Der Immobilien-Teilverkauf galt lange als Modell, das älteren Immobilieneigentümern eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit bot, einen Teil ihres Immobilienwertes in Liquidität umzuwandeln. Die Idee war einfach: Ein Anbieter kauft einen Anteil der Immobilie, der Eigentümer bleibt wohnen und erhält im Gegenzug Kapital. Dieses Konzept gerät nun zunehmend unter Druck, weil sich Banken aus der Finanzierung solcher Modelle zurückziehen.
Laut Berichten aus Fachmedien stellt die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank (VVRB), einer der wichtigsten Refinanzierungspartner, keine Kredite mehr für Teilverkaufsanbieter zur Verfügung. Diese Entscheidung hat Signalwirkung, denn sie betrifft nicht nur einzelne Anbieter, sondern die gesamte Struktur des Teilverkaufsmarktes. Ohne Refinanzierung können keine neuen Teilkäufe abgewickelt werden. Das sorgt für Unsicherheit – sowohl bei den Anbietern als auch bei Eigentümern, die einen Teilverkauf in Erwägung ziehen.
Die Entwicklung wirft zentrale Fragen auf: Was bedeutet der Rückzug der Banken für bestehende Teilverkaufsverträge? Wie stabil ist das Modell noch, wenn die Finanzierung im Hintergrund ins Wanken gerät? Und welche Alternativen stehen Eigentümern zur Verfügung, die Liquidität aus ihrer Immobilie gewinnen möchten, ohne ihre Wohnsituation aufzugeben?
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In diesem Beitrag analysieren wir die aktuellen Entwicklungen rund um den Refinanzierungsstopp, beleuchten die Folgen für Anbieter und Eigentümer und zeigen auf, welche Wege es abseits des Teilverkaufs gibt, um finanzielle Sicherheit im Alter zu schaffen.
Das Wichtigste in Kürze
Was bedeutet der Refinanzierungsstopp der Volksbank für den Immobilien-Teilverkauf?
Die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG (VVRB) hat ihre Refinanzierung für Teilverkaufsmodelle eingestellt. Das betrifft Anbieter wie Vobahome und Heimkapital, die bislang über Volksbanken Kredite für ihre Teilkäufe finanzierten. Ohne Refinanzierung stehen viele Geschäftsmodelle auf dem Prüfstand.
Warum ist die Refinanzierung das Herzstück des Teilverkaufs?
Teilverkaufsanbieter kaufen Immobilienanteile in der Regel mit Fremdkapital. Ohne Kreditrahmen können sie keine neuen Anteile erwerben. Das Modell hängt also direkt von Banken wie der VVRB oder anderen Refinanzierern ab.
Welche Folgen hat der Rückzug der Volksbank für Eigentümer?
Eigentümer sollten prüfen, ob ihr Anbieter noch finanzierungsfähig ist. Fällt die Refinanzierung weg, kann das Auszahlungen verzögern oder geplante Teilverkäufe verhindern. Transparente Anbieter legen ihre Finanzierungsstruktur offen – andere nicht.
Welche Alternativen gibt es für Senioren, die Kapital aus ihrer Immobilie gewinnen möchten?
Die Immobilienverrentung mit Nießbrauch oder Wohnrecht – etwa über spezialisierte Anbieter wie DEGIV – Die Gesellschaft für Immobilienverrentung – ist eine bankenunabhängige Lösung. Sie garantiert Sicherheit durch Grundbucheintrag und planbare Auszahlung.
Hat der Teilverkauf noch eine Zukunft?
Ja, aber unter neuen Bedingungen. Nur Anbieter mit eigener Kapitaldecke und klarer Kostenstruktur werden langfristig bestehen. Der aktuelle Refinanzierungsstopp könnte den Weg für ein transparenteres, verbraucherfreundlicheres Marktumfeld ebnen.
Podcast-Empfehlung: Immobilien & rente
In der aktuellen Folge sprechen DEGIV-Gründer Özgün Imren und Erol Jasharoski über die Folgen des Refinanzierungsstopps und die Unsicherheit im Markt für Teilverkaufsmodelle. Der Podcast richtet sich an Immobilieneigentümer, die sich mit dem Thema Kapitalfreisetzung im Alter beschäftigen und verstehen möchten, wie Bankenentscheidungen ganze Geschäftsmodelle beeinflussen können. Die Diskussion zeigt, dass es beim Teilverkauf längst nicht nur um Vertragsdetails oder Auszahlungsquoten geht, sondern um grundlegende Strukturen im Finanzsystem.
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Warum die Refinanzierung das Herzstück des Teilverkaufs ist
Der Teilverkauf basiert auf einem einfachen Prinzip: Ein Anbieter kauft einen Anteil an einer Immobilie, zahlt dem Eigentümer den entsprechenden Betrag aus und erhält im Gegenzug ein Mitspracherecht an der künftigen Wertentwicklung. Damit dieses Modell funktioniert, braucht der Anbieter Kapital – und genau hier kommt die Refinanzierung ins Spiel.
Die meisten Teilverkaufsanbieter verfügen nicht über ausreichend Eigenmittel, um mehrere Immobilienanteile gleichzeitig zu erwerben. Stattdessen greifen sie auf Kreditlinien von Banken oder institutionellen Investoren zurück. Diese Kreditlinien ermöglichen, dass das ausgezahlte Kapital an Eigentümer fließen kann, während die Bank im Hintergrund als Finanzier auftritt. Fällt diese Refinanzierung weg, kann der Anbieter keine neuen Teilkäufe durchführen. Das Geschäftsmodell kommt ins Stocken.
Banken betrachten solche Modelle inzwischen kritischer. Gründe dafür sind gestiegene Zinsen, ein höheres Risikoaufschlagniveau und regulatorische Anforderungen, die eine strengere Bewertung von Immobilienfinanzierungen erfordern. Hinzu kommt, dass der Wiederverkauf von Anteilen für Banken schwer kalkulierbar ist, da der Markt für solche Immobilienanteile kaum existiert.
Für Eigentümer bedeutet das: Hinter jedem Teilverkaufsangebot steht immer eine Finanzierungsstruktur, die darüber entscheidet, ob und wie sicher ein Angebot umgesetzt werden kann. Je stabiler und transparenter diese Struktur ist, desto verlässlicher ist auch die Auszahlung an den Verkäufer.
Der Rückzug der Banken – das Beispiel Volksbank
Laut übereinstimmenden Berichten aus der Fachpresse hat die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG (VVRB) ihre Refinanzierung für Teilverkaufsmodelle eingestellt. Eine offizielle Bestätigung der Bank liegt bislang nicht vor, dennoch sorgt diese Information in der Branche für Unruhe. Denn die VVRB war einer der wichtigsten Finanzierungspartner mehrerer Anbieter, die auf Bankmittel angewiesen sind, um neue Teilkäufe überhaupt umsetzen zu können.
Anbieter wie Vobahome oder Heimkapital hatten bisher öffentlich mit ihrer Verbindung zur Volksbank geworben. Fällt diese Unterstützung weg, geraten ihre Geschäftsmodelle unter Druck. Neue Käufe können dann nur noch in begrenztem Umfang oder gar nicht mehr finanziert werden. Für Eigentümer bedeutet das, dass Angebote verzögert, überarbeitet oder vorübergehend ausgesetzt werden könnten. In einer Phase, in der Vertrauen entscheidend ist, wirkt sich eine solche Unsicherheit unmittelbar auf die Nachfrage aus.
Die Hintergründe für den Rückzug sind nachvollziehbar. Banken prüfen heute strenger, welche Risiken sie mit solchen Finanzierungen eingehen. Der Wiederverkaufswert von Teilanteilen ist schwer kalkulierbar, und die Rückflüsse hängen von langfristigen Immobilienwertentwicklungen ab. Dazu kommt, dass der Teilverkauf in der öffentlichen Wahrnehmung zunehmend kritisch diskutiert wird, was den Druck auf Kreditinstitute erhöht, ihre Engagements zu überdenken.
Auch die Transparenz im Markt leidet. So hat Vobahome angekündigt, das Nutzungsentgelt für Teilverkaufsmodelle künftig nicht mehr öffentlich auszuweisen. Das erschwert es Eigentümern, Angebote objektiv zu vergleichen. Fachleute sehen darin ein Anzeichen für eine Phase der Neuordnung, in der sich stabile und solide finanzierte Anbieter von solchen unterscheiden, deren Geschäftsmodell zu stark von Fremdkapital abhängig ist.
Diese Entwicklungen zeigen deutlich, dass der Teilverkaufsmarkt in einer sensiblen Übergangsphase steckt. Im nächsten Kapitel geht es darum, was Eigentümer jetzt konkret tun können, um die Stabilität ihres Anbieters zu prüfen und Risiken frühzeitig zu erkennen.
Was Eigentümer jetzt wissen und prüfen sollten
Für Eigentümer, die einen Teilverkauf in Betracht ziehen, ist der aktuelle Refinanzierungsstopp ein wichtiges Warnsignal. Auch wenn bestehende Verträge in der Regel Bestand haben, sollten Interessenten neue Angebote sehr genau prüfen. Denn die Stabilität eines Teilverkaufs hängt unmittelbar davon ab, wie solide der Anbieter finanziert ist und ob er über verlässliche Kapitalquellen verfügt.
Ein erster Schritt ist, die eigene Informationsbasis zu erweitern. Viele Anbieter werben mit schnellen Auszahlungen und vermeintlich einfachen Prozessen. Entscheidend ist jedoch, wer das Geld im Hintergrund bereitstellt. Wird die Auszahlung über Bankdarlehen oder über Eigenmittel finanziert? Gibt es feste Vereinbarungen mit Kreditinstituten, und sind diese noch aktiv? Diese Fragen helfen, die langfristige Sicherheit eines Angebots besser einzuschätzen.
Eine gute Orientierung bieten folgende Prüfpunkte:
Checkliste für Eigentümer:
- Finanzierung: Wie refinanziert der Anbieter seine Teilkäufe? Erfolgt die Auszahlung aus Eigenmitteln oder über Bankkredite?
- Sicherheiten: Ist Ihr Wohnrecht oder Nießbrauch erstrangig oder nur zweitrangig im Grundbuch gesichert?
- Zahlungsfähigkeit: Gibt es aktuelle Geschäftsberichte oder Bonitätsnachweise des Anbieters?
- Transparenz: Werden Nutzungsentgelte, Gebühren und Bewertungsgrundlagen offen kommuniziert?
- Vertragsstruktur: Ist geregelt, was passiert, wenn der Anbieter seine Refinanzierung verliert oder der Kapitalpartner aussteigt?
Diese Punkte helfen, seriöse Anbieter von riskanten Modellen zu unterscheiden. Wer vor einer Entscheidung steht, sollte sich zudem unabhängig beraten lassen und Angebote miteinander vergleichen. So lässt sich vermeiden, dass kurzfristige Versprechungen zu langfristigen Risiken führen.
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Immobilienverrentung – eine bankenunabhängige Alternative
Der aktuelle Refinanzierungsstopp zeigt deutlich, wie abhängig das Teilverkaufsmodell von Banken und Kapitalgebern ist. Für viele Eigentümer stellt sich deshalb die Frage, ob es Alternativen gibt, die mehr Stabilität bieten und zugleich den Verbleib in der eigenen Immobilie sichern. Zwei dieser Möglichkeiten ist die Immobilienverrentung mit Nießbrauchrecht oder mit Wohnungsrecht. Sie funktioniert ohne Fremdkapital und bietet langfristige Sicherheit – unabhängig von Marktveränderungen oder der Finanzierungsstrategie eines Anbieters.
Bei der Immobilienverrentung wird die Immobilie vollständig verkauft, während sich der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch sichern lässt. Damit bleibt das Recht auf Nutzung und Bewohnen bestehen, auch wenn der Eigentümer wechselt. Da der Käufer die Immobilie in der Regel aus Eigenmitteln erwirbt, entfällt das Risiko, dass Banken ihre Finanzierungszusage zurückziehen.
Gerade für Senioren bietet dieses Modell planbare Vorteile:
- Das Nutzungsrecht (Nießbrauch oder Wohnungsrecht ist erstrangig im Grundbuch gesichert und kann nicht durch Dritte gefährdet werden.
- Es entstehen keine laufenden Nutzungsentgelte, wie sie beim Teilverkauf üblich sind.
- Die Auszahlung ist nicht von Fremdfinanzierung abhängig, sondern basiert auf dem tatsächlichen Kaufpreis.
- Auf Wunsch kann die Verrentung mit einer monatlichen Zusatzrente (z.B. über eine SofortRente) kombiniert werden.
Wie Özgün Imren im Podcast erklärt, steht beim Nießbrauch die Sicherheit des Eigentümers im Mittelpunkt. Das Wohnrecht bleibt unabhängig davon bestehen, ob sich Marktbedingungen ändern oder ein Käufer wechselt. Dadurch eignet sich die Immobilienverrentung besonders für Eigentümer, die finanzielle Freiheit gewinnen möchten, ohne die Kontrolle über ihr Zuhause zu verlieren.
Zukunftsausblick: Marktbereinigung oder Neuanfang?
Der Refinanzierungsstopp markiert für viele Marktteilnehmer einen Wendepunkt. Was zunächst nach einer Krise klingt, könnte sich langfristig als notwendige Marktbereinigung erweisen. Der Teilverkauf war in den vergangenen Jahren stark gewachsen, getrieben von Niedrigzinsen und der hohen Nachfrage nach alternativen Anlageformen. Mit steigenden Zinsen und wachsender regulatorischer Kontrolle verändert sich nun die Grundlage, auf der viele Anbieter ihr Geschäftsmodell aufgebaut haben.
Kleinere Unternehmen, die stark von Bankkrediten abhängen, werden es künftig schwerer haben, neue Teilkäufe zu finanzieren. Für sie bedeutet der Rückzug einzelner Banken oft das Aus. Anbieter mit soliden Eigenkapitalstrukturen und klarer Transparenzstrategie können hingegen gestärkt aus dieser Phase hervorgehen. Der Markt dürfte sich in den kommenden Monaten konsolidieren – weniger Anbieter, dafür stabilere Modelle mit nachvollziehbarer Finanzierung und fairen Vertragsbedingungen.
Auch der Gesetzgeber dürfte eine Rolle spielen. Eine strengere Regulierung des Teilverkaufs wird seit Längerem diskutiert, etwa durch erweiterte Informationspflichten oder einheitliche Standards zur Kostenoffenlegung. Mehr Transparenz und Verbraucherschutz würden das Vertrauen der Eigentümer stärken und dazu beitragen, dass sich langfristig nur nachhaltige Anbieter am Markt halten.
Für Eigentümer bedeutet das: Der Teilverkauf wird nicht verschwinden, aber er wird sich verändern. Künftig könnten Modelle entstehen, die stärker auf Eigenkapital basieren und weniger auf kurzfristige Refinanzierungen angewiesen sind. Damit hätte die Branche die Chance auf einen echten Neuanfang – mit stabileren Strukturen und klareren Spielregeln.
Fazit und Empfehlung
Der Rückzug der Banken aus der Refinanzierung von Teilverkaufsmodellen zeigt deutlich, wie sensibel dieses Marktsegment auf Veränderungen im Finanzsystem reagiert. Ohne stabile Kapitalquellen kann das Modell seine Grundidee – Eigentümern im Alter Liquidität zu verschaffen, ohne die Immobilie aufgeben zu müssen – kaum verlässlich erfüllen. Für viele Interessenten ist es daher wichtiger denn je, die finanzielle Basis eines Anbieters zu verstehen und die langfristige Sicherheit ihrer Entscheidung zu prüfen.
Eigentümer sollten sich nicht allein von hohen Auszahlungsversprechen leiten lassen, sondern gezielt nachfragen, wie ein Anbieter seine Teilkäufe finanziert und welche Sicherheiten im Grundbuch bestehen. Auch die Offenlegung von Nutzungsentgelten und Vertragsbedingungen ist entscheidend, um Transparenz und Fairness zu gewährleisten.
Wer eine bankenunabhängige Lösung sucht, findet in der Immobilienverrentung mit Nießbrauch oder Wohnrecht eine stabile Alternative. Hier bleibt das Wohnrecht im Grundbuch gesichert, die Auszahlung ist unabhängig von Kreditlinien und das Modell funktioniert auch dann, wenn Banken ihre Refinanzierungspolitik ändern.
Wenn Sie überlegen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie im Alter sinnvoll nutzen können, lassen Sie sich unabhängig beraten. Vergleichen Sie Teilverkauf, Leibrente und Immobilienverrentung miteinander und prüfen Sie, welche Lösung am besten zu Ihrer Lebenssituation passt.
Mehr Informationen und praxisnahe Einschätzungen finden Sie in unserem Podcast „Immobilien & Rente“ oder über das kostenfreie Infopaket der DEGIV. So treffen Sie Ihre Entscheidung mit Klarheit und einem sicheren Gefühl.
