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Modernisierung: Worauf Sie bei Ihrer Immobilie achten müssen

Lion Tönse
Geschrieben von:
Lion Tönse

Die Modernisierung von Immobilien ist ein bedeutendes Thema, das viele Hausbesitzer beschäftigt. Eine gut durchdachte Modernisierung kann nicht nur den Wert einer Immobilie steigern, sondern auch die Wohnqualität erheblich verbessern und langfristig Kosten sparen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte der Modernisierung, einschließlich der Definition, der verschiedenen Arten von Modernisierungsmaßnahmen und ihrer Kosten. Darüber hinaus werden Finanzierungsoptionen und Fördermittel vorgestellt, die Ihnen helfen können, Ihre Modernisierungsprojekte erfolgreich umzusetzen. Ob energetische Sanierung oder altersgerechter Umbau – wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, um Ihre Immobilie zukunftssicher zu machen. 

Was ist eine Modernisierung? 

Eine Immobilie benötigt vorausschauende und intensive Pflege. Wenn Sie dafür regelmäßig und nachhaltig sorgen, können Sie den Wert Ihrer eigenen vier Wände steigern. Eine Bandbreite an Maßnahmen wird dabei bezuschusst oder über günstige Kredite gefördert. 

Unterschied zwischen Modernisieren, Sanieren und Renovieren 

Modernisierung:  

Das wesentliche Kennzeichen einer Modernisierung ist, dass die Qualität des Gebäudes oder der Wohnung merklich verbessert wird, indem bisher nicht vorhandene Bauteile ergänzt oder Verbesserungen am Gebäude durchgeführt werden. Das Ziel ist, die Immobilie baulich auf den neuesten Stand zu bringen. Dadurch lassen sich langfristig Energie- und Wasserkosten senken, der Wohnkomfort wird erhöht und der Wert der Immobilie steigt. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind Wärmedämmungen an den Außenwänden, der Austausch der Heizung, neue Isolierglasfenster, der Anbau von Balkonen oder der Einbau einer Aufzugsanlage

Sanierung:  

Bei einer Sanierung werden Schäden beseitigt, um die Qualität der Immobilie wiederherzustellen. Dazu gehört, ein undichtes Dach zu erneuern, den Keller von Schimmel zu befreien oder neu zu verputzen. Die Begriffe Sanierung und Modernisierung werden bisweilen in einen Topf geworfen, gerade wenn es um Maßnahmen zur energetischen Sanierung geht. 

Renovierung: 

Hier handelt es sich vor allem um optische Verbesserungen. Dabei werden kleinere Mängel, die durch die tägliche Nutzung entstehen, behoben. Dabei gilt es zu beachten, dass die im Rahmen eines Immobilienerwerbs oft zu erneuernden Bodenbeläge und Malerarbeiten für Banken eher als Renovierung zählen und teilweise nicht als wertsteigernd angesehen werden. Im besten Fall planen Sie hierfür einen Teil Ihres Eigenkapitals ein. 

Wieso wird hier unterschieden? 

Ein neuer Außenanstrich oder der Austausch von Fallrohren fallen unter die Kategorie Instandhaltung. Wer in einer Eigentumswohnung mit entsprechender Eigentümergemeinschaft lebt, bildet dafür in der Regel über das monatliche Hausgeld notwendige Rücklagen. Im klassischen Ein- oder Zweifamilienhaus müssen die Eigentümer selbst für Rücklagen sorgen. 

Führen Sie dagegen Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung durch, gibt es unter gewissen Voraussetzungen Förderungen oder Zuschüsse. Die sollte man kennen, denn eine Modernisierung kann ganz schön ins Geld gehen. Es gibt deshalb staatliche Förderprogramme, die vor allem auf folgende Ziele ausgerichtet sind: 

Energetische Sanierung  

Typische Modernisierungsarbeiten sind die Dämmung des Daches oder der Außenwände, der Austausch der Heizung, neue Fenster oder Türen oder die Installation einer Solaranlage. Dabei werden Gebäudeteile verbessert oder ausgetauscht. Das ist auch relevant, weil der Gesetzgeber mit Blick auf die Klimaziele 2030 einen gewissen energetischen Standard fordert. Dieser war bis Ende 2020 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt, seit 2021 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude festlegt. 

Altersgerechtes Wohnen  

Der Umbau zur barrierefreien Immobilie schafft einen großen Mehrwert. Auf persönlicher Ebene für die Menschen, die in so einer Wohnung leben, aber auch mit Blick auf den Wert der Immobilie. Das Statistische Bundesamt hat für das Jahr 2019 ermittelt, dass nur 2 % aller Wohnungen und Einfamilienhäuser in Deutschland annähernd barrierefrei waren. Dabei altert die Gesellschaft zunehmend – 2040 könnte jeder vierte Deutsche über 67 Jahre alt sein. 

Eine sorgfältig geplante Modernisierung kann also nicht nur den Wohnkomfort erheblich steigern, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie langfristig sichern und erhöhen.  

Was kostet Modernisieren? 

Wie teuer eine Modernisierung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn der Aufwand ist bei jeder Immobilie anders einzuschätzen. Deshalb müssen die Maßnahmen gut geplant werden, damit Sie sich bereits im Vorfeld einen guten Überblick über die Kosten verschaffen können. 

Kosten für Energetische Sanierungen 

Die Infografik zeigt die Kostenübersicht verschiedener Maßnahmen der  Modernisierung (Energetische Sanierung), einschließlich Dachdämmung, Fassadendämmung, Fensteraustausch, Heizungsaustausch, Solarthermieanlage, Photovoltaikanlage und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Dach 

Die Sanierung des Dachs ist eine der kostspieligeren Maßnahmen, aber auch eine der wichtigsten, um die Energieeffizienz des Hauses zu verbessern. Die Kosten für eine neue Eindeckung samt Lattung belaufen sich auf etwa 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Wenn zusätzlich eine neue Dämmung eingebaut wird, können die Kosten zwischen 20 und 150 Euro pro Quadratmeter liegen. Eine hochwertige Dämmung kann sich langfristig durch Einsparungen bei den Heizkosten amortisieren

Fassade 

Die Sanierung der Fassade ist oft mit einer energetischen Modernisierung verbunden, um die Klimabilanz des Gebäudes zu verbessern. Die Kosten für eine Fassadensanierung inklusive Dämmung können stark variieren und liegen zwischen 15 und 250 Euro pro Quadratmeter. Diese Investition trägt nicht nur zur Energieeinsparung bei, sondern kann auch den Wohnkomfort erheblich steigern und den Wert der Immobilie erhöhen

Heizung 

Alte Öl- und Gasheizungen müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind und es sich nicht um Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt oder Kessel mit Nennleistungen unter 4 kWh oder über 400 kWh. Diese Pflicht entfällt für Ein- oder Zweifamilienhäuser, die sich bereits vor dem 01.02.2002 im selbstbewohnten Eigentum befunden haben. Bei einem Austausch muss beachtet werden, dass die neue Heizung je nach Stand der Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ab frühestens 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss. Die reinen Anschaffungskosten für eine neue Heizung liegen zwischen 10.000 und 30.000 Euro. 

Photovoltaik 

Solarzellen auf dem Dach wandeln Sonnenenergie in Strom um, der im Haushalt genutzt werden kann. Eine Photovoltaikanlage ist eine nachhaltige Investition, die sich langfristig durch die Einsparung von Stromkosten auszahlen kann. Die Kosten für eine Anlage mit Solarstromspeicher variieren je nach Größe und Leistung der Anlage. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten in der Regel zwischen 8.000 und 13.000 Euro. Die Installation von Photovoltaikanlagen wird oft durch staatliche Förderprogramme unterstützt, was die Investitionskosten senken kann. 

Kosten für altersgerechte Sanierung 

Die Kosten für eine seniorengerechte Sanierung können stark variieren und sind sehr individuell. Die erforderliche Summe hängt einerseits von den spezifischen Gegebenheiten der Immobilie ab und andererseits davon, in welchem Umfang die Barrierefreiheit umgesetzt werden soll. Laut den neuesten Auswertungen der staatlichen Förderprogramme für den altersgerechten Umbau werden durchschnittlich folgende Beträge investiert: 

Maßnahme Durchschnittliche Kosten 
Maßnahmen an Sanitätsräumen 10.700 € 
Überwindung von Treppen 7.800 € 
Anpassung der Raumgeometrie 5.800 € 
Eingangsbereich 3.800 € 
Sicherheit, Orientierung, Kommunikation 4.000 € 
Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 6.900 € 
Standard „Altersgerechtes Haus“ 24.500 € 

Fazit zu den Kosten einer Modernisierung 

Die Kosten für eine Modernisierung können erheblich variieren, abhängig von der Art und dem Umfang der durchgeführten Maßnahmen. Eine sorgfältige Planung und die Nutzung von Fördermitteln, wie sie durch die KfW-Förderung Sanierung bereitgestellt werden, können helfen, die finanziellen Belastungen zu reduzieren. Investitionen in die energetische Sanierung und barrierefreie Sanierung steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern tragen auch erheblich zur Wertsteigerung der Immobilie bei. 

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Wann ist Modernisieren sinnvoll? 

Eine Modernisierung ist aus mehreren Gründen sinnvoll und kann in verschiedenen Situationen notwendig sein. Vier starke Argumente sprechen für eine Modernisierung: die Verbesserung der Wohnqualität, die Pflege des Gebäudes, der Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilie. 

Viele Modernisierungsmaßnahmen sind oft unvermeidbar, wenn beispielsweise die Ölheizung ausgetauscht werden muss oder durch einen altersgerechten Umbau das Haus auch im hohen Alter selbst bewohnt werden kann. Gerade eine energetische Modernisierung ist oft auch eine wirtschaftliche Entscheidung. Durch den Austausch der Heizungstechnik und andere energetische Maßnahmen können Energiekosten um bis zu 35 % gesenkt werden, was bedeutet, dass sich die Investitionen in der Regel nach einigen Jahren amortisieren

Zur langfristigen Planung ist es wichtig zu wissen, wie lange zentrale Bestandteile von Gebäuden in der Regel halten und wann eine Erneuerung angebracht sein könnte. Der Zustand eines Gebäudes hängt nicht nur vom Alter ab, sondern auch von der Beschaffenheit der verwendeten Baustoffe sowie der Intensität der Nutzung. Hier sind einige typische Nutzungsdauern: 

Die Grafik zeigt, wann sich eine Modernisierung an der eigenen Immobilie lohnt und erklärt das anhand von üblichen Zeiträumen für die wichtigsten Bauteile der Immobilie

Altersgerecht Modernisieren 

Die Lebenserwartung in Deutschland steigt kontinuierlich, und auch in den kommenden Jahrzehnten wird sich dieser Trend fortsetzen. Dies führt dazu, dass die Anforderungen an den Wohnraum und das Wohnumfeld für ein längeres, unabhängiges und selbstbestimmtes Leben steigen. Besonders Hausbesitzer, die ihre Immobilie im Alter selbst nutzen wollen, sollten sich frühzeitig um eine altersgerechte Modernisierung kümmern. 

Barriereabbau für ein unabhängiges Leben 

Laut Bundesbauministerium ist der Barriereabbau in Wohnungen, Wohngebäuden sowie im Wohnumfeld dringend notwendig, um den geänderten Anforderungen und Wohnbedürfnissen älterer Menschen zu genügen. Hindernisse im Alltag wie Treppenstufen, Schwellen in der Wohnung, zu geringe Bewegungsflächen, zu enge Türen oder Nutzungseinschränkungen im Bad können die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen. Während eine vollständige Barrierefreiheit in Bestandsgebäuden oft schwer zu erreichen ist, können bauliche Anpassungen dazu beitragen, viele dieser Barrieren abzubauen und so ein altersgerechtes Wohnen zu ermöglichen. 

Mindestanforderungen im KfW-Programm “Altersgerecht Umbauen” 

Für einen nachhaltig altersgerechten Umbau gibt es einheitliche baulich-technische Standards. Diese technischen Mindestanforderungen orientieren sich an der DIN 18040 Teil 2 für barrierefreies Bauen im Neubau und wurden an die Besonderheiten von Bestandsgebäuden angepasst. Zu den Maßnahmen gehören: 

  • Raumgrößen: Anpassung der Raumgrößen, um ausreichend Bewegungsfläche zu gewährleisten. 
  • Türdurchgänge: Verbreiterung von Türdurchgängen, um die Nutzung mit Rollatoren oder Rollstühlen zu erleichtern. 
  • Schwellenabbau: Beseitigung von Schwellen, um Stolperfallen zu vermeiden und die Barrierefreiheit zu verbessern. 
  • Sanitäranlagen: Anpassung der Sanitäranlagen, beispielsweise durch den Einbau bodengleicher Duschen und Haltegriffe. 

Finanzierung von Modernisierungen 

Die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen kann eine Herausforderung darstellen, doch es gibt verschiedene Quellen, die Sie nutzen können, um Ihre Projekte zu realisieren. Die drei großen Geldquellen sind Förderungen, die Immobilienverrentung und Kredite. Fördermittel, wie die KfW-Förderungen und BAFA-Zuschüsse, bieten staatliche Unterstützung für energetische Sanierungen und barrierefreie Umbauten. Die Immobilienverrentung ermöglicht es Ihnen, das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital zu liquidieren und für Modernisierungen zu verwenden. Kredite, darunter Baufinanzierungen und Konsumentenkredite, bieten flexible Finanzierungsmöglichkeiten, die auf Ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Durch die Kombination dieser Finanzierungsoptionen können Sie die finanziellen Belastungen minimieren und Ihre Modernisierungsprojekte effizient umsetzen

KfW-Kredit, Fördermittel und Zuschüsse 

Für die Modernisierung des Eigenheims gibt es verschiedene Fördermittel von der KfW-Bank und anderen Institutionen. Diese Fördermittel können teils miteinander kombiniert werden, um die finanzielle Belastung der Modernisierungsmaßnahmen zu senken. Hier ein Überblick über die wichtigsten Optionen. 

KfW-Kredit 

Ob energetische Sanierung oder Barrierefreiheit: Viele Projekte rund um das eigene Zuhause werden von der KfW gefördert. Das ist besonders interessant, da die staatlich geförderten KfW-Darlehen dank günstiger Zinsen die finanzielle Belastung bei der Modernisierung Ihrer Immobilie erheblich senken können. Die Darlehenszinsen der KfW-Programme liegen in der Regel deutlich unterhalb der Marktzinsen

Förderbereiche: 

  • Energetische Sanierung: Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie Wärmedämmung, Fenster- und Heizungsaustausch. 
  • Barrierefreiheit: Umbauten für altersgerechtes Wohnen, wie der Einbau von Aufzügen oder die Verbreiterung von Türdurchgängen. 

Die Darlehen werden nicht direkt vergeben, sondern über durchleitende Kreditinstitute, die mit der KfW zusammenarbeiten. Interhyp bietet eine Übersicht, welche Kreditinstitute zusätzlich Zinsrabatte auf KfW-Darlehen bieten, und unterstützt bei der Beantragung

BAFA-Zuschuss 

Wer keinen KfW-Kredit benötigt, kann die Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch nehmen. Diese Förderung ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die seit 2021 verschiedene Förderungen bündelt. 

Förderbereiche: 

Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung: Austausch von Ölheizungen, neue Dämmungen, etc. 

Bedingungen und Vorteile: Keine Rückzahlungspflicht: Die Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden. 

Mindestinvestition: Mindestens 2.000 Euro pro Maßnahme. 

Förderhöhe: In der Regel 15 % der förderfähigen Kosten, bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr. 

Heizungstausch: Bis zu 90.000 Euro jährlich. 

Sanierungsfahrplan: Zusätzliche 5 % Förderung bei Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans durch einen Energieeffizienz-Experten (ausgenommen Heizungsaustausch). 

Regionale Förderprogramme 

Zusätzlich zu den bundesweiten Programmen gibt es spezielle Förderprogramme der Bundesländer sowie lokale Förderungen von Kommunen, Kreisen oder Energieversorgern. Diese Programme können oft mit den KfW- und BAFA-Förderungen kombiniert werden. 

Besonderheiten

Einkommensgrenzen: Einige Landesprogramme sind an Einkommensgrenzen gebunden. 

Lokale Förderungen: Viele Städte und Gemeinden bieten zusätzliche Zuschüsse oder Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen an. 

Fazit zu den Fördermitteln 

Die Modernisierung einer Immobilie kann durch verschiedene Fördermittel und Zuschüsse finanziell unterstützt werden. KfW-Kredite bieten günstige Zinsen für energetische und barrierefreie Sanierungen, während BAFA-Zuschüsse finanzielle Unterstützung für spezifische Maßnahmen zur energetischen Sanierung bereitstellen. Regionale Förderprogramme bieten zusätzliche finanzielle Hilfen, die oft mit den bundesweiten Programmen kombiniert werden können.

Modernisierung mit der Immobilienverrentung Finanzieren 

Mit der Immobilienverrentung können Sie Ihre eigene Immobilie verkaufen und somit das in der Immobilie gebundene Kapital liquidieren. Dadurch erhalten Sie Zugriff auf dieses vorher nicht greifbare Kapital, das Sie für lang gehegte Träume, neue Hobbys oder eben notwendige Sanierungen nutzen können. Diese Modernisierung sorgt nicht nur für eine höhere Lebensqualität im goldenen Lebensalter, sondern kann auch zukünftig Kosten sparen. Viele Käufer schätzen außerdem die Absicht, die Immobilie in Zukunft zu modernisieren, und belohnen dies oft mit höheren Auszahlungsbeträgen oder einer Beteiligung an den Modernisierungskosten. In einigen Fällen übernehmen Käufer sogar die gesamten Kosten der Sanierung. So gewinnen am Ende beide Seiten: Sie genießen die finanzielle Freiheit und die Vorteile einer modernisierten Immobilie, während der Käufer in ein gut gepflegtes und aufgewertetes Objekt investiert. 

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Kredit 

Um die Kosten für eine Sanierung oder eine Modernisierungsmaßnahme zu decken, stehen verschiedene Darlehen und Kredite zur Auswahl. Dabei entscheiden Art und Umfang der Vorhaben, welcher Kredit der passende für Ihre Situation ist. Eine Beratung ist empfehlenswert, um im Detail herauszufinden, welcher Kredit sich für Sie rechnet. Hier sind die verschiedenen Varianten im Überblick: 

Baufinanzierung als Modernisierungskredit 

Eine Baufinanzierung kann als Modernisierungskredit genutzt werden, wenn umfassendere Maßnahmen geplant sind. Diese Form der Finanzierung ist besonders geeignet, wenn größere Beträge benötigt werden, da die Konditionen oft günstiger sind als bei Konsumentenkrediten. Durch die Einbindung der Immobilie als Sicherheit können die Zinsen niedrig gehalten werden. 

Konsumentenkredite als Modernisierungsdarlehen 

Für kleinere bis mittlere Modernisierungsprojekte eignen sich Konsumentenkredite. Diese sind flexibler und schneller verfügbar, allerdings meist mit höheren Zinssätzen verbunden. Sie kommen ohne Sicherheiten aus, weshalb sie für kurzfristige und weniger umfangreiche Maßnahmen eine gute Wahl sind. 

KfW-Tilgungszuschüsse 

Die KfW bietet Tilgungszuschüsse an, die als eine Art Geldgeschenk vom Staat zu schnelleren Entschuldung beitragen. Diese Zuschüsse reduzieren die Darlehenssumme und somit die monatlichen Raten, was die finanzielle Belastung erheblich senkt. Sie sind vor allem im Zusammenhang mit energetischen Sanierungsmaßnahmen verfügbar, die zur Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie beitragen. 

KfW-Modernisierungsdarlehen mit Baufinanzierung kombinieren 

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, KfW-Modernisierungsdarlehen mit einer Baufinanzierung zu kombinieren. Dies ermöglicht es, von den günstigen Konditionen der KfW zu profitieren und gleichzeitig größere Finanzierungsvolumen abzudecken. Die Kombination dieser Finanzierungsformen kann zu sehr attraktiven Gesamtzinsen führen und bietet Flexibilität bei der Tilgung

Fazit 

Die Modernisierung von Immobilien ist ein vielschichtiges Thema, das sorgfältige Planung und die Berücksichtigung verschiedener Aspekte erfordert. Von der grundlegenden Definition und den Unterschieden zwischen Modernisierung, Sanierung und Renovierung bis hin zu den spezifischen Maßnahmen und deren Kosten – jede Entscheidung will gut überlegt sein. 

Besonders wichtig sind die energetische Sanierung und der altersgerechte Umbau. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Wertsteigerung und Werterhaltung der Immobilie bei, sondern erhöhen auch die Wohnqualität und können langfristig Kosten sparen. Förderprogramme der KfW und BAFA bieten dabei finanzielle Unterstützung, die maßgeblich zur Umsetzung dieser Projekte beitragen kann. 

Die Finanzierung solcher Maßnahmen kann durch verschiedene Quellen erfolgen, darunter staatliche Fördermittel, Kredite und die Immobilienverrentung. Eine Kombination dieser Optionen ermöglicht es, die finanzielle Belastung zu minimieren und gleichzeitig von den Vorteilen der Modernisierung zu profitieren. 

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