Inhaltsverzeichnis
- 1 Ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf Pflicht?
- 2 Durch notarielle Beurkundung rechtsgeschäftliche Risiken vermeiden
- 3 Welche Funktionen erfüllt die notarielle Beurkundung?
- 4 Bei rechtlich potenziell schwerwiegenden Verträgen verbindlich
- 5 Notarielle Beurkundung bei Immobilienverkauf gem. BGB vorgegeben
- 6 Erst nach Vertragsunterzeichnung folgt die notarielle Beurkundung
- 7 Ist die notarielle Beurkundung rechtswirksamer als eine Beglaubigung?
- 8 Welche Kosten fallen für die notarielle Beurkundung an?
- 9 Richtige Balance bei der Kostenübernahme finden
Ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf Pflicht?
Die notarielle Beurkundung ist eine sogenannte öffentliche Urkunde. Wie die Bezeichnung bereits impliziert, erfolgt die Niederschrift durch einen Notar. Sichergestellt wird damit, dass die jeweils getroffene Vereinbarung erstens im Rechtssinne korrekt ist und zweitens sämtliche Beteiligten über den Vertragsgegenstand sowie dessen juristische Auswirkungen und Folgen informiert und beraten sind. Tatsächlich ist die notarielle Beurkundung die strengste gesetzliche Form der Urkunde. Sie ersetzt jede vorgeschriebene Form für Rechtsgeschäfte.
Durch notarielle Beurkundung rechtsgeschäftliche Risiken vermeiden
Die Gründe, die eine notarielle Beurkundung erforderlich machen, können vielfältig sein. Vordringlich geht es dabei darum, Risiken bei Rechtsgeschäften zu vermeiden. Zwingend wichtig ist es dabei, eindeutige und beweiskräftige Formulierungen hinsichtlich der getroffenen Regelungen zu nutzen, die im Fall der Fälle eben auch bei Rechtsstreitigkeiten frei von individueller Auslegbarkeit und ohne Interpretationsspielraum Bestand haben. Für jede Vereinbarung mit absehbar implizierten weitreichenden Folgen aus juristischer als auch finanzieller Hinsicht wird eine notarielle Beurkundung erstellt.
Welche Funktionen erfüllt die notarielle Beurkundung?
Die notarielle Beurkundung soll insgesamt fünf konkrete Funktionen erfüllen. So geht es zunächst um die Gültigkeitsfunktion. Tatsächlich ist das Rechtsgeschäft ohne die notarielle Beurkundung nichtig. Es folgt die Warnfunktion, mit der sichergestellt werden soll, dass Erklärende vor übereilten Bindungen geschützt werden. Durch die Beweisfunktion wiederum wird beweiskräftig sichergestellt, ob und mit welchen Inhalten das jeweilige Geschäft zustande gekommen ist. Ebenso wird durch die Beratungsfunktion die notarielle Beratung und Belehrung gesichert. Schlussendlich wird durch die Kontrollfunktion die behördliche Überwachung sichergestellt. In der Praxis bedeutet das, dass etwa Immobilienkaufverträge im Anschluss an die Beurkundung mit sämtlichen relevanten Fakten und Bindungen dem Fiskus übersandt werden müssen.
Bei rechtlich potenziell schwerwiegenden Verträgen verbindlich
Zahlreiche Absprachen und Verträge laufen im Alltag ohne verbindliche notarielle Beurkundung. In der Regel verpflichtend ist die Beurkundung allerdings bei juristisch und finanziell und rechtlich potenziell folgenreich riskanten und schwerwiegenden Vereinbarungen, Absprachen und Verträgen. So muss eine notarielle Beurkundung beispielweise beim Grundstückskaufvertrag, beim Ehe‑, Erb- und Gesellschaftsvertrag sowie bei Schenkungsversprechen erfolgen. Es gibt diverse weitere Konstellationen. Bewiesen wird durch die notarielle Beurkundung, dass eine bestimmte Person eine Willenserklärung mit entsprechendem Inhalt abgegeben hat.
Jetzt kostenfreies Infopaket anfordernNotarielle Beurkundung bei Immobilienverkauf gem. BGB vorgegeben
Vom Bürgerlichen Gesetzbuch wird im § 311b vorgegeben, dass Kaufverträge von Immobilien notariell beurkundet werden müssen. Gleiches gilt auch bei einem Immobilienverkauf mit Verrentungsoption. Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Vertragsbedingungen geeinigt haben, wird ein entsprechender Gesprächstermin bei einem Notar vereinbart. Anders als bei einem Rechtsanwalt ist dessen Aufgabe, unparteiisch und unabhängig juristisch im Sinne der Zielvorstellungen beider Vertragsparteien zu agieren. Dafür wird er im ersten Schritt die Personalien der Parteien aufnehmen und deren Identität und Geschäftsfähigkeit prüfen, zudem den Sachverhalt aufnehmen, die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten belehren und zu etwaigen Risiken und Folgen des Sachstands und der vertraglichen Auswirkungen beraten.
Erst nach Vertragsunterzeichnung folgt die notarielle Beurkundung
Ebenso wird der Notar rechtlich relevante Fragen beantworten, außerdem den Grundbucheintrag prüfen. Die Erklärungen der Parteien nimmt er in einer Urkunde auf. Die Niederschrift der Erklärungen liest er komplett vor. Anhand der Daten, Fakten und Absprachen erstellt er den Kaufvertrag. Der Entwurf wird den Vertragsparteien spätestens 14 Tage vor dem dann eigentlichen Beurkundungstermin zugestellt, woraufhin die vertraglichen Inhalte geprüft werden können. Abschließend erfolgt die notarielle Beurkundung. Wirksam wird der Kaufvertrag mitsamt der vereinbarten Regelungen erst mit der Unterschrift des Notars. Nach der Unterzeichnung wird die notarielle Beurkundung in mehreren Ausfertigungen oder ebenfalls beglaubigten Abschriften an die beteiligten Vertragsparteien als auch an die relevanten Ämter übersandt. Das Original des Dokumentes verbleibt unmittelbar beim Notar.
Ist die notarielle Beurkundung rechtswirksamer als eine Beglaubigung?
Wissen sollte man, dass die Rechtswirksamkeit einer notariellen Beurkundung über die einer Beglaubigung weit hinaus geht. Mit einer Beglaubigung wird lediglich die Echtheit einer Unterschrift auf einem Dokument oder der Kopie eines Dokumentes bestätigt. Für eine Beglaubigung ist keine Beratung und auch keine umfassende Prüfung der inhaltlichen Korrektheit vorgeschrieben. Allerdings kann es durchaus der Fall sein, dass für eine anschließende notarielle Beurkundung zunächst etwaige Dokumente beglaubigt werden müssen.
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Welche Kosten fallen für die notarielle Beurkundung an?
Selbstverständlich entstehen für die notarielle Beurkundung Kosten. Dabei richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Kaufpreis. Bedenken sollte man dabei, dass das Prozedere bei einem Immobilienkaufvertrag, ob mit oder ohne Verrentungsoption, mehrere Schritte umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beurkundung des Kaufvertrags mitsamt der Vereinbarungen über das Verrentungsmodell, den Vollzug des Geschäfts und die Beurkundung einer etwaigen Grundschuld. Zudem werden die Abwicklung über ein Anderkonto sowie Pauschalen über sonstige betreuende Tätigkeiten in Rechnung gestellt. Gehen wir in einer Beispielrechnung bei dieser Konstellation von einem Immobilienwert von 300.000 Euro aus, für die eine Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro eingetragen werden soll, wird die Summe der Notargebühren sich auf rund 3.700 Euro belaufen. Die Gebühren steigen allerdings nicht linear mit der Höhe des Kaufpreises, sondern entwickeln sich degressiv.
Richtige Balance bei der Kostenübernahme finden
Auch darüber, welche Vertragspartei die Kosten für den Notar trägt, kann man bereits im Vorfeld Absprachen treffen. Bedenken sollten Menschen, die ihre Immobilie mit Verrentungsoptionen wie dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht verkaufen möchten, dass jede Kostensteigerung auf der einen Seite, den Verkaufspreis auf der anderen Seite reduzieren kann. Die richtige Balance zu finden, um für alle Beteiligten das beste Resultat zu bewirken, ist und bleibt eine Frage des Fingerspitzengefühls. Tatsache ist, dass man auch und gerade auf der Kostenseite das für beide Parteien verkraftbare und zugleich motivierende Gleichgewicht halten und statt überzogener Forderungen lieber nachvollziehbare und realistisch rechenbare Argumente in die Waagschale werfen sollte. Keinem Verkäufer ist damit gedient, wenn die Forderungen derart hoch angesetzt werden, dass die potenziellen Anleger nur abspringen können. Das Gleich gilt auch umgekehrt.
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