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Nutzungsrecht im Kontext der Immobilienverrentung

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski

Was ist ein Nutzungsrecht?

Ein Nutzungsrecht bedeutet grundlegend, das die innehabenden Personen eine Sache oder Rechte nutzen dürfen, die anderen gehören. Nutzungsrechte werden vertraglich vereinbart und können sich auf die unterschiedlichsten Güter und Aspekte beziehen. Allgemein wird dabei zwischen sogenannten schuldrechtlichen und dinglichen Nutzungsrechten an Sachen unterschieden. Bei Sachen bezieht sich das etwa auf Miete, Leihe, Pacht, Leasing oder das Wohnungsrecht bzw. Nießbrauchrecht. Eingeräumt werden kann das Nutzungsrecht als einfaches oder ausschließliches Recht, räumlich, zeitlich oder inhaltlich unbeschränkt oder beschränkt. Demgegenüber steht das einfache Nutzungsrecht, mit dem der jeweilige Inhaber berechtigt ist, das Objekt auf die erlaubte Art zu nutzen, ohne dass die Nutzung durch andere Personen ausgeschlossen wird.

Welche unterschiedlichen Rechte gibt es im Sprachgebrauch?

Allgemein bekannt ist, dass es die unterschiedlichsten Nutzungsrechte gibt. Das beginnt beim Thema der UrheberrechtePatenteLizenzen oder eingetragenen Markenzeichen und endet beim schuldrechtlichen Wohnrecht als beschränkter persönlicher Dienstbarkeit sowie dem Wohnungsrecht und Nießbrauch als dingliches Nutzungsrecht noch lange nicht. Das Thema ist komplexer, als auf den ersten Blick vermutet. Mit einem Blick auf die Details wird das Nutzungsrecht mit seinen unterschiedlichen Varianten verständlich.

Wann verfällt das Nutzungsrecht?

Der Zeitpunkt, wann ein Nutzungsrecht verfällt, ist von der Art des Nutzungsrechts abhängig. Das Recht kann zeitlich beschränkt oder zeitlich unbegrenzt sein. Bei den sogenannten schuldrechtlichen Nutzungsrechten, beispielsweise bei übertragenen Urheberrechten, endet es nach Vertragsende. Bei dinglichen, im Grundbuch eingetragenen Nutzungsrechten wie dem lebenslangen Wohnungsrecht oder dem Nießbrauch verfällt das Recht bei Tod des Berechtigten. Weitere Gründe sind denkbar. So etwa, dass der Wohnberechtigte sein Nutzungsrecht auf eigenen Wunsch aus dem Grundbuch löschen lässt, die Räumlichkeiten unbewohnbar sind oder es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Ebenso kann ein Wohnungsrecht an eine spezielle Nutzungsbedingung gekoppelt sein. Fällt die Bedingung weg, erlischt das Wohnungsrecht und somit das Nutzungsrecht.

Was bedeutet lebenslanges Nutzungsrecht?

Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet das lebenslange Nutzungsrecht, dass eine Partei ein Haus oder eine Wohnung bis an ihre Lebensende bewohnen darf, obschon sie selbst nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist. Häufig wird diese Konstellation als Form des Wohnungsrechts genutzt, wobei das Recht grundsätzlich auch befristet eingeräumt werden kann. Ebenso ist der Nießbrauch ein darüber hinausgehendes Wohn- und Nutzungsrecht.

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Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht?

Tatsächlich hat sich im allgemeinen Sprachgebraucht ein kleines, aber höchst bedeutendes Missverständnis eingeschlichen. Im Zusammenhang mit dem Recht des dauerhaften bzw. lebenslangen Wohnens wird in landläufiger Unkenntnis oftmals der Begriff Wohnrecht benutzt, obschon damit eigentlich das Wohnungsrecht gemeint ist. Bei beiden handelt es sich um ein Nutzungsrecht, dennoch existieren maßgebliche Unterschiede. Indes das Wohnrecht, lediglich das Recht auf Mitbenutzung einer Wohnung bzw. eines Hauses impliziert, wobei Eigentümer und Berechtigter die Immobilie gemeinsam nutzen, bedeutet das Wohnungsrecht das Recht auf alleinige Nutzung des Objektes. Vor diesem Hintergrund ist auch die Rechtebewertung unterschiedlich. Das Wohnrecht wird als sogenannte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Das Wohnungsrecht hingegen als dingliches Recht.

Im Kontext der Immobilienverrentung sprechen wir demnach in der Regel vom Wohnungsrecht.

Nießbrauch als Nutzungsrecht mit umfangreichen Möglichkeiten

Ein weiteres und faktisch über das Wohnungsrecht hinausgehendes Nutzungsrecht ist der Nießbrauch. Der Nießbrauch berechtigt die Nießbrauchnehmer nicht nur dazu, das Objekt lebenslang mietfrei zu bewohnen. Ebenso besteht die Möglichkeit, die Immobilie an Dritte zu vermieten und somit von den Mieteinnahmen zu profitieren. Dieses Nutzungsrecht ist demnach nicht daran gebunden, die Immobilie selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch ist ebenfalls ein dingliches Nutzungsrecht und wird sinnvollerweise auch so im Grundbuch hinterlegt. Dabei sollte an dieser Stelle noch mal auf die spezielle Rechtswirksamkeit hingewiesen werden: Ein dingliches Recht gehört zu den absoluten Rechten. Das bedeutet, dass das Recht gegenüber jedermann wirkt und von jedem zu respektieren ist. Absolute Rechte wirken anders als relative Rechte nicht nur zwischen den beteiligten Personen.

Aus Sicherheitsaspekten im Grundbuch eintragen 

Das Wohnungsrecht als schuldrechtliches Nutzungsrecht einer Immobilie muss nicht zwangsläufig im Grundbuch eingetragen werden. Ebenso ist es möglich das Wohnungsrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag zu vereinbaren. Allerdings kann der Verzicht auf den Grundbucheintrag massive Nachteile und Risiken mit sich bringen. Die Problematik ist, dass das lebenslange Nutzungsrecht ohne Eintragung im Grundbuch lediglich gegenüber dem aktuellen Eigentümer existiert, allerdings nicht gegenüber Dritten. Sollte die Immobilie weiterverkauft werden, erlischt das lebenslange Wohnungs- und Nutzungsrecht. Größtmögliche Sicherheit bietet die Eintragung des Nutzungsrechts als Grundschuld im Grundbuch. Dabei hochbedeutend ist, dass das Recht im 1. Rang des Grundbuchs eingetragen wird sowie fester Bestandteil des notariellen Kaufvertrages ist.

Kann das Nutzungsrecht übertragen werden?

Das Wohnrecht kann als Nutzungsrecht nicht an Dritte übertragen, stattdessen nur persönlich ausgeübt werden. Daraus resultiert zugleich, dass das Wohnrecht wirtschaftlich nicht werthaltig ist und auch keine reale Sicherheit darstellt, das Objekt wirklich lebenslang bewohnen zu können. Anders sieht es bereits beim lebenslangen Wohnungsrecht aus, erst recht beim Nießbrauch. So kann das Wohnrecht als werthaltiger Bestandteil des Nießbrauchrechts durchaus an Dritte übertragen werden. Nießbrauchnehmer sind berechtigt, die Immobilie zu vermieten, wodurch das klassische Nutzungsrecht durch die Vermietung übertragen wird.

Wohnrecht oftmals Bestandteil des Altenteilrechts

Interessant zu wissen in diesem Zusammenhang ist, dass das Wohnrecht und Wohnungsrecht oftmals Bestandteil des Altenteilrechts ist und insofern im Grundbuch auch als Altenteil, Leibzucht oder Leibgeding eingetragen wird. Das Besondere ist, dass Altenteilrechte als Nutzungsrecht als besonders schutzwürdig verstanden und behandelt werden.

Faktische Vorteile durch dingliches Nutzungsrecht

Bei einem traditionellem Immobilienverkauf kann ein in Abteilung II des Grundbuches eingetragenes Nutzungsrecht durchaus problematisch sein. Immerhin müsste der Käufer das Objekt inklusive der Grundbuchbelastungen übernehmen, was in der Regel kaum stattfindet. Für Anleger hingegen, die das Objekt nicht selbst bewohnen wollen, bietet der Eintrag sogar deutliche Vorteile, zumal der nominelle Marktwert und somit der Kaufpreis temporär reduziert wird. Das heißt unter dem Strich, dass das einzutragende dingliche Nutzungsrecht faktische Preisvorteile impliziert.

Disclaimer: Wir sind weder Juristen, noch gehören wir den steuerberatenden Berufen an. Insofern können wir keine verbindliche juristische oder fiskalische Auskünfte geben. Die auf diesen Seiten aufgeführten Texte beinhalten Informationen, die allgemein im öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. Für verifizierbar belastbare Fakten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.

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