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Grundbuch Abteilung 2 – Basics für Käufer und Verkäufer

Erol Jasharoski
Geschrieben von:
Erol Jasharoski
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Die Grundbuch Abteilung 2 ist eine der drei Abteilungen des deutschen Grundbuchs. Indes die Abteilung 1 sich auf den Eigentümer der Immobilie bezieht, enthalten die beiden anderen sämtliche auf der Immobilie lastenden Belastungen und Beschränkungen. In der Abteilung 3 werden Grundpfandrechte vermerkt, die beispielsweise daraus resultieren, wenn das Objekt als Sicherheit für eine Baufinanzierung eingetragen wird. Ebenso werden hier etwaige Hypotheken und Rentenschulden mitsamt den sich darauf beziehenden Vormerkungen, Widersprüchen und Veränderungen notiert. Zentrale Abteilung für die Darstellung von Belastungen an der Immobilie wie auch dem Nießbrauch ist die Grundbuch Abteilung 2.

Anleger müssen Grundbuch-Eintragungen dringend prüfen

Die Grundbuch Abteilung 2 gehört somit zu den bedeutenden Teilen des Grundbuchs in Deutschland. Grundlegend handelt es sich um den Abschnitt, in dem die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks bzw. der Immobilie aufgezeigt werden. Eingetragen werden hier insbesondere Lasten wie HypothekenGrundschulden oder Dienstbarkeiten, die das Eigentum des Objektes beeinträchtigen. Für Käufer von Immobilien ist die Grundbuch Abteilung 2 von besonderem Interesse. Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollten sie dringend prüfen, ob etwaige Einträge vorhanden sind und – falls ja – welche Auswirkungen diese auf das Eigentum per se implizieren oder haben könnten.

Was wird im Abteilung 2 des Grundbuchs vermerkt?

Vermerkt werden in der Grundbuch Abteilung 2 sämtliche Lasten als auch Beschränkungen außer den Grundpfandrechten. So stehen dort beispielsweise die Reallasten, Vorkaufsrechte, ein etwaiger Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Zu den Beschränkungen, die im Grundbuch Abteilung 2 aufgelistet werden, können beispielsweise Insolvenz– oder Zwangsversteigerungsvermerke gehören.

Dienstbarkeiten ebenfalls in Grundbuch Abteilung 2 vermerkt

Ebenso können sogenannte Dienstbarkeiten im Grundbuch Abteilung 2 eingetragen werden. Unter Dienstbarkeiten versteht man, dass eine andere Person oder ein anderes Grundstück das Recht hat, das eigene Grundstück zu nutzen. Ein klassisches Beispiel dafür ist das Wegerecht. Dabei wird beispielsweise das Nachbargrundstück berechtigt, über das Grundstück zu gehen, um darüber auf das eigene zu gelangen.

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Werden Grundbucheinträge automatisch gelöscht?

Bedenken sollte man, dass Einträge im Grundbuch Abteilung 2 keinesfalls automatisch gelöscht werden, sobald die relevante Belastung abgelöst ist. Vielmehr muss für die Löschung im Grundbuch ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Benötigt wird dafür in der Regel eine Bestätigung etwa des Kreditgebers darüber, dass die Belastung tatsächlich abgelöst wurde. Im Fall eines eingetragenen, lebenslangen Nießbrauchrechts wird dementsprechend die Sterbeurkunde verlangt.

Wie ist die Rangfolge im Grundbuch vermerkt?

Die Rangfolge der Belastungen im Grundbuch Abteilung 2 entspricht zunächst der Reihenfolge der Eintragungen, die untereinander in einer Liste aufgeführt werden. Bestehen Eintragungen in unterschiedlichen Abteilungen des Grundbuchs, so etwa in Grundbuch Abteilung 2 als auch Abteilung 3, besitzt das Recht mit dem frühesten Eintragungsdatum Vorrang.

Was bedeutet die Rangfolge im Grundbuch?

Der Rangfolge der Eintragungen kann von Anlegern als auch mit Nießbrauch oder Wohnrechtoption Verkaufenden gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. Der Rang der Eintragungen ist ausschlaggebend für den Sicherheitsgrad von Lasten, Beschränkungen oder Grundpfandrechten. Sollte ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommen können, werden etwa aus dem Erlös einer Zwangsveräußerung als erstes die Gläubiger mit dem höchsten Rang bedient. Falls der Erlös nicht ausreicht, um darüber hinaus die Forderungen aller Gläubiger auszugleichen, ist die jeweilige Rangfolge ausschlaggebend.

Basis der Sicherheit und variablen Zinsen

Das ist letztlich der Grund, weshalb finanzierende Banken eine Eintragung an erstem Rang bevorzugen. Dieser oberste Rang bietet ihnen die größtmögliche Sicherheit. Es geht um besser oder eben schlechter stehenden Grundpfandrechte. Faktisch bedeutet das, dass diejenigen, die auf den unteren und somit schlechteren Rängen stehen, geringere Aussichten haben, dass ihre Forderungen bei einer Zwangsversteigerung ausgeglichen werden. In der Praxis wirkt sich das üblicherweise so aus, dass für Kredite, die per Eintragung mit unteren Rängen abgesichert sind, höhere Zinssätze verlangt werden – und letztlich auch umgekehrt. Der erste Rang im Grundbuch Abteilung 2 als auch Abteilung 3 wird in der Regel mit günstigeren Zinssätzen honoriert.

Auswirkungen auf die Finanzierung

Der Eintrag in Abteilung 2 bezieht sich also grundsätzlich auf Lasten und Beschränkungen. Eine solche Last ist selbstverständlich auch der eingetragene Nießbrauch oder das Wohnrecht. Maßgebliche Auswirkungen hat dabei die Rangfolge zugleich auf die Finanzierung. Die Banken verlangen bei der Vergabe von Immobilienkrediten meistens den Eintrag an erstem Rang, woraus sich eine Rangfolgenänderung ergeben würde. Damit die Banken sich nicht auf eine nachrangige Absicherung einlassen müssen, verlangen sie zumeist nach einem Rangrücktritt des Nießbrauchberechtigten. Daraus resultiert einerseits ein Risiko für den Nießbrauchnehmer; sich darauf einzulassen könnte im Worst Case bedeuten, dass die Wohnforderung nach einem Verkauf nicht mehr vorhanden ist. Tatsächlich aber kann der Nießbraucheintrag auch positive Auswirkungen auf die Finanzierung mit sich bringen. Zumal der Nießbrauch den nominellen Wert der Immobilie mindert, ist nur folgerichtig ein niedrigeres Darlehen erforderlich.

Was bedeutet der Grundbucheintrag für die Immobilienverrentung?

Ein Nießbrauch wird in der Grundbuch Abteilung 2 eingetragen. Bei der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis oder sonstigen Verrentungsoptionen hat der Verkaufende das größtmögliche Interesse daran, dass das lebenslange Nießbrauch– oder Wohnrecht an erstem Rang in der Grundbuch Abteilung 2 eingetragen wird. Wichtig insbesondere dann, falls der Anleger in wirtschaftliche Schieflage geraten sollte. Der Nießbrauchnehmer stellt durch den erstrangigen Eintrag sicher, bei einer etwaigen Zwangsversteigerung zuerst bedient zu werden.

Disclaimer: Wir sind weder Juristen, noch gehören wir den steuerberatenden Berufen an. Insofern können wir keine verbindliche juristische oder fiskalische Auskünfte geben. Die auf diesen Seiten aufgeführten Texte beinhalten Informationen, die allgemein im öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. Für verifizierbar belastbare Fakten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.

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