Der Teilverkauf von Immobilien wurde in den letzten Jahren als einfache Möglichkeit beworben, Kapital aus dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu lösen. Besonders für Menschen im Ruhestand war das Modell attraktiv, weil sie so Liquidität erhalten und gleichzeitig wohnen bleiben konnten. Engel & Völkers Liquid Home galt als einer der größten Anbieter in diesem Markt. Nun sorgt der Stopp neuer Geschäfte bei diesem Unternehmen für Unsicherheit und wirft Fragen zur Zukunft des Teilverkaufs auf.
Für Eigentümer, die über eine Kapitalfreisetzung nachdenken, ist diese Entwicklung relevant. Sie zeigt, dass ein bekanntes Markenunternehmen mit hohem Marktanteil ebenfalls von Finanzierungsbedingungen und Investorenstrukturen abhängig ist. Dadurch rücken Themen wie Vertragsgestaltung, Kosten und Sicherheiten stärker in den Fokus.
Dieser Beitrag gibt Ihnen einen klaren Überblick, wie der Teilverkauf funktioniert, welche Herausforderungen am Markt sichtbar werden und welche anderen Möglichkeiten Sie in Betracht ziehen können, wenn Sie Ihr Immobilienvermögen im Alter nutzen möchten.
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Das Wichtigste in Kürze
Engel & Völkers Liquid Home hat sein Neugeschäft gestoppt, weil der Hauptgesellschafter Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin (VZB) zugesagte Finanzmittel zurückgezogen hat. Ohne dieses Eigenkapital können Banken keine günstige Finanzierung mehr gewähren.
Beim Teilverkauf veräußern Eigentümer 10–50 % ihrer Immobilie an Engel & Völkers Liquid Home, erhalten dafür sofort Kapital und zahlen ein jährliches Nutzungsentgelt von rund 5–6 % auf den verkauften Anteil. Ein Nießbrauchrecht wird meist nachrangig eingetragen. Mehr dazu auf unserer Teilverkauf-Hauptseite…
Bestandskunden können trotz bestehender Verträge Vertrauensverlust, unsichere Servicequalität und mögliche Probleme bei Grundschulden spüren, falls Finanzierer oder Anbieter in Schieflage geraten.
Alternativen sind Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht sowie Rückmietverkauf. Diese Modelle sichern Wohnrecht ohne laufendes Nutzungsentgelt und bieten klarere Vertragsstrukturen als Teilverkaufsanbieter.
Gründer und Geschäftsführer der DEGIV, Özgün Imren fordert strengere Regulierung, BaFin-Aufsicht, Eigenkapitalpflichten und diversifizierte Finanzierungen. Nur so kann der Teilverkaufsmarkt nachhaltiger werden und Vertrauen bei Eigentümern und Investoren zurückgewinnen.
Podcast-Empfehlung
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Was ist ein Teilverkauf und wie funktioniert er?
Ein Teilverkauf ist ein Finanzierungsmodell, bei dem Sie einen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie an einen Anbieter verkaufen und dafür eine sofortige Auszahlung erhalten. In der Regel können zwischen 10 und 50 Prozent veräußert werden. Der Vorteil liegt darin, dass Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben können. Gleichzeitig verpflichtet Sie der Vertrag zu einem monatlichen Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Dieses Entgelt liegt bei vielen Anbietern derzeit zwischen 4,5 und 6 Prozent pro Jahr und wird zusätzlich zu den laufenden Kosten der Immobilie gezahlt.
Die rechtliche Ausgestaltung sieht vor, dass Sie ein Nießbrauch- oder Wohnrecht behalten, während der Anbieter als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie wird der gesamte Erlös zwischen Ihnen und dem Anbieter nach den vereinbarten Quoten aufgeteilt. Häufig fallen dabei zusätzliche Kosten wie eine Abwicklungsvergütung an, die im Vertrag geregelt ist.
Das Modell richtet sich vor allem an Menschen im Ruhestand, die Kapital aus ihrer Immobilie lösen möchten, ohne ausziehen zu müssen. Eine ausführliche Beschreibung der Funktionsweise finden Sie auf unserer Informationsseite zum Teilverkauf. Dort erklären wir auch, welche Rahmenbedingungen für Senioren und Kapitalanleger wichtig sind, bevor sie sich für einen Teilverkauf entscheiden.
Im nächsten Abschnitt gehen wir darauf ein, warum sich gerade am Marktführer Engel & Völkers Liquid Home die Schwächen dieses Modells zeigen und welche Entwicklungen aktuell zu beobachten sind.
Die Schwierigkeiten bei Engel & Völkers Liquid Home
Engel & Völkers Liquid Home hat im September 2025 angekündigt, keine neuen Teilankäufe mehr durchzuführen und sich auf die Verwaltung bestehender Verträge zu konzentrieren. Dieser Schritt bedeutet, dass aktuell keine neuen Notartermine stattfinden und Interessenten keine Anteile mehr verkaufen können. Für viele Eigentümer ist diese Nachricht überraschend, da Engel & Völkers Liquid Home als einer der größten Anbieter am Markt galt.
Der Hintergrund für diese Entscheidung liegt vor allem in der Finanzierung. Hauptgesellschafter ist das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin (VZB), das rund 68 Prozent der Anteile hält. Nach Angaben aus Branchenberichten stellt das VZB keine neuen Mittel mehr zur Verfügung, weil es selbst unter finanziellem Druck steht. Ohne diese Finanzierung wird es für Engel & Völkers Liquid Home deutlich schwieriger, neue Teilkäufe zu finanzieren.
Die Zahlen verdeutlichen die Dimension: Das Unternehmen verwaltet Anteile im Wert von über 1,1 Milliarden Euro und hatte zuletzt rund 56 Prozent Marktanteil im Teilverkauf. 2023 wurde dennoch ein Verlust von mehr als sechs Millionen Euro ausgewiesen. Damit ist das Geschäftsmodell stark von Kapitalgebern und den aktuellen Zinsbedingungen abhängig.
Für Bestandskunden stellt sich die Frage, wie sich der Stopp neuer Geschäfte auf Service und Abwicklung auswirkt. Laut Unternehmensangaben sollen bestehende Verträge unverändert fortgeführt werden. Dennoch zeigt die aktuelle Situation, dass Eigentümer bei der Auswahl eines Anbieters nicht nur auf den Markennamen achten sollten, sondern auch auf Finanzierungsstruktur und Sicherheiten.
Risiken und Herausforderungen des Teilverkaufs
Der Teilverkauf wird häufig als unkomplizierte Möglichkeit dargestellt, Kapital aus der eigenen Immobilie freizusetzen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass dieses Modell mit mehreren finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden ist. Gerade für Senioren und Kapitalanleger ist es wichtig, diese Aspekte vor einer Entscheidung zu kennen und zu prüfen.
Finanzielle Belastungen
Ein zentrales Risiko ist das laufende Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Bei vielen Anbietern liegt dieses Entgelt aktuell zwischen 4,5 und 6 Prozent pro Jahr. Bei einem verkauften Anteil von 200.000 Euro entstehen so jährliche Zahlungen von 9.000 bis 12.000 Euro. Diese Beträge kommen zusätzlich zu Instandhaltungs- und Betriebskosten der Immobilie hinzu und können das Haushaltsbudget spürbar belasten.
Vertragsbedingungen und Zusatzkosten
Neben dem Nutzungsentgelt fallen häufig weitere Kosten an. Dazu gehören Abwicklungsvergütungen beim späteren Gesamtverkauf, die bei einigen Anbietern bis zu 5,5 Prozent des Verkaufserlöses betragen können. Auch Mindesterlöse und Instandhaltungspflichten sind vertraglich festgelegt. Diese Regelungen sind oft komplex und sollten vor Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.
Abhängigkeit von Investoren und Marktbedingungen
Das Geschäftsmodell des Teilverkaufs ist stark von der Kapitalbeschaffung abhängig. Steigende Zinsen und zurückhaltende Investoren können dazu führen, dass Anbieter ihr Neugeschäft einschränken oder beenden. Für Kunden bedeutet das zwar nicht automatisch, dass bestehende Verträge gefährdet sind, es erhöht aber das Risiko von Serviceeinschränkungen oder geänderten Rahmenbedingungen.
Rechtliche und regulatorische Aspekte
Die Verbraucherzentrale und die BaFin weisen darauf hin, dass Teilverkaufsmodelle durch Grundschulden abgesichert sind, die auf den verkauften Anteil eingetragen werden. Im Insolvenzfall des Anbieters kann das Auswirkungen auf die Immobilie haben. Deshalb ist es wichtig, sich über Rangstellen im Grundbuch, vertragliche Sicherheiten und mögliche Insolvenzfolgen zu informieren.
Ein fundiertes Verständnis dieser Risiken hilft Ihnen, Ihre Entscheidung bewusst zu treffen.
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Alternative Modelle der Immobilienverrentung
Der Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, Kapital aus einer Immobilie zu lösen. Es gibt Modelle, die Senioren und Kapitalanlegern mehr Planungssicherheit und klarere Vertragsstrukturen bieten. Dazu zählen insbesondere der Verkauf mit Nießbrauch, der Verkauf mit Wohnungsrecht und der Rückmietverkauf. Diese Varianten haben unterschiedliche Schwerpunkte, verfolgen aber das gleiche Ziel: Sie erhalten Liquidität und können in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.
Verkauf mit Nießbrauch
Beim Verkauf mit Nießbrauch veräußern Sie Ihre Immobilie vollständig, sichern sich aber das lebenslange Nutzungsrecht. Dieses Recht wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Sie zahlen kein Nutzungsentgelt an den Käufer, sondern haben die Möglichkeit, die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Für viele Senioren bedeutet das eine stabile Lösung ohne laufende Zusatzbelastungen.
Verkauf mit Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ähnelt dem Nießbrauch, ist aber auf die Eigennutzung beschränkt. Sie dürfen die Immobilie lebenslang bewohnen, können sie jedoch nicht vermieten. Der Kaufpreis wird in einer Summe ausgezahlt, sodass Sie sofort über Liquidität verfügen. Diese Variante eignet sich vor allem für Eigentümer, die keine Mieteinnahmen erzielen möchten, sondern nur das Wohnrecht sichern wollen.
Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Käufer ab. Sie bleiben in Ihrem Zuhause und zahlen eine vereinbarte monatliche Miete. Dieses Modell schafft Liquidität und bietet klare Kostenstrukturen, weil die Miete vertraglich festgelegt ist. Für Kapitalanleger eröffnet es die Möglichkeit, langfristige Mietverträge mit planbaren Einnahmen abzuschließen.
Diese Modelle zeigen, dass Immobilienverrentung viele Facetten hat und oft mehr Sicherheit und Transparenz bietet als der Teilverkauf. Im nächsten Abschnitt werfen wir einen Blick auf aktuelle Lösungsansätze und Trends, die den Markt für solche Produkte in den kommenden Jahren prägen könnten.
Lösungsansätze und Trends für die Zukunft
Der Markt für Teilverkaufsmodelle und andere Formen der Immobilienverrentung befindet sich im Wandel. Steigende Zinsen, strengere Finanzierungsbedingungen und wachsende Anforderungen an Transparenz zwingen Anbieter dazu, ihre Geschäftsmodelle zu überdenken. Für Sie als Eigentümer oder Kapitalanleger bedeutet das, dass neue Standards und Produkte entstehen, die langfristig mehr Sicherheit und Vergleichbarkeit schaffen können.
Mehr Transparenz und Regulierung
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Diskussion über eine klarere Regulierung. Verbraucherschützer und Fachgutachten fordern, dass Teilverkaufsmodelle stärker wie Verbraucherdarlehen behandelt werden. Das würde unter anderem bedeuten, dass alle Kosten – von Nutzungsentgelt bis Abwicklungsvergütung – in einem effektiven Jahreszins ausgewiesen werden müssen. Für Sie als Kunde wäre so auf einen Blick erkennbar, welche Belastung tatsächlich entsteht.
Diversifizierte Finanzierung und stabile Strukturen
Ein zweiter Ansatz liegt in der Finanzierung der Anbieter. Statt sich auf wenige Kapitalgeber zu verlassen, setzen neue Marktteilnehmer zunehmend auf breit gestreute Finanzierungsquellen und Treuhandlösungen. Ziel ist es, Klumpenrisiken zu vermeiden und Ausfälle einzelner Investoren besser abzufedern. Für Eigentümer erhöht das die Wahrscheinlichkeit, dass Verträge über viele Jahre zuverlässig erfüllt werden.
Fokussierung auf einfache Vertragsmodelle
Parallel dazu entwickelt sich ein Trend hin zu klareren und einfacheren Vertragswerken. Modelle wie der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht werden von mehr Anbietern aktiv beworben, weil sie ohne laufendes Nutzungsentgelt auskommen und im Grundbuch abgesichert sind. Auch hybride Produkte, die mehrere Ansätze kombinieren, könnten künftig an Bedeutung gewinnen.
Diese Entwicklungen zeigen, dass der Markt nicht stillsteht, sondern auf die aktuellen Herausforderungen reagiert.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Die aktuelle Entwicklung rund um Engel & Völkers Liquid Home verdeutlicht, dass Teilverkaufsmodelle nicht automatisch Stabilität und Planbarkeit garantieren. Für Sie als Eigentümer oder Kapitalanleger ist es entscheidend, alle Vertragsbestandteile und Kostenstrukturen vor einer Entscheidung sorgfältig zu prüfen. Nur so können Sie sicherstellen, dass das gewählte Modell zu Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation passt.
Neben dem Teilverkauf gibt es bewährte Alternativen wie den Verkauf mit Nießbrauch, das Wohnungsrecht oder den Rückmietverkauf. Diese Varianten können Ihnen Kapital verschaffen und gleichzeitig Ihr Wohnrecht sichern, ohne laufendes Nutzungsentgelt zu verursachen. Ein Vergleich der unterschiedlichen Möglichkeiten ist daher ein wichtiger Schritt, um langfristige Sicherheit zu gewinnen.
Nutzen Sie unabhängige Beratung, Checklisten und Informationsangebote, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Prüfen Sie insbesondere, welche Rechte im Grundbuch eingetragen werden, welche Kosten beim späteren Verkauf anfallen und wie sich unterschiedliche Modelle steuerlich auswirken können.
Wenn Sie mehr zu sicheren Alternativen erfahren möchten oder individuelle Fragen haben, finden Sie auf unserer Website weiterführende Informationen und Kontaktmöglichkeiten. Auf diese Weise können Sie fundiert entscheiden, wie Sie Ihr Immobilienvermögen im Alter optimal nutzen.
