Die Grundschuld als Sicherheit bei Immobilienkrediten
Eine Grundschuld ist eine wichtige Form der Sicherheit, die bei der Vergabe von Immobilienkrediten verwendet wird. Exakter ausgedrückt handelt es sich dabei um eine Eintragung im Grundbuch. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine eingetragene Grundschuld nicht auf eine bestimmte Schuld begrenzt. Vielmehr bleibt sie in der Regel bestehen, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Tatsächlich kann eine Grundschuld auch als Sicherheit für zukünftige Kredite verwendet werden.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld wird in der Regel von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber verlangt, wenn ein Kreditnehmer eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit verwendet. Wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann, kann der Kreditgeber die Immobilie verkaufen, um den ausstehenden Betrag zu decken. Dabei bezieht die Grundschuld sich eben nicht nur auf ein bestimmtes Darlehen, was insbesondere dann elementare Auswirkungen mit sich zieht, falls mehrere Kredite gleichzeitig laufen, etwa außer dem Basiskredit ein weiterer für die Nachfinanzierung oder für die außerplanmäßige energetische Sanierung.
Wie funktioniert eine Grundschuld?
Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und zeigt, dass der Kreditgeber ein Interesse an der Immobilie hat. Das bedeutet, dass der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, um den ausstehenden Betrag zu decken.
Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel dem Kreditbetrag
Das muss allerdings nicht immer so sein. Vielmehr kann der Kreditgeber auch die Eintragung einer höheren Grundschuld verlangen, um dadurch seine Sicherheit zu steigern. Wenn der Kreditnehmer den Kredit vollständig zurückgezahlt hat, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Was sind die Vor- und Nachteile einer Grundschuld?
Ein Nachteil einer Grundschuld ist, dass sie in der Regel mit höheren Kosten verbunden ist als eine herkömmliche Hypothek. Die Eintragung einer Grundschuld durch den Notar und das Grundbuchamt wird von diesen Entitäten teuer in Rechnung gestellt. Die anfallenden Kosten können sich auf einige hundert bis tausend Euro belaufen. Begründet ist das darin, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht auf eine bestimmt Schuld begrenzt ist und für den Kreditnehmer ein höheres Risiko darstellt. Der dem gegenüberstehende Vorteil ist, dass die Grundschuld in der Regel die Aufnahme einer höheren Kreditsumme als eine normale Hypothek ermöglicht. Aufgrund der höheren Sicherheit ist der Kreditgeber imstande, mehr Kapital zu verleihen.
Was ist eine Grundschuld: Wie erfolgt der Eintrag?
Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt durch einen Notar. Die dabei anfallenden Kosten übernimmt in der Regel der Kreditnehmer. Durch den Notar wird sichergestellt, dass der Eintrag der Grundschuld erstens rechtmäßig ist und zweitens sämtliche relevanten Dokumente vorliegen und eingesehen wurden. Ist die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, wird sie öffentlich zur Kenntnis gebracht, was bedeutet, dass jeder mit Befugnis zur Einsicht ins Grundbuch die Eintragung der Grundschuld nachvollziehen kann.
Grundschuld ist die Darlehenssicherheit
Eine im Grundbuch eingetragene Hypothek verdeutlicht, dass die jeweilige Immobilie als Sicherheit für das Darlehen verwendet wird. Faktisch ist die Hypothek auf ein definiertes Darlehen begrenzt. Die Hypothek greift rechtswirksam, falls der Kreditnehmer eben dieses konkrete Darlehen nicht zurückzuzahlen imstande ist. Daraus ergibt sich auch die Antwort auf die Frage: Was ist eine Grundschuld. Im Unterschied zu einer Grundschuld ist die Hypothek als Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden.
Ist eine Grundschuld einfacher zu handhaben als eine Hypothek?
Durchgesetzt hat sich die Grundschuld in der Kreditpraxis insbesondere deshalb, weil sie für die Banken einfacher zu handhaben ist. Bei einer eingetragenen Hypothek muss die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zunächst nachweisen, dass der Schuldner noch unbeglichene Schulden hat, zumal die Hypothek andernfalls hinfällig wäre. Bei der Absicherung über eine Grundschuld können die Außenstände leichter und vor allem schneller vollstreckt werden. Anders als bei der Hypothek muss nicht erst ein zeitaufwändiges und entsprechend kostenintensives juristisches Verfahren eingeleitet werden.
Grundschuld frei von Risikoabschlägen höher ansetzbar
Vollkommen üblich ist im Rahmen einer Baufinanzierung, dass die Finanzierung mit mehreren Darlehen konkretisiert wird, so etwa mit einem erstrangigen und einem zweitrangigen Darlehen. Daraus folgt die entsprechende Risikobewertung seitens der Banken. Indes Hypothekenbanken erstrangig abgesicherte Darlehen bevorzugen, begnügen Bausparkassen sich in der Regel mit dem zweiten Rang. In beiden Fällen ist es praxisüblich, dass bei Hypotheken eine Risikoabschlag von rund 20 Prozent vom aktuellen Verkehrswert als Beleihungswert abgezogen wird. Auch hier zeigt sich ein markanter Unterschied bei den Fragen: Was ist eine Grundschuld und was ist eine Hypothek? Die Grundschuld kann frei von Risikoabschlägen auch höher angesetzt werden.
Kann eine Grundschuld weitergegeben werden?
Auswirkungen hat insbesondere die Rangfolge im Grundbuch auf die Konditionen und die Fallkonstellationen. Grundschulden können die Banken untereinander weitergeben. Dazu ist ein weiterer Vermerk im Grundbuch möglich, aber nicht zwingend nötig. Vielmehr kann die Weitergabe auf Basis einer privatwirtschaftlichen Abtretung erfolgen. Verzichtet wird auf den Vermerk des Bankenwechsels gerne aus Kostengründen. Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind nicht zu unterschätzen. Als kostengünstigere Lösung wird auf Löschung und Neueintrag verzichtet. Stattdessen bleibt die erste kreditgebende Bank als Grundschuldinhaber im Grundbuch bestehen, woraufhin die Rechte an die nächstfinanzierende Bank übertragen werden.
Von nun an regelmäßig in Ihrem digitalen Postfach: Unser Expertenwissen zum Thema Immobilienverrentung, exklusive Beiträge, Videos und Podcasts. Wir halten Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden. Ob virtuell oder in Ihrer Nähe, freuen Sie sich auf unsere Veranstaltungen!
Welche Kosten fallen für die notarielle Beurkundung an?
Selbstverständlich entstehen für die notarielle Beurkundung Kosten. Dabei richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Kaufpreis. Bedenken sollte man dabei, dass das Prozedere bei einem Immobilienkaufvertrag, ob mit oder ohne Verrentungsoption, mehrere Schritte umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beurkundung des Kaufvertrags mitsamt der Vereinbarungen über das Verrentungsmodell, den Vollzug des Geschäfts und die Beurkundung einer etwaigen Grundschuld. Zudem werden die Abwicklung über ein Anderkonto sowie Pauschalen über sonstige betreuende Tätigkeiten in Rechnung gestellt. Gehen wir in einer Beispielrechnung bei dieser Konstellation von einem Immobilienwert von 300.000 Euro aus, für die eine Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro eingetragen werden soll, wird die Summe der Notargebühren sich auf rund 3.700 Euro belaufen. Die Gebühren steigen allerdings nicht linear mit der Höhe des Kaufpreises, sondern entwickeln sich degressiv.
Richtige Balance bei der Kostenübernahme finden
Auch darüber, welche Vertragspartei die Kosten für den Notar trägt, kann man bereits im Vorfeld Absprachen treffen. Bedenken sollten Menschen, die ihre Immobilie mit Verrentungsoptionen wie dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht verkaufen möchten, dass jede Kostensteigerung auf der einen Seite, den Verkaufspreis auf der anderen Seite reduzieren kann. Die richtige Balance zu finden, um für alle Beteiligten das beste Resultat zu bewirken, ist und bleibt eine Frage des Fingerspitzengefühls. Tatsache ist, dass man auch und gerade auf der Kostenseite das für beide Parteien verkraftbare und zugleich motivierende Gleichgewicht halten und statt überzogener Forderungen lieber nachvollziehbare und realistisch rechenbare Argumente in die Waagschale werfen sollte. Keinem Verkäufer ist damit gedient, wenn die Forderungen derart hoch angesetzt werden, dass die potenziellen Anleger nur abspringen können. Das Gleich gilt auch umgekehrt.
Disclaimer: Wir sind weder Juristen, noch gehören wir den steuerberatenden Berufen an. Insofern können wir keine verbindliche juristische oder fiskalische Auskünfte geben. Die auf diesen Seiten aufgeführten Texte beinhalten Informationen, die allgemein im öffentlichen Raum zur Verfügung stehen. Für verifizierbar belastbare Fakten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
