tü­mer und wirt­schaft­li­cher Eigentümer

Defi­ni­tiv und das gleich in mehr­fa­cher Hin­sicht, aller­dings ein zunächst nega­tiv kal­ku­lier­ter. Fak­tisch kann der Käu­fer die Immo­bi­lie wäh­rend der Dau­er des Nieß­brauchs nicht nut­zen. Für die Kal­ku­la­ti­on zugrun­de gelegt, wird – ver­ein­facht  aus­ge­drückt – die Höhe der Mie­te, die nach dem Miet­preis­spie­gel hät­te erzielt wer­den kön­nen. In Kor­re­la­ti­on gestellt wird die Miet­hö­he mit der durch­schnitt­lich erwart­ba­ren Lebens­dau­er, sofern der Nieß­brauch auf Lebens­zeit ver­ein­bart wur­de. Dar­aus errech­net wird der Nieß­brauch­wert.

Bei­spiel­rech­nung zum Nießbrauchwert

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro. Nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet demnach

1.200 Euro x 12 Mona­te = 14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nieß­brauch­wert

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Kom­plett,‑ Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann.

Ist der Nieß­brauch ein fak­ti­scher Wert?

Defi­ni­tiv und das gleich in mehr­fa­cher Hin­sicht, aller­dings ein zunächst nega­tiv kal­ku­lier­ter. Fak­tisch kann der Käu­fer die Immo­bi­lie wäh­rend der Dau­er des Nieß­brauchs nicht nut­zen. Für die Kal­ku­la­ti­on zugrun­de gelegt, wird – ver­ein­facht  aus­ge­drückt – die Höhe der Mie­te, die nach dem Miet­preis­spie­gel hät­te erzielt wer­den kön­nen. In Kor­re­la­ti­on gestellt wird die Miet­hö­he mit der durch­schnitt­lich erwart­ba­ren Lebens­dau­er, sofern der Nieß­brauch auf Lebens­zeit ver­ein­bart wur­de. Dar­aus errech­net wird der Nieß­brauch­wert.

Alles Wich­ti­ge zum Nieß­brauch in einem Video

In die­sem Video haben wir die häu­figs­ten Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nieß­brauch bzw. Nieß­brauch­recht teil­wei­se auch Woh­nungs­recht beant­wor­tet. Fra­gen wie:

  • Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch- und Woh­nungs­recht?
  • Wel­che Rech­te und Pflich­ten hat der neue Eigentümer?
  • Wie berech­net sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
  • Wann mit der Pla­nung einer Ver­ren­tung beginnen?
  • Vie­le weitere…

Für wen ist Nieß­brauch sinnvoll?

Ver­bleibt die Fra­ge, ob und wann der Nieß­brauch sinn­voll ist. Dabei gibt es zahl­rei­che Situa­tio­nen und Kon­stel­la­tio­nen, in denen ein Haus­ver­kauf oder eine Immobilien­verrentung unbe­dingt posi­tiv sein kann. Einer der häu­figs­ten Fäl­le ist, dass Senio­ren im Alter 65+ eine ganz oder teil­wei­se abbe­zahl­te Immo­bi­lie besit­zen, die Ren­te aller­dings dürf­tig bemes­sen ist und für die erwünsch­te finan­zi­el­le Frei­heit auf­ge­stockt wer­den soll. Die Besit­zer ver­kau­fen das Eigen­heim oder die Eigen­woh­nung und sichern sich zugleich per Nieß­brauch das lebens­lan­ge Woh­nungs­recht (umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht) im gewohn­ten Zuhau­se, das sie kei­nes­falls ver­las­sen möchten.

Nieß­brauch zur  Absi­che­rung im Alter

Stel­len Sie sich vor, Sie möch­ten Ihre klei­ne Ren­te auf­bes­sern und den­ken an den Ver­kauf Ihres Eigen­heims.  Auf der ande­ren Sei­te möch­te Sie Ihr gelieb­tes Zuhau­se nicht ver­las­sen, hängt doch soviel Herz­blut dar­in. Hier wäre der Nieß­brauch eine Lösung. Sie ver­kau­fen zwar Ihr Haus, sichern sich gleich­zei­tig ein Nieß­brauch­recht und dür­fen Ihre Immo­bi­li­en bis zum Lebens­en­de nut­zen. Durch den Kauf­preis erhal­ten Sie eine höhe­re Geld­sum­me und sind sofort liqui­de und könn­te die Immo­bi­lie sogar noch ver­mie­ten.

Absi­che­rung von Pfle­ge­kos­ten bei Nießbrauch

Ein aktu­ell häu­fig auf­kom­men­des Bei­spiel ist die finan­zi­el­le Absi­che­rung von Pfle­ge­kos­ten. Die Zuzah­lun­gen für die Unter­brin­gung in einem Senio­ren­heim sind nicht zu unter­schät­zen. Wer vor­aus­schau­end denkt und die Kin­der nicht mit die­sen über die Zah­lun­gen der Pfle­ge­kas­sen hin­aus­ge­hen­den Beträ­gen belas­ten möch­te, kann die Immo­bi­lie an eine drit­te Per­son ver­mie­ten oder ver­pach­ten und von den regel­mä­ßi­gen Ein­nah­men die Heim­kos­ten ganz oder teil­wei­se abdecken.

Nieß­brauch zur Redu­zie­rung von Erb­schafts- und Schenkungssteuer

Eben­so bie­tet sich der Nieß­brauch an, um den Nach­kom­men damit die Zah­lung von Schen­kungs- oder Erb­schafts­steu­er zu erspa­ren. So kann bei­spiels­wei­se das Haus zu Leb­zei­ten an ein Kind oder Kin­des­kind mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch ver­schenkt wer­den. Resul­tat ist, dass der Nieß­brauch den rea­len Ver­kehrs­wert senkt, wodurch die Schen­kungs- bzw. Erb­schafts­steu­er deut­lich redu­ziert oder voll­kom­men aus­ge­schlos­sen wer­den kann.

Reduzierung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer

Vor­tei­le des Nießbrauchs

Die Vor­tei­le eines Ver­kaufs mit Nieß­brauch sind viel­fäl­tig. Auf­grund der juris­ti­schen Aus­ge­stal­tung des Nieß­brauchs als sehr star­kes Recht, ist der Ver­kauf mit Ver­ein­ba­rung eines Nieß­brauch­rechts mit Sicher­heit die Vari­an­te, die dem ursprüng­li­chen Zustand- näm­lich dem Voll­ei­gen­tum- am nächs­ten kommt.

Im ver­trau­ten Zuhau­se woh­nen bleiben

“Einen alten Baum ver­pflanzt man nicht.”

Jeder kennt die­ses Sprich­wort und es ist etwas Wah­res dran. Durch den Ver­kauf mit kön­nen Sie in den eige­nen vier Wän­den woh­nen blei­ben. Der Ver­kauf von des Eigen­heim ist für vie­le Senio­ren eine schwer ver­kraft­ba­re see­li­sche Belas­tung, hän­gen doch so vie­le schö­ne Erin­ne­run­gen und das Gefühl des Gebor­gen­seins dar­an. Außer­dem gibt es vie­le prak­ti­sche Grün­de, wie zum bei­spiels­wei­se die Nähe zum Haus­arzt, zur Fami­lie, zu lie­ben Freun­den und Bekannten.

Sofor­ti­ge Einkommensverbesserung

Sie haben das wohl­ver­dien­te Ren­ten­al­ter erreicht. Ein neu­er Lebens­ab­schnitt beginnt. Aber Ihre Ren­ten­be­zü­ge rei­chen nicht für ein sor­gen­frei­es Leben. Durch einen Ver­kauf wird ein hoher Kapi­tal­be­trag zur sofor­ti­gen Ein­kom­mens­ver­bes­se­rung frei­ge­setzt. Aus­rei­chend Kapi­tal, um lang­ge­heg­te Wün­sche zu erfül­len, Kin­der oder Enkel­kin­der unter­stüt­zen, sich ein teu­res Hob­by leis­ten und somit aktiv bleiben.

Rege­lung finan­zi­el­ler Ange­le­gen­hei­ten zu Lebzeiten

Im Fal­le von Erb­strei­tig­kei­ten um die Immo­bi­lie kann der Ver­kaufs­preis in Form von Kapi­tal ver­erbt wer­den. Die­se Strei­tig­kei­ten kön­nen durch den Ver­kauf mit Nieß­brauch ver­mie­den wer­den, wenn der Erb­las­ser zu Leb­zei­ten eigen­ver­ant­wort­lich ent­schei­det.

Wei­ter­ver­mie­tung (Frucht­zie­hung)

Soll­ten Sie eines Tages doch aus Ihrem gelieb­ten Zuhau­se aus­zie­hen wol­len oder sogar müs­sen, haben Sie durch die Ein­tra­gung des lebens­lan­gen Nieß­brauch­rechts die Mög­lich­keit, die Immo­bi­lie nach Aus­zug zu ver­mie­ten und die Miet­ein­nah­men für sich zu behal­ten. Ohne Abhän­gig­keit von der Fami­lie eine wich­ti­ge Mög­lich­keit über Miet­ein­nah­men bei­spiels­wei­se Pfle­ge­kos­ten finan­zie­ren zu können.

Ver­kauf an einen pri­va­ten Investor

Käu­fer von Nieß­brauchs­im­mo­bi­li­en sind sehr häu­fig Pri­vat­per­so­nen. Für vie­le Ver­käu­fer ist es ange­neh­mer, den Käu­fer per­sön­lich zu ken­nen. Han­delt es sich doch beim Ver­kauf des gelieb­tes Zuhau­ses um ein sehr emo­tio­na­les The­ma.

Nach­tei­le des Nießbrauchs

Hohe Ver­kauf­sum­me als Belastung

Es klingt wie ein Luxus­pro­blem: Oft­mals wer­den beim Ver­kauf mit Nieß­brauch recht sehr hohe Ver­kaufs­sum­men flie­sen. Da stellt man sich die Fra­gen: Wohin mit dem Geld? Wie kann das Kapi­tal sinn­voll ange­legt haben? Brau­che ich über­haupt so vie­le Geld? Was pas­siert, wenn ich schen­ke oder vererbe?

Der Ver­kauf an eine bekann­te Person

Die Tat­sa­che, dass man den­je­ni­gen, der die Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf ken­nen­ge­lernt hat, kann nach dem Ver­kauf für vie­le vor­ma­li­ge Eigen­tü­mer auch unan­ge­nehm sein.

Die sta­tis­ti­sche Restlebenserwartung

Das Ver­ren­tungs­mo­dell mit Nieß­brauch pro­fi­tiert der Käu­fer finan­zi­ell vom “vor­zei­ti­gen” Able­ben des Ver­käu­fers. Die­ses Gefühl kann für bei­de Par­tei­en durch­aus belas­tend sein.

Alter­na­ti­ven zum Nieß­brauch – wir bie­ten auch ande­re Modelle

Wel­ches Modell für Sie das rich­ti­ge ist, hängt ganz von Ihren Bedürf­nis­sen und Ihrer per­sön­li­chen Lebens­si­tu­ta­ti­on an. Unser Ver­ren­tungs­exper­ten besu­chen Sie ger­ne zu Hau­se und bespre­chen mit Ihnen Ihre Wün­sche. Bei uns in nichts in Stein gemei­selt. Es ist durch­aus mög­lich, indi­vi­du­el­le Pake­te ganz nach Ihren Bedürf­nis­sen zu schnü­ren. Ver­ein­ba­ren Sie ger­ne ein kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch.

Modelle der Immobilienverrentung

Häu­fi­ge Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nießbrauch

Was bedeu­tet Nießbrauch?

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf auf Nieß­brauch­ba­sis kön­nen Sie gleich dop­pelt pro­fi­tie­ren, denn es wer­den Ihnen bei Ver­kaufs­ab­schluss gleich zwei wesent­li­che Rech­te an der Immo­bi­lie ein­ge­räumt. Zum einen erhal­ten Sie das Recht, die Immo­bi­lie selbst zu bewoh­nen, zum ande­ren zusätz­lich das Recht, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten. Das bedeu­tet: Sie erhal­ten den vol­len Ver­kaufs­er­lös und kön­nen zusätz­lich von den Miet­ein­nah­men profitieren.

Wer ist Eigen­tü­mer beim Nießbrauch?

Der Käu­fer ist neu­er Eigen­tü­mer und wird als “juris­ti­scher” Eigen­tü­mer in der Abtei­lung I des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Der Nieß­brauch­neh­mer, als der Ver­käu­fer,  hin­ge­gen ist “wirt­schaft­li­cher” Eigen­tü­mer. Dies wird in Abtei­lung II  des Grund­buch eingetragen.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch und Wohnrecht?

Bei der Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie auf Basis von Woh­nungs­recht (oder umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht) ent­fällt die Opti­on der Wei­ter­ver­mie­tung. Der Aus­zah­lungs­be­trag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.

Wird Nieß­brauch­recht im Grund­buch eingetragen?

Ja, es ist eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung mit anschlie­ßen­dem Ein­trag ins Grund­buch erforderlich.

Wie errech­net sich der Wert des Nießbrauchs?

Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs = Jah­res­wert x Kapitalwert-Faktor

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro; nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet demnach

1.200 Euro x 12 Mona­te14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nießbrauchwert

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Kom­plett,- Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann. Wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zur Berech­nung des Nieß­brauchs fin­den Sie hier.

Wird das Nieß­brauch­recht ins Grund­buch eingetragen?

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­braucher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­te­aus­le­gung zugleich Pflichten.

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.

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