Schen­kung oder Ver­kauf mit Nieß­brauch­recht als Alternative

Vie­le Senio­ren haben den Wunsch, dass das Zuhau­se auch nach ihrem Tod inner­halb der Fami­lie bleibt. Außer­dem sol­len ihre Erben nicht auf­grund der Erb- bzw. Schen­kungs­steu­er gezwun­gen sein, Hypo­the­ken auf­zu­neh­men oder ande­re Wer­te flüs­sig zu machen. Schließ­lich soll das Erbe nicht zugleich zur finan­zi­el­len Belas­tung für die Nach­kom­men wer­den. Wohn­im­mo­bi­li­en in Bal­lungs­räu­men oder sons­ti­gen bevor­zug­ten Lagen sind bekannt­lich ent­spre­chend wert­voll. Die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung ist in man­chen Fäl­len eine Mög­lich­keit, gewollt den Wert des Eigen­heims tem­po­rär und somit die steu­er­li­che Bewer­tung zu senken:

Steu­er­li­che Frei­be­trä­ge bei Immo­bi­li­en schnell erreicht

Wer eine Immo­bi­lie erbt, zahlt Erb­schafts­steu­ern; wer sie geschenkt bekommt, zahlt Schen­kungs­steu­ern. Zumin­dest für den Wert, der die gel­ten­den Frei­be­trä­ge über­steigt. Je nach Ver­wandt­schafts­grad sind die unter­schied­lich hoch. So blei­ben etwa bei Ehe­part­nern 500.000, bei Kin­dern 400.000 und bei deren Kin­dern 200.000 Euro steu­er­lich unan­ge­tas­tet. Beträ­ge, die bei Wohn­im­mo­bi­li­en heut­zu­ta­ge schnell mal zusammenkommen.

Die wich­tigs­ten Fak­to­ren für die Steuerlast

Die Höhe der Erb­schafts­steu­er als auch Schen­kungs­steu­er hängt von ver­schie­de­nen Fak­to­ren ab. Die bei­den wich­tigs­ten: Der Wert der Immo­bi­lie und das Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis der Erben­den zu den Ver­er­ben­den – den Erb­las­sern, wor­aus sich die ent­spre­chen­den Frei­be­trä­ge erge­ben. Erb­schafts- und Schen­kungs­steu­er unter­schie­den sich in der Höhe nicht; aller­dings exis­tiert ein beson­de­rer Pas­sus: Beim Erben kann man den Frei­be­trag nur ein­mal in Anspruch neh­men; im Fall einer Schen­kung ist das alle zehn Jah­re erneut möglich.

Kei­ne steu­er­li­che Bera­tung, nur all­ge­mein zugäng­li­che Tipps

Um Miss­ver­ständ­nis­se zu ver­mei­den: Wir sind kei­ne Steu­er­be­ra­ter. Inso­fern kön­nen und dür­fen wir Ihnen kei­ne steu­er­li­chen Rat­schlä­ge geben, aller­dings auf die öffent­lich zur Ver­fü­gung ste­hen­den Infor­ma­tio­nen ver­wei­sen. Und die sind ein­deu­tig, wodurch Sie auch unkom­pli­ziert ver­schie­de­ne Rechen­mo­del­le durch­spie­len kön­nen. Na, dann mal los, ver­su­chen wir es gemeinsam:

Bei­spiel Nr. 1 – tra­di­tio­nel­les Erbe

Die zu ver­er­ben­de Immo­bi­lie hat einen Wert von 500.000 Euro. Beim Ver­er­ben nach tra­di­tio­nel­lem Strick­mus­ter – etwa an die ein­zi­ge Toch­ter – wird zunächst der Frei­be­trag von 400.000 Euro bei der Erb­mas­se berück­sich­tigt. Bei dem ver­blei­ben­den Betrag von 100.000 Euro wird für die Toch­ter, sofern sie 27 Jah­re und älter ist, ein Steu­er­satz von 11 Pro­zent zugrun­de gelegt. Ganz sim­pel heißt das: Sie zahlt – Stand 2021 – 11.000 Euro Erbschaftssteuer.

Bei­spiel Nr. 2 – Schenkung

Blei­ben wir mit dem nächs­ten Bei­spiel bei unse­rer Immo­bi­lie mit einem Wert von 500.000 Euro. Betrach­ten wir aller­dings hier die Vari­an­te der Schen­kung. Wenn Sie ihrem Kind die Immo­bi­lie zu Leb­zei­ten über­tra­gen, ändert sich an der Rech­nung zunächst nichts. Der Betrag, der den Frei­be­trag über­steigt, ist im Amts­deutsch „steu­er­schäd­lich“. Auch hier wird die Toch­ter dem­nach die besag­ten 11.000 Euro an den Fis­kus zah­len müssen.

Bei­spiel Nr. 3 – Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nießbrauch

Und exakt hier kommt die Vari­an­ten, über die Sie nach­den­ken soll­ten: Gehen wir davon aus, dass Sie die Immo­bi­lie mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch, also lebens­lan­gem Wohn­recht im gewohn­ten Zuhau­se ver­schen­ken, pas­siert Fol­gen­des: Durch den im Grund­buch an ers­tem Rang ein­ge­tra­ge­nen Nieß­brauch wird der Ver­kehrs­wert zeit­wei­se gemin­dert. Näm­lich solan­ge, bis der Nieß­brauch eines Tages erlischt. Die ange­nom­me­ne Wert­min­de­rung ergibt sich wie­der­um aus dem durch­schnitt­lich erwart­ba­ren Alter – der Zeit, in der die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer das Eigen­heim miet­frei bewoh­nen wer­den – und der Höhe der nicht erziel­ten Mie­te nach regio­na­lem Mietspiegel.

So beträgt der Nieß­brauch-Anteil in unse­rem Bei­spiel 200.000 Euro. Das Resul­tat: Mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch hat das Eigen­heim zeit­wei­se nur noch einen Ver­kehrs­wert von 300.000 Euro. Die Toch­ter bleibt damit unter dem Steu­er­frei­be­trag von 400.000 Euro und zahlt weder Schen­kungs- noch Erb­schafts­steu­er. Tat­säch­lich ergibt sich dar­aus ein fak­ti­scher Vor­teil auch dann, wenn die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung bei einer Über­tra­gung inner­halb der Fami­lie genutzt wird.

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Ist das Erbe wich­ti­ger als die tages­ak­tu­el­le Realität?

Natür­lich ver­blei­ben wei­te­re Fra­gen aus prak­ti­scher, mora­li­scher als auch emo­tio­na­ler Sicht. Um es pla­ka­tiv aus­zu­drü­cken: Den Eltern geht es dar­um, ihren Nach­kom­men etwas zu hin­ter­las­sen, damit es Ihnen gut­ge­hen möge. Doch in den meis­ten Fäl­len besteht dazu kaum ein Anlass. Längst haben Sie sich Ihre eige­ne Exis­tenz auf­ge­baut und ste­hen finan­zi­ell auf soli­den Bei­nen. Ist es in einem solch rund­um idea­len Sze­na­rio für Sie wirk­lich der­art wich­tig, das Eigen­heim der Eltern zu über­neh­men oder zu erben? Klar, wäre es schön, aber:

Wenn die Eltern sich für das unan­tast­ba­re Erbe mas­siv einschränken

Sie sehen, dass die Eltern sich nur des­halb so immens ein­schrän­ken und auf die ver­dien­te Por­ti­on Lebens­qua­li­tät ver­zich­ten, um das Erbe nicht anzu­tas­ten. Eine Traum­rei­se unter­neh­men, sich auch in schwie­ri­gen Zei­ten medi­zi­nisch oder pfle­ge­risch bes­tens ver­sorgt und behü­tet füh­len? Ein­fach die kör­per­lich etwas klapp­ri­gen Jah­re genie­ßen? All das ist rea­lis­tisch nicht mög­lich, weil die Ren­te vor­ne und hin­ten nicht reicht. Für die all­täg­li­chen Din­ge schon. Dar­über hin­aus eher nicht. Im Mit­tel­punkt Ihrer Sicht­wei­se steht aller­dings das Wohl­erge­hen Ihrer Eltern.

Der Wider­spruch zwi­schen Lebens­qua­li­tät und beto­nier­tem Erbe

Dabei hät­ten die Eltern die Mög­lich­keit, mit frei ver­füg­ba­ren Finan­zen weit­aus bes­ser dazu­ste­hen. Ohne mora­li­sche oder selbst­ver­pflich­ten­de Zwei­fel könn­ten sie vom Modell der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung und den varia­blen Aus­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten pro­fi­tie­ren. Und auch hier ist die Rech­nung eben­so sim­pel: Sie könn­ten das Haus an sol­ven­te Käu­fer oder Inves­to­ren mit nota­ri­ell ein­ge­tra­ge­nem lebens­lan­gem Wohn­recht ver­äu­ßern. Jahr­zehn­te­lang hat­ten sie in das Zuhau­se ein­be­zahlt. Jetzt zahlt das Eigen­heim es zurück. Und durch die­se nicht unbe­trächt­li­che Sum­me lie­ße sich der Lebens­stan­dard auf lan­ge Sicht erheb­lich stei­gern. Schon aus dem mora­li­schen Blick­win­kel also eine Alter­na­ti­ve zum Fest­sit­zen auf dem zu ver­er­ben­den Beton­gold. Die sicher­lich etwas dia­lek­ti­sche Fra­ge: Was ist Ihnen wich­ti­ger, das Erbe oder die Lebens­qua­li­tät Ihrer Eltern?

Alle­mal sinn­voll, über die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung zu reden

Die The­ma­tik soll­te kein unaus­ge­spro­che­nes Tabu blei­ben. Immer­hin kann die Immo­bi­li­en­ver­ren­tung auch inner­halb der Fami­lie eine pas­sen­de Lösung sein. Und eines Tages muss ohne­hin eine Ent­schei­dung getrof­fen wer­den. Die­ses nur auf den ers­ten Blick hei­ße Eisen soll­ten Sie unbe­dingt recht­zei­tig anpa­cken. Und wir sind Ihnen – und Ihren Eltern – ger­ne behilf­lich. Die zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten der DEGIV erläu­tern Ihnen ger­ne sämt­li­che Details der Immo­bi­li­en­ver­ren­tung mit Nieß­brauch­recht. Und selbst­ver­ständ­lich zei­gen wir neben den Aus­ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten auch die Vor­tei­le und etwai­gen Nach­tei­le auf.