Teil­ver­kauf berech­nen: Wie viel Geld auf dem Kon­to landet

Der ledig­lich pro­zen­tua­le Ver­kauf Ihrer Immobilie

Beim Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf könn­te man die Fra­ge nach der kon­kre­ten Aus­zah­lungs­sum­me auch anders­her­um stel­len: Wel­chen Anteil Ihrer Immo­bi­lie müs­sen Sie ver­kau­fen, um auf den gewünsch­ten Aus­zahl­be­trag zu kom­men? Der Teil­ver­kauf wird zwar oft­mals im Kon­text der Ver­ren­tungs­kon­zep­te genannt. Letzt­lich aber han­delt es sich um eine Mög­lich­keit für Immo­bi­li­en­be­sit­zer, ohne Bank­kre­di­te an frei ver­füg­ba­re Mit­tel zu gelan­gen. Der Teil­ver­kauf ist alters­un­ab­hän­gig und kann auch von jün­ge­ren Men­schen genutzt wer­den. Ver­bleibt die Fra­ge, wie und wor­an die Ver­kaufs­sum­men sich errechnen.

Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf gehört zu den neu­en Konzepten

Tat­säch­lich war es nicht immer mög­lich, aus der eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie frei ver­füg­ba­res Kapi­tal frei­zu­set­zen. Wer – aus wel­chen Grün­den auch immer – Geld benö­tig­te, muss­te das Objekt nach klas­si­schem Mus­ter ver­kau­fen oder durch Bank­kre­di­te und Hypo­the­ken belei­hen. Viel­fach betraf und betrifft das aber Men­schen, bei denen die Ban­ken zur Kre­dit­ver­ga­be nicht bereit sind, sei das auf­grund des hohen Alters, Liqui­di­täts­pro­ble­men oder aus sons­ti­gen Grün­den. Der Teil­ver­kauf gehört zu den noch immer neu­en Kon­zep­ten, mit denen sich die­se Lücke schlie­ßen lässt.

Ver­kehrs­wert aus­schlag­ge­bend für mög­li­che Höhe der Auszahlung 

Der Haupt­fak­tor für die Berech­nung des Teil­ver­kaufs ist – leicht nach­voll­zieh­bar – der Wert des Objekts. Ver­kauft wird nicht etwa ein spe­zi­el­ler Teil des Hau­ses wie ein Zim­mer, der Dach­stuhl oder die Fens­ter. Statt­des­sen wird ein pro­zen­tua­ler Anteil ver­äu­ßert. Damit das über­haupt mög­lich ist, muss zunächst durch einen unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter der Gesamt­wert ermit­telt wer­den. Einen Teil des Gan­zen kann man nur dann pro­zen­tu­al ver­kau­fen, wenn der Gesamt­wert des Gan­zen defi­niert ist.

Simp­les Rechen­bei­spiel für die Errech­nung des Teilverkaufs

Gehen wir als Rechen­bei­spiel davon aus, dass Sie Ihr Eigen­heim vom Gut­ach­ter auf einen Wert von 1 Mio. Euro geschätzt wur­de. Im Vor­feld haben Sie sich über­legt, dass Sie 250.000 Euro benö­ti­gen. Für Ihren Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf bedeu­tet das, dass Sie 25 Pro­zent der Immo­bi­lie ver­kau­fen. Zumal Sie das Objekt wei­ter­hin unein­ge­schränkt bewoh­nen, zah­len Sie an den Käu­fer – und somit Kapi­tal­ge­ber – eine antei­li­ge Nut­zungs­ge­bühr, die abhän­gig von der Lauf­zeit des Teil­kauf-Ver­tra­ges vari­iert und sich bei etwa 3 – 3,5 Pro­zent der Teil­kauf­sum­me bewegt. Pla­ka­tiv aus­ge­drückt: Ver­gleich­bar ist das mit einer Mie­te auf die teil­ver­kauf­ten Eigentumsprozente.

Nut­zungs­ge­bühr und das damit ver­bun­de­ne Risi­ko nicht unterschätzen

Die­se Nut­zungs­ge­bühr kann auf einen Zeit­raum von einem, fünf oder zehn Jah­ren fest­ge­schrie­ben wer­den. Danach greift ein Anpas­sungs­me­cha­nis­mus, der sich an der Zins­ent­wick­lung ori­en­tiert. In der Pra­xis bedeu­tet das, dass die Nut­zungs­ge­bühr bei stei­gen­dem Zins­ni­veau eben­falls ansteigt. Allein die­ser Aspekt ist bereits ein Risi­ko­fak­tor. Die Zins­ent­wick­lung hier­zu­lan­de und in der EU hängt von außer­or­dent­lich vie­len Bedin­gun­gen ab, die die finanz­ge­ben­den Unter­neh­men weder posi­tiv noch nega­tiv beein­flus­sen können.

Nut­zungs­ge­bühr muss gesi­chert sein; andern­falls ist die Immo­bi­lie weg

Sie soll­ten sich im Vor­feld unbe­dingt gut über­le­gen, ob Sie die Nut­zungs­ge­bühr lang­fris­tig zu zah­len imstan­de sind. 3 Pro­zent von 100.000 Euro sind 3.000 Euro jähr­lich. Soll­ten Sie mit der Nut­zungs­ge­bühr über einen Zeit­raum von 3 Mona­ten im Ver­zug sein und auch nach wei­te­ren 90 Bank­ta­gen nicht geleis­tet haben, wird der Ver­kauf der Immo­bi­lie ein­ge­lei­tet und das Objekt – Ihr Zuhau­se – wird geräumt.

Gebüh­ren für Notar & Co. zahlt übli­cher­wei­se der Teil-Käufer

Üblich ist, dass die Teil­ver­kauf-Anbie­ter spe­zi­el­le Rah­men­be­din­gun­gen fest­le­gen. So etwa, dass nicht mehr als 50 Pro­zent der Immo­bi­lie ver­kauft wer­den kön­nen; eben­so gibt es Min­dest­be­trä­ge von 100.000 Euro. Immo­bi­li­en müs­sen inso­fern min­des­tens einen Wert von 200.000 Euro haben. Der Käu­fer über­nimmt im Regel­fall die Neben­kos­ten wie das Hono­rar für den unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter, die Notar­kos­ten und die Grunderwerbsteuer.

Ver­käu­fer zahlt an den Käu­fer eine Abwicklungsgebühr

Der ver­kau­fen­de Ver­trags­part­ner zahlt an den Käu­fer im Nor­mal­fall eine soge­nann­te Abwick­lungs­ge­bühr. Die beträgt etwa 3 Pro­zent zzgl. der gesetz­lich gül­ti­gen Mehr­wert­steu­er. Wis­sen muss man, dass die­se Gebühr auch bei einem etwai­gen Rück­kauf, einem wei­te­ren Teil­ver­kauf oder dem Gesamt­ver­kauf der Immo­bi­lie anfällt. Auch dies ist dem­nach ein Fak­tor, der mit in die Berech­nung der aus­be­zahl­ten Sum­me ein­flie­ßen muss.

Berech­nung der Teilverkauf-Summe

Wenn Sie die Berech­nung eigen­stän­dig durch­füh­ren möch­ten, gehen Sie wie folgt vor:

  • Immo­bi­li­en­wert bestimmen
  • Ver­kaufs­sum­me festlegen
  • Abwick­lungs­kos­ten subtrahieren
  • Nut­zungs­ge­bühr für die Lauf­zeit berechnen

Rechen­bei­spiel

Immo­bi­li­en­wert:                                  200.000 Euro

Aus­zahl­be­trag:                                     100.000 Euro / ent­spre­chend dem Höchst­wert von 50 %

./, Abwick­lungs­ge­bühr:                         3.570 Euro / bei­spiel­haft 3 % zzgl. MW-Steuer

./. Nut­zungs­ge­bühr auf 10 Jah­re:          30.000 Euro / bei­spiel­haft 3 % pro Jahr

= Real­wert nach 10 Jah­ren:                   66.430 Euro

Eine prag­ma­ti­sche Lösung bei finan­zi­el­len Engpässen

Das heißt kei­nes­falls, dass der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf grund­sätz­lich ris­kant sein muss, statt­des­sen ist es für vie­le Men­schen eine gute Alter­na­ti­ve zum Voll­ver­kauf. Den­noch soll­ten Sie gut nach­den­ken und sich nicht von hohen Sum­men blen­den las­sen. Viel­leicht ist der Teil­ver­kauf mit gerin­ge­ren Aus­zah­lungs­sum­men doch sinnvoller.

Fazit

Für die Berech­nung der Aus­zah­lungs­sum­me aus dem Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf muss somit das Objekt selbst über einen aus­rei­chen­den Wert ver­fü­gen. Nach­dem Sie fest­ge­legt haben, wel­che Sum­me Sie benö­ti­gen, ergibt sich der pro­zen­tua­le Anteil. Her­kömm­li­cher­wei­se sind Sie beim Teil­ver­kauf wei­ter­hin der wirt­schaft­li­che Eigen­tü­mer über 100 Pro­zent der Immo­bi­lie; auch ist es üblich, dass Ihnen ein Nieß­brauch­recht ver­trag­lich doku­men­tiert wird. Sie blei­ben dem­nach fle­xi­bel und kön­nen das Haus oder die Woh­nung auch ver­mie­ten und mit den Miet­ein­nah­men etwa die Nut­zungs­ge­bühr begleichen.

Umfas­sen­de Bera­tung durch die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten der DEGIV

Eine Ent­schei­dung für oder wider den Teil­ver­kauf mit Nieß­brauch­recht soll­ten Sie unbe­dingt umfas­send infor­miert und wohl­ab­wä­gend tref­fen. Sofern Sie Inter­es­se an die­sem Modell haben, um sich liqui­de Mit­tel frei­zu­schau­feln, spre­chen Sie uns ger­ne an und las­sen sich unmit­tel­bar bera­ten. Die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten ermit­teln für Sie ger­ne die not­wen­di­gen Fak­ten und stel­len Ihnen umfas­sen­de Infor­ma­tio­nen zur Verfügung.

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