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Steuern optimieren durch Verrentung von Mehrfamilienhäusern

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski

Weshalb verrentete Mehrfamilienimmobilien Steuersenkungspotenzial haben 

Einkommen müssen versteuert werden, auch im Pensionsalter. Mitentscheidend für die Höhe der Steuerlast ist Art der Einkünfte. Indes die Mieten je nach persönlichem Steuersatz voll zur Berechnung der Steuersumme herangezogen werden, sieht das bei Renteneinkünften deutlich anders aus. Nach dem sogenannten Alterseinkünftegesetz wird bei Renten lediglich der Ertragsanteil versteuert. Eines der entscheidenden Argumente für die Verrentung von Mehrfamilienhäusern:

Es war alles bestens eingespielt, jetzt kommt das Pensionsalter

Sie sind Eigentümer eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser und haben viele Jahre von den Mieterträgen gelebt oder ihr Einkommen aufgebessert. Mit viel Herzblut haben Sie sich in dieser Zeit um diese Mehrparteienobjekte mitsamt Bewirtschaftung, Instandhaltung, Modernisierungen, administrativen Tätigkeiten und mehr gekümmert. Vorbildlich haben Sie sich für Ihre Mieter eingesetzt und ein seriöses Verhältnis zu ihnen gepflegt. Meistens hat das gut funktioniert, auch wenn immer mal wieder graue  bis schwarze Schafe darunter waren, die bei Ihnen für Kopfschmerzpotenzial gesorgt haben. Unter dem Strich hatten Sie regelmäßig ein ansehnliches Auskommen, das Sie selbstverständlich auch regulär versteuert haben. Inzwischen haben Sie das Rentenalter erreicht.

Auch Rentner müssen Steuerklärungen abgeben und Steuern zahlen

Mit Eintritt ins Pensionsalter ändert sich vieles, allerdings nicht die Pflicht, Steuererklärungen einzureichen und Steuern zu zahlen. Das ist zunächst nicht abhängig vom jeweiligen Alter, allerdings gelten spezielle Regelungen, festgelegt im Alterseinkünftegesetz aus dem Jahr 2005. Dabei handelt es sich um ein deutsches Artikelgesetz, mit dem die grundlegende Umgestaltung der einkommenssteuerrechtlichen Behandlung von Altersvorsorgeaufwendungen sowie die Einführung der nachgelagerten Besteuerung veranlasst wurde. Hört sich kompliziert an. Und das ist es auch.

Noch immer herrschen vielfach Unklarheit und Verwirrung

Nur folgerichtig hat es seither etliche Irritationen gegeben; viele Senioren standen plötzlich vor der Frage, ob und ab welcher Höhe sie ihre Rente gesetzliche Rente versteuern müssen, welche Freibeträge sie in Anspruch nehmen können, was sie steuerfrei dazuverdienen dürfen und vieles mehr. Keinesfalls wollen wir hier in sämtlichen Details auf dieses umfangreiche Gesetz eingehen. Erstens sind wir dazu nicht berechtigt, außerdem würde dies den Rahmen sprengen. Auf einen der darin enthaltenen Aspekte im Kontext der Immobilienverrentung hinzuweisen, ist uns aber besonders wichtig. Denn der könnte für Sie als Eigentümer von Mehrfamilienimmobilien deutliche Vorteile mit sich bringen:

Unterschiedliche Besteuerungsarten von regulären und Renteneinkünften

Im Alterseinkünftegesetz sind unterschiedliche Besteuerungsarten festgelegt. So werden normale Einkünfte – wie etwa aus Vermietung – voll zur Berechnung der Steuerlast herangezogen. Erhalten Sie beispielsweise nach Abzug der Aufwendungen eine Jahresmiete von 12.000 Euro, müssen Sie auf die komplette Summe nach progressivem Steuersatz Steuern an den Fiskus abführen. Gehen wir davon aus, dass die Steuerfreibeträge über Ihre gesetzliche Rente bereits ausgeschöpft sind und Sie bei einem Steuersatz von 30 Prozent liegen, wären das immerhin 3.600 Euro. Deutlich anders stellt sich das bei Renteneinkünften dar.

Bei Renteneinkünften wird die Steuer aus dem Ertragsanteil errechnet

Abhängig vom Alter greift hier ein spezieller Passus. Versteuert wird dabei lediglich der sogenannte Ertragsanteil, und zwar zu einem niedrigeren Steuersatz. So muss nach den Tabellen beispielsweise ein 70-Jähriger lediglich 15 Prozent von Einkünften aus Rentenkonzepten – wie auch der Verrentung von Mehrfamilienhäusern mit Nießbrauch – versteuern. Folgen wir dem Gedanken nun weiter und gehen davon aus, dass Sie dieselbe Summe, die besagten 12.000 Euro jährlich, aus der Immobilienverrentung erhalten, wird keinesfalls die komplette Summe besteuert, stattdessen eben der Ertragsanteil von 15 Prozent, womit wir bei einer zu versteuernden Summe von 1.800 Euro wären. Erst aus diesem Betrag wird die tatsächliche Steuer errechnet. Bleiben wir bei 30 Prozent als Ihrem progressiven Steuersatz bedeutet das: 30 Prozent von 1.800 Euro sind 540 Euro. Sie zahlen demnach etwa 6,7‑mal weniger.

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Verrentung ehemals hauptsächlich bei eigenbewohnten Einfamilienobjekten

Hauptsächlich bekannt ist Ihnen die Immobilienverrentung mit Nießbrauch von eigenbewohnten Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Bei den Verkaufenden handelt es sich oftmals um Menschen, die beim Eintritt ins Pensionsalter bemerken, dass die Rente vorne und hinten nicht reicht. Durch den Verkauf der eigenen Immobilie zu Lebzeiten wollen sie die monatlich zu Verfügung stehenden Mittel aufstocken, allerdings ohne das gewohnte Zuhause und Umfeld verlassen zu müssen. Aus diesem Grund wird im Grundbuch das lebenslange Nießbrauchrecht eingetragen, das erst mit dem Tode der Nießbrauchnehmer erlischt.

Interesse geweckt, trotz grundsätzlich anderer Intention

Zumal Sie das Mehrfamilienhaus nicht selbst bewohnen, stellt sich Ihnen die Frage, ob das Konstrukt der Immobilienverrentung auch für Sie infrage käme und welche Vorteile das hätte. Immerhin ist es so, dass Sie als Vermieter von Mehrparteienhäusern kaum darauf angewiesen sind, die gesetzliche Rente auf diesem Wege aufzustocken, um ihre gewohnte Lebensqualität im Seniorenalter aufrecht zu erhalten. Sie könnten weiterhin von der Miete leben. Doch nicht nur die möglichen steuerlichen Vorteile hören sich für Sie interessant an.

Möglich auch bei Mehrfamilienhäusern – mit etlichen Vorteilen

Die Antwort ist eindeutig: Grundsätzlich steht der Verrentung von Mehrfamilienhäusern mit Nießbrauch nichts im Wege. Aktuell häufen sich sogar die Anfragen von verkaufswilligen Eigentümern und solventen Anlegern gleichermaßen. In diesem Zusammenhang interessant zu wissen ist, dass etliche Steuerberater das Konzept der Immobilienverrentung von Mehrfamilienhäusern sogar proaktiv empfehlen. Die Gründe dafür haben wir oben beschrieben.

Profitieren von weiteren altersentlastenden Vorteilen

Nicht zu vergessen, dass Sie neben den steuerlichen Vorteilen von weiteren Vorteilen profitieren. Längst haben Sie bemerkt, dass die Verwaltung der Immobilien mit all den regelmäßigen Tätigkeiten und den außerplanmäßig anfallenden Instandsetzungen oder der  Mieterfluktuation mit fortschreitendem Alter schlichtweg zu anstrengend wird. Bei entsprechender Vertragsausgestaltung könnten Sie etwa die Pflicht zur Instandhaltung oder das Mietermanagement an den Käufer übertragen und sich dadurch zusätzlich entlasten. Dies wiederum könnte sich sogar positiv auf die dann höhere Nießbrauchsumme auswirken.

Zukunftsweisendes Potenzial für gesichertes Altersauskommen

Unserer Meinung nach ist das Konzept der Immobilienverrentung mit Nießbrauch für Besitzer von Mehrfamilienhäusern eine Thematik, über das wir gemeinsam reden sollten. Immerhin ist diese Ausgestaltungsvariante perspektivisch zukunftsweisend und birgt viel Potenzial für ein gesichertes Altersauskommen bei geringstmöglichem Arbeitseinsatz. Sollten auch Sie interessiert sein, freuen unsere zertifizierten Verrentungsexperten sich darauf, Sie umfassend und ebenso verständlich zu informieren und zu beraten.

Zumal wir keine Steuerberater sind, weisen wir an diesem Punkt explizit darauf hin, dass es sich bei diesem Artikel weder um eine Steuerberatung noch um steuerrechtlich belastbare, justiziable Informationen handelt. Wir erlauben uns lediglich, öffentlich zugängliche Informationen aufzuführen. Für fiskalische belastbare Aussagen verweisen wir somit auf die Steuerberater und Finanzämter. 

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