Nieß­brauch – Basis­wis­sen, Defi­ni­ti­on und Vorteile 

Immer mehr Senio­ren inter­es­sie­ren sich für die The­ma­tik der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nieß­brauch, der Immo­bi­li­en­ver­kauf zu Leb­zei­ten mit lebens­lan­gem Wohn­recht im gewohn­ten Zuhau­se. Das Kon­zept nimmt hier­zu­lan­de ver­stärkt an Fahrt auf. Ins­be­son­de­re des­halb, weil es Senio­ren im Alter 65+ immense Vor­tei­le für den finan­zi­ell unab­hän­gig und mit best­mög­li­cher Sicher­heit geleb­ten gol­de­nen Lebens­ab­schnitt bie­ten kann. Schau­en wir uns an, was Nieß­brauch über­haupt bedeutet:

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Die wich­tigs­ten Fach­be­grif­fe der Ver­ren­tung ein­fach erklärt – eine ver­ständ­li­che Über­sicht für jeden.

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Was ist Nießbrauch?

Gesetz­lich for­mu­liert ist der Nieß­brauch im BGB. Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch benennt mit dem Nieß­brauch eine wei­te­re Kon­struk­ti­on, mit der Per­so­nen umfang­reich auf eine Immo­bi­lie zugrei­fen kön­nen. Der Nieß­brauch ist ein sehr umfang­rei­ches Recht. Im Kon­text von Immo­bi­li­en bedeu­tet Nieß­brauch, dass der Nieß­brauch­rech­te­inha­ber in einer Immo­bi­lie nicht nur woh­nen, son­dern die­se auch ver­mie­ten oder ver­pach­ten kann. Kom­pli­zier­ter aus­ge­drückt: Indes die Immo­bi­lie einer ande­ren Per­son gehört, hat der Nieß­brauch­in­ha­ber die Mög­lich­keit, alle Nut­zun­gen aus der Sache zu ziehen.

Wann erlischt der Nießbrauch?

Grund­sätz­lich darf der­je­ni­ge, der einen Nieß­brauch auf eine Immo­bi­lie hat, die Immo­bi­li­en nut­zen – bewoh­nen, ver­mie­ten oder ver­pach­ten – bis der Nieß­brauch endet. Übli­cher­wei­se bis zum Lebens­en­de. Der Nieß­brauch wird beim Ver­kauf der Immo­bi­lie in einem nota­ri­el­len Ver­trag doku­men­tiert und im Nor­mal­fall an ers­tem Rang im Grund­buch eingetragen.

Die gro­ße Sicher­heit für die Ver­käu­fer – und damit ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer – resul­tiert dar­aus, dass der Nieß­brauch sei­tens des Ver­käu­fers unkünd­bar ist.  Selbst wenn das Objekt wei­ter­ver­äu­ßert wird, bei­spiels­wei­se der Käu­fer in wirt­schaft­li­che Schief­la­ge gerät, ändert sich an die­ser Tat­sa­che nichts. Das Nieß­brauch­recht bleibt auch in der dann neu­en Kon­stel­la­ti­on unangetastet.

Über­gang an den Ver­käu­fer mit Ende des Nießbrauchs

Der Voll­stän­dig­keit hal­ber sei an die­ser Stel­le erwähnt, dass es neben dem Stan­dard-Nieß­brauch wei­te­re Vari­an­ten gibt, etwa den nach­ran­gi­gen Nieß­brauch, den Bruch­teils-Nieß­brauch, Vor­be­halts­nieß­brauch, Zuwen­dungs­nieß­brauch oder Quo­ten­nieß­brauch. Ob mit einem die­ser Kon­struk­te vom übli­chen Nieß­brauch abge­wi­chen wird, ist Teil der kon­kre­ten Ver­ein­ba­rung zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer der Immobilie.

Wis­sen muss man, dass das Nieß­brauch­recht von Aus­nah­men abge­se­hen – dem nach­ran­gi­gen Nieß­brauch – nicht an Drit­te über­tra­gen wer­den und auch nicht ver­erbt wer­den kann. Vor die­sem Hin­ter­grund ist das Ende des Nieß­brauchs nicht auf ein kon­kre­tes Datum, statt­des­sen auf ein Ereig­nis fest­ge­legt, näm­lich den Tod des Nieß­brau­chers. Tritt die­ses Ereig­nis ein, endet der Nieß­brauch, wird dem­nach auch im Grund­buch gelöscht; das Objekt geht kom­plett an den neu­en Eigen­tü­mer über.

Vom ehemaligen Eigentümer zum nutzungsberechtigen Bewohner

Rech­te und Pflich­ten von Nieß­brauch­neh­mer und Nießbrauchgeber

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­brau­cher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­teaus­le­gung zugleich Pflichten.

Vom ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer zum nut­zungs­be­rech­ti­gen Bewohner

Wird das Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung per Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch ver­äu­ßert, wird der ehe­ma­li­ge Eigen­tü­mer zum nut­zungs­be­rech­ti­gen Bewoh­ner, der Käu­fer wird zum Eigen­tü­mer und zugleich Nieß­brauch­ge­ber. Ver­gleich­bar mit dem nor­ma­len Mie­ter-/Ver­mie­ter­ver­hält­nis, ist der Bewoh­nen­de der Immo­bi­lie dazu ver­pflich­tet, das Objekt im übli­chen Rah­men instand zu hal­ten; klei­ne­re Repa­ra­tu­ren etc. müs­sen dem­nach wei­ter­hin eigen­stän­dig vor­ge­nom­men bzw. beauf­tragt werden.

Wer trägt wel­che Kosten?

Übli­che Instand­hal­tung und Ver­brauchs­kos­ten trägt der Nieß­brauch­neh­mer als wirt­schaft­li­cher Eigentümer

Prak­tisch bedeu­tet das, dass er die Immo­bi­lie erhal­ten und ord­nungs­mä­ßig bewirt­schaf­ten muss. Zudem muss er das Objekt ver­si­chern. Soll­ten kos­ten­in­ten­si­ve Repa­ra­tu­ren anfal­len oder nicht­ver­si­cher­te Schä­den an der Immo­bi­lie auf­tre­ten, muss er  – auch das ana­log zu einem Miet­ver­hält­nis – den Eigen­tü­mer dar­über infor­mie­ren. Sofern kei­ne abwei­chen­den Rege­lun­gen getrof­fen wer­den, muss der Nieß­brauch­neh­mer die soge­nann­ten gewöhn­li­chen Kos­ten tra­gen, wor­un­ter etwa die Gebäu­de­ver­si­che­rung, die Grund­steu­er sowie die übli­chen Ver­brauchs­kos­ten wie die Müll­ent­sor­gung, die Ener­gie­kos­ten oder Kanal­ge­büh­ren fallen.

Außer­ge­wöhn­li­che Kos­ten trägt der juris­ti­sche Eigentümer

Die soge­nann­ten außer­ge­wöhn­li­chen Kos­ten hin­ge­gen muss der Nieß­brauch­neh­mer nicht tra­gen. Sol­che Kos­ten, bei­spiels­wei­se für die Instand­set­zung des Daches oder die not­wen­dig wer­den­de Erneue­rung einer Zäh­ler­an­la­ge, oblie­gen dem juris­ti­schen Eigen­tü­mer: dem Käu­fer und somit Nieß­brauch­ge­ber. Und damit sind wir auch bei einem bedeu­ten­den Teil­aspekt des Immo­bi­li­en­kaufs mit Nieß­brauch, näm­lich den Eigen­tums­ver­hält­nis­sen. Die wei­sen eine Beson­der­heit auf:

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Der Unter­schied: Juris­ti­scher Eigen­tü­mer und wirt­schaft­li­cher Eigentümer

Die bei­den Ver­trags­part­ner sind kurio­ser­wei­se bei­de Eigen­tü­mer, aller­dings auf unter­schied­li­che Wei­se. Der Käu­fer – Nieß­brauch­ge­ber – ist der juris­ti­sche Eigen­tü­mer. Der Ver­käu­fer – Nieß­brauch­neh­mer – ist der wirt­schaft­li­che Eigen­tü­mer. Wes­halb die­se „klein­ka­rier­te“ Unter­schei­dung? Nun, klar wird dadurch, dass der Käu­fer wäh­rend des Zeit­raums des Nieß­brauchs – abge­se­hen von den Pflich­ten des Bewoh­ners – kei­nes­wegs wei­sungs­be­fugt ist. Der Ver­käu­fer wie­der­um hat nicht nur das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen und zu benut­zen, statt­des­sen auch die Pflicht, sie in schad­lo­sem Zustand zu hal­ten bzw. den Käu­fer über not­wen­di­ge Instand­set­zun­gen zu informieren.

Ist der Nieß­brauch ein fak­ti­scher Wert?

Defi­ni­tiv und das gleich in mehr­fa­cher Hin­sicht, aller­dings ein zunächst nega­tiv kal­ku­lier­ter. Fak­tisch kann der Käu­fer die Immo­bi­lie wäh­rend der Dau­er des Nieß­brauchs nicht nut­zen. Für die Kal­ku­la­ti­on zugrun­de gelegt, wird – ver­ein­facht  aus­ge­drückt – die Höhe der Mie­te, die nach dem Miet­preis­spie­gel hät­te erzielt wer­den kön­nen. In Kor­re­la­ti­on gestellt wird die Miet­hö­he mit der durch­schnitt­lich erwart­ba­ren Lebens­dau­er, sofern der Nieß­brauch auf Lebens­zeit ver­ein­bart wur­de. Dar­aus errech­net wird der Nießbrauchwert.

Eine prag­ma­ti­sche Bei­spiel­rech­nung zum Nießbrauchwert

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro; nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet dem­nach 1.200 Euro x 12 Mona­te = 14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nieß­brauch­wert. Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Komplett‑, Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann.

Nieß­brauch­wert redu­ziert tem­po­rär den Ver­kehrs­wert der Immobilie

Tat­säch­lich bedeu­tet die­ser Abzug, dass der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie tem­po­rär redu­ziert wird. Das kann für den neu­en Besit­zer nega­ti­ve Aus­wir­kun­gen bei einem etwai­gen Wei­ter­ver­kauf haben, so auch, falls er in wirt­schaft­li­che Schief­la­ge gera­ten soll­te und das Objekt in die Zwangs­ver­stei­ge­rung geht. Aller­dings wer­den Immo­bi­li­en mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch in der Pra­xis äußerst sel­ten an Drit­te ver­kauft. Eben­so kann der tem­po­rär redu­zier­te Wert sich unter Umstän­den in fis­ka­li­scher Sicht steu­er­last­min­dernd auswirken.

Reduzierung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer

Wann ist Nieß­brauch sinnvoll?

Ver­bleibt die Fra­ge, ob und wann der Nieß­brauch sinn­voll ist. Dabei gibt es zahl­rei­che Situa­tio­nen und Kon­stel­la­tio­nen, in denen ein Haus­ver­kauf oder eine Immo­bi­li­en­ver­ren­tung unbe­dingt posi­tiv sein kann. Einer der häu­figs­ten Fäl­le ist, dass Senio­ren im Alter 65+ eine ganz oder teil­wei­se abbe­zahl­te Immo­bi­lie besit­zen, die Ren­te aller­dings dürf­tig bemes­sen ist und für die erwünsch­te finan­zi­el­le Beweg­lich­keit auf­ge­stockt wer­den soll. Die Besit­zer ver­kau­fen das Eigen­heim oder die Eigen­woh­nung und sichern sich zugleich per Nieß­brauch das lebens­lan­ge Wohn­recht im gewohn­ten Zuhau­se, das sie kei­nes­falls ver­las­sen möchten.

Absi­che­rung von Pfle­ge­kos­ten durch Nieß­brauch

Ein aktu­ell häu­fig auf­kom­men­des Bei­spiel ist die finan­zi­el­le Absi­che­rung von Pfle­ge­kos­ten. Die Zuzah­lun­gen für die Unter­brin­gung in einem Senio­ren­heim sind nicht zu unter­schät­zen. Wer vor­aus­schau­end denkt und die Kin­der nicht mit die­sen über die Zah­lun­gen der Pfle­ge­kas­sen hin­aus­ge­hen­den Beträ­gen belas­ten möch­te, kann die Immo­bi­lie an eine drit­te Per­son ver­mie­ten oder ver­pach­ten und von den regel­mä­ßi­gen Ein­nah­men die Heim­kos­ten ganz oder teil­wei­se abdecken.

Redu­zie­rung von Erb­schafts- bzw. Schen­kungs­steu­er durch Nieß­brauch

Eben­so bie­tet sich der Nieß­brauch an, um den Nach­kom­men damit die Zah­lung von Schen­kungs- oder Erb­schafts­steu­er zu erspa­ren. So kann bei­spiels­wei­se das Haus zu Leb­zei­ten an ein Kind oder Kin­des­kind mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch ver­schenkt wer­den. Resul­tat ist, dass der Nieß­brauch den rea­len Ver­kehrs­wert senkt, wodurch die Schen­kungs- bzw. Erb­schafts­steu­er deut­lich redu­ziert oder voll­kom­men aus­ge­schlos­sen wer­den kann.

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.