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Erbschaftssteuer und Immobilienverrentung: Wissenswertes für die Nachkommen

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski

Welche Vorteile Verkauf oder Schenkung mit Nießbrauch bieten können

Die Eltern befinden sich im goldenen Lebensabschnitt. Glücklicherweise sind sie noch vital und rüstig. Dennoch ist allen Beteiligten klar, dass die Situation sich eines Tages ändern wird. Es wird der Zeitpunkt kommen, an dem sie sich von dieser Welt verabschieden. Neben der emotionalen Seite geht damit auch das Thema des Erbes einher. Und das sollte nüchtern und vor allem rechtzeitig bedacht werden. Die Erbschaftssteuer kann mit den geeigneten Maßnahmen reduziert oder komplett vermieden werden:

Freibeträge zur Erbschaftssteuer abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis

Die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftssteuer ist zunächst die Höhe der Erbmasse sowie der Verwandtschaftsgrad zur vererbenden Person. Je näher verwandt Sie mit dem Erblasser sind, umso höher sind die steuerlichen Freibeträge. Der höchste Freibetrag zur Erbschaftssteuer ist für Ehepartner*innen und eingetragene Lebenspartner*innen festgelegt. Steuerfrei bleibt die Erbmasse für diesen Personenkreis mit Stand 2021 bis zu einem Betrag von 500.000 Euro.

Das daraufhin nächste Verwandtschaftsverhältnis besteht zu den Kindern. Für die Kinder gilt bei der Erbschaftssteuer ein Erbschaftssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro. Wichtig zu wissen an dieser Stelle, dass dieser Freibetrag erstens für alle Kinder gilt, außerdem für die Enkel, falls die Kinder bereits verstorben sind. Sofern die Kinder noch leben, aber die Enkel erben sollen, reduziert sich deren Freibetrag innerhalb der Erbschaftssteuer bereits deutlich, nämlich auf 200.000 Euro.

In anderen Konstellationen deutlich reduzierte Freibeträge

Selbstverständlich sind etliche weitere Konstellationen vorstellbar, so etwa, dass die Urenkel erben. Oder der traurige Fall, dass Eltern ihre Kinder überleben und von ihnen erben. In beiden Fällen belaufen sich die Freibeträge, mit denen sich die Steuerlast der Erbschaftssteuer senken lässt, auf 100.000 Euro. Interessanterweise vererben Senioren demnach an ihre Kinder mit denen zustehenden Freibeträgen von 400.000 Euro. Im Umkehrschluss beerben Kinder ihre Eltern jedoch nur mit einem Viertel der Freibetragssumme. Für alle anderen potenziellen Erben verbleibt immer noch ein Erbschaftssteuer-Freibetrag von 20.000 Euro.

Auch die Steuerklassen ergeben sich aus dem Verwandtschaftsgrad

Soviel zu den Freibeträgen. Tatsache ist, dass Immobilien – insbesondere in gefragten Lagen – diese Summen schnell deutlich übersteigen. Auf die errechnete Differenz nach festgestelltem Immobilienverkehrswert muss die Erbschaftssteuer entrichtet werden. Dabei unterscheidet sich die reale Summe zunächst wiederum durch die Steuerklasse; nicht durch die persönliche, sondern durch die Erbschaftssteuerklasse. Von diesen Steuerklassen gibt es drei. Die günstigste ist die Steuerklasse I, die für die nahen Verwandten infrage kommt und sich abhängig vom Wert des Erbes zwischen 7 und 30 Prozent bewegt. Zum Vergleich die Erbschaftssteuerklasse III, die für nicht verwandte Erbnehmer gilt: Hier bewegt sich der Eingangssteuersatz bei 30 Prozent, der höchste Satz der Erbschaftssteuer bei 50 Prozent.

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Bei Schenkungen Fristen und Schenkungssteuer bedenken

Manche versuchen, die Erbschaftssteuer mit einer Schenkung zu umgehen. Das kann in einigen Fällen ein passendes Modell sein. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Immerhin muss man dabei die Schenkungssteuer bedenken und die ist mit der Erbschaftssteuer nahezu identisch. Außerdem ist eine steuerfreie Schenkung nur alle zehn Jahre möglich. Wer die Steuerlast senken möchte, sollte sinnvollerweise eine andere Überlegung anstellen: Ist es nicht möglich, den Wert der Immobilie zu reduzieren? Und tatsächlich, eine solche Möglichkeit existiert durchaus, und zwar mit der Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch.

Möglichkeiten, den Verkehrswert temporär zu reduzieren

Stellen wir uns vor, die Immobilie wird innerhalb der Familie zu Lebzeiten verschenkt oder verkauft. Wie erwähnt, wird das Finanzamt bei einer Schenkung die Schenkungssteuer fordern, die in gewisser Weise gleichbedeutend mit der Erbschaftssteuer ist. Allerdings haben die Eltern sich einen Nießbrauch notariell beglaubigen und im Grundbuch an erstem Rang eintragen lassen. Der Nießbrauch bedeutet nicht nur, dass die Eltern lebenslang in dem Haus wohnen können. Ebenso könnten sie die Immobilie vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren. Daraus resultiert, dass der Nießbrauch einen konkreten Wert darstellt.

Nießbrauch stellt einen wertsenkenden Faktor dar

Nun passiert Folgendes: Der im Grundbuch verankerte – von Käufer*innen oder Beschenkten unkündbare – Nießbrauch reduziert temporär den Verkehrswert der Immobilie und insofern auch die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer. Einer der Gründe dafür ist, dass Häuser mit eingetragenem Nießbrauch sich nur schwer an Dritte vermarkten lassen. Eben deshalb, weil der Nießbrauch mit lebenslangem Wohn- und Nutzungsrecht auch von den dann neuen juristischen Eigentümern nicht kündbar ist.

Kalkulationsfaktoren für Ermittlung des Nießbrauchwertes

Ausschlaggebend für die Berechnung des Nießbrauchwertes ist das Alter der Vererbenden zum jeweiligen Zeitpunkt und die erwartbare durchschnittliche Lebenserwartung, die anhand der sogenannten Sterbetafel zugrunde gelegt wird. Haben die Eltern – statistisch gesehen – noch 12 Jahre zu leben, ist das der erste Rechenfaktor.

Als nächster Multiplikationsfaktor herangezogen wird die nach regionalem Mietspiegel üblicherweise erzielbare Miete. Wobei in diesen groben Faktor noch weitere Aspekte mit einfließen. Bleiben wir – um der besseren Verständlichkeit willen – bei der groben Kalkulation. Beträgt die potenziell erzielbare monatliche Miete beispielsweise 1.300 Euro, haben wir damit den nächsten Kalkulationsfaktor.

Unserer Rechnung lautet demnach:

1.300 Euro x 12 Monate = 15.600 Euro Jahresmiete | 15.600 Euro x 12 Jahre = 187.200 Euro

Gehen wir davon aus, dass die Immobilie vor dem Nießbraucheintrag einen Verkehrswert von 550.000 Euro hatte, stellt sich die Bewertung nun anders dar, der Wert wird temporär wie folgt reduziert:

Verkehrswert 550.000 Euro minus Nießbrauchwert 187.200 Euro = aktueller Verkehrswert 362.800 Euro

Wir erinnern uns an die Freibeträge innerhalb der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer. Die Kinder können einen Erbschaftssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro ansetzen. Bei einem Verkauf oder einer Schenkung mit dem Konzept der Immobilienverrentung bleibt der Immobilienwert unter dem Freibetrag. Es fällt keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an.

Wichtig: Wir sind nicht berechtigt, belastbare Steuerauskünfte zu geben, zumal wir nicht zu den steuerberatenden Berufen gehören. Insofern stellt dieser Artikel lediglich öffentlich einsehbare Informationen in einen Kontext. Es handelt sich nicht um eine Steuerberatung.

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