Nut­zungs­recht im Kon­text der Immobilienverrentung

Ein Nut­zungs­recht bedeu­tet grund­le­gend, das die inne­ha­ben­den Per­so­nen eine Sache oder Rech­te nut­zen dür­fen, die ande­ren gehö­ren. Nut­zungs­rech­te wer­den ver­trag­lich ver­ein­bart und kön­nen sich auf die unter­schied­lichs­ten Güter und Aspek­te bezie­hen. All­ge­mein wird dabei zwi­schen soge­nann­ten schuld­recht­li­chen und ding­li­chen Nut­zungs­rech­ten an Sachen unter­schie­den. Bei Sachen bezieht sich das etwa auf Mie­te, Lei­he, Pacht, Lea­sing oder das Woh­nungs­recht bzw. Nieß­brauch­recht. Ein­ge­räumt wer­den kann das Nut­zungs­recht als ein­fa­ches oder aus­schließ­li­ches Recht, räum­lich, zeit­lich oder inhalt­lich unbe­schränkt oder beschränkt. Dem­ge­gen­über steht das ein­fa­che Nut­zungs­recht, mit dem der jewei­li­ge Inha­ber berech­tigt ist, das Objekt auf die erlaub­te Art zu nut­zen, ohne dass die Nut­zung durch ande­re Per­so­nen aus­ge­schlos­sen wird.

All­ge­mein bekannt ist, dass es die unter­schied­lichs­ten Nut­zungs­rech­te gibt. Das beginnt beim The­ma der Urhe­ber­rech­te, Paten­te, Lizen­zen oder ein­ge­tra­ge­nen Mar­ken­zei­chen und endet beim schuld­recht­li­chen Wohn­recht als beschränk­ter per­sön­li­cher Dienst­bar­keit sowie dem Woh­nungs­recht und Nieß­brauch als ding­li­ches Nut­zungs­recht noch lan­ge nicht. Das The­ma ist kom­ple­xer, als auf den ers­ten Blick ver­mu­tet. Mit einem Blick auf die Details wird das Nut­zungs­recht mit sei­nen unter­schied­li­chen Vari­an­ten verständlich.

Der Zeit­punkt, wann ein Nut­zungs­recht ver­fällt, ist von der Art des Nut­zungs­rechts abhän­gig. Das Recht kann zeit­lich beschränkt oder zeit­lich unbe­grenzt sein. Bei den soge­nann­ten schuld­recht­li­chen Nut­zungs­rech­ten, bei­spiels­wei­se bei über­tra­ge­nen Urhe­ber­rech­ten, endet es nach Ver­trags­en­de. Bei ding­li­chen, im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Nut­zungs­rech­ten wie dem lebens­lan­gen Woh­nungs­recht oder dem Nieß­brauch ver­fällt das Recht bei Tod des Berech­tig­ten. Wei­te­re Grün­de sind denk­bar. So etwa, dass der Wohn­be­rech­tig­te sein Nut­zungs­recht auf eige­nen Wunsch aus dem Grund­buch löschen lässt, die Räum­lich­kei­ten unbe­wohn­bar sind oder es zu einer Zwangs­ver­stei­ge­rung kommt. Eben­so kann ein Woh­nungs­recht an eine spe­zi­el­le Nut­zungs­be­din­gung gekop­pelt sein. Fällt die Bedin­gung weg, erlischt das Woh­nungs­recht und somit das Nutzungsrecht.

Im Zusam­men­hang mit Immo­bi­li­en bedeu­tet das lebens­lan­ge Nut­zungs­recht, dass eine Par­tei ein Haus oder eine Woh­nung bis an ihre Lebens­en­de bewoh­nen darf, obschon sie selbst nicht mehr Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie ist. Häu­fig wird die­se Kon­stel­la­ti­on als Form des Woh­nungs­rechts genutzt, wobei das Recht grund­sätz­lich auch befris­tet ein­ge­räumt wer­den kann. Eben­so ist der Nieß­brauch ein dar­über hin­aus­ge­hen­des Wohn- und Nut­zungs­recht.

Tat­säch­lich hat sich im all­ge­mei­nen Sprach­ge­braucht ein klei­nes, aber höchst bedeu­ten­des Miss­ver­ständ­nis ein­ge­schli­chen. Im Zusam­men­hang mit dem Recht des dau­er­haf­ten bzw. lebens­lan­gen Woh­nens wird in land­läu­fi­ger Unkennt­nis oft­mals der Begriff Wohn­recht benutzt, obschon damit eigent­lich das Woh­nungs­recht gemeint ist. Bei bei­den han­delt es sich um ein Nut­zungs­recht, den­noch exis­tie­ren maß­geb­li­che Unter­schie­de. Indes das Wohn­recht, ledig­lich das Recht auf Mit­be­nut­zung einer Woh­nung bzw. eines Hau­ses impli­ziert, wobei Eigen­tü­mer und Berech­tig­ter die Immo­bi­lie gemein­sam nut­zen, bedeu­tet das Woh­nungs­recht das Recht auf allei­ni­ge Nut­zung des Objek­tes. Vor die­sem Hin­ter­grund ist auch die Rech­te­be­wer­tung unter­schied­lich. Das Wohn­recht wird als soge­nann­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Das Woh­nungs­recht hin­ge­gen als ding­li­ches Recht.

Im Kon­text der Immobilien­verrentung spre­chen wir dem­nach in der Regel vom Wohnungsrecht.

Ein wei­te­res und fak­tisch über das Woh­nungs­recht hin­aus­ge­hen­des Nut­zungs­recht ist der Nieß­brauch. Der Nieß­brauch berech­tigt die Nieß­brauch­neh­mer nicht nur dazu, das Objekt lebens­lang miet­frei zu bewoh­nen. Eben­so besteht die Mög­lich­keit, die Immo­bi­lie an Drit­te zu ver­mie­ten und somit von den Miet­ein­nah­men zu pro­fi­tie­ren. Die­ses Nut­zungs­recht ist dem­nach nicht dar­an gebun­den, die Immo­bi­lie selbst zu bewoh­nen. Der Nieß­brauch ist eben­falls ein ding­li­ches Nut­zungs­recht und wird sinn­vol­ler­wei­se auch so im Grund­buch hin­ter­legt. Dabei soll­te an die­ser Stel­le noch mal auf die spe­zi­el­le Rechts­wirk­sam­keit hin­ge­wie­sen wer­den: Ein ding­li­ches Recht gehört zu den abso­lu­ten Rech­ten. Das bedeu­tet, dass das Recht gegen­über jeder­mann wirkt und von jedem zu respek­tie­ren ist. Abso­lu­te Rech­te wir­ken anders als rela­ti­ve Rech­te nicht nur zwi­schen den betei­lig­ten Personen.

Das Woh­nungs­recht als schuld­recht­li­ches Nut­zungs­recht einer Immo­bi­lie muss nicht zwangs­läu­fig im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Eben­so ist es mög­lich das Woh­nungs­recht in einem nota­ri­ell beglau­big­ten Ver­trag zu ver­ein­ba­ren. Aller­dings kann der Ver­zicht auf den Grund­buch­ein­trag mas­si­ve Nach­tei­le und Risi­ken mit sich brin­gen. Die Pro­ble­ma­tik ist, dass das lebens­lan­ge Nut­zungs­recht ohne Ein­tra­gung im Grund­buch ledig­lich gegen­über dem aktu­el­len Eigen­tü­mer exis­tiert, aller­dings nicht gegen­über Drit­ten. Soll­te die Immo­bi­lie wei­ter­ver­kauft wer­den, erlischt das lebens­lan­ge Woh­nungs- und Nut­zungs­recht. Größt­mög­li­che Sicher­heit bie­tet die Ein­tra­gung des Nut­zungs­rechts als Grund­schuld im Grund­buch. Dabei hoch­be­deu­tend ist, dass das Recht im 1. Rang des Grund­buchs ein­ge­tra­gen wird sowie fes­ter Bestand­teil des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges ist.

Das Wohn­recht kann als Nut­zungs­recht nicht an Drit­te über­tra­gen, statt­des­sen nur per­sön­lich aus­ge­übt wer­den. Dar­aus resul­tiert zugleich, dass das Wohn­recht wirt­schaft­lich nicht wert­hal­tig ist und auch kei­ne rea­le Sicher­heit dar­stellt, das Objekt wirk­lich lebens­lang bewoh­nen zu kön­nen. Anders sieht es bereits beim lebens­lan­gen Woh­nungs­recht aus, erst recht beim Nieß­brauch. So kann das Wohn­recht als wert­hal­ti­ger Bestand­teil des Nieß­brauch­rechts durch­aus an Drit­te über­tra­gen wer­den. Nieß­brauch­neh­mer sind berech­tigt, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten, wodurch das klas­si­sche Nut­zungs­recht durch die Ver­mie­tung über­tra­gen wird.

Inter­es­sant zu wis­sen in die­sem Zusam­men­hang ist, dass das Wohn­recht und Woh­nungs­recht oft­mals Bestand­teil des Alten­teil­rechts ist und inso­fern im Grund­buch auch als Alten­teil, Leib­zucht oder Leib­ge­ding ein­ge­tra­gen wird. Das Beson­de­re ist, dass Alten­teil­rech­te als Nut­zungs­recht als beson­ders schutz­wür­dig ver­stan­den und behan­delt werden.

Bei einem tra­di­tio­nel­lem Immo­bi­li­en­ver­kauf kann ein in Abtei­lung II des Grund­bu­ches ein­ge­tra­ge­nes Nut­zungs­recht durch­aus pro­ble­ma­tisch sein. Immer­hin müss­te der Käu­fer das Objekt inklu­si­ve der Grund­buch­be­las­tun­gen über­neh­men, was in der Regel kaum statt­fin­det. Für Anle­ger hin­ge­gen, die das Objekt nicht selbst bewoh­nen wol­len, bie­tet der Ein­trag sogar deut­li­che Vor­tei­le, zumal der nomi­nel­le Markt­wert und somit der Kauf­preis tem­po­rär redu­ziert wird. Das heißt unter dem Strich, dass das ein­zu­tra­gen­de ding­li­che Nut­zungs­recht fak­ti­sche Preis­vor­tei­le impliziert.