Nießbrauch berechnen
Nießbrauch berechnen – Kennzahlen einfach erklärt
Sie interessieren sich für Nießbrauch und möchten nun wissen, wie hoch der Wert des Nießbrauchs ist? Da mehrere individuelle Faktoren einbezogen werden müssen, ist eine pauschale Aussage kaum möglich. Jeder Fall ist ein Einzelfall. Die simpelste Möglichkeit: Nutzen Sie kostenlos und unverbindlich den DEGIV-Nießbrauchrechner.
In diesem Video zeigen wir Ihnen alles, was Sie über den Nießbrauch wissen müssen und führen anhand einer Beispielrechnung vor, wie der Auszahlungsbetrag für Ihre Immobilienverrentung ermittelt wird, damit Sie bei Ihrer Verrentung die passende Entscheidung treffen können.
Was versteht man unter Nießbrauch oder Nießbrauchrecht?
Gesetzlich formuliert ist der Nießbrauch im §1030 BGB. Das Bürgerliche Gesetzbuch benennt mit dem Nießbrauchrecht eine weitere Konstruktion, mit der Personen umfangreich auf eine Immobilie zugreifen können. Der Nießbrauch ist ein sehr umfangreiches Recht. Im Kontext von Immobilien bedeutet Nießbrauch, dass der Nießbrauchnehmer in einer Immobilie nicht nur wohnen, sondern diese auch vermieten oder verpachten kann. Komplizierter ausgedrückt: Die Immobilie gehört einer anderen Person, der Nießbraucher hat die Möglichkeit, alle Nutzungen aus der Sache zu ziehen. Ausführliche Informationen erhalten Sie auf unserer allgemeinen Seite zum Thema Nießbrauch.
Nießbrauch Rechner
Mit dem Nießbrauch-Rechner können Sie schnell und unkompliziert den ungefähren Auszahlungsbetrag berechnen, den Sie für eine Immobilienverrentung mit Nießbrauch erhalten könnten. Geben Sie einfach das Alter des Bewohners, das Geschlecht, den Wert der Immobilie und eine geschätzte Jahresmiete ein. Der Rechner nutzt diese Daten, um basierend auf der statistischen Lebenserwartung den Wert des Nießbrauchs zu bestimmen und daraus den voraussichtlichen Auszahlungsbetrag zu ermitteln.
Für ein schnelles und grobes Ergebnis nutzen Sie einfach den Rechner. Weiter unten auf dieser Seite finden Sie eine ausführliche Erklärung zu allen relevanten Faktoren und Berechnungen, die in die Ermittlung des Auszahlungsbetrags einfließen.
Nießbrauch Rechner
Wichtig: Diese Zahlen dienen nur als Anhaltspunkt und stellen kein offizielles Angebot dar.
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Welche Kennzahlen sind wichtig für die Berechnung des Nießbrauchs?
- Kapitalwert
- Kapitalwertfaktor
- Jahreswert
- Vervielfältiger
Nießbrauchrecht oder Fruchtziehungsrecht als Gebrauchsrecht
Der Nießbrauch stellt einen konkreten Wert dar und fließt als wesentlicher Faktor in die Berechnung des Auszahlungsbetrags bei der Immobilienverrentung mit ein. Das Nießbrauchrecht ist ein sogenanntes Gebrauchsrecht, wobei man die Immobilie entweder selbst mietfrei bewohnen oder das Objekt vermieten und somit die „Früchte ziehen“ – also die Mieteinnahmen erhalten – kann. Insofern ist der Nießbrauch eine faktische Rechengröße sowohl für die Kalkulation des Verkaufspreises als auch potenziell steuersenkend. Genau hier liegt der Unterschied zum Wohnungsrecht (oder umgangssprachlich auch Wohnrecht genannt).
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Nießbrauch als wertreduzierender Kapitalwert
Vom Nießbrauch profitiert keineswegs der Käufer, sondern der Verkäufer. Für den Kaufenden ist es rechnerisch weitestgehend unerheblich, ob er eine Immobilie mit oder ohne Nießbrauch kauft. Der faktische Zahlbetrag ändert sich im Grunde genommen nicht. Auch wenn es perfide klingen mag, die einzige Variable ist, dass zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses nicht termingenau feststeht, wie lange das lebenslange Nießbrauchrecht dauert, weil niemand vorhersagen kann, wie lange Sie leben. Das will sagen, ob die Immobilie mit oder ohne Nießbrauch veräußert wird, die Summe für das Gesamtpaket bleibt abgesehen von dieser Variablen identisch. Somit ist der eingetragene Nießbrauch ein wertreduzierender Kapitalwert und wird auch vom Finanzamt so verstanden.
Kalkulatorische Größen bei der Berechnung des Nießbrauchs
Beim Nießbrauch wird der sogenannte Kapitalwert ermittelt. Dafür werden gleich mehrere kalkulatorische Größen in Relation zueinander gesetzt. Aufgrund der speziellen Begrifflichkeiten klingt das nur anfangs komplex. Angewandt werden bei der Berechnung der Jahreswert sowie der Kapitalwert-Faktor bzw. die sogenannten Vervielfältiger, jeweils entnommen aus offiziell zur Verfügung stehenden, auf Statistiken basierenden Tabellen.
Was aber haben diese Begriffe zu bedeuten?
Definition Jahreswert – die Mietersparnis
Beim Jahreswert des Nießbrauchs handelt es sich um die Höhe der kumulierten Mietersparnis bzw. der Mieteinnahmen, abzüglich Werbungskosten pro Jahr. Bewohnen Sie die Immobilie selbst, ergibt sich der Jahreswert aus der eben nicht gezahlten, also eingesparten Miete. Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind vergleichbare Objekte unter Einbeziehung des regionalen Mietspiegels. Wird das Objekt vermietet, sind die monatlichen Mieteinnahmen x 12 abzüglich Werbungskosten der Jahreswert.
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Definition Kapitalwertfaktor – die Lebenserwartung
Der nächste Faktor ist die Definition der Dauer des Nießbrauchs. Sofern der Nießbrauch nicht zeitlich begrenzt ist, beginnt hier der spekulative Bereich für die Käufer. Üblicherweise wird der Nießbrauch lebenslang vereinbart. Das heißt, er erlischt erst mit dem Tod der Nießbrauchnehmer. Zumal dieser Zeitpunkt nicht konkret prognostizierbar ist, wird auf eine Statistik zurückgegriffen, zugrunde gelegt werden Zahlen aus einer vom Statischen Bundesamt herausgegebenen Tabelle, in der die durchschnittliche Lebenserwartung der Menschen aufgeteilt nach Frauen und Männern aufgelistet ist.
Bei dieser Tabelle handelt es sich um die Sterbetafel, die vom Statischen Bundesamt alle zwei Jahre neu herausgegeben wird. Die Sterbetafel gibt in einer Tabelle Auskunft über die geschlechterspezifische Lebenserwartung in den einzelnen Lebensjahren, wobei nach Perioden- und Kohorten-Sterbetafeln unterschieden wird. Frauen haben hierzulande eine üblicherweise höhere Lebenserwartung als Männer. Somit ist der Kapitalwert-Faktor bei Männern ebenso wie der Nießbrauchwert niedriger.
Definition Wertminderungstabelle (Vervielfältiger)
Der Vervielfältiger ist der Kapitalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Entnommen wird dieser Barwertfaktor der Immobilienwerteverordnung (ImmoWertV). Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Auskunft kann der Wert darüber geben, für das Wieviel-fache der Jahresmiete ein Objekt verkauft wird. Insofern ist der Vervielfältiger insbesondere für die Kaufenden von Interesse, die darauf basierend die Höhe der erzielbaren Rendite kalkulieren können.
Die Tabelle des statistischen Bundesamt (durchschnittliche Lebenserwartung)
Einfaches Rechenbeispiel zur Veranschaulichung
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro. Nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete (Jahreswert) x 10 (Kapitalwertfaktor) = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie von 600.000 Euro wird um den Nießbrauchwert von 144.000 Euro reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, also 456.000 Euro. Diese wiederum kann als Komplett,‑ Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden.
Berechnung des Wohnrechts auf Lebenszeit
Im Gegensatz zum Nießbrauch-Recht ermöglicht das Wohnungsrecht oder umgangssprachlich Wohnrecht lediglich das Bewohnen der Immobilie und beinhaltet keine weitere Nutzung, beispielsweise durch eine Vermietung an Dritte. Das Wohnrecht erlischt mit einem Auszug. Zieht die betreffende Person etwa in eine seniorengerechte Wohnung, endet das Wohnrecht. Weitere Ansprüche auf das Objekt bestehen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr. Diese niederschwelligen Rechte wirken sich positiv auf den erzielbaren Verkaufspreis bzw. die Auszahlungssumme aus, allerdings negativ auf die Wohnsicherheit. Die Berechnung des Wertes hingegen ist nahezu identisch. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation von Kapitalwert und Jahreswert. Wie oben bereits aufgeführt, entspricht der Jahreswert der Jahresmiete, darf allerdings nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch den Faktor 18,6.
Weitere Informationen zum Wohnungsrecht finden Sie auf unserer Themenseite zu diesem Verrentungsmodell.
Häufige Fragen unserer Kunden
Wie wird Nießbrauch berechnet?
Der Wert des Nießbrauchs wird wie folgt berechnet: die fiktive Miete wird mit der definierten Laufzeit multipliziert. Das Ergebnis wird abgezinst. Im Falle eines lebenslangen Nießbrauchrechts findet die Tabelle über die die statistische Lebenserwartung des Statistischen Bundesamts Anwendung. Bei dieser Tabelle handelt es sich um die Sterbetafel, die vom Statischen Bundesamt alle zwei Jahre neu herausgegeben wird.
Ist es möglich mit Nießbrauch Steuern zu sparen?
Der eingetragene Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie. Daher ist es möglich, Steuern zu sparen.
Welche Kosten fallen für mich an?
Das Nießbrauchrecht muss beim Notar beurkundet und anschließend ins Grundbuch eingetragen werden. Kosten fallen für Notar und Grundbuchamt an, getragen vom Käufer des Objektes.
Antworten auf allgemeine Fragen zum Nießbrauch finden Sie hier.
Alles Wichtige zum Nießbrauch in einem Video
In diesem Video haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht teilweise auch Wohnungsrecht beantwortet. Fragen wie:
- Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnungsrecht?
- Welche Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer?
- Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
- Wann mit der Planung einer Verrentung beginnen?
- Viele weitere…
Alternativen zum Nießbrauch – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
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