Immobilienverrentung auf Basis von Nießbrauch
Nießbrauch einfach erklärt
Immer mehr Senioren interessieren sich für die Thematik der Immobilienverrentung mit Nießbrauch, der Immobilienverkauf zu Lebzeiten mit lebenslangem Wohnrecht im gewohnten Zuhause. Das Konzept nimmt hierzulande verstärkt an Fahrt auf. Insbesondere deshalb, weil es Senioren im Alter 65+ immense Vorteile für den finanziell unabhängig und mit bestmöglicher Sicherheit gelebten goldenen Lebensabschnitt bieten kann.
Inhalt
- Einleitung
- Was versteht man unter Nießbauch
- Nießbrauch kurz beschrieben
- Die gängigsten Formen des Nießbrauchs
- Wann erlischt Nießbrauch?
- Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer
- Wer trägt welche Kosten?
- Beispielrechnung Nießbrauch
- Für wen ist Nießbrauch sinnvoll?
- Vorteile des Nießbrauchs
- Nachteile des Nießbrauchs
- Fragen unserer Kunden
Was versteht man unter Nießbrauch?
Gesetzlich formuliert ist der Nießbrauch im §1030 BGB. Das Bürgerliche Gesetzbuch benennt mit dem Nießbrauch eine weitere Konstruktion, mit der Personen umfangreich auf eine Immobilie zugreifen können. Der Nießbrauch ist ein sehr umfangreiches Recht. Im Kontext von Immobilien bedeutet Nießbrauch, dass der Nießbrauchnehmer in einer Immobilie nicht nur wohnen, sondern diese auch vermieten oder verpachten kann. Komplizierter ausgedrückt: Die Immobilie gehört einer anderen Person, der Nießbraucher hat die Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen.
Nießbrauch kurz beschrieben
- Ein Nießbrauch erlaubt die Nutzung fremden Eigentums
- Dieses Nutzungsrecht lässt sich weder vererben noch verkaufen
- Der Nießbraucher hat das Recht, das fremde Eigentum zu nutzen, zu verwalten oder zu vermieten
- Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers
- Der Nießbrauch ist ein beliebtes Gestaltungsmittel bei der Überlassung von Immobilien im Familienkreis.
Die gängigsten Formen des Nießbrauch
Beim Nießbrauch auf eine Immobilie, ein Haus oder eine Wohnung, darf der Nießbraucher das Objekt vermieten oder verpachten bis das Nießbrauchrecht endet. Die Arten unterscheiden sich hinsichtlich des Nutzungsumfangs des Nießbrauchers. Es gibt folgende Arten des Nießbrauchs:
Quotennießbrauch
Hier wird nur ein bestimmter Anteil des Nutzungsrechts an einer Immobilie auf eine andere Person übertragen. Die Person hat dann nur einen begrenzten Anteil am Nutzungsrecht. Dieses Modell eignet sich für Personen, die die Immobilien nutzen möchten, aber nicht die volle Verantwortung übernehmen wollen.
Nachrangiger Nießbrauch
Das Nießbrauchrecht einer Person wird hinter den Rechten anderer Nießbrauchnehmer zurückgestellt. Bei Verlust des Nießbrauchrechts wird das Nießbrauchrecht des nachrangigen Nießbrauchnehmers nicht berücksichtigt.
Zuwendungsnießbrauch
Bei dieser Art des Nießbrauchs erhält eine Person das Nießbrauchrecht an einer Immobilie durch Zuwendung. Sie hat nur ein beschränktes Recht der Nutzung des Objektes, kann also nicht über Verkauf oder Renovierung der Immobilie entscheiden.
Bruchteilsnießbrauch
Ein bestimmter Anteil der Nutzungsrechts wird auf mehrere Personen aufgeteilt, jede Person hat also nur einen Bruchteil des Nutzungsrechts. Eine gute Möglichkeit, sich die Kosten für eine Immobilie, das kann beispielsweise eine Ferienwohnung sein, zu teilen.
Vorbehaltsnießbrauch
Hier erhält eine Person das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum. Das passiert beispielsweise, wenn eine Person eine Immobilie verkauft aber das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum behält. Der Nießbrauch ist zeitlich begrenzt.
Jetzt kostenfreies Infopaket anfordernWann erlischt Nießbrauch?
Grundsätzlich darf derjenige, der einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, die Immobilien nutzen – bewohnen, vermieten oder verpachten – bis der Nießbrauch endet. Üblicherweise bis zum Lebensende. Der Nießbrauch wird beim Verkauf der Immobilie in einem notariellen Vertrag dokumentiert und im Normalfall an erstem Rang im Grundbuch eingetragen.
Die große Sicherheit für die Verkäufer – und damit ehemaligen Eigentümer – resultiert daraus, dass der Nießbrauch seitens des Käufers unkündbar ist. Selbst wenn das Objekt weiterveräußert wird, beispielsweise der Käufer in wirtschaftliche Schieflage gerät, ändert sich an dieser Tatsache nichts. Das Nießbrauchrecht bleibt auch in der dann neuen Konstellation unangetastet.
Übergang an den Käufer mit Ende des Nießbrauchs
Wissen muss man, dass das Nießbrauchrecht von Ausnahmen abgesehen – dem nachrangigen Nießbrauch – nicht an Dritte übertragen werden und auch nicht vererbt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist das Ende des Nießbrauchs nicht auf ein konkretes Datum, stattdessen auf ein Ereignis festgelegt, nämlich den Tod des Nießbrauchers. Tritt dieses Ereignis ein, endet der Nießbrauch, wird demnach auch im Grundbuch gelöscht. Das Objekt geht komplett an den neuen Eigentümer über.
Rechte und Pflichten von Nießbrauchnehmer und Nießbrauchgeber
Der Nießbrauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nießbraucher wiederum Rechte eingeräumt werden. Abgeleitet davon wird demnach zunächst das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sie zu vermieten, zu verpachten oder sonstigen Nutzen aus ihr zu ziehen. Eine Auslegung, mit der sich der Nießbrauch vom Wohnrecht maßgeblich unterscheidet. Tatsächlich ergeben sich aus dieser umfangreichen Rechteauslegung zugleich Pflichten.
Vom ehemaligen Eigentümer zum nutzungsberechtigen Bewohner
Wird das Eigenheim oder die Eigentumswohnung per Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch veräußert, wird der ehemalige Eigentümer zum nutzungsberechtigen Bewohner, der Käufer wird zum Eigentümer und zugleich Nießbrauchgeber. Vergleichbar mit dem normalen Mieter-/Vermieterverhältnis, ist der Bewohnende der Immobilie dazu verpflichtet, das Objekt im üblichen Rahmen instand zu halten. Kleinere Reparaturen etc. müssen demnach weiterhin eigenständig vorgenommen bzw. beauftragt werden.
Wer trägt welche Kosten?
Übliche Instandhaltung und Verbrauchskosten trägt der Nießbrauchnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer
Praktisch bedeutet das, dass er die Immobilie erhalten und ordnungsmäßig bewirtschaften muss. Zudem muss er das Objekt versichern. Sollten kostenintensive Reparaturen anfallen oder nichtversicherte Schäden an der Immobilie auftreten, muss er – auch das analog zu einem Mietverhältnis – den Eigentümer darüber informieren. Sofern keine abweichenden Regelungen getroffen werden, muss der Nießbrauchnehmer die sogenannten gewöhnlichen Kosten tragen, worunter etwa die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer sowie die üblichen Verbrauchskosten wie die Müllentsorgung, die Energiekosten oder Kanalgebühren fallen.
Außergewöhnliche Kosten trägt der juristische Eigentümer
Die sogenannten außergewöhnlichen Kosten hingegen muss der Nießbrauchnehmer nicht tragen. Solche Kosten, beispielsweise für die Instandsetzung des Daches oder die notwendig werdende Erneuerung einer Zähleranlage, obliegen dem juristischen Eigentümer: dem Käufer und somit Nießbrauchgeber. Und damit sind wir auch bei einem bedeutenden Teilaspekt des Immobilienkaufs mit Nießbrauch, nämlich den Eigentumsverhältnissen. Die weisen eine Besonderheit auf.
Der Unterschied: Juristischer Eigentümer und wirtschaftlicher Eigentümer
Definitiv und das gleich in mehrfacher Hinsicht, allerdings ein zunächst negativ kalkulierter. Faktisch kann der Käufer die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs nicht nutzen. Für die Kalkulation zugrunde gelegt, wird – vereinfacht ausgedrückt – die Höhe der Miete, die nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielt werden können. In Korrelation gestellt wird die Miethöhe mit der durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer, sofern der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart wurde. Daraus errechnet wird der Nießbrauchwert.
Beispielrechnung zum Nießbrauchwert
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro. Nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,‑ Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann.
Ist der Nießbrauch ein faktischer Wert?
Definitiv und das gleich in mehrfacher Hinsicht, allerdings ein zunächst negativ kalkulierter. Faktisch kann der Käufer die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs nicht nutzen. Für die Kalkulation zugrunde gelegt, wird – vereinfacht ausgedrückt – die Höhe der Miete, die nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielt werden können. In Korrelation gestellt wird die Miethöhe mit der durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer, sofern der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart wurde. Daraus errechnet wird der Nießbrauchwert.
Alles Wichtige zum Nießbrauch in einem Video
In diesem Video haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht teilweise auch Wohnungsrecht beantwortet. Fragen wie:
- Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnungsrecht?
- Welche Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer?
- Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
- Wann mit der Planung einer Verrentung beginnen?
- Viele weitere…
Für wen ist Nießbrauch sinnvoll?
Verbleibt die Frage, ob und wann der Nießbrauch sinnvoll ist. Dabei gibt es zahlreiche Situationen und Konstellationen, in denen ein Hausverkauf oder eine Immobilienverrentung unbedingt positiv sein kann. Einer der häufigsten Fälle ist, dass Senioren im Alter 65+ eine ganz oder teilweise abbezahlte Immobilie besitzen, die Rente allerdings dürftig bemessen ist und für die erwünschte finanzielle Freiheit aufgestockt werden soll. Die Besitzer verkaufen das Eigenheim oder die Eigenwohnung und sichern sich zugleich per Nießbrauch das lebenslange Wohnungsrecht (umgangssprachlich auch Wohnrecht) im gewohnten Zuhause, das sie keinesfalls verlassen möchten.
Nießbrauch zur Absicherung im Alter
Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre kleine Rente aufbessern und denken an den Verkauf Ihres Eigenheims. Auf der anderen Seite möchte Sie Ihr geliebtes Zuhause nicht verlassen, hängt doch soviel Herzblut darin. Hier wäre der Nießbrauch eine Lösung. Sie verkaufen zwar Ihr Haus, sichern sich gleichzeitig ein Nießbrauchrecht und dürfen Ihre Immobilien bis zum Lebensende nutzen. Durch den Kaufpreis erhalten Sie eine höhere Geldsumme und sind sofort liquide und könnte die Immobilie sogar noch vermieten.
Absicherung von Pflegekosten bei Nießbrauch
Ein aktuell häufig aufkommendes Beispiel ist die finanzielle Absicherung von Pflegekosten. Die Zuzahlungen für die Unterbringung in einem Seniorenheim sind nicht zu unterschätzen. Wer vorausschauend denkt und die Kinder nicht mit diesen über die Zahlungen der Pflegekassen hinausgehenden Beträgen belasten möchte, kann die Immobilie an eine dritte Person vermieten oder verpachten und von den regelmäßigen Einnahmen die Heimkosten ganz oder teilweise abdecken.
Nießbrauch zur Reduzierung von Erbschafts- und Schenkungssteuer
Ebenso bietet sich der Nießbrauch an, um den Nachkommen damit die Zahlung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu ersparen. So kann beispielsweise das Haus zu Lebzeiten an ein Kind oder Kindeskind mit eingetragenem Nießbrauch verschenkt werden. Resultat ist, dass der Nießbrauch den realen Verkehrswert senkt, wodurch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer deutlich reduziert oder vollkommen ausgeschlossen werden kann.
Vorteile des Nießbrauchs
Die Vorteile eines Verkaufs mit Nießbrauch sind vielfältig. Aufgrund der juristischen Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, ist der Verkauf mit Vereinbarung eines Nießbrauchrechts mit Sicherheit die Variante, die dem ursprünglichen Zustand- nämlich dem Volleigentum- am nächsten kommt.
Im vertrauten Zuhause wohnen bleiben
“Einen alten Baum verpflanzt man nicht.”
Jeder kennt dieses Sprichwort und es ist etwas Wahres dran. Durch den Verkauf mit können Sie in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Der Verkauf von des Eigenheim ist für viele Senioren eine schwer verkraftbare seelische Belastung, hängen doch so viele schöne Erinnerungen und das Gefühl des Geborgenseins daran. Außerdem gibt es viele praktische Gründe, wie zum beispielsweise die Nähe zum Hausarzt, zur Familie, zu lieben Freunden und Bekannten.
Sofortige Einkommensverbesserung
Sie haben das wohlverdiente Rentenalter erreicht. Ein neuer Lebensabschnitt beginnt. Aber Ihre Rentenbezüge reichen nicht für ein sorgenfreies Leben. Durch einen Verkauf wird ein hoher Kapitalbetrag zur sofortigen Einkommensverbesserung freigesetzt. Ausreichend Kapital, um langgehegte Wünsche zu erfüllen, Kinder oder Enkelkinder unterstützen, sich ein teures Hobby leisten und somit aktiv bleiben.
Regelung finanzieller Angelegenheiten zu Lebzeiten
Im Falle von Erbstreitigkeiten um die Immobilie kann der Verkaufspreis in Form von Kapital vererbt werden. Diese Streitigkeiten können durch den Verkauf mit Nießbrauch vermieden werden, wenn der Erblasser zu Lebzeiten eigenverantwortlich entscheidet.
Weitervermietung (Fruchtziehung)
Sollten Sie eines Tages doch aus Ihrem geliebten Zuhause ausziehen wollen oder sogar müssen, haben Sie durch die Eintragung des lebenslangen Nießbrauchrechts die Möglichkeit, die Immobilie nach Auszug zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Ohne Abhängigkeit von der Familie eine wichtige Möglichkeit über Mieteinnahmen beispielsweise Pflegekosten finanzieren zu können.
Verkauf an einen privaten Investor
Käufer von Nießbrauchsimmobilien sind sehr häufig Privatpersonen. Für viele Verkäufer ist es angenehmer, den Käufer persönlich zu kennen. Handelt es sich doch beim Verkauf des geliebtes Zuhauses um ein sehr emotionales Thema.
Nachteile des Nießbrauchs
Hohe Verkaufsumme als Belastung
Es klingt wie ein Luxusproblem: Oftmals werden beim Verkauf mit Nießbrauch recht sehr hohe Verkaufssummen fliesen. Da stellt man sich die Fragen: Wohin mit dem Geld? Wie kann das Kapital sinnvoll angelegt haben? Brauche ich überhaupt so viele Geld? Was passiert, wenn ich schenke oder vererbe?
Der Verkauf an eine bekannte Person
Die Tatsache, dass man denjenigen, der die Immobilie vor dem Verkauf kennengelernt hat, kann nach dem Verkauf für viele vormalige Eigentümer auch unangenehm sein.
Die statistische Restlebenserwartung
Das Verrentungsmodell mit Nießbrauch profitiert der Käufer finanziell vom “vorzeitigen” Ableben des Verkäufers. Dieses Gefühl kann für beide Parteien durchaus belastend sein.
Alternativen zum Nießbrauch – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeiselt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis können Sie gleich doppelt profitieren, denn es werden Ihnen bei Verkaufsabschluss gleich zwei wesentliche Rechte an der Immobilie eingeräumt. Zum einen erhalten Sie das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, zum anderen zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten. Das bedeutet: Sie erhalten den vollen Verkaufserlös und können zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren.
Wer ist Eigentümer beim Nießbrauch?
Der Käufer ist neuer Eigentümer und wird als “juristischer” Eigentümer in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Der Nießbrauchnehmer, als der Verkäufer, hingegen ist “wirtschaftlicher” Eigentümer. Dies wird in Abteilung II des Grundbuch eingetragen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Bei der Verrentung einer Immobilie auf Basis von Wohnungsrecht (oder umgangssprachlich auch Wohnrecht) entfällt die Option der Weitervermietung. Der Auszahlungsbetrag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.
Wird Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?
Ja, es ist eine notarielle Beurkundung mit anschließendem Eintrag ins Grundbuch erforderlich.
Wie errechnet sich der Wert des Nießbrauchs?
Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Nießbrauchs finden Sie hier.
Wird das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen?
Der Nießbrauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nießbraucher wiederum Rechte eingeräumt werden. Abgeleitet davon wird demnach zunächst das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sie zu vermieten, zu verpachten oder sonstigen Nutzen aus ihr zu ziehen. Eine Auslegung, mit der sich der Nießbrauch vom Wohnrecht maßgeblich unterscheidet. Tatsächlich ergeben sich aus dieser umfangreichen Rechteauslegung zugleich Pflichten.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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