Wohnrecht oder Wohnungsrecht auf Lebenszeit?
Die Absicherung des Rechtes auf das lebenslang mietfreie Wohnen im gewohnten Zuhause beim Verkauf einer Immobilie wird oftmals über die Eintragung eines Wohnungsrechts sichergestellt. Obschon umgangssprachlich dafür häufig der Begriff Wohnrecht verwendet wird, handelt es sich dabei im juristischen Sinne um zwei grundlegend unterschiedliche Begrifflichkeiten. Indes das Wohnungsrecht als sogenannte persönliche Dienstbarkeit definiert ist, gilt das Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Der Unterschied in der Praxis ist, dass der Wohnrechteinhaber beim Wohnungsrecht die Immobilie vollumfänglich zu Wohnzwecken nutzen darf, der Eigentümer das Objekt nicht mal ohne die Zustimmung Wohnungsrechtinhabers betreten darf, beim Wohnrecht hingegen nutzt der Inhaber die Teile des Hauses oder der Wohnung neben dem Vermieter.
Wohnrecht und Wohnungsrecht als definierte Verwechslung
Im Kontext des Immobilienverkaufs mit Verrentungsoption wird zwar mündlich durchaus auch die Bezeichnung Wohnrecht verwandt. Faktisch gemeint ist damit allerdings in den meisten Fällen das Wohnungsrecht. Tatsächlich werden beispielsweise in Testamenten und weiteren aus Laienhand motiviert erfüllungsgerichtlichen Dokumenten selten die richtigen Bezeichnungen verwendet. Dabei wollen wir uns an dieser Stelle nicht mit erbsenzählender Kleinteiligkeit aufhalten, stattdessen darauf hinweisen, dass insbesondere das Wohnungsrecht im Zusammenhang von Immobilienverkauf als auch Immobilienverrentung einen konkreten Wert darstellt, der ebenso faktisch kalkuliert und bei entsprechender Vereinbarung auch ausbezahlt werden kann.
Landläufig spricht es sich am verständlichsten
Bleiben wir zum besseren Verständnis bei der landläufigen Bezeichnung. Viele wünschen sich für die Kalkulation eine Wohnrecht-Auszahlungstabelle. Eine solche allgemeingültige Tabelle existiert allerdings nicht. Eine bundesweit generelle Pauschalisierung ist nicht möglich, zumal der Wert von der ortsüblich erzielbaren Miete, der voraussichtlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten und weiteren Faktoren abhängt. Auch ist es nicht zwingend verpflichtend, das Wohnungsrecht im Grundbuch hinterlegen zu lassen. Verkäufer und Anleger können dies auch in einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbaren. Obgleich für den Grundbucheintrag Kosten entstehen, ist es aus seriöser Sicht unter dem Aspekt der Wohnsicherheit ganz sicher wenig sinnvoll, darauf zu verzichten.
Geplante Auslösung als Grund für die Wohnwertberechnung
Tatsächlich kann ein Wohnungsrecht mit beidseitiger Zustimmung aufgelöst werden. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Üblich ist dabei die Zahlung einer Abfindung an den Wohnungsberechtigten. Falls das lebenslange Wohnungsrecht aufgelöst werden soll, sollte der Wert möglichst exakt berechnet werden, um etwaige Unstimmigkeiten oder gar juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden. Sinnvoll und stimmig nachvollziehbar lässt sich der Wohnungsrechtwert aufgrund der existierenden klaren Vorgaben ermitteln, obgleich die Berechnung immer individuell bleibt und auf gleich mehreren kalkulatorischen Faktoren basiert, mit denen man sich zumindest eine persönliche Wohnrecht-Auszahlungstabelle erstellen kann.
Was bedeutet der Wohnungswert bei der Immobilienverrentung?
Das Interesse haben Immobilienverkäufer und potenzielle Anleger im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung gleichermaßen daran, den Wert des Wohnungsrechts zu konkretisieren. Immerhin errechnet sich auch über diese Summe der Kaufpreis, zumal der reale Verkehrswert einer Immobilie durch den Wohnungsrechtwert, erst recht durch einen im Grundbuch hinterlegten Nießbrauch, reduziert wird. Auf das Objekt bezogen entspricht der Barwert des Wohnrechts einer Wertminderung der Immobilien um den kalkulierten Gegenwert. Das wiederum hat nicht nur Auswirkungen auf die entsprechende Finanzierung, stattdessen auch auf die steuerliche Einordung und Veranschlagung.
Wohnrecht-Auszahlungstabelle bei eingetragenem Nießbrauch
Beim oftmals von den Verkaufenden gewünschten lebenslangen Nießbrauch handelt es sich um ein spezielles Konstrukt, das sowohl das Wohnungsrecht als auch ein weitreichendes Nutzungsrecht impliziert. Die Nießbrauchinhaber und somit nach dem Verkauf ehemaligen Eigentümer der Immobilie sind nicht nur berechtigt, das Objekt lebenslang zu bewohnen, stattessen können sie das Haus oder die Wohnung bei Bedarf auch an Dritte vermieten und somit die „Früchte“ aus der Vermietung ziehen, also von den Mietzahlungen profitieren. Auch für diese besonders wohnsichere Konstellation kann eine Wohnrecht-Auszahlungstabelle erstellt werden. Die vom Verkehrswert abziehbare Summe wird höher sein als bei einem reinen Wohnungsrecht. Auflösen lässt sich der Nießbrauch keinesfalls einseitig durch den Anleger und somit Nießbrauchgeber. Geht die Initiative vom Verkaufenden aus, bedarf es für die Durchführung grundsätzlich eines notariellen Aktes mit entsprechend neuem Eintrag in der Grundbuch-Abteilung II.
Klare Vorgaben für die Berechnung basierend auf offiziellen Tabellen
Verbleibt dennoch die Frage, wie man den Wert des Wohnrechts bewertet. Als relevante Daten für die Wertkalkulation fließen in die persönliche Wohnrecht-Auszahlungstabelle Faktoren wie die Wohnfläche des Objektes, die anzunehmende Kaltmiete pro Quadratmeter gemäß dem regionalen Mietspiegel, zudem die prognostische Lebenserwartung des Wohnberechtigten, ablesbar in der regelmäßig aktualisierten Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, sowie der von den Finanzbehörden vorgegebene Kapitalwertfaktor mit ein. Die gesetzlichen Vorgaben besagen, dass der Wert sich zunächst aus der Multiplikation von Kapitalwert und Jahreswert ergibt. In der Regel ist der Jahreswert nahezu identisch mit dem kalkulatorischen Mietzins über den vergleichbar angesetzten Zeitraum. Allerdings ist der Wert nach oben gedeckelt. Die Obergrenze liegt beim Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6.
Sinnvollerweise von kernkompetenten Experten beraten lassen
Insgesamt kann eine Wohnrecht-Auszahlungstabelle ein nützliches und nicht minder anschauliches Instrument sein, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel das Wohnungsrecht im Falle einer geplanten Auslösung wert sein könnte. Eine Wohnrecht-Auszahlungstabelle kann eine grobe Einschätzung ermöglichen. Die genaue Berechnung eine Wohnungsrecht-Auszahlung kann komplex sein, zumal es diverse Variablen gibt, die berücksichtigt werden müssen. Um eine weitestgehend verlässliche Schätzung der Auszahlung zu erhalten, ist es unbedingt sinnvoll, fachkompetente Experten zu konsultieren. Unsere zertifizierten Verrentungsexperten kennen sich mit den Detailfragen des Wohnungsrechts bestens aus, können eine gründliche Bewertung durchführen, eine individuelle Wohnrecht-Auszahlungstabelle erstellen und Ihnen einen genau Schätzung der erwartbaren Auszahlung geben. Nehmen Sie dafür gerne Kontakt mit uns auf und lassen Sie sich verständlich und eingehend beraten. Die letztgültige Berechnung erfolgt durch den Notar.
Disclaimer: Wir sind weder Juristen, noch gehören wir den steuerberatenden Berufen an. Insofern können wir keine verbindliche juristische oder fiskalische Auskünfte geben. Die auf diesen Seiten aufgeführten Texte beinhalten Informationen, die allgemein im öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. Für verifizierbar belastbare Fakten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.