Die Grund­schuld und der Unter­schied zur Hypothek

Eine Grund­schuld ist eine wich­ti­ge Form der Sicher­heit, die bei der Ver­ga­be von Immo­bi­li­en­kre­di­ten ver­wen­det wird. Exak­ter aus­ge­drückt han­delt es sich dabei um eine Ein­tra­gung im Grund­buch. Im Gegen­satz zu einer Hypo­thek ist eine ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld nicht auf eine bestimm­te Schuld begrenzt. Viel­mehr bleibt sie in der Regel bestehen, bis der Kre­dit voll­stän­dig zurück­ge­zahlt ist. Tat­säch­lich kann eine Grund­schuld auch als Sicher­heit für zukünf­ti­ge Kre­di­te ver­wen­det werden.

Eine Grund­schuld wird in der Regel von einer Bank oder einem ande­ren Kre­dit­ge­ber ver­langt, wenn ein Kre­dit­neh­mer eine Immo­bi­lie als Sicher­heit für einen Kre­dit ver­wen­det. Wenn der Kre­dit­neh­mer den Kre­dit nicht zurück­zah­len kann, kann der Kre­dit­ge­ber die Immo­bi­lie ver­kau­fen, um den aus­ste­hen­den Betrag zu decken. Dabei bezieht die Grund­schuld sich eben nicht nur auf ein bestimm­tes Dar­le­hen, was ins­be­son­de­re dann ele­men­ta­re Aus­wir­kun­gen mit sich zieht, falls meh­re­re Kre­di­te gleich­zei­tig lau­fen, etwa außer dem Basis­kre­dit ein wei­te­rer für die Nach­fi­nan­zie­rung oder für die außer­plan­mä­ßi­ge ener­ge­ti­sche Sanierung.

Eine Grund­schuld wird im Grund­buch ein­ge­tra­gen und zeigt, dass der Kre­dit­ge­ber ein Inter­es­se an der Immo­bi­lie hat. Das bedeu­tet, dass der Kre­dit­ge­ber im Fal­le eines Zah­lungs­aus­falls des Kre­dit­neh­mers das Recht hat, die Immo­bi­lie zu ver­kau­fen, um den aus­ste­hen­den Betrag zu decken.

Die Höhe der Grund­schuld ent­spricht in der Regel dem Kreditbetrag

Das muss aller­dings nicht immer so sein. Viel­mehr kann der Kre­dit­ge­ber auch die Ein­tra­gung einer höhe­ren Grund­schuld ver­lan­gen, um dadurch sei­ne Sicher­heit zu stei­gern. Wenn der Kre­dit­neh­mer den Kre­dit voll­stän­dig zurück­ge­zahlt hat, kann die Grund­schuld aus dem Grund­buch gelöscht werden.

Ein Nach­teil einer Grund­schuld ist, dass sie in der Regel mit höhe­ren Kos­ten ver­bun­den ist als eine her­kömm­li­che Hypo­thek. Die Ein­tra­gung einer Grund­schuld durch den Notar und das Grund­buch­amt wird von die­sen Enti­tä­ten teu­er in Rech­nung gestellt. Die anfal­len­den Kos­ten kön­nen sich auf eini­ge hun­dert bis tau­send Euro belau­fen. Begrün­det ist das dar­in, dass die Grund­schuld im Gegen­satz zur Hypo­thek nicht auf eine bestimmt Schuld begrenzt ist und für den Kre­dit­neh­mer ein höhe­res Risi­ko dar­stellt. Der dem gegen­über­ste­hen­de Vor­teil ist, dass die Grund­schuld in der Regel die Auf­nah­me einer höhe­ren Kre­dit­sum­me als eine nor­ma­le Hypo­thek ermög­licht. Auf­grund der höhe­ren Sicher­heit ist der Kre­dit­ge­ber imstan­de, mehr Kapi­tal zu verleihen.

Die Ein­tra­gung einer Grund­schuld erfolgt durch einen Notar. Die dabei anfal­len­den Kos­ten über­nimmt in der Regel der Kre­dit­neh­mer. Durch den Notar wird sicher­ge­stellt, dass der Ein­trag der Grund­schuld ers­tens recht­mä­ßig ist und zwei­tens sämt­li­che rele­van­ten Doku­men­te vor­lie­gen und ein­ge­se­hen wur­den. Ist die Grund­schuld im Grund­buch ein­ge­tra­gen, wird sie öffent­lich zur Kennt­nis gebracht, was bedeu­tet, dass jeder mit Befug­nis zur Ein­sicht ins Grund­buch die Ein­tra­gung der Grund­schuld nach­voll­zie­hen kann.

Eine im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Hypo­thek ver­deut­licht, dass die jewei­li­ge Immo­bi­lie als Sicher­heit für das Dar­le­hen ver­wen­det wird. Fak­tisch ist die Hypo­thek auf ein defi­nier­tes Dar­le­hen begrenzt. Die Hypo­thek greift rechts­wirk­sam, falls der Kre­dit­neh­mer eben die­ses kon­kre­te Dar­le­hen nicht zurück­zu­zah­len imstan­de ist. Dar­aus ergibt sich auch die Ant­wort auf die Fra­ge: Was ist eine Grund­schuld. Im Unter­schied zu einer Grund­schuld ist die Hypo­thek als Grund­pfand­recht an eine kon­kre­te For­de­rung gebunden.

Durch­ge­setzt hat sich die Grund­schuld in der Kre­dit­pra­xis ins­be­son­de­re des­halb, weil sie für die Ban­ken ein­fa­cher zu hand­ha­ben ist. Bei einer ein­ge­tra­ge­nen Hypo­thek muss die Bank bei Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Schuld­ners zunächst nach­wei­sen, dass der Schuld­ner noch unbe­gli­che­ne Schul­den hat, zumal die Hypo­thek andern­falls hin­fäl­lig wäre. Bei der Absi­che­rung über eine Grund­schuld kön­nen die Außen­stän­de leich­ter und vor allem schnel­ler voll­streckt wer­den. Anders als bei der Hypo­thek muss nicht erst ein zeit­auf­wän­di­ges und ent­spre­chend kos­ten­in­ten­si­ves juris­ti­sches Ver­fah­ren ein­ge­lei­tet werden.

Voll­kom­men üblich ist im Rah­men einer Bau­fi­nan­zie­rung, dass die Finan­zie­rung mit meh­re­ren Dar­le­hen kon­kre­ti­siert wird, so etwa mit einem erst­ran­gi­gen und einem zweit­ran­gi­gen Dar­le­hen. Dar­aus folgt die ent­spre­chen­de Risi­ko­be­wer­tung sei­tens der Ban­ken. Indes Hypo­the­ken­ban­ken erst­ran­gig abge­si­cher­te Dar­le­hen bevor­zu­gen, begnü­gen Bau­spar­kas­sen sich in der Regel mit dem zwei­ten Rang. In bei­den Fäl­len ist es pra­xis­üb­lich, dass bei Hypo­the­ken eine Risi­ko­ab­schlag von rund 20 Pro­zent vom aktu­el­len Ver­kehrs­wert als Belei­hungs­wert abge­zo­gen wird. Auch hier zeigt sich ein mar­kan­ter Unter­schied bei den Fra­gen: Was ist eine Grund­schuld und was ist eine Hypo­thek? Die Grund­schuld kann frei von Risi­ko­ab­schlä­gen auch höher ange­setzt werden.

Aus­wir­kun­gen hat ins­be­son­de­re die Rang­fol­ge im Grund­buch auf die Kon­di­tio­nen und die Fall­kon­stel­la­tio­nen. Grund­schul­den kön­nen die Ban­ken unter­ein­an­der wei­ter­ge­ben. Dazu ist ein wei­te­rer Ver­merk im Grund­buch mög­lich, aber nicht zwin­gend nötig. Viel­mehr kann die Wei­ter­ga­be auf Basis einer pri­vat­wirt­schaft­li­chen Abtre­tung erfol­gen. Ver­zich­tet wird auf den Ver­merk des Ban­ken­wech­sels ger­ne aus Kos­ten­grün­den. Die Gebüh­ren von Notar und Grund­buch­amt sind nicht zu unter­schät­zen. Als kos­ten­güns­ti­ge­re Lösung wird auf Löschung und Neu­ein­trag ver­zich­tet. Statt­des­sen bleibt die ers­te kre­dit­ge­ben­de Bank als Grund­schuld­in­ha­ber im Grund­buch bestehen, wor­auf­hin die Rech­te an die nächst­fi­nan­zie­ren­de Bank über­tra­gen werden.

Selbst­ver­ständ­lich ent­ste­hen für die nota­ri­el­le Beur­kun­dung Kos­ten. Dabei rich­tet sich die Höhe der Gebüh­ren nach dem Kauf­preis. Beden­ken soll­te man dabei, dass das Pro­ze­de­re bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag, ob mit oder ohne Ver­ren­tungs­op­ti­on, meh­re­re Schrit­te umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags mit­samt der Ver­ein­ba­run­gen über das Ver­ren­tungs­mo­dell, den Voll­zug des Geschäfts und die Beur­kun­dung einer etwa­igen Grund­schuld. Zudem wer­den die Abwick­lung über ein Ander­kon­to sowie Pau­scha­len über sons­ti­ge betreu­en­de Tätig­kei­ten in Rech­nung gestellt. Gehen wir in einer Bei­spiel­rech­nung bei die­ser Kon­stel­la­ti­on von einem Immo­bi­li­en­wert von 300.000 Euro aus, für die eine Grund­schuld in Höhe von 250.000 Euro ein­ge­tra­gen wer­den soll, wird die Sum­me der Notar­ge­büh­ren sich auf rund 3.700 Euro belau­fen. Die Gebüh­ren stei­gen aller­dings nicht line­ar mit der Höhe des Kauf­prei­ses, son­dern ent­wi­ckeln sich degressiv.

Auch dar­über, wel­che Ver­trags­par­tei die Kos­ten für den Notar trägt, kann man bereits im Vor­feld Abspra­chen tref­fen. Beden­ken soll­ten Men­schen, die ihre Immo­bi­lie mit Ver­ren­tungs­op­tio­nen wie dem Nieß­brauch oder dem Wohn­recht ver­kau­fen möch­ten, dass jede Kos­ten­stei­ge­rung auf der einen Sei­te, den Ver­kaufs­preis auf der ande­ren Sei­te redu­zie­ren kann. Die rich­ti­ge Balan­ce zu fin­den, um für alle Betei­lig­ten das bes­te Resul­tat zu bewir­ken, ist und bleibt eine Fra­ge des Fin­ger­spit­zen­ge­fühls. Tat­sa­che ist, dass man auch und gera­de auf der Kos­ten­sei­te das für bei­de Par­tei­en ver­kraft­ba­re und zugleich moti­vie­ren­de Gleich­ge­wicht hal­ten und statt über­zo­ge­ner For­de­run­gen lie­ber nach­voll­zieh­ba­re und rea­lis­tisch rechen­ba­re Argu­men­te in die Waag­scha­le wer­fen soll­te. Kei­nem Ver­käu­fer ist damit gedient, wenn die For­de­run­gen der­art hoch ange­setzt wer­den, dass die poten­zi­el­len Anle­ger nur absprin­gen kön­nen. Das Gleich gilt auch umgekehrt.