Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt verlaufen nicht mehr so einheitlich wie noch vor wenigen Jahren. Das aktuelle WohnBarometer für das dritte Quartal 2025 zeigt, dass sich Nachfrage, Preise und regionale Schwerpunkte verschoben haben. Vor allem für Menschen mit Wohneigentum im fortgeschrittenen Alter und für Kapitalanleger ergeben sich daraus neue Fragen. Während die großen Metropolen an Tempo verlieren, gewinnen andere Regionen an Bedeutung. Gleichzeitig bleibt der Wohnraummarkt angespannt, besonders bei Bestandsimmobilien.
Ein zentrales Thema ist die unterschiedliche Dynamik von Kauf- und Mietpreisen. In einigen Städten stagnieren die Werte, in anderen steigen sie leicht. Die Nachfrage verläuft nicht mehr gleichmäßig über alle Regionen hinweg, sondern konzentriert sich zunehmend auf bestimmte Stadt- und Raumtypen. Die Zahlen machen deutlich, dass Standort und Segment stärker über Chancen oder Risiken entscheiden als zuvor.
Vor diesem Hintergrund stellt sich eine grundlegende Frage: Wie können Eigentümer, insbesondere im Ruhestand, und Anleger diese Entwicklungen für sich nutzen, ohne vorschnell zu handeln oder Potenziale zu übersehen?
Im weiteren Verlauf werden die wichtigsten Trends, regionale Unterschiede und Handlungsoptionen übersichtlich dargestellt. Dabei geht es nicht nur um Marktbeobachtung, sondern um Orientierung mit Blick auf Vermögenssicherung, Liquidität und Zukunftsplanung. Der Einstieg in das Thema erfolgt mit einer ergänzenden Perspektive aus dem Podcast.
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Das Wichtigste in Kürze
Wie entwickelt sich laut ImmoScout24 Wohnbarometer Q3-2025 der Immobilienmarkt in Deutschland?
Das ImmoScout24 Wohnbarometer Q3/2025 zeigt, dass Kaufpreise in vielen Regionen leicht steigen, während die Nachfrage nach Bestandsimmobilien stärker zunimmt als im Neubau. Städte wie München und Hamburg verzeichnen höhere Suchanfragen als im Vorjahr.
Welche Rolle spielen Zinsen und Finanzierung laut DEGIV und Marktbeobachtern?
Laut Einschätzung von DEGIV – Die Gesellschaft für Immobilienverrentung reagieren Käufer sensibel auf Zinsen zwischen 3,2 % und 3,8 %. Finanzierungsanfragen bei Banken steigen wieder an, besonders bei Kapitalanlegern ab einem Volumen von 250.000 Euro.
Wie differenzieren sich Kauf- und Mietnachfrage aktuell laut Datenanalyse?
Im Mietsegment gibt es bis zu 25 % mehr Kontaktanfragen pro Inserat als 2023. Im Kaufsegment liegen die Anfragen etwa 8–10 % über dem Vorjahreswert, wobei Bestandsobjekte stärker profitieren als Neubauten.
Welche Preisbewegungen sind bei Bestandsimmobilien sichtbar?
m ImmoScout24 Wohnbarometer Q3/2025 steigen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien im bundesweiten Schnitt um rund 1,1 %. Besonders Süddeutschland hebt das Niveau: In Bayern und Baden-Württemberg liegen die Zuwächse teils bei 2 %, während Regionen in Ostdeutschland nur leichte Bewegungen zeigen. Kapitalanleger konzentrieren sich stärker auf Bestandsobjekte unter 500.000 Euro, da Neubaupreise und Finanzierungskosten höher liegen. Zudem verzeichnen Bestandswohnungen mit guter Lage und moderater Energieklasse mehr Kontaktanfragen als noch 2023.
Podcast-Empfehlung: Immoscout Wohnbarometer Q3-2025
Wer tiefer in die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt eintauchen möchte, findet im begleitenden Podcast eine sinnvolle Ergänzung zum Wohnbarometer. Dort werden Hintergründe eingeordnet, die in einem schriftlichen Beitrag nur begrenzt dargestellt werden können. Die Gespräche greifen Markttrends auf, beleuchten regionale Besonderheiten und zeigen auf, welche Bedeutung die Ergebnisse für Käufer, Eigentümer und Kapitalanleger haben.
Wie reagieren unterschiedliche Käufergruppen auf die Preisentwicklung? Welche Rolle spielen Finanzierungskonditionen aktuell? Welche Unterschiede gibt es zwischen Stadtlagen und dem Umland? Solche Aspekte lassen sich in einem Gespräch oft konkreter vermitteln als in Zahlen und Grafiken.
Der Podcast verknüpft Marktbeobachtung mit Einschätzungen aus der täglichen Arbeit. Dadurch erhalten Sie nicht nur Daten, sondern auch Anhaltspunkte für Entscheidungen. Wer den Markt nicht nur beobachten, sondern verstehen möchte, profitiert besonders von der Kombination aus Blogbeitrag und Podcast.
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Kaufmarkt im Wandel: Nachfrage und Preise
Im dritten Quartal zeigt sich der Immobilienkaufmarkt weiter in Bewegung. Die Nachfrage liegt zwar über dem Niveau des Vorjahres, bleibt aber unter den Spitzenwerten der Jahre 2021 und 2022. Viele Interessenten beobachten den Markt aufmerksam, agieren jedoch zurückhaltender als früher. Finanzierungsbedingungen und Kaufnebenkosten spielen bei Entscheidungen eine größere Rolle.
Bei Bestandsimmobilien gehen die Angebotspreise regional auseinander. In nachgefragten Lagen haben sich die Preise stabilisiert oder leicht erhöht, während sie in weniger gefragten Regionen stagnieren oder nachgeben. Käufer achten stärker auf Zustand, Lage und energetische Anforderungen. Verkäufer, die mit realistischen Preisvorstellungen auf den Markt gehen, finden eher passende Interessenten.
Kapitalanleger prüfen verstärkt, ob Kaufpreise und zu erwartende Renditen zusammenpassen. Besonders bei Wohnungen mit Modernisierungsbedarf zeigt sich Verhandlungsspielraum. Eigentümer, die nach mehreren Monaten ohne Abschluss ihr Angebot anpassen, erzielen häufig bessere Ergebnisse als jene, die auf alte Preisniveaus setzen.
Mietmarkt im Überblick: Angebotsmieten und Nachfrage
Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt im dritten Quartal ein klares Bild. In vielen Städten haben die Mieten weiter zugelegt, besonders bei kleinen und mittleren Wohnungen. Ursachen sind begrenzter Neubau, steigende Betriebskosten und ein anhaltender Zuzug in Ballungsräume. Wohnungen mit guter Lage oder modernem Zustand werden schneller vermietet und erzielen höhere Preise als Objekte mit Sanierungsbedarf.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch. Selbst in Regionen mit zuvor entspannter Marktsituation melden Plattformen wie ImmoScout24 mehr Anfragen pro Inserat. Für Kapitalanleger bedeutet das stabile Vermietungschancen und potenziell steigende Renditen, sofern die Immobilie marktgerecht ausgestattet ist. Senioren, die über Vermietung oder Teilverkauf nachdenken, profitieren von der konstanten Nachfrage, besonders in Metropolregionen und deren Umland.
Obwohl das Preisniveau regional variiert, erkennen viele Eigentümer die Möglichkeit, durch Anpassungen an aktuelle Marktstandards Wettbewerbsvorteile zu sichern. Gleichzeitig achten Mieter stärker auf Energieverbrauch und Nebenkosten, was sich auf die Attraktivität älterer Bestände auswirken kann.
Herausforderungen: Demografie, Baukosten und regionale Divergenz
Der Wohnungsmarkt steht vor strukturellen Aufgaben, die nicht kurzfristig lösbar sind. Eine der größten Veränderungen betrifft die Bevölkerungsentwicklung. Viele Eigentümer im höheren Alter leben weiterhin in Immobilien, die für ihre aktuelle Lebenssituation zu groß oder nicht barrierefrei sind. Gleichzeitig fehlen kleinere, zugängliche Wohnungen, die einen Umzug attraktiv machen würden. Das wirkt sich auf die Verfügbarkeit von Wohnraum für Familien und Kapitalanleger aus, die in diesem Segment investieren möchten.
Ein weiterer Faktor sind die Baukosten. Steigende Materialpreise, höhere Anforderungen an Energieeffizienz und lange Genehmigungswege bremsen den Neubau. Viele Projekte werden verschoben oder nicht realisiert, weil Wirtschaftlichkeit und Kaufkraft nicht zusammenpassen. Die Folge ist ein geringerer Zuwachs im Bestand, insbesondere im mittleren Preissegment. Für Anleger erschwert das die Planung, da Angebot und Nachfrage regional unterschiedlich aufeinandertreffen.
Die regionale Divergenz nimmt weiter zu. Während bestimmte Städte und Landkreise von Zuzug profitieren, verlieren andere an Nachfrage. In kreisfreien Städten entstehen neue Schwerpunkte, während klassische Metropolen seitwärts tendieren oder nur durch einzelne Lagen wachsen. Eigentümer und Investoren müssen genauer prüfen, welche Standorte langfristig Potenzial bieten.
Im Anschluss geht es um konkrete Lösungsansätze, die aus diesen Entwicklungen entstehen können.
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Immobilienverrentung als Teil der Lösung
Für viele Eigentümer im Ruhestand ist die eigene Immobilie der größte Vermögenswert, wird aber nicht aktiv genutzt, um finanzielle Spielräume zu schaffen. Gleichzeitig wünschen sich die meisten, in ihrem Zuhause zu bleiben und nicht verkaufen zu müssen. Hier kann die Immobilienverrentung eine passende Antwort sein, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Lebenshaltungskosten und begrenzter Wohnalternativen.
Modelle wie der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht ermöglichen, Kapital freizusetzen, ohne die Immobilie zu verlassen. Je nach Objektwert, Alter und Verrentungsform ergeben sich Einmalzahlungen im sechsstelligen Bereich oder monatliche Zusatzrenten. Beträge zwischen 150.000 und 300.000 Euro bei einer Auszahlung oder zwischen 800 und 1.800 Euro monatlich sind in vielen Fällen realistisch. Diese Mittel können für Umbauten, Pflege, Liquiditätsreserven oder zur Unterstützung von Angehörigen genutzt werden.
Auch für Kapitalanleger ist das Modell interessant. Verrentete Immobilien bieten planbare Erträge und sind oft langfristig gesichert. Der Markt reagiert positiv auf Lösungen, die beiden Seiten Vorteile bieten. Gleichzeitig entlastet die Verrentung den Wohnungsmarkt, wenn dadurch langfristig ungenutzter oder zu großer Wohnraum später verfügbar wird.
Wer über Verrentung nachdenkt, sollte frühzeitig prüfen, welches Modell zur eigenen Situation passt. Im nächsten Abschnitt richtet sich der Blick auf die mittel- und langfristigen Perspektiven des Marktes.
Ausblick: Chancen für Eigentümer und Anleger
Die Ergebnisse des dritten Quartals zeigen, dass sich der Markt nicht einheitlich entwickelt, sondern in verschiedene Richtungen auseinandergeht. Für Eigentümer kann das von Vorteil sein, wenn Lage und Objektart zu den aktuellen Nachfrageschwerpunkten passen. Wer über eine Anpassung der eigenen Strategie nachdenkt, profitiert von einem genaueren Blick auf Angebot, Nachfrage und Käufergruppen am jeweiligen Standort.
Für Kapitalanleger eröffnen sich neue Einstiegspunkte. In einigen Städten und Landkreisen steigen die Preise moderat, in anderen stagnieren sie oder entwickeln sich seitwärts. Der Fokus verschiebt sich von reinen Metropollagen hin zu Mittelstädten mit wachsender Nachfrage. Entscheidend sind Vermietbarkeit, Zustand und Perspektive des Standorts. Wer langfristig plant, findet bessere Bedingungen als noch vor einem Jahr.
Senioren mit selbst genutztem Wohneigentum haben weiterhin die Möglichkeit, den Immobilienwert aktiv für die eigene Lebensplanung zu nutzen. Das gilt unabhängig davon, ob ein Verkauf, eine Verrentung oder eine Kombination mit Vermietung in Betracht kommt. Wichtig ist, frühzeitig zu prüfen, welche Option zur persönlichen Situation passt und wie sich Markttrends dabei auswirken.
Schluss & Fazit
Ein eindeutiger Trend lässt sich aus den aktuellen Entwicklungen nicht ableiten. Umso wichtiger ist eine nüchterne Betrachtung der eigenen Ausgangslage. Wer eine Immobilie besitzt oder über ein Investment nachdenkt, sollte Marktveränderungen nicht isoliert betrachten, sondern mit den eigenen Zielen abgleichen. Dazu gehören Fragen nach Renditeerwartung, Liquidität, steuerlicher Wirkung und Planungssicherheit.
Preise, Nachfrage und regionale Unterschiede entwickeln sich nicht im Gleichschritt. In stabilen Lagen bleibt Wohneigentum gefragt, während andere Regionen stärker schwanken. Für Eigentümer kann das Chancen eröffnen, wenn der richtige Zeitpunkt genutzt wird. Kapitalanleger profitieren von Marktphasen, in denen Verhandlungen wieder möglich sind und sich ein langfristiger Einstieg lohnt.
Auch Senioren mit Wohneigentum sollten die aktuelle Situation nicht als Belastung, sondern als Gestaltungsraum verstehen. Wer Werte erhalten oder liquide machen will, hat heute mehr als eine Option. Entscheidend ist, Modelle zu kennen und individuell bewerten zu lassen.
