Teilverkauf berechnen: Wie viel Geld auf dem Konto landet
Der lediglich prozentuale Verkauf Ihrer Immobilie
Beim Immobilien-Teilverkauf könnte man die Frage nach der konkreten Auszahlungssumme auch andersherum stellen: Welchen Anteil Ihrer Immobilie müssen Sie verkaufen, um auf den gewünschten Auszahlbetrag zu kommen? Der Teilverkauf wird zwar oftmals im Kontext der Verrentungskonzepte genannt. Letztlich aber handelt es sich um eine Möglichkeit für Immobilienbesitzer, ohne Bankkredite an frei verfügbare Mittel zu gelangen. Der Teilverkauf ist altersunabhängig und kann auch von jüngeren Menschen genutzt werden. Verbleibt die Frage, wie und woran die Verkaufssummen sich errechnen.
Immobilien-Teilverkauf gehört zu den neuen Konzepten
Tatsächlich war es nicht immer möglich, aus der eigenbewohnten Immobilie frei verfügbares Kapital freizusetzen. Wer – aus welchen Gründen auch immer – Geld benötigte, musste das Objekt nach klassischem Muster verkaufen oder durch Bankkredite und Hypotheken beleihen. Vielfach betraf und betrifft das aber Menschen, bei denen die Banken zur Kreditvergabe nicht bereit sind, sei das aufgrund des hohen Alters, Liquiditätsproblemen oder aus sonstigen Gründen. Der Teilverkauf gehört zu den noch immer neuen Konzepten, mit denen sich diese Lücke schließen lässt.
Verkehrswert ausschlaggebend für mögliche Höhe der Auszahlung
Der Hauptfaktor für die Berechnung des Teilverkaufs ist – leicht nachvollziehbar – der Wert des Objekts. Verkauft wird nicht etwa ein spezieller Teil des Hauses wie ein Zimmer, der Dachstuhl oder die Fenster. Stattdessen wird ein prozentualer Anteil veräußert. Damit das überhaupt möglich ist, muss zunächst durch einen unabhängigen Gutachter der Gesamtwert ermittelt werden. Einen Teil des Ganzen kann man nur dann prozentual verkaufen, wenn der Gesamtwert des Ganzen definiert ist.
Simples Rechenbeispiel für die Errechnung des Teilverkaufs
Gehen wir als Rechenbeispiel davon aus, dass Sie Ihr Eigenheim vom Gutachter auf einen Wert von 1 Mio. Euro geschätzt wurde. Im Vorfeld haben Sie sich überlegt, dass Sie 250.000 Euro benötigen. Für Ihren Immobilien-Teilverkauf bedeutet das, dass Sie 25 Prozent der Immobilie verkaufen. Zumal Sie das Objekt weiterhin uneingeschränkt bewohnen, zahlen Sie an den Käufer – und somit Kapitalgeber – eine anteilige Nutzungsgebühr, die abhängig von der Laufzeit des Teilkauf-Vertrages variiert und sich bei etwa 3 – 3,5 Prozent der Teilkaufsumme bewegt. Plakativ ausgedrückt: Vergleichbar ist das mit einer Miete auf die teilverkauften Eigentumsprozente.
Nutzungsgebühr und das damit verbundene Risiko nicht unterschätzen
Diese Nutzungsgebühr kann auf einen Zeitraum von einem, fünf oder zehn Jahren festgeschrieben werden. Danach greift ein Anpassungsmechanismus, der sich an der Zinsentwicklung orientiert. In der Praxis bedeutet das, dass die Nutzungsgebühr bei steigendem Zinsniveau ebenfalls ansteigt. Allein dieser Aspekt ist bereits ein Risikofaktor. Die Zinsentwicklung hierzulande und in der EU hängt von außerordentlich vielen Bedingungen ab, die die finanzgebenden Unternehmen weder positiv noch negativ beeinflussen können.
Nutzungsgebühr muss gesichert sein; andernfalls ist die Immobilie weg
Sie sollten sich im Vorfeld unbedingt gut überlegen, ob Sie die Nutzungsgebühr langfristig zu zahlen imstande sind. 3 Prozent von 100.000 Euro sind 3.000 Euro jährlich. Sollten Sie mit der Nutzungsgebühr über einen Zeitraum von 3 Monaten im Verzug sein und auch nach weiteren 90 Banktagen nicht geleistet haben, wird der Verkauf der Immobilie eingeleitet und das Objekt – Ihr Zuhause – wird geräumt.
Gebühren für Notar & Co. zahlt üblicherweise der Teil-Käufer
Üblich ist, dass die Teilverkauf-Anbieter spezielle Rahmenbedingungen festlegen. So etwa, dass nicht mehr als 50 Prozent der Immobilie verkauft werden können; ebenso gibt es Mindestbeträge von 100.000 Euro. Immobilien müssen insofern mindestens einen Wert von 200.000 Euro haben. Der Käufer übernimmt im Regelfall die Nebenkosten wie das Honorar für den unabhängigen Gutachter, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.
Verkäufer zahlt an den Käufer eine Abwicklungsgebühr
Der verkaufende Vertragspartner zahlt an den Käufer im Normalfall eine sogenannte Abwicklungsgebühr. Die beträgt etwa 3 Prozent zzgl. der gesetzlich gültigen Mehrwertsteuer. Wissen muss man, dass diese Gebühr auch bei einem etwaigen Rückkauf, einem weiteren Teilverkauf oder dem Gesamtverkauf der Immobilie anfällt. Auch dies ist demnach ein Faktor, der mit in die Berechnung der ausbezahlten Summe einfließen muss.
Berechnung der Teilverkauf-Summe
Wenn Sie die Berechnung eigenständig durchführen möchten, gehen Sie wie folgt vor:
- Immobilienwert bestimmen
- Verkaufssumme festlegen
- Abwicklungskosten subtrahieren
- Nutzungsgebühr für die Laufzeit berechnen
Rechenbeispiel
Immobilienwert: 200.000 Euro
Auszahlbetrag: 100.000 Euro / entsprechend dem Höchstwert von 50 %
./, Abwicklungsgebühr: 3.570 Euro / beispielhaft 3 % zzgl. MW-Steuer
./. Nutzungsgebühr auf 10 Jahre: 30.000 Euro / beispielhaft 3 % pro Jahr
= Realwert nach 10 Jahren: 66.430 Euro
Eine pragmatische Lösung bei finanziellen Engpässen
Das heißt keinesfalls, dass der Immobilien-Teilverkauf grundsätzlich riskant sein muss, stattdessen ist es für viele Menschen eine gute Alternative zum Vollverkauf. Dennoch sollten Sie gut nachdenken und sich nicht von hohen Summen blenden lassen. Vielleicht ist der Teilverkauf mit geringeren Auszahlungssummen doch sinnvoller.
Fazit
Für die Berechnung der Auszahlungssumme aus dem Immobilien-Teilverkauf muss somit das Objekt selbst über einen ausreichenden Wert verfügen. Nachdem Sie festgelegt haben, welche Summe Sie benötigen, ergibt sich der prozentuale Anteil. Herkömmlicherweise sind Sie beim Teilverkauf weiterhin der wirtschaftliche Eigentümer über 100 Prozent der Immobilie; auch ist es üblich, dass Ihnen ein Nießbrauchrecht vertraglich dokumentiert wird. Sie bleiben demnach flexibel und können das Haus oder die Wohnung auch vermieten und mit den Mieteinnahmen etwa die Nutzungsgebühr begleichen.
Umfassende Beratung durch die zertifizierten Verrentungsexperten der DEGIV
Eine Entscheidung für oder wider den Teilverkauf mit Nießbrauchrecht sollten Sie unbedingt umfassend informiert und wohlabwägend treffen. Sofern Sie Interesse an diesem Modell haben, um sich liquide Mittel freizuschaufeln, sprechen Sie uns gerne an und lassen sich unmittelbar beraten. Die zertifizierten Verrentungsexperten ermitteln für Sie gerne die notwendigen Fakten und stellen Ihnen umfassende Informationen zur Verfügung.
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