Wohn­recht Aus­zah­lungs­ta­bel­le – wis­sen, was man bekommt

Die Absi­che­rung des Rech­tes auf das lebens­lang miet­freie Woh­nen im gewohn­ten Zuhau­se beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie wird oft­mals über die Ein­tra­gung eines Woh­nungs­rechts sicher­ge­stellt. Obschon umgangs­sprach­lich dafür häu­fig der Begriff Wohn­recht ver­wen­det wird, han­delt es sich dabei im juris­ti­schen Sin­ne um zwei grund­le­gend unter­schied­li­che Begriff­lich­kei­ten. Indes das Woh­nungs­recht als soge­nann­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit defi­niert ist, gilt das Wohn­recht als beschränkt per­sön­li­che Dienst­bar­keit. Der Unter­schied in der Pra­xis ist, dass der Wohn­rech­te­inha­ber beim Woh­nungs­recht die Immo­bi­lie voll­um­fäng­lich zu Wohn­zwe­cken nut­zen darf, der Eigen­tü­mer das Objekt nicht mal ohne die Zustim­mung Woh­nungs­rech­t­in­ha­bers betre­ten darf, beim Wohn­recht hin­ge­gen nutzt der Inha­ber die Tei­le des Hau­ses oder der Woh­nung neben dem Vermieter.

Im Kon­text des Immo­bi­li­en­ver­kaufs mit Ver­ren­tungs­op­ti­on wird zwar münd­lich durch­aus auch die Bezeich­nung Wohn­recht ver­wandt. Fak­tisch gemeint ist damit aller­dings in den meis­ten Fäl­len das Woh­nungs­recht. Tat­säch­lich wer­den bei­spiels­wei­se in Tes­ta­men­ten und wei­te­ren aus Lai­en­hand moti­viert erfül­lungs­ge­richt­li­chen Doku­men­ten sel­ten die rich­ti­gen Bezeich­nun­gen ver­wen­det. Dabei wol­len wir uns an die­ser Stel­le nicht mit erb­sen­zäh­len­der Klein­tei­lig­keit auf­hal­ten, statt­des­sen dar­auf hin­wei­sen, dass ins­be­son­de­re das Woh­nungs­recht im Zusam­men­hang von Immo­bi­li­en­ver­kauf als auch Immobilien­verrentung einen kon­kre­ten Wert dar­stellt, der eben­so fak­tisch kal­ku­liert und bei ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung auch aus­be­zahlt wer­den kann.

Blei­ben wir zum bes­se­ren Ver­ständ­nis bei der land­läu­fi­gen Bezeich­nung. Vie­le wün­schen sich für die Kal­ku­la­ti­on eine Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le. Eine sol­che all­ge­mein­gül­ti­ge Tabel­le exis­tiert aller­dings nicht. Eine bun­des­weit gene­rel­le Pau­scha­li­sie­rung ist nicht mög­lich, zumal der Wert von der orts­üb­lich erziel­ba­ren Mie­te, der vor­aus­sicht­li­chen Lebens­er­war­tung des Wohn­be­rech­tig­ten und wei­te­ren Fak­to­ren abhängt. Auch ist es nicht zwin­gend ver­pflich­tend, das Woh­nungs­recht im Grund­buch hin­ter­le­gen zu las­sen. Ver­käu­fer und Anle­ger kön­nen dies auch in einem nota­ri­ell beglau­big­ten Ver­trag ver­ein­ba­ren. Obgleich für den Grund­buch­ein­trag Kos­ten ent­ste­hen, ist es aus seriö­ser Sicht unter dem Aspekt der Wohn­si­cher­heit ganz sicher wenig sinn­voll, dar­auf zu verzichten.

Tat­säch­lich kann ein Woh­nungs­recht mit beid­sei­ti­ger Zustim­mung auf­ge­löst wer­den. Die Grün­de dafür kön­nen viel­fäl­tig sein. Üblich ist dabei die Zah­lung einer Abfin­dung an den Woh­nungs­be­rech­tig­ten. Falls das lebens­lan­ge Woh­nungs­recht auf­ge­löst wer­den soll, soll­te der Wert mög­lichst exakt berech­net wer­den, um etwa­ige Unstim­mig­kei­ten oder gar juris­ti­sche Aus­ein­an­der­set­zun­gen zu ver­mei­den. Sinn­voll und stim­mig nach­voll­zieh­bar lässt sich der Woh­nungs­recht­wert auf­grund der exis­tie­ren­den kla­ren Vor­ga­ben ermit­teln, obgleich die Berech­nung immer indi­vi­du­ell bleibt und auf gleich meh­re­ren kal­ku­la­to­ri­schen Fak­to­ren basiert, mit denen man sich zumin­dest eine per­sön­li­che Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le erstel­len kann.

Das Inter­es­se haben Immo­bi­li­en­ver­käu­fer und poten­zi­el­le Anle­ger im Zusam­men­hang mit der Immobilien­verrentung glei­cher­ma­ßen dar­an, den Wert des Woh­nungs­rechts zu kon­kre­ti­sie­ren. Immer­hin errech­net sich auch über die­se Sum­me der Kauf­preis, zumal der rea­le Ver­kehrs­wert einer Immo­bi­lie durch den Woh­nungs­recht­wert, erst recht durch einen im Grund­buch hin­ter­leg­ten Nieß­brauch, redu­ziert wird. Auf das Objekt bezo­gen ent­spricht der Bar­wert des Wohn­rechts einer Wert­min­de­rung der Immo­bi­li­en um den kal­ku­lier­ten Gegen­wert. Das wie­der­um hat nicht nur Aus­wir­kun­gen auf die ent­spre­chen­de Finan­zie­rung, statt­des­sen auch auf die steu­er­li­che Ein­ordung und Veranschlagung.

Beim oft­mals von den Ver­kau­fen­den gewünsch­ten lebens­lan­gen Nieß­brauch han­delt es sich um ein spe­zi­el­les Kon­strukt, das sowohl das Woh­nungs­recht als auch ein weit­rei­chen­des Nut­zungs­recht impli­ziert. Die Nieß­brau­ch­in­ha­ber und somit nach dem Ver­kauf ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie sind nicht nur berech­tigt, das Objekt lebens­lang zu bewoh­nen, stat­tes­sen kön­nen sie das Haus oder die Woh­nung bei Bedarf auch an Drit­te ver­mie­ten und somit die „Früch­te“ aus der Ver­mie­tung zie­hen, also von den Miet­zah­lun­gen pro­fi­tie­ren. Auch für die­se beson­ders wohn­si­che­re Kon­stel­la­ti­on kann eine Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le erstellt wer­den. Die vom Ver­kehrs­wert abzieh­ba­re Sum­me wird höher sein als bei einem rei­nen Woh­nungs­recht. Auf­lö­sen lässt sich der Nieß­brauch kei­nes­falls ein­sei­tig durch den Anle­ger und somit Nieß­brauch­ge­ber. Geht die Initia­ti­ve vom Ver­kau­fen­den aus, bedarf es für die Durch­füh­rung grund­sätz­lich eines nota­ri­el­len Aktes mit ent­spre­chend neu­em Ein­trag in der Grund­buch-Abtei­lung II.

Ver­bleibt den­noch die Fra­ge, wie man den Wert des Wohn­rechts bewer­tet. Als rele­van­te Daten für die Wert­kal­ku­la­ti­on flie­ßen in die per­sön­li­che Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le Fak­to­ren wie die Wohn­flä­che des Objek­tes, die anzu­neh­men­de Kalt­mie­te pro Qua­drat­me­ter gemäß dem regio­na­len Miet­spie­gel, zudem die pro­gnos­ti­sche Lebens­er­war­tung des Wohn­be­rech­tig­ten, ables­bar in der regel­mä­ßig aktua­li­sier­ten Ster­be­ta­fel des Sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes, sowie der von den Finanz­be­hör­den vor­ge­ge­be­ne Kapi­tal­wert­fak­tor mit ein. Die gesetz­li­chen Vor­ga­ben besa­gen, dass der Wert sich zunächst aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on von Kapi­tal­wert und Jah­res­wert ergibt. In der Regel ist der Jah­res­wert nahe­zu iden­tisch mit dem kal­ku­la­to­ri­schen Miet­zins über den ver­gleich­bar ange­setz­ten Zeit­raum. Aller­dings ist der Wert nach oben gede­ckelt. Die Ober­gren­ze liegt beim Immo­bi­li­en­wert divi­diert durch den Fak­tor 18,6.

Ins­ge­samt kann eine Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le ein nütz­li­ches und nicht min­der anschau­li­ches Instru­ment sein, um eine Vor­stel­lung davon zu bekom­men, wie viel das Woh­nungs­recht im Fal­le einer geplan­ten Aus­lö­sung wert sein könn­te. Eine Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le kann eine gro­be Ein­schät­zung ermög­li­chen. Die genaue Berech­nung eine Woh­nungs­recht-Aus­zah­lung kann kom­plex sein, zumal es diver­se Varia­blen gibt, die berück­sich­tigt wer­den müs­sen. Um eine wei­test­ge­hend ver­läss­li­che Schät­zung der Aus­zah­lung zu erhal­ten, ist es unbe­dingt sinn­voll, fach­kom­pe­ten­te Exper­ten zu kon­sul­tie­ren. Unse­re zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­exper­ten ken­nen sich mit den Detail­fra­gen des Woh­nungs­rechts bes­tens aus, kön­nen eine gründ­li­che Bewer­tung durch­füh­ren, eine indi­vi­du­el­le Wohn­recht-Aus­zah­lungs­ta­bel­le erstel­len und Ihnen einen genau Schät­zung der erwart­ba­ren Aus­zah­lung geben. Neh­men Sie dafür ger­ne Kon­takt mit uns auf und las­sen Sie sich ver­ständ­lich und ein­ge­hend bera­ten. Die letzt­gül­ti­ge Berech­nung erfolgt durch den Notar.