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Immobilie im Falle einer Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus und den offenen Krediten?

Lion Tönse
Geschrieben von:
Lion Tönse

Eine Scheidung bringt viele emotionale und finanzielle Herausforderungen mit sich, insbesondere wenn es um die Aufteilung gemeinsamer Vermögenswerte wie ein Haus oder eine Wohnung geht. Die Regelungen für den Verbleib der Immobilie können je nach Vorhandensein eines Ehevertrags und der bestehenden finanziellen Verhältnisse stark variieren. In diesem Artikel beleuchten wir die verschiedenen Szenarien und Möglichkeiten, wie eine Immobilie nach einer Scheidung aufgeteilt werden kann. Wir erklären, welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden müssen, und bieten einen Überblick über mögliche Konfliktlösungen, wenn keine Einigung erzielt wird. Ziel ist es, Ihnen einen umfassenden Leitfaden an die Hand zu geben, um diesen schwierigen Prozess möglichst fair und reibungslos zu gestalten. 

Situation zur Eheschließung 

Bei einer Scheidung mit einer Immobilie ist wichtig zu beachten, wie die Dinge bei Eheschließung geregelt wurden, also ob es einen Ehevertrag gibt oder nicht

Mit Ehevertrag:  

Ein Ehevertrag kann bei einer Scheidung finanzielle Probleme verhindern, insbesondere wenn es um Immobilien geht. Ein Ehevertrag ermöglicht es, den Verbleib des Hauses und die Vermögensaufteilung im Falle einer Scheidung klar zu regeln. Wichtige Elemente in einem Ehevertrag bezüglich einer Immobilie sollten Eigentumsverhältnisse, Hausverkauf, Kreditverantwortlichkeiten, Zugewinnausgleich, Wohnrechte, Mitwirkungspflicht beim Hausverkauf und Miteigentumsanteile umfassen. Da in diesem Fall der Verbleib der Immobilie idealerweise im Fall einer Scheidung bereits geklärt sein sollte, kümmern wir uns in diesem Artikel lediglich um den Fall ohne Ehevertrag

Ohne Ehevertrag:  

Gibt es in einer Ehe keinen Ehevertrag, leben die Partner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Bei diesem gesetzlichen Güterstand gilt: Alles, was die Ehegatten vor der Eheschließung besessen haben, gehört ihnen weiterhin allein. Vermögen, das während der Ehe gebildet wurde, besitzen beide Ehepartner gemeinsam

Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden das Anfangs- und Endvermögen bei einer Scheidung gegenübergestellt. Wie viel Vermögen haben die Eheleute bei der Heirat besessen und wie viel ist das Eigentum jetzt wert? Bei einem höheren Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich, so dass sich bei beiden Ehegatten ein gleich hohes Vermögen ergibt. Gibt es bei beiden einen identischen Vermögenszuwachs, ist kein Ausgleich notwendig. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich erfolgt immer als Geldzahlung

Ein Haus, das beide Partner zusammen gekauft haben, gehört beiden gemeinsam. Bei einer Scheidung ist die Immobilie aufzuteilen. Erlangt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus durch eine Erbschaft, wird die ererbte Immobilie bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt

Was passiert bei einer Scheidung mit der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus? 

Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Es gibt verschiedene Optionen, wie das Eigentum an der Immobilie geregelt werden kann: 

Realteilung: 

Falls möglich, wird das Haus in zwei getrennte, in sich abgeschlossene Einheiten umgebaut. Beide Ehepartner bleiben Eigentümer jeweils einer Wohneinheit. Diese Lösung ist allerdings nur umsetzbar, wenn die baulichen Gegebenheiten dies zulassen und beide Partner diese Vereinbarung akzeptieren. 

 Hausverkauf: 

Eine häufig gewählte Option ist der Verkauf des Hauses. Die Eheleute teilen den Erlös untereinander auf, wobei eventuelle bestehende Kredite und sonstige Verbindlichkeiten zunächst abgezahlt werden müssen. Der verbleibende Gewinn wird anschließend zwischen den Partnern aufgeteilt

 Auszahlung eines Ehepartners: 

Ein Ehepartner zahlt den anderen aus und behält das Haus. Dabei ist wichtig, dass der zahlende Ehepartner im Grundbuchauszug als alleiniger Eigentümer eingetragen wird, während der andere Ehepartner ausgetragen wird. Dies stellt sicher, dass der Eigentümerwechsel rechtlich wirksam ist und zukünftige Streitigkeiten vermieden werden. 

 Übertragung auf die Kinder: 

Die Ehepartner können sich auch entscheiden, die Immobilie auf ihre Kinder zu übertragen. Dies kann als vorweggenommene Erbfolge betrachtet werden und bietet den Vorteil, dass das Eigentum in der Familie bleibt. Steuerliche Aspekte müssen hierbei berücksichtigt werden

 Vermietung: 

Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie im Besitz der Eheleute zu belassen und sie zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden unter den Ex-Partnern aufgeteilt. Diese Lösung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Immobilienmarkt ungünstig ist oder beide Partner eine langfristige Einkommensquelle sichern möchten. 

 Gemeinsames Wohnen: 

Unter Umständen entscheiden sich die Partner dafür, im Haus wohnen zu bleiben und das Haus trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. Für diesen Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Diese Lösung erfordert ein hohes Maß an Kommunikation und Kooperationsbereitschaft

Bei der Entscheidung, welche Option die beste ist, spielen viele Faktoren eine Rolle, darunter finanzielle Überlegungen, persönliche Präferenzen und die Bedürfnisse eventueller Kinder. Eine einvernehmliche Lösung ist dabei stets zu bevorzugen, um langwierige und kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. 

Wenn ein Immobilienkredit bei der Scheidung noch nicht abbezahlt ist 

Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, schließlich ist die Immobilienfinanzierung meist auf Jahrzehnte angelegt. Läuft der Kredit für eine Immobilie auf beide Partner, wird er in der Regel auf den Ehegatten, der im Zuge der Scheidung die Immobilie übernimmt, als alleinigen Kreditnehmer übertragen. Hierzu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Die Bank kann diese Zustimmung jedoch verweigern – beispielsweise, wenn sie den alleinigen Immobilieneigentümer nicht für kreditwürdig hält.

Die Infografik zeigt vier Möglichkeiten, wie im Falle einer Scheidung mit einer verweigerung der Bank, einen laufenden Kredit an einen der beiden Ehepartner alleinig zu übertragen, umgegangen werden kann.

Eigentumsübertragung einer Immobilie bei Scheidung 

Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. In der Regel gehört die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte, daher muss ein Ehepartner bei der Scheidung seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Partner übertragen. Dieser Prozess erfordert eine klare Wertermittlung der Immobilie und eine faire Aufteilung der Verbindlichkeiten. 

Wertermittlung des Hauses: Für die Wertermittlung des Hauses bei der Scheidung werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das Ergebnis durch zwei dividiert. 

Beispielrechnung: 

Verkehrswert der Immobilie: 300.000 Euro 

Bestehende Verbindlichkeiten: 120.000 Euro 

Berechnung: 300.000 Euro abzgl. 120.000 Euro ergibt 180.000 Euro 

Aufteilung: 180.000 Euro / 2 ergibt 90.000 Euro 

In diesem Beispiel wäre der ausgleichende Betrag für den Ehegatten 90.000 Euro.

Rechner für Eigentumsübertragung der Immobilie bei Scheidung

Mit dem Eigentumsübertragungs-Rechner können Sie schnell und unkompliziert den Ausgleichsbetrag berechnen, den der in der Immobilie verbleibende Ex-Partner im Falle einer Scheidung zahlen muss. Geben Sie einfach den Verkehrswert der Immobilie und die bestehenden Verbindlichkeiten ein. Der Rechner zieht die Verbindlichkeiten vom Immobilienwert ab und teilt den verbleibenden Betrag durch zwei, um den Ausgleichsbetrag zu ermitteln.

Eigentumsübertragungs-Rechner

Eigentumsübertragungs-Rechner

Optionen der Auszahlung

Direkte Auszahlung: Der Partner, der die Immobilie behält, zahlt den ermittelten Betrag direkt an den anderen Partner. Dies ist die häufigste und direkteste Methode, erfordert jedoch, dass der zahlende Partner über ausreichende finanzielle Mittel oder eine Finanzierungsmöglichkeit verfügt. 

Verrechnung mit Unterhaltszahlungen: Ist eine direkte Auszahlung nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Dies bietet eine flexible Lösung, um finanzielle Belastungen gleichmäßig zu verteilen

Stundung des Kaufpreises: In einigen Fällen kann der auszuzahlende Betrag gestundet werden, was bedeutet, dass die Zahlung auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Diese Vereinbarung muss detailliert festgelegt und von beiden Parteien akzeptiert werden. 

Miteigentumsanteil gegen andere Vermögenswerte: Eine weitere Möglichkeit ist die Verrechnung des Miteigentumsanteils gegen andere Vermögenswerte, die einem der Ehepartner zustehen. Dies könnte beispielsweise ein anderes Grundstück, eine größere Geldsumme aus einem gemeinsamen Konto oder andere bedeutende Vermögenswerte umfassen.

Immobilienverrentung als clevere Lösung im Falle einer Scheidung

Die Immobilienverrentung kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn eine Immobilie bei einer Scheidung mit einem Nutzungsrecht wie Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht verkauft wird. Durch diese Methode kann einer der beiden ehemaligen Ehepartner auch nach dem Verkauf in der Immobilie wohnen bleiben, während der andere Partner einen finanziellen Ausgleich erhält.

Wie funktioniert die Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung wird die Immobilie verkauft, aber dem verkaufenden Ehepartner wird ein Nutzungsrecht eingeräumt. Der Wert dieses Nutzungsrechts wird anhand der üblichen Miete vor Ort berechnet und vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen. Der Erlös, abzüglich möglicher offener Kredite, geht an den anderen Ehepartner, der die Immobilie nicht weiter nutzt.

Beispiel aus unserer Praxis:

Ein Fall, den wir bereits betreut haben, zeigt, wie eine Immobilienverrentung erfolgreich durchgeführt werden kann. Das Ehepaar, beide etwa 50 Jahre alt, entschied sich im Zuge ihrer Scheidung, ihre Immobilie zu verrenten. Sie hatten die Immobilie vor 20 Jahren für ca. 200.000 Euro gekauft. Der Verkehrswert der Immobilie betrug bei der Verrentung ca. 300.000 Euro, und es bestand noch ein Restkredit von ca. 50.000 Euro.

Die Ehefrau erhielt ein zehnjähriges Wohnrecht, dessen Wert auf ca. 100.000 Euro geschätzt wurde. Dadurch konnte sie weiterhin in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben. Nach Abzug des Wertes des Wohnrechts und des Restkredits wurde die Immobilie für 200.000 Euro verkauft. Der Verkaufserlös wurde wie folgt aufgeteilt:

  • Verkehrswert der Immobilie: 300.000 Euro
  • Abzug für das zehnjährige Wohnrecht: 100.000 Euro
  • Verkaufserlös: 200.000 Euro
  • Abzug des Restkredits: 50.000 Euro
  • Verbleibender Erlös: 150.000 Euro
  • Ausgleich für Ehefrau: 25.000 Euro
  • Zahlung für Ehemann: 125.000 Euro

Der Ex-Mann erhielt eine große Zahlung in Höhe von ca. 125.000 Euro, während die Ehefrau als Ausgleich für den niedrigeren Wert des Wohnungsrechts sogar noch ca. 25.000€ zusätzlich ausgezahlt bekam. Diese Lösung ermöglichte es beiden Partnern, finanzielle Stabilität zu erlangen und ihre zukünftigen Lebenswege neu zu gestalten. Zudem hatten sie mit der Scheidung keinen Verlust gemacht, da sie diese vor 20 Jahren für 200.000 Euro erworben hatten und nun trotz des Abzugs für das Wohnrecht und den Restkredit einen Erlös von 150.000 Euro erzielten.

Vorteile der Immobilienverrentung:

  • Lebenslanges Wohnrecht: Insbesondere für ältere Ehepaare ist die Immobilienverrentung attraktiv, da das Nutzungsrecht auf die verbleibende statistische Lebenserwartung berechnet wird. Dadurch kann ein Partner lebenslang in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben.
  • Finanzieller Ausgleich: Der nicht weiter in der Immobilie wohnende Partner erhält einen finanziellen Ausgleich durch den Verkaufserlös, der um den Wert des Nutzungsrechts reduziert ist.
  • Zeitliche Flexibilität: Für jüngere Paare kann das Nutzungsrecht zeitlich begrenzt werden, z.B. auf zehn Jahre. Diese Zeit kann genutzt werden, um sich nach der Scheidung neu zu sortieren, ein selbstständiges Leben aufzubauen und eventuell eine neue Immobilie zu erwerben.

Individuelle Lösungen: Die Immobilienverrentung bietet flexible und individuelle Lösungen, die auf die Bedürfnisse der jeweiligen Partner zugeschnitten werden können. Unterschiedliche Modelle und Zeiträume können verhandelt werden, um beiden Parteien gerecht zu werden.

Für eine kostenfreie Beratung und detaillierte Informationen zu Ihren individuellen Möglichkeiten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Lassen Sie uns gemeinsam eine Lösung finden, die Ihren Anforderungen entspricht und Ihnen hilft, nach der Scheidung ein stabiles und selbstbestimmtes Leben zu führen. 

Steuerliche Betrachtung bei Scheidung mit Immobilie 

Bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung spielen steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Nach dem Einkommenssteuergesetz (§22 und §23) sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig. Dies betrifft insbesondere die sogenannte Spekulationssteuer, die unter bestimmten Bedingungen fällig wird. 

Spekulationssteuer:  

Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn: 

  • der Eigentümer die Immobilie nicht selbst genutzt hat, 
  • es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, 
  • die Immobilie aus Betriebsvermögen finanziert wurde, 
  • die Immobilie bei einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen wird. 

Die Spekulationssteuer entfällt jedoch unter folgenden Bedingungen: 

  • Eigennutzung: Die Immobilie wurde vom Eigentümer selbst bewohnt. 
  • Zeitraum: Zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie liegen mehr als zehn Jahre. 
  • Eigennutzung vor der Scheidung: Die Immobilie wurde vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer bewohnt. 

Diese Ausnahmen sind wichtig zu beachten, um unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden. 

Grunderwerbsteuer:  

Neben der Spekulationssteuer kann durch den Eigentümerwechsel nach einer Scheidung auch die Grunderwerbsteuer anfallen. Um diese Steuer zu vermeiden, gibt es folgende wichtige Punkte: 

Übertragung im Rahmen der Scheidung: Die Immobilie sollte spätestens im Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden. Eheleute sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, wenn die Übertragung während der Ehe oder im Rahmen der Scheidung erfolgt. 

Notarielle Beurkundung: Jede Eigentumsübertragung muss notariell beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein. Der Notar kann auch über mögliche steuerliche Folgen beraten und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. 

Beispiel: Ein Ehepaar besitzt gemeinsam ein Haus, das sie während ihrer Ehezeit erworben haben. Sie entscheiden sich, dass ein Partner das Haus behalten und den anderen auszahlen soll. Diese Auszahlung wird im Rahmen der Scheidungsvereinbarung geregelt und notariell beurkundet. Da die Immobilie während der Ehe genutzt wurde und die Übertragung im Rahmen der Scheidung erfolgt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wenn das Haus zudem länger als zehn Jahre im Besitz ist oder vom verbleibenden Ehepartner selbst genutzt wurde, entfällt auch die Spekulationssteuer

Beratung durch Steuerexperten: Da die steuerliche Situation bei Immobilienübertragungen komplex sein kann, ist es ratsam, sich von einem Steuerberater oder einem Notar beraten zu lassen. Dies gewährleistet, dass alle steuerlichen Vorteile genutzt und unnötige Kosten vermieden werden. 

Was, wenn man sich nicht einig wird?  

Werden sich die Partner über einen Hausverkauf bei Scheidung nicht einig, ist jede Partei berechtigt, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Dies ist oft die letzte Möglichkeit, wenn keine Einigung über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie erzielt werden kann. 

Verfahren der Teilungsversteigerung: 

  • Antragstellung: Einer der Ehepartner stellt beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung. Dies führt dazu, dass im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wird. 
  • Benachrichtigung des anderen Ehepartners: Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat die Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. 
  • Prüfung der Einwände: Sind die Einwände berechtigt, kann die Versteigerung zunächst bis zu einer erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt werden. Ein erfolgreicher Einwand kann die Versteigerung verzögern oder sogar verhindern, wenn ein stichhaltiger Grund vorliegt. 
  • Öffentliche Versteigerung: Kommt es zu keiner Einigung, wird die Immobilie öffentlich versteigert. Beide Parteien können Gebote abgeben und versuchen, das Haus im Rahmen der Versteigerung selbst zu erwerben. 

Nachteile der Teilungsversteigerung: 

  • Verkauf unter Wert: Eine Teilungsversteigerung führt in der Regel zu einem Verkauf unter dem eigentlichen Marktwert der Immobilie. Dies bedeutet, dass beide Ehepartner finanziell schlechter gestellt sein können, als wenn sie sich auf einen normalen Verkauf geeinigt hätten. 
  • Kosten: Zusätzlich zu dem möglicherweise niedrigeren Verkaufserlös entstehen auch Verfahrenskosten, die die finanzielle Belastung weiter erhöhen. 
  • Zeitaufwand: Das Verfahren kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen und zusätzliche Belastungen und Unsicherheiten für beide Parteien mit sich bringen. 

Alternative Lösungen:  

Da die Teilungsversteigerung meist mit finanziellen Nachteilen verbunden ist, sollten alternative Lösungen in Betracht gezogen werden: 

  • Mediation: Ein Mediator kann helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und die Kommunikation zwischen den Partnern zu verbessern. Eine Mediation kann oft schneller und kostengünstiger sein als ein gerichtliches Verfahren. 
  • Externer Verkauf: Ein neutraler Immobilienmakler kann beauftragt werden, das Haus zu verkaufen. Der Makler kann dabei helfen, den besten Marktpreis zu erzielen und den Verkaufsprozess professionell zu begleiten. 
  • Teilweise Auszahlung: Eine Kombination aus Auszahlung und Aufteilung anderer Vermögenswerte kann zu einer für beide Seiten akzeptablen Lösung führen. 

Fazit 

Eine Scheidung bringt zahlreiche Herausforderungen mit sich, insbesondere wenn es um den Umgang mit gemeinsamem Immobilienbesitz geht. Die rechtlichen und finanziellen Aspekte, die bei einer Trennung berücksichtigt werden müssen, sind komplex und erfordern sorgfältige Planung und klare Vereinbarungen

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