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Erstankaufsrecht bei Immobilienverrentung: Ihr Schlüssel zu Sicherheit und Kontrolle

Lion Tönse
Geschrieben von:
Lion Tönse

Der Immobilienteilverkauf bietet eine interessante Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ohne dass der Eigentümer ausziehen muss. Diese Form der Immobilienverrentung eröffnet viele Chancen, gerade im Hinblick auf finanzielle Freiheit im Alter. Allerdings birgt der Prozess auch bestimmte Risiken und Fallstricke, die sorgfältig beachtet werden sollten, um zu verhindern, dass der Traum von finanzieller Sicherheit später für die Erben zum Albtraum wird. Ein wichtiger Aspekt hierbei ist das Erstankaufsrecht, das potenzielle Komplikationen beim Teilverkauf mit sich bringen kann. In diesem Artikel erläutern wir, was es mit dem Erstankaufsrecht auf sich hat, wie es sich vom Vorkaufsrecht unterscheidet und welche Rolle es im Kontext der Immobilienverrentung spielt. 

 
Was ist das Erstankaufsrecht? 

Das Erstankaufsrecht ist ein rechtliches Instrument, das bei einem Verkauf einer Sache, insbesondere bei Immobilien, zum Tragen kommt. Es räumt dem Rechteinhaber das Privileg ein, als Erster das Angebot zum Kauf zu erhalten und somit einen bevorzugten Zugriff auf die Sache zu haben, bevor sie anderen potenziellen Käufern angeboten wird. Dieses Recht gewährleistet, dass der Inhaber des Erstankaufsrechts in der Pole-Position ist, um die Immobilie oder das Objekt zu erwerben, falls er sich dafür entscheidet. Lehnt der Berechtigte den Kauf ab, darf der Verkäufer das Angebot anderen Interessenten unterbreiten

In der Praxis bietet das Erstankaufsrecht eine Kombination aus Sicherheit und Flexibilität. Für den Berechtigten bedeutet dies eine gesicherte Option, die Immobilie auch in der Zukunft erwerben zu können, was im Kontext der Immobilienverrentung besonders bei Teilverkäufen von Immobilien von Bedeutung ist. Bei einem Teilverkauf, bei dem ein Eigentümer bis zu 50 Prozent seiner Immobilie veräußert, stellt das Erstankaufsrecht sicher, dass die Familie oder andere vorbestimmte Erben, oft die Kinder, die Möglichkeit haben, die Immobilie vollständig zurückzuerwerben, ohne sich in einen potenziell kostspieligen und konkurrenzintensiven Wettbewerb mit anderen Käufern begeben zu müssen. Dies ist besonders wertvoll, wenn die Erhaltung des Familienbesitzes ein zentrales Anliegen ist. 

Somit dient das Erstankaufsrecht nicht nur als Mittel zum Schutz des Erstberechtigten vor ungewolltem Eigentumswechsel, sondern auch als strategisches Tool zur langfristigen Planung und Sicherung von Vermögenswerten innerhalb einer Familie oder einer anderen definierten Gruppe. Es bietet den Berechtigten eine beruhigende Gewissheit und erhält gleichzeitig ihre Entscheidungsfreiheit hinsichtlich der Zukunft der Immobilie. 


Was ist der Unterschied zum Vorkaufsrecht? 

Das Erstankaufsrecht und das Vorkaufsrecht sind zwei juristische Begriffe, die häufig verwechselt werden, jedoch signifikante Unterschiede aufweisen. Der Hauptunterschied liegt in der Art und Weise, wie und wann diese Rechte ausgeübt werden können. 

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Berechtigten, in einen bereits bestehenden Kaufvertrag zwischen einem Verkäufer und einem anderen Käufer einzutreten. Dies bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte das Recht hat, die Immobilie zu den Bedingungen zu kaufen, die der ursprüngliche Käufer ausgehandelt hat. Er muss alle Bedingungen des Vertrags, einschließlich des Preises, akzeptieren, ohne die Möglichkeit zu haben, diese zu verhandeln oder zu ändern. Dieses Recht wird erst aktiv, wenn ein Dritter ein Kaufangebot macht und der Vertrag geschlossen ist. 

Im Gegensatz dazu bietet das Erstankaufsrecht dem Berechtigten die erste Option zum Kauf, bevor die Immobilie überhaupt auf den Markt kommt. Hier verhandeln der potenzielle Käufer und der Verkäufer direkt die Konditionen und den Preis der Immobilie. Der Rechteinhaber des Erstankaufsrechts erhält somit die Möglichkeit, die Vertragsbedingungen aktiv mitzugestalten und sie an seine eigenen Bedürfnisse und Erwartungen anzupassen. Das Erstankaufsrecht ist daher viel flexibler und bietet dem Berechtigten eine größere Kontrolle und Sicherheit über die Kaufbedingungen. 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Vorkaufsrecht eine reaktive Möglichkeit bietet, auf bereits bestehende Angebote zu reagieren, während das Erstankaufsrecht eine proaktive und präventive Maßnahme darstellt, die den Berechtigten ermöglicht, ihre Interessen im Vorfeld zu sichern und zu verhandeln. Beide Rechte haben ihre spezifischen Anwendungsgebiete und Vorteile, wobei das Erstankaufsrecht insbesondere im Kontext der Immobilienverrentung und bei der Planung von langfristigem Familienbesitz einen entscheidenden Vorteil bietet. 

hier ist eine Tabelle, die die wichtigsten Unterschiede zwischen Vorkaufsrecht und Erstankaufsrecht übersichtlich darstellt:

MerkmalVorkaufsrechtErstankaufsrecht
DefinitionEin Recht, das es dem Berechtigten ermöglicht, in einen bereits bestehenden Kaufvertrag einzusteigen, nachdem ein Dritter ein Kaufangebot gemacht hat.Ein Recht, das dem Berechtigten das erste Angebot zum Kauf einer Immobilie oder eines anderen Objekts gewährt, bevor es auf dem Markt angeboten wird.

VertragsverhandlungKeine Beteiligung an der Vertragsverhandlung; der Berechtigte muss die bereits ausgehandelten Bedingungen akzeptieren.Der Berechtigte ist direkt an den Verhandlungen beteiligt und kann die Konditionen und den Kaufpreis mitbestimmen.
Kontrolle über BedingungenKeine Kontrolle über die Kaufbedingungen; diese werden zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer festgelegt.Volle Kontrolle über die Kaufbedingungen; diese werden zwischen dem Berechtigten und dem Verkäufer ausgehandelt.
Ausübung des RechtsDas Recht wird erst wirksam, nachdem ein Dritter ein verbindliches Kaufangebot abgegeben hat und ein Vertrag geschlossen wurde.Das Recht wird ausgeübt, bevor ein Dritter die Möglichkeit hat, ein Angebot zu machen.
ZielsetzungSchutz des Berechtigten vor unerwünschten Nachbarn oder Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung durch Eingriff in bereits bestehende Kaufvereinbarungen.Gewährleistung der ersten Kaufmöglichkeit, um strategische oder persönliche Präferenzen, wie die Bewahrung des Familienbesitzes, zu ermöglichen.
Typischer AnwendungsbereichHäufig in Wohngebieten, um die Zusammensetzung der Gemeinschaft zu erhalten oder bei Unternehmensanteilen, um die Kontrolle zu wahren.Oft genutzt in Immobilienverrentungen und in Familienunternehmen, um sicherzustellen, dass die Kontrolle innerhalb der Familie oder einer bestimmten Gruppe bleibt.

Erstankaufsrecht im Kontext der Immobilienverrentung 

Das Erstankaufsrecht spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienverrentung, insbesondere beim Modell des Immobilien-Teilverkaufs. In dieser Form des Immobilienverkaufs verkauft ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie. Dies ermöglicht dem Verkäufer, Kapital aus seinem Eigentum zu ziehen, ohne die Immobilie vollständig veräußern zu müssen. Das freigesetzte Kapital kann dann für verschiedene Zwecke verwendet werden, wie etwa für Reisen, Umbauten zur Barrierefreiheit oder zur Unterstützung der Enkel bei der Finanzierung ihres eigenen Heims. 

In Fällen, wo der Eigentümer verstorben ist, bietet das Erstankaufsrecht spezifische Optionen für die Erben

  • Rückkauf des Anteils: Die Erben können den verkauften Anteil zurückkaufen, sodass die Immobilie wieder vollständig im Besitz der Familie ist. Dies sichert die Kontinuität des Familienbesitzes. Allerdings sind hier die Konditionen der verschiedenen Teilverkaufsanbieter zu beachten und zu vergleichen.  
  • Verkauf der gesamten Immobilie: Alternativ kann die gesamte Immobilie an einen externen Dritten verkauft werden. Der Erlös wird dann meist entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen aufgeteilt, wodurch sowohl der ursprüngliche Teilkäufer als auch die Erben von einer Wertsteigerung profitieren können. Auch hier lohnt es sich, vorher die zahlreichen Anbieter zu Vergleichen und basierend darauf die beste Entscheidung zu treffen. Die DEGIV kann Sie hier neutral beraten.   

Wenn jedoch kein Erstankaufsrecht für die Erben eingeräumt wird, können diese beim Tod des Teilverkäufers benachteiligt werden, da die Immobilie an einen Dritten verkauft werden kann, ohne dass sie ein Mitspracherecht haben. Um eine solche Situation zu vermeiden, sollte darauf bei der Auswahl eines Teilverkauf-Anbieters geachtet werden. Dieses Recht gibt sowohl dem ursprünglichen Verkäufer als auch den Erben die Sicherheit, dass die Kontrolle über das Eigenheim in der Familie bleibt. 

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Welche Vorteile bringt das Erstankaufsrecht bei der Immobilienverrentung? 

Das Erstankaufsrecht bietet eine Vielzahl an Vorteilen, die sowohl für den ursprünglichen Eigentümer als auch für dessen Erben bedeutsam sind. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile dieses Rechts: 

  • Kontrolle und Flexibilität bei Vertragsbedingungen: Inhaber des Erstankaufsrechts haben den signifikanten Vorteil, dass sie die Bedingungen des Kaufs selbst mitgestalten und aushandeln können. Dies steht im Gegensatz zum Vorkaufsrecht, bei dem die Konditionen bereits festgelegt sind und der Vorkaufsberechtigte in einen bestehenden Vertrag einsteigen muss, ohne Einfluss auf die Bedingungen nehmen zu können. 
  • Sicherheit und Planbarkeit: Das Erstankaufsrecht vermittelt eine hohe Sicherheit, da es den Berechtigten die Möglichkeit bietet, die Immobilie zu vorher bekannten Konditionen zu erwerben. Dies ist besonders wertvoll in unsicheren Märkten oder wenn die Immobilie einen hohen emotionalen oder strategischen Wert hat. Für den Erblasser bedeutet dies, dass er sein Eigentum nicht vollständig verkaufen muss, um Kapital zu mobilisieren, und gleichzeitig die Entscheidung über die Zukunft der Immobilie in die Hände seiner Erben legen kann. 
  • Entscheidungsfreiheit für die Erben: Die Erben haben nach dem Ableben des Erblassers die Freiheit, zu entscheiden, ob sie die Immobilie vollständig zurückkaufen oder verkaufen möchten. Dies gibt ihnen eine wesentliche Kontrolle über die Familienimmobilie, was besonders bei emotional wertvollen Immobilien, wie dem Elternhaus, von großer Bedeutung ist. 
  • Vermeidung von Konkurrenz: Anders als beim Vorkaufsrecht, wo der Vorkaufsberechtigte gegen andere potenzielle Käufer antreten muss, ermöglicht das Erstankaufsrecht eine bevorzugte Behandlung, ohne Konkurrenz durch andere Interessenten. Dies kann entscheidend sein, um den Kauf effizient und ohne unnötige Preissteigerungen abzuwickeln. 
  • Schutz vor ungewollten Verkäufen: Das Erstankaufsrecht schützt die Erben vor der Situation, dass die Immobilie gegen ihren Willen verkauft wird. Da sie das erste Recht zum Kauf haben, müssen sie keinen Verkauf fürchten, der ihre Interessen oder die ihres verstorbenen Familienmitglieds untergräbt. 

Zusammengefasst bietet das Erstankaufsrecht eine Kombination aus Sicherheit, Kontrolle und Flexibilität, die es zu einem wertvollen Instrument macht, insbesondere in der Immobilienverrentung und bei der langfristigen Planung von Familienvermögen. Es ermöglicht den Berechtigten, proaktiv über die Zukunft ihrer Immobilien zu entscheiden, was sowohl finanzielle als auch emotionale Sicherheit schafft. 

Vor und Nachteile des Erstankaufsrechts in einer einfachen Infografik

Fazit zum Erstankaufsrecht 

Das Erstankaufsrecht bietet für den Rechteinhaber wesentliche Vorteile, insbesondere in der Immobilienverrentung durch den Teilverkauf einer Immobilie. Dieses Recht ermöglicht es den Erben, nach dem Ableben des Teilverkäufers über die Zukunft der Immobilie entscheiden zu können, sei es durch den Rückkauf des verkauften Anteils oder durch einen vollständigen Verkauf. In beiden Fällen sichert das Erstankaufsrecht, dass die Entscheidungen über das Immobilieneigentum in den Händen der Familie bleiben, was sowohl emotionale als auch finanzielle Sicherheit bietet. 

Es ist daher von großer Bedeutung, dass bei der Auswahl eines Anbieters für den Immobilien-Teilverkauf das Erstankaufsrecht ein entscheidendes Kriterium darstellt. Eine umfassende Beratung durch Experten, wie die von der DEGIV, kann sicherstellen, dass alle Aspekte, einschließlich potenzieller Fallstricke, berücksichtigt werden. Die DEGIV, als mehrjähriger Testsieger im Bereich der Servicequalität, bietet neutralen Rat zu allen Modellen der Immobilienverrentung. Ein kostenfreies Erstgespräch kann der erste Schritt sein, um das optimale Verrentungsmodell für Ihre spezifischen Bedürfnisse zu finden und dabei die Vorteile des Erstankaufsrechts voll auszuschöpfen

Indem Sie sich für einen qualifizierten und vertrauenswürdigen Partner entscheiden, können Sie sicherstellen, dass die langfristigen Interessen und das Wohl der Familie gewahrt bleiben, während Sie gleichzeitig von den finanziellen Vorteilen eines Immobilien-Teilverkaufs profitieren. Das Erstankaufsrecht ist damit ein entscheidendes Instrument, das in jeder Strategie zur Immobilienverrentung berücksichtigt werden sollte, um die Kontrolle und das Erbe der Immobilie zu sichern. 

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