Ist die nota­ri­el­le Beur­kun­dung beim Immo­bi­li­en­ver­kauf Pflicht?

Die nota­ri­el­le Beur­kun­dung ist eine soge­nann­te öffent­li­che Urkun­de. Wie die Bezeich­nung bereits impli­ziert, erfolgt die Nie­der­schrift durch einen Notar. Sicher­ge­stellt wird damit, dass die jeweils getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung ers­tens im Rechts­sin­ne kor­rekt ist und zwei­tens sämt­li­che Betei­lig­ten über den Ver­trags­ge­gen­stand sowie des­sen juris­ti­sche Aus­wir­kun­gen und Fol­gen infor­miert und bera­ten sind. Tat­säch­lich ist die nota­ri­el­le Beur­kun­dung die strengs­te gesetz­li­che Form der Urkun­de. Sie ersetzt jede vor­ge­schrie­be­ne Form für Rechtsgeschäfte.

Durch nota­ri­el­le Beur­kun­dung rechts­ge­schäft­li­che Risi­ken vermeiden

Die Grün­de, die eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung erfor­der­lich machen, kön­nen viel­fäl­tig sein. Vor­dring­lich geht es dabei dar­um, Risi­ken bei Rechts­ge­schäf­ten zu ver­mei­den. Zwin­gend wich­tig ist es dabei, ein­deu­ti­ge und beweis­kräf­ti­ge For­mu­lie­run­gen hin­sicht­lich der getrof­fe­nen Rege­lun­gen zu nut­zen, die im Fall der Fäl­le eben auch bei Rechts­strei­tig­kei­ten frei von indi­vi­du­el­ler Aus­leg­bar­keit und ohne Inter­pre­ta­ti­ons­spiel­raum Bestand haben. Für jede Ver­ein­ba­rung mit abseh­bar impli­zier­ten weit­rei­chen­den Fol­gen aus juris­ti­scher als auch finan­zi­el­ler Hin­sicht wird eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung erstellt.

Wel­che Funk­tio­nen erfüllt die nota­ri­el­le Beurkundung?

Die nota­ri­el­le Beur­kun­dung soll ins­ge­samt fünf kon­kre­te Funk­tio­nen erfül­len. So geht es zunächst um die Gül­tig­keits­funk­ti­on. Tat­säch­lich ist das Rechts­ge­schäft ohne die nota­ri­el­le Beur­kun­dung nich­tig. Es folgt die Warn­funk­ti­on, mit der sicher­ge­stellt wer­den soll, dass Erklä­ren­de vor über­eil­ten Bin­dun­gen geschützt wer­den. Durch die Beweis­funk­ti­on wie­der­um wird beweis­kräf­tig sicher­ge­stellt, ob und mit wel­chen Inhal­ten das jewei­li­ge Geschäft zustan­de gekom­men ist. Eben­so wird durch die Bera­tungs­funk­ti­on die nota­ri­el­le Bera­tung und Beleh­rung gesi­chert. Schluss­end­lich wird durch die Kon­troll­funk­ti­on die behörd­li­che Über­wa­chung sicher­ge­stellt. In der Pra­xis bedeu­tet das, dass etwa Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­ge im Anschluss an die Beur­kun­dung mit sämt­li­chen rele­van­ten Fak­ten und Bin­dun­gen dem Fis­kus über­sandt wer­den müssen.

Bei recht­lich poten­zi­ell schwer­wie­gen­den Ver­trä­gen verbindlich

Zahl­rei­che Abspra­chen und Ver­trä­ge lau­fen im All­tag ohne ver­bind­li­che nota­ri­el­le Beur­kun­dung. In der Regel ver­pflich­tend ist die Beur­kun­dung aller­dings bei juris­tisch und finan­zi­ell und recht­lich poten­zi­ell fol­gen­reich ris­kan­ten und schwer­wie­gen­den Ver­ein­ba­run­gen, Abspra­chen und Ver­trä­gen. So muss eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung bei­spiel­wei­se beim Grund­stücks­kauf­ver­trag, beim Ehe‑, Erb- und Gesell­schafts­ver­trag sowie bei Schen­kungs­ver­spre­chen erfol­gen. Es gibt diver­se wei­te­re Kon­stel­la­tio­nen. Bewie­sen wird durch die nota­ri­el­le Beur­kun­dung, dass eine bestimm­te Per­son eine Wil­lens­er­klä­rung mit ent­spre­chen­dem Inhalt abge­ge­ben hat.

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Nota­ri­el­le Beur­kun­dung bei Immo­bi­li­en­ver­kauf gem. BGB vorgegeben

Vom Bür­ger­li­chen Gesetz­buch wird im § 311b vor­ge­ge­ben, dass Kauf­ver­trä­ge von Immo­bi­li­en nota­ri­ell beur­kun­det wer­den müs­sen. Glei­ches gilt auch bei einem Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Ver­ren­tungs­op­ti­on. Sobald sich Käu­fer und Ver­käu­fer über die Ver­trags­be­din­gun­gen geei­nigt haben, wird ein ent­spre­chen­der Gesprächs­ter­min bei einem Notar ver­ein­bart. Anders als bei einem Rechts­an­walt ist des­sen Auf­ga­be, unpar­tei­isch und unab­hän­gig juris­tisch im Sin­ne der Ziel­vor­stel­lun­gen bei­der Ver­trags­par­tei­en zu agie­ren. Dafür wird er im ers­ten Schritt die Per­so­na­li­en der Par­tei­en auf­neh­men und deren Iden­ti­tät und Geschäfts­fä­hig­keit prü­fen, zudem den Sach­ver­halt auf­neh­men, die Ver­trags­par­tei­en über ihre Rech­te und Pflich­ten beleh­ren und zu etwa­igen Risi­ken und Fol­gen des Sach­stands und der ver­trag­li­chen Aus­wir­kun­gen beraten.

Erst nach Ver­trags­un­ter­zeich­nung folgt die nota­ri­el­le Beurkundung

Eben­so wird der Notar recht­lich rele­van­te Fra­gen beant­wor­ten, außer­dem den Grund­buch­ein­trag prü­fen. Die Erklä­run­gen der Par­tei­en nimmt er in einer Urkun­de auf. Die Nie­der­schrift der Erklä­run­gen liest er kom­plett vor.  Anhand der Daten, Fak­ten und Abspra­chen erstellt er den Kauf­ver­trag. Der Ent­wurf wird den Ver­trags­par­tei­en spä­tes­tens 14 Tage vor dem dann eigent­li­chen Beur­kun­dungs­ter­min zuge­stellt, wor­auf­hin die ver­trag­li­chen Inhal­te geprüft wer­den kön­nen. Abschlie­ßend erfolgt die nota­ri­el­le Beur­kun­dung. Wirk­sam wird der Kauf­ver­trag mit­samt der ver­ein­bar­ten Rege­lun­gen erst mit der Unter­schrift des Notars. Nach der Unter­zeich­nung wird die nota­ri­el­le Beur­kun­dung in meh­re­ren Aus­fer­ti­gun­gen oder eben­falls beglau­big­ten Abschrif­ten an die betei­lig­ten Ver­trags­par­tei­en als auch an die rele­van­ten Ämter über­sandt. Das Ori­gi­nal des Doku­men­tes ver­bleibt unmit­tel­bar beim Notar.

Ist die nota­ri­el­le Beur­kun­dung rechts­wirk­sa­mer als eine Beglaubigung?

Wis­sen soll­te man, dass die Rechts­wirk­sam­keit einer nota­ri­el­len Beur­kun­dung über die einer Beglau­bi­gung weit hin­aus geht. Mit einer Beglau­bi­gung wird ledig­lich die Echt­heit einer Unter­schrift auf einem Doku­ment oder der Kopie eines Doku­men­tes bestä­tigt. Für eine Beglau­bi­gung ist kei­ne Bera­tung und auch kei­ne umfas­sen­de Prü­fung der inhalt­li­chen Kor­rekt­heit vor­ge­schrie­ben. Aller­dings kann es durch­aus der Fall sein, dass für eine anschlie­ßen­de nota­ri­el­le Beur­kun­dung zunächst etwa­ige Doku­men­te beglau­bigt wer­den müssen.

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Wel­che Kos­ten fal­len für die nota­ri­el­le Beur­kun­dung an?

Selbst­ver­ständ­lich ent­ste­hen für die nota­ri­el­le Beur­kun­dung Kos­ten. Dabei rich­tet sich die Höhe der Gebüh­ren nach dem Kauf­preis. Beden­ken soll­te man dabei, dass das Pro­ze­de­re bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag, ob mit oder ohne Ver­ren­tungs­op­ti­on, meh­re­re Schrit­te umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags mit­samt der Ver­ein­ba­run­gen über das Ver­ren­tungs­mo­dell, den Voll­zug des Geschäfts und die Beur­kun­dung einer etwa­igen Grund­schuld. Zudem wer­den die Abwick­lung über ein Ander­kon­to sowie Pau­scha­len über sons­ti­ge betreu­en­de Tätig­kei­ten in Rech­nung gestellt. Gehen wir in einer Bei­spiel­rech­nung bei die­ser Kon­stel­la­ti­on von einem Immo­bi­li­en­wert von 300.000 Euro aus, für die eine Grund­schuld in Höhe von 250.000 Euro ein­ge­tra­gen wer­den soll, wird die Sum­me der Notar­ge­büh­ren sich auf rund 3.700 Euro belau­fen. Die Gebüh­ren stei­gen aller­dings nicht line­ar mit der Höhe des Kauf­prei­ses, son­dern ent­wi­ckeln sich degressiv.

Rich­ti­ge Balan­ce bei der Kos­ten­über­nah­me finden

Auch dar­über, wel­che Ver­trags­par­tei die Kos­ten für den Notar trägt, kann man bereits im Vor­feld Abspra­chen tref­fen. Beden­ken soll­ten Men­schen, die ihre Immo­bi­lie mit Ver­ren­tungs­op­tio­nen wie dem Nieß­brauch oder dem Wohn­recht ver­kau­fen möch­ten, dass jede Kos­ten­stei­ge­rung auf der einen Sei­te, den Ver­kaufs­preis auf der ande­ren Sei­te redu­zie­ren kann. Die rich­ti­ge Balan­ce zu fin­den, um für alle Betei­lig­ten das bes­te Resul­tat zu bewir­ken, ist und bleibt eine Fra­ge des Fin­ger­spit­zen­ge­fühls. Tat­sa­che ist, dass man auch und gera­de auf der Kos­ten­sei­te das für bei­de Par­tei­en ver­kraft­ba­re und zugleich moti­vie­ren­de Gleich­ge­wicht hal­ten und statt über­zo­ge­ner For­de­run­gen lie­ber nach­voll­zieh­ba­re und rea­lis­tisch rechen­ba­re Argu­men­te in die Waag­scha­le wer­fen soll­te. Kei­nem Ver­käu­fer ist damit gedient, wenn die For­de­run­gen der­art hoch ange­setzt wer­den, dass die poten­zi­el­len Anle­ger nur absprin­gen kön­nen. Das Gleich gilt auch umgekehrt.

Dis­clai­mer: Wir sind weder Juris­ten, noch gehö­ren wir den steu­er­be­ra­ten­den Beru­fen an. Inso­fern kön­nen wir kei­ne ver­bind­li­che juris­ti­sche oder fis­ka­li­sche Aus­künf­te geben. Die auf die­sen Sei­ten auf­ge­führ­ten Tex­te beinhal­ten Infor­ma­tio­nen, die all­ge­mein im öffent­li­chen Raum zur Ver­fü­gung ste­hen. Für veri­fi­zier­bar belast­ba­re Fak­ten kon­sul­tie­ren Sie bit­te Ihren Steu­er­be­ra­ter, Notar oder Rechtsanwalt.