Grund­la­gen­wis­sen zum Ver­ren­tungs­mo­dell mit Wohn- und Fruchtziehungsrecht

Noch vor weni­gen Jah­ren ein abso­lu­tes Novum auf dem Immo­bi­li­en- und Kapi­tal­markt, ist die Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch längst als inno­va­ti­ve und zukunfts­wei­sen­de Ver­kaufs­va­ri­an­te auch hier­zu­lan­de ange­kom­men. Die The­ma­tik nimmt gehö­rig an Fahrt auf und scheint ganz offen­sicht­lich das Inter­es­se ins­be­son­de­re bei der Ziel­grup­pe der Genera­ti­on 65+ zu tref­fen. Immer­hin wer­den die spe­zi­el­len Wün­sche nach mehr frei zur Ver­fü­gung ste­hen­dem Kapi­tal, ohne das ver­trau­te Zuhau­se im Alter ver­las­sen und irgend­wo noch mal neu anfan­gen zu müs­sen. Hier unse­re Ant­wor­ten zu den häu­figs­ten Fra­gen kom­pakt auf den Punkt gebracht: 

Woher stammt die Bezeich­nung Nießbrauch?

Die Bezeich­nung Nieß­brauch stammt aus dem Latei­ni­schen und wird abge­lei­tet von dem Wort „usus fruc­tus“, was über­setzt das „Recht auf Frucht­zie­hung“ bedeu­tet. Tat­säch­lich geht der Nieß­brauch damit über ein Wohn­recht weit hin­aus, zumal die Immo­bi­lie vom Ver­kau­fen­den wei­ter­hin bewohnt, aber auch bei­spiels­wei­se ver­mie­tet wer­den kann. Die „Frucht“ wäre inso­fern die monat­lich erhal­te­ne Miete.

Wie­so muss der Nieß­brauch im Grund­buch stehen?

Der Nieß­brauch muss des­we­gen im Grund­buch ste­hen, weil dadurch eine ding­li­che Absi­che­rung gewähr­leis­tet ist. Die ding­li­che Absi­che­rung ist des­we­gen wich­tig, weil bei­spiels­wei­se bei einem Wei­ter­ver­kauf der Nieß­brauch nicht gelöscht wird, son­dern auch für den nächs­ten Käu­fer ver­bind­lich gilt. Drin­gend wich­tig – dazu spä­ter noch mehr – ist der Grund­buch­ein­trag an ers­tem Rang. Aus­schließ­lich dadurch ist gewähr­leis­tet, dass die Immo­bi­lie weder ver­pfän­det noch zwangs­ver­stei­gert wer­den kann.

Wie sieht eine typi­sche Ver­ren­tung bei der DEGIV aus?

Die Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis beinhal­tet fol­gen­de Punk­te: Erst­ran­gi­ge Ein­trag des Nieß­brauch­rechts im Grund­buch und Aus­zah­lung des Kapi­tals in Form einer Ein­mal­zah­lung. In der Pra­xis tre­ten Ver­kaufs- bzw. Ver­ren­tungs­wil­li­ge Senio­ren an uns her­an und wer­den zunächst aus­führ­lich und auf ihre jeweils indi­vi­du­el­le Situa­ti­on abge­stimmt bera­ten. Wir zei­gen den Men­schen die ver­schie­de­nen Mög­lich­kei­ten und Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­ten auf.

Dabei tre­ten wir kei­nes­falls als Käu­fern,  statt­des­sen als bera­ten­de Ver­mitt­ler auf. Hohe Bedeu­tung hat das Ein­hal­ten die­ser Kon­stel­la­ti­on für uns, um damit unse­re seriö­se Unab­hän­gig­keit zu unter­strei­chen und Inter­es­sens­kon­flik­te gar nicht erst auf­kom­men zu las­sen. Im wei­te­ren Ver­lauf schaf­fen wir den Kon­takt zu sol­ven­ten Käu­fern  oder Inves­to­ren und beglei­ten die Ver­kau­fen­den bei sämt­li­chen For­ma­li­tä­ten bis zur nota­ri­el­len Grund­buch­ein­tra­gung und Kaufpreisabwicklung.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch und Wohnrecht?

Um auf den Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch und Wohn­recht näher ein­ge­hen zu kön­nen, muss man fol­gen­den Punkt ver­ste­hen: Bei­des sind Rech­te, die im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Der Unter­schied zwi­schen den bei­den ist, dass man bei einem Nieß­brauch­recht nicht nur wie bei einem Wohn­recht das Recht auf Bewoh­nen der Immo­bi­lie hat, son­dern auch das Recht auf Frucht­zie­hung aus der Immo­bi­lie, zum Bei­spiel in Form einer Ver­mie­tung bei einem Aus­zug aus der Immo­bi­lie. Das Wohn­recht erlischt übli­cher­wei­se mit dem Aus­zug – selbst wenn ein lebens­lan­ges Wohn­recht ver­ein­bart wur­de – und wird gegen­stands­los. Das Nieß­brauch­recht bleibt wei­ter­hin bestehen, bei­spiels­wei­se dann, wenn der Nieß­brauch­neh­men mit fort­schrei­ten­dem Alter und zuneh­mend ein­ge­schränk­ter Mobi­li­tät in ein Senio­ren­heim zieht.

Muss die Immo­bi­lie in eige­ner Benut­zung sein?

Grund­sätz­lich nein. Zwar ist es der nor­ma­le Fall bei einer Immobilien­verrentung, dass die Ver­kau­fen­den wei­ter­hin in der eigen­be­wohn­ten Immo­bi­lie blei­ben und somit Ihr gewohn­tes Zuhau­se nicht ver­las­sen möch­ten. Doch in der Pra­xis gibt es auch immer wie­der ande­re Kon­stel­la­tio­nen. So tref­fen wir bei­spiels­wei­se auf Men­schen, die meh­re­re Immo­bi­li­en besit­zen und die­se ver­ren­ten wol­len. Bei der Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis spielt es kei­ne Rol­le, ob es sich um eine oder meh­re­re Immo­bi­li­en han­delt. Ver­ren­tet jemand bei­spiels­wei­se vier Objek­te, lebt er in einer davon miet­frei und kann gleich­zei­tig die ande­ren drei Immo­bi­li­en ver­mie­ten und sich die Miet­ein­nah­men sichern.

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Lohnt sich das Ver­ren­ten einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie überhaupt?

Das Ver­ren­ten einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie lohnt sich des­halb, weil Sie ers­tens natür­lich wei­ter­hin die Miet­ein­nah­men bekom­men und zwei­tens – ein sehr, sehr wich­ti­ger Punkt – bekom­men Sie durch den Ver­kauf natür­lich auch eine Ein­mal­zah­lung. Letzt­lich ist das einer der Haupt­grün­de schlecht­hin, wes­halb Immo­bi­li­en­be­sit­zer sich für eine Ver­ren­tung einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie ent­schei­den. Dem­nach gibt es also die Mög­lich­keit, zugleich Ver­käu­fer, Nieß­brauch­neh­mer und Ver­mie­ter zu sein. Ein sol­ches Kon­strukt ist kei­nes­falls unge­wöhn­lich und wird viel­fach in Anspruch genommen.

Wer kommt für mög­li­che Repa­ra­tu­ren auf?

Hier muss man auf eine juris­ti­sche Spitz­fin­dig­keit ein­ge­hen. Der Käu­fer und somit Nieß­brauch­ge­ber wird ledig­lich zum juris­ti­schen Eigen­tü­mer. Der Nieß­brau­cher hin­ge­gen bleibt auch wei­ter­hin der wirt­schaft­li­che Eigen­tü­mer. Dem­zu­fol­ge ist er auch wei­ter­hin für den grund­sätz­li­chen Erhalt der Immo­bi­lie zustän­dig. Klei­ne­re Repa­ra­tu­ren muss er im zumut­ba­ren und defi­nier­ten Rah­men eigen­stän­dig durch­füh­ren bzw. durch­füh­ren las­sen. Fal­len grö­ße­re Repa­ra­tu­ren oder Instand­set­zun­gen an, bei­spiels­wei­se das neue Dach oder die ener­gie­ef­fi­zi­en­te Hei­zungs­an­la­ge, kommt dafür der neue Eigen­tü­mer auf. Tat­säch­lich aller­dings kön­nen hier sehr indi­vi­du­el­le Ver­ein­ba­run­gen getrof­fen wer­den. So gibt es auch die Mög­lich­keit, dass der Nieß­brau­cher sämt­li­che der ent­ste­hen Kos­ten an der Immo­bi­lie trägt, was sich dann wie­der­um in dem dann übli­cher­wei­se höhe­ren Ver­kaufs­sum­me ausdrückt.

Wel­che Rech­te hat der neue Eigentümer?

Der neue Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie hat nicht die Rech­te eines Ver­mie­ters. Hier ist klar zu sehen, dass durch das Nieß­brauch­recht, wel­ches im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird, der Ver­käu­fer – der Nieß­brau­cher – der wirt­schaft­li­che Eigen­tü­mer bleibt. Das bedeu­tet in der Pra­xis, dass der Nieß­brauch­ge­ber den Nieß­brau­cher kei­nes­falls bei­spiels­wei­se wegen Eigen­be­darf kün­di­gen kann. Eben­so kann er kei­nen zwi­schen­zeit­li­chen Miet­erhö­hun­gen anset­zen, zumal die Mie­te bereits über den Nieß­brauch vor­kal­ku­liert und abge­deckt ist.

Wel­che Steu­ern fal­len auf den Ver­kaufs­er­lös an?

Gene­rell sind Ver­kaufs­er­lö­se einer Immo­bi­lie steu­er­frei, wenn man in der Immo­bi­lie selbst gewohnt hat. Bei ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en, also Immo­bi­li­en, die jeman­dem auf Kapi­tal­an­la­ge­ba­sis gehört haben, ist es in steu­er­li­cher Hin­sicht wich­tig, dass die Immo­bi­lie min­des­tens 10 Jah­re im Besitz des Ver­käu­fers gewe­sen ist. Ansons­ten müss­te man Steu­ern dar­auf bezah­len. Inso­fern haben also bei­de Ver­trags­par­tei­en schon aus finan­zi­el­len Grün­den Inter­es­se an einer lang­fris­ti­gen Aus­ge­stal­tung. Soll­ten die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht zutref­fen, macht der Fis­kus die Steu­ern nach dem jeweils per­sön­li­chen Steu­er­satz unter Berück­sich­ti­gung etwai­ger Frei­be­trä­ge geltend.

Kann der Nieß­brauch auf­ge­ho­ben werden?

Prin­zi­pi­ell erlischt das Nieß­brauch­recht erst mit Able­ben des Nieß­brauch-Berech­tig­ten. Ein Nieß­brauch­be­rech­tig­ter kann aller­dings nach ein paar Jah­ren sagen, dass er die­sen Nieß­brauch nicht mehr möch­te, also einer­seits nicht mehr in der Immo­bi­lie woh­nen möch­te und – aus wel­chen Grün­den auch immer – kein Inter­es­se mehr an der Ver­mie­tung und den Miet­ein­nah­men hat. Hier exis­tiert die Mög­lich­keit, an den Nieß­brauch­ge­ber her­an­zu­tre­ten und zu klä­ren, ob der Nieß­brauch gege­be­nen­falls durch eine Ein­mal­zah­lung nota­ri­ell gelöscht wer­den könn­te. Dass jemand auf sein Nieß­brauch­recht ver­zich­tet, ist sel­ten, aber durch­aus vor­stell­bar. Immer­hin ist auch die Ver­mie­tung einer Immo­bi­lie – ob Haus, Woh­nung oder Gewer­be­ob­jekt – mit Kos­ten und per­sön­li­chem Ein­satz verbunden.

Kann der neue Eigen­tü­mer einen Anteil an der erhal­te­nen Mie­te fordern?

Soweit das nicht ver­trag­lich gere­gelt ist, ist die­se Kon­stel­la­ti­on nicht vor­ge­se­hen. Eine sol­che Aus­ge­stal­tung wür­de dem eigent­li­chen Ansatz der Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis wider­spre­chen. Wür­de der Nieß­brauch­ge­ber die Mie­te kom­plett oder auch nur antei­lig for­dern, wür­de es sich dabei zwar immer noch um eine Immobilien­verrentung, aber nicht mehr um ein Nieß­brauch­recht han­deln. Das heißt, bei einem der­ar­ti­gen Pas­sus, spre­chen wir von einem voll­kom­men ande­ren Kon­zept. Wir von der DEGIV ver­fol­gen die­sen Ansatz nicht, zumal er für die ver­ren­tungs­wil­li­gen Ver­käu­fer kei­ne nen­nens­wer­ten Vor­tei­le bie­tet und eher mit einer ver­deck­ten Kre­dit­auf­nah­me ver­gleich­bar wäre.

Wie berech­net sich der Wert eines Nießbrauch-Rechts?

Hier gibt es ver­schie­de­ne Punk­te zu beach­ten. Der ers­te Punkt ist der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie, bzw. was wäre die Immo­bi­lie ohne einen mög­li­chen Nieß­brauch oder ein Wohn­recht wert. Fest­ge­stellt wird das wie bei einem her­kömm­li­chen Ver­kauf über das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Der zwei­te Punkt betrifft das Geschlecht der Nieß­brauch­be­rech­tig­ten. In der Sta­tis­tik wird eben noch nicht gegen­dert. Aus­schlag­ge­bend für die Berech­nung ist dem­nach, ob der Nieß­brau­cher weib­lich oder männ­lich ist. Grund für die unter­schied­li­che Betrach­tung von Frau­en und Män­nern ist, dass Frau­en ten­den­zi­ell laut Sta­tis­tik län­ger leben und inso­fern pro­gnos­tisch eine höhe­re Lebens­er­war­tung haben, wodurch auch der Abschlag beim Nieß­brauch bei Frau­en grö­ßer ist.

Der drit­te Aspekt für die Berech­nung des Nieß­brauch­wer­tes sind die mög­li­chen Miet­ein­nah­men bei der Immo­bi­lie. Es muss geguckt wer­den, zu wel­chem Preis wäre die Ver­mie­tung die­ser Immo­bi­lie mög­lich. Her­an­ge­zo­gen wird dafür der orts­üb­li­che Miet­spie­gel. Unter Beach­tung die­ser drei Para­me­ter wird dann genau der Nieß­brauch-Wert ermit­telt und ein Abzug vom Ver­kehrs­wert vor­ge­nom­men. Dar­aus kumu­liert wird der Betrag, der bei der Ver­ren­tung übli­cher­wei­se als Ein­mal­be­trag zur Aus­zah­lung kommt.

Gibt es ein Min­dest- oder Maximalalter?

Beim Nieß­brauch­recht gibt es kein Min­dest- und auch kein Maxi­mal­al­ter. Aller­dings gibt es ein emp­feh­lens­wer­tes Alter. Ab einem Alter von 65 Jah­ren lohnt sich die Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie am meis­ten, zumal dann der Abschlag zum eigent­li­chen Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie nicht mehr so hoch ist wie etwa bei einem 50-Jäh­ri­gen. Auf der ande­ren Sei­te steht, die Tat­sa­che, dass  die Ver­ren­tungs­wil­li­gen umso län­ger etwas von der Kauf­sum­me haben, je frü­her sie mit der Ver­ren­tung der Immo­bi­lie begin­nen. Dar­aus ergibt sich wie­der die Emp­feh­lung, die Ent­schei­dung  nicht zu lan­ge hinauszuzögern.

Wer über­nimmt die Notarkosten?

Hier unter­schei­det die Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch-Basis nicht von einem nor­ma­len Immo­bi­li­en­ver­kauf. Auch beim nor­ma­len Immo­bi­li­en­ver­kauf ist es so, dass der Käu­fer die Kos­ten vom Notar über­neh­men muss. Glei­ches gilt bei der Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie. Die peri­pher ent­ste­hen­den Kos­ten für Notar, Gebüh­ren etc. müs­sen dem­nach nicht von der Ver­kaufs­sum­me abge­zo­gen werden.

Kann die Immo­bi­lie bei Insol­venz des Käu­fers gepfän­det oder ver­stei­gert werden?

Das ist ein sehr, sehr wich­ti­ger Punkt. Die Immo­bi­lie kann nicht ver­pfän­det und auch nicht zwangs­voll­streckt wer­den, wenn das Nieß­brauch­recht erst­ran­gig im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist. Wir bei der DEGIV ach­ten sehr dar­auf. Für uns ist das der wich­tigs­te, zu beach­ten­de Punkt bei der Ver­ren­tung auf Nieß­brauch­ba­sis bzw. auch bei allen ande­ren Ver­ren­tungs­for­men, dass genau die­ses Recht im Grund­buch erst­ran­gig ein­ge­tra­gen ist. Grund dafür, dass wir die­sen Punkt expli­zit erwäh­nen ist, dass wir mit­ge­kriegt haben, dass ande­re Anbie­ter von Immo­bi­li­en­ver­ren­tun­gen auf die­sen Punkt nicht so viel Wert legen wie wir.

Wann soll­te man mit der Pla­nung einer Ver­ren­tung beginnen?

Mit der Pla­nung der Immobilien­verrentung kön­nen man eigent­lich schon begin­nen, wenn man die Immo­bi­lie erwer­ben. Je frü­her man sich mit der The­ma­tik beschäf­tigt und sich bewusst macht, dass die Mög­lich­keit der Ver­ren­tung exis­tiert, des­to kla­rer wird das Bild für die per­sön­li­che Alters­vor­sor­ge. Zuneh­mend beob­ach­ten lässt sich, dass der Immo­bi­li­en­zy­klus durch die Ver­ren­tung neu defi­niert wird. Fak­tisch bedeu­tet das, dass ein Immo­bi­li­en­käu­fer bereits beim Erwerb weiß, dass er die Immo­bi­lie ver­ren­ten wird. Das gibt ihm Kal­ku­la­ti­ons­si­cher­heit in sei­nen Finan­zen und gege­be­nen­falls auch Spiel­raum in der Til­gung der Immobilie.

Was pas­siert, wenn die Immo­bi­lie wei­ter­ver­kauft wird?

Dadurch, dass das Nieß­brauch­recht ding­lich im Grund­buch abge­si­chert ist, ver­än­dert sich für die Nieß­brauch­neh­mer bei einem etwai­gen Wei­ter­ver­kauf an Drit­te gar nichts. Der Erwer­ber der Immo­bi­lie über­nimmt die Kon­stel­la­ti­on eins zu eins und hat natür­lich kei­nen Zugriff auf die Immo­bi­lie, kann nicht ein­zie­hen und darf vom Nieß­brau­chen­der auch kei­ne Mie­te ver­lan­gen – lebenslänglich.

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