Nieß­brauch berechnen

• Kapi­tal­wert
• Kapi­tal­wert­fak­tor
• Jah­res­wert
• Ver­viel­fäl­ti­ger

Der Nieß­brauch stellt einen kon­kre­ten Wert dar und fließt als wesent­li­cher Fak­tor in die Berech­nung des Aus­zah­lungs­be­trags bei der Immobilien­verrentung mit ein. Das Nieß­brauch­recht ist ein soge­nann­tes Gebrauchs­recht, wobei man die Immo­bi­lie ent­we­der selbst miet­frei bewoh­nen oder das Objekt ver­mie­ten und somit die „Früch­te zie­hen“ – also die Miet­ein­nah­men erhal­ten – kann. Inso­fern ist der Nieß­brauch eine fak­ti­sche Rechen­grö­ße sowohl für die Kal­ku­la­ti­on des Ver­kaufs­prei­ses als auch poten­zi­ell steu­er­sen­kend. Genau hier liegt der Unter­schied zum Woh­nungs­recht (oder umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht genannt).

Vom Nieß­brauch pro­fi­tiert kei­nes­wegs der Käu­fer, son­dern der Ver­käu­fer. Für den Kau­fen­den ist es rech­ne­risch wei­test­ge­hend uner­heb­lich, ob er eine Immo­bi­lie mit oder ohne Nieß­brauch kauft. Der fak­ti­sche Zahl­be­trag ändert sich im Grun­de genom­men nicht. Auch wenn es per­fi­de klin­gen mag, die ein­zi­ge Varia­ble ist, dass zum Zeit­punkt des Kauf­ab­schlus­ses nicht ter­min­ge­nau fest­steht, wie lan­ge das lebens­lan­ge Nieß­brauch­recht dau­ert, weil nie­mand vor­her­sa­gen kann, wie lan­ge Sie leben. Das will sagen, ob die Immo­bi­lie mit oder ohne Nieß­brauch ver­äu­ßert wird, die Sum­me für das Gesamt­pa­ket bleibt abge­se­hen von die­ser Varia­blen iden­tisch. Somit ist der ein­ge­tra­ge­ne Nieß­brauch ein wert­re­du­zie­ren­der Kapi­tal­wert und wird auch vom Finanz­amt so verstanden.

Beim Nieß­brauch wird der soge­nann­te Kapi­tal­wert ermit­telt. Dafür wer­den gleich meh­re­re kal­ku­la­to­ri­sche Grö­ßen in Rela­ti­on zuein­an­der gesetzt. Auf­grund der spe­zi­el­len Begriff­lich­kei­ten klingt das nur anfangs kom­plex. Ange­wandt wer­den bei der Berech­nung der Jah­res­wert sowie der Kapi­tal­wert-Fak­tor bzw. die soge­nann­ten Ver­viel­fäl­ti­ger, jeweils ent­nom­men aus offi­zi­ell zur Ver­fü­gung ste­hen­den, auf Sta­tis­ti­ken basie­ren­den Tabellen.

Was aber haben die­se Begrif­fe zu bedeuten?

Beim Jah­res­wert des Nieß­brauchs han­delt es sich um die Höhe der kumu­lier­ten Miet­er­spar­nis bzw. der Miet­ein­nah­men, abzüg­lich Wer­bungs­kos­ten pro Jahr. Bewoh­nen Sie die Immo­bi­lie selbst, ergibt sich der Jah­res­wert aus der eben nicht gezahl­ten, also ein­ge­spar­ten Mie­te. Aus­schlag­ge­bend für die Höhe der Mie­te sind ver­gleich­ba­re Objek­te unter Ein­be­zie­hung des regio­na­len Miet­spie­gels. Wird das Objekt ver­mie­tet, sind die monat­li­chen Miet­ein­nah­men x 12 abzüg­lich Wer­bungs­kos­ten der Jahreswert.

Der nächs­te Fak­tor ist die Defi­ni­ti­on der Dau­er des Nieß­brauchs. Sofern der Nieß­brauch nicht zeit­lich begrenzt ist, beginnt hier der spe­ku­la­ti­ve Bereich für die Käu­fer. Übli­cher­wei­se wird der Nieß­brauch lebens­lang ver­ein­bart. Das heißt, er erlischt erst mit dem Tod der Nieß­brauch­neh­mer. Zumal die­ser Zeit­punkt nicht kon­kret pro­gnos­ti­zier­bar ist, wird auf eine Sta­tis­tik zurück­ge­grif­fen, zugrun­de gelegt wer­den Zah­len aus einer vom Sta­ti­schen Bun­des­amt her­aus­ge­ge­be­nen Tabel­le, in der die durch­schnitt­li­che Lebens­er­war­tung der Men­schen auf­ge­teilt nach Frau­en und Män­nern auf­ge­lis­tet ist.

Bei die­ser Tabel­le han­delt es sich um die Ster­be­ta­fel, die vom Sta­ti­schen Bun­des­amt alle zwei Jah­re neu her­aus­ge­ge­ben wird. Die Ster­be­ta­fel gibt in einer Tabel­le Aus­kunft über die geschlech­ter­spe­zi­fi­sche Lebens­er­war­tung in den ein­zel­nen Lebens­jah­ren, wobei nach Peri­oden- und Kohor­ten-Ster­be­ta­feln unter­schie­den wird. Frau­en haben hier­zu­lan­de eine übli­cher­wei­se höhe­re Lebens­er­war­tung als Män­ner. Somit ist der Kapi­tal­wert-Fak­tor bei Män­nern eben­so wie der Nieß­brauch­wert niedriger.

Der Ver­viel­fäl­ti­ger ist der Kapi­ta­li­sie­rungs­fak­tor bei der Bestim­mung des Gebäu­de­er­trags­wer­tes. Ent­nom­men wird die­ser Bar­wert­fak­tor der Immo­bi­li­en­wer­te­ver­ord­nung (Immo­WertV). Der Ver­viel­fäl­ti­ger ergibt sich aus dem Lie­gen­schafts­zins und der Rest­nut­zungs­dau­er. Aus­kunft kann der Wert dar­über geben, für das Wie­viel-fache der Jah­res­mie­te ein Objekt ver­kauft wird. Inso­fern ist der Ver­viel­fäl­ti­ger ins­be­son­de­re für die Kau­fen­den von Inter­es­se, die dar­auf basie­rend die Höhe der erziel­ba­ren Ren­di­te kal­ku­lie­ren können.

Im Gegen­satz zum Nieß­brauch-Recht ermög­licht das Woh­nungs­recht oder umgangs­sprach­lich Wohn­recht ledig­lich das Bewoh­nen der Immo­bi­lie und beinhal­tet kei­ne wei­te­re Nut­zung, bei­spiels­wei­se durch eine Ver­mie­tung an Drit­te. Das Wohn­recht erlischt mit einem Aus­zug. Zieht die betref­fen­de Per­son etwa in eine senio­ren­ge­rech­te Woh­nung, endet das Wohn­recht. Wei­te­re Ansprü­che auf das Objekt bestehen ab die­sem Zeit­punkt nicht mehr. Die­se nie­der­schwel­li­gen Rech­te wir­ken sich posi­tiv auf den erziel­ba­ren Ver­kaufs­preis bzw. die Aus­zah­lungs­sum­me aus, aller­dings nega­tiv auf die Wohn­si­cher­heit. Die Berech­nung des Wer­tes hin­ge­gen ist nahe­zu iden­tisch. Der Wert des Wohn­rechts ergibt sich aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on von Kapi­tal­wert und Jah­res­wert. Wie oben bereits auf­ge­führt, ent­spricht der Jah­res­wert der Jah­res­mie­te, darf aller­dings nicht höher sein als der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie divi­diert durch den Fak­tor 18,6.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zum Woh­nungs­recht fin­den Sie auf unse­rer The­men­sei­te zu die­sem Ver­ren­tungs­mo­dell.

Der Wert des Nieß­brauchs wird wie folgt berech­net: die fik­ti­ve Mie­te wird mit der defi­nier­ten Lauf­zeit mul­ti­pli­ziert. Das Ergeb­nis wird abge­zinst. Im Fal­le eines lebens­lan­gen Nieß­brauch­rechts fin­det die Tabel­le über die die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung des Sta­tis­ti­schen Bun­des­amts Anwen­dung. Bei die­ser Tabel­le han­delt es sich um die Ster­be­ta­fel, die vom Sta­ti­schen Bun­des­amt alle zwei Jah­re neu her­aus­ge­ge­ben wird.

Der ein­ge­tra­ge­ne Nieß­brauch min­dert den Wert der Immo­bi­lie. Daher ist es mög­lich, Steu­ern zu sparen.

Das Nieß­brauch­recht muss beim Notar beur­kun­det und anschlie­ßend ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Kos­ten fal­len für Notar und Grund­buch­amt an, getra­gen vom Käu­fer des Objektes.

Ant­wor­ten auf all­ge­mei­ne Fra­gen zum Nieß­brauch fin­den Sie hier.

PS: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.