Viele Immobilieneigentümer möchten im Alter Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen, ohne das Zuhause aufzugeben. Der Teilverkauf wurde in den letzten Jahren als scheinbar einfache Lösung beworben: Ein Teil der Immobilie wird verkauft, das Wohnrecht bleibt bestehen und der Verkäufer erhält eine sofortige Auszahlung. Doch der Markt hat sich gewandelt – und das deutlich.
2025 stehen zahlreiche Anbieter vor strukturellen Herausforderungen. Einige haben ihr Neugeschäft vollständig eingestellt, andere passen ihre Konditionen spürbar an. Die Transparenz nimmt ab, die Unterschiede zwischen den Modellen zu. Für Eigentümer bedeutet das: Entscheidungen sind schwieriger, Vergleiche komplexer. Wer heute über einen Teilverkauf nachdenkt, sollte die aktuelle Marktlage kennen und genau hinschauen.
Hinzu kommt: Ein vermeintlich günstiges Angebot kann auf den zweiten Blick hohe langfristige Kosten verursachen. Das monatliche Nutzungsentgelt, spätere Verkaufsabzüge oder fehlende Garantien für den Immobilienwert können die finanzielle Planung beeinträchtigen.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen aktuellen Überblick: Was hat sich 2025 am Markt verändert? Welche Anbieter sind noch aktiv – und zu welchen Bedingungen? Welche Alternativen wie die Immobilienverrentung könnten sinnvoller sein?
Im nächsten Abschnitt stellen wir Ihnen den Podcast der DEGIV zum Thema vor – als vertiefenden Einstieg in das Thema und als Hilfe für Ihre persönliche Entscheidungsfindung.
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In der aktuellen Podcast-Folge unseres Podcasts Immobilien & Rente geht es um die jüngsten Entwicklungen im Markt für Teilverkauf. Die DEGIV ordnet dort ein, warum sich einige Anbieter zurückgezogen haben, wie sich das Nutzungsentgelt in den letzten Monaten verändert hat und worauf Eigentümer bei neuen Angeboten besonders achten sollten.
Wenn Sie sich vor einer Entscheidung ein umfassendes Bild machen möchten, lohnt sich das Reinhören in jedem Fall.
Podcast-Empfehlung: Teilverkauf, Konditionen & Nutzungsentgelt in 2025
Die Folge gibt einen kompakten Überblick über Trends, Risiken und Alternativen. Besonders relevant ist dabei die Einschätzung, ob sich der Teilverkauf 2025 überhaupt noch lohnt – oder ob andere Modelle wie die Immobilienverrentung die bessere Wahl darstellen.
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Was ist ein Teilverkauf? – Das Modell im Überblick
Beim Teilverkauf verkaufen Immobilieneigentümer einen prozentualen Anteil ihrer selbst genutzten Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen. Meist liegt der veräußerte Anteil zwischen 10 und maximal 50 Prozent. Der große Vorteil für viele: Sie bleiben weiterhin in der Immobilie wohnen und erhalten im Gegenzug eine einmalige Auszahlung in Höhe des verkauften Anteils.
Um dieses Wohnrecht zu sichern, wird ein sogenanntes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Dadurch behalten Sie das lebenslange Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten. Im Gegenzug zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Nutzungsentgelt für dessen Miteigentum.
Die Immobilie verbleibt in einer Art Bruchteilsgemeinschaft. Sie sind weiterhin Miteigentümer und tragen gemeinsam mit dem Anbieter Verantwortung für das Objekt. Bei größeren Reparaturen, Sanierungen oder im Fall eines Verkaufs wirken sich die Eigentumsanteile direkt auf Rechte und Pflichten aus.
Der Teilverkauf wird häufig als Alternative zur vollständigen Veräußerung oder zur klassischen Immobilienverrentung angeboten. Dabei sollten Sie die langfristigen finanziellen und rechtlichen Folgen genau prüfen.
Im nächsten Kapitel werfen wir einen Blick auf die aktuelle Lage am Markt. Denn nicht alle Anbieter halten, was sie versprechen – und einige haben sich inzwischen ganz zurückgezogen.
Marktumbruch 2025: Rückzüge, Kostenanstieg und Regulierung
Der Teilverkaufsmarkt hat sich innerhalb weniger Jahre grundlegend verändert. Was einst als wachstumsstarkes Segment galt, ist heute deutlich übersichtlicher geworden. Immer mehr Anbieter ziehen sich aus dem aktiven Neugeschäft zurück, passen ihre Modelle an oder wechseln in andere Geschäftsbereiche.
Anbieter verlassen den Markt
Einige bekannte Unternehmen haben bereits Ende 2023 den Teilverkauf eingestellt, andere folgten im Jahr 2024. Gründe dafür sind unter anderem die gestiegenen Finanzierungskosten, fehlende Anschlussverkäufe und ein allgemein schwieriger Immobilienmarkt. Viele Banken haben ihr Engagement für dieses Modell reduziert, was sich unmittelbar auf die Geschäftstätigkeit der Anbieter auswirkte.
Nutzungsentgelte steigen deutlich
Parallel zu den Rückzügen sind die Nutzungsentgelte stark gestiegen. Während vor wenigen Jahren noch Sätze unter 3 % möglich waren, liegen die marktüblichen Werte im Mai 2025 bei 4,9 % bis über 5,2 % für eine zehnjährige Festschreibung. In Einzelfällen werden sogar 5,5 % aufgerufen. Einige Anbieter bieten zudem nur noch wenige oder gar keine Alternativen zu einer festen Verzinsung an.
Diese Entwicklung verteuert das Modell für die Eigentümer erheblich. Besonders für Personen mit geringer Rente oder ohne weitere Rücklagen kann das monatliche Entgelt zur Belastung werden.
Druck durch neue Regulierung
Das Bundesministerium der Justiz hat bereits 2023 ein Prüfverfahren zur möglichen Regulierung von Teilverkaufsmodellen eingeleitet. Zwar gibt es bisher kein verbindliches Gesetz, doch die Diskussionen um Verbraucherschutz, Informationspflichten und Transparenz haben Wirkung gezeigt. Anbieter müssen heute klarer über Risiken, Gesamtkosten und langfristige Folgen informieren. Einige Unternehmen haben daraufhin ihre Vertriebsaktivitäten deutlich reduziert oder ausgesetzt.
Auch Verbraucherschutzorganisationen fordern seit Längerem eine strengere Aufsicht, insbesondere bei der Gestaltung der Rückkaufsrechte, der Grundbuchabsicherung und der langfristigen Kostenentwicklung.
Einige Anbieter haben darauf reagiert und freiwillig neue Standards eingeführt, etwa mit garantierten Mindestverkaufswerten oder transparenteren Entgeltregelungen. Doch die Unterschiede zwischen den Angeboten bleiben erheblich.
Im nächsten Kapitel zeigen wir, wie sich die Anbieter heute unterscheiden – und worauf Sie als Eigentümer bei einem Teilverkauf besonders achten sollten.
Anbieter im Vergleich – Konditionen, Unterschiede, Risiken
Die Konditionen der Teilverkaufsanbieter unterscheiden sich teilweise erheblich. Neben dem Nutzungsentgelt sind vor allem Vertragslaufzeiten, die Regelung der Instandhaltungskosten und die Absicherung der Immobilie im Grundbuch entscheidende Faktoren. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über sieben relevante Anbieter (Stand Mai 2025).
Schnellübersicht
| Anbieter | Nutzungsentgelt p.a. | Festschreibung | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Engel & Völkers LiquidHome | 4,95 % | 10 Jahre | Marktaktiv, transparente Konditionen |
| Heimkapital | 4,99 % – 5,19 % | 10 Jahre | Rückkaufsoption, individuelles Angebot |
| Volksbank Teilverkauf | 4,75 % – 5,20 % | 10 Jahre | Verbraucherschutz-nahe Konditionen |
| Lebenswert | 4,99 % – 5,75 % | 10 Jahre | Beteiligung an Wertsteigerung möglich |
| Realwertpartner | 4,90 % – 5,50 % | 10 Jahre | Hohe Flexibilität bei Rückkauf |
| HausVorsorge | 5,25 % | 10 Jahre | Fokus auf Senioren ab 65 Jahren |
| Deutsche Teilkauf | – | – | Neugeschäft eingestellt seit 12/2024 |
| Wertfaktor | – | – | Keine neuen Ankäufe mehr seit 01/2024 |
Heimkapital
Heimkapital bietet eines der niedrigsten Nutzungsentgelte im Markt (4,99 % bis 5,19 %) bei gleichzeitigem Verzicht auf ein Durchführungsentgelt. Nach der 10-jährigen Festschreibung orientiert sich die Entgeltanpassung am Verbraucherpreisindex (VPI). Ein Mindestverkaufswert von 117 % wird zugesichert. Bei Modernisierungen beteiligt sich Heimkapital anteilig an außergewöhnlichen Maßnahmen. Die Absicherung erfolgt über ein Nießbrauchrecht in zweiter Rangstelle und eine Grundschuld bis zur Höhe des garantierten Mindestverkaufswerts. Maklerkosten können bis zu 7,14 % anfallen, werden jedoch nur anteilig auf den verkauften Anteil berechnet.
Verkaufen aber bleiben
Das Modell von „Verkaufen aber bleiben“ verlangt ein Nutzungsentgelt von 4,9 % bei einer zehnjährigen Festschreibung mit VPI-Kopplung. Im Gegensatz zu anderen Anbietern wird ein Durchführungsentgelt in Höhe von 3,9 % erhoben, das jedoch auch die Maklerkosten beinhaltet. Ein garantierter Mindestverkaufswert entfällt seit Ende 2023. Für Modernisierungen kann nach fünf Jahren ein Zuschuss von bis zu 20.000 € für KfW-Maßnahmen gewährt werden. Die Grundbuchsicherung erfolgt über ein Nießbrauchrecht in zweiter Rangstelle und eine Grundschuld bis 100 % des Kaufpreises.
Wohnwert AG
Wohnwert erhebt mit 5,2 % ein eher hohes Nutzungsentgelt, verzichtet dafür auf ein Durchführungsentgelt. Die Entgeltanpassung erfolgt ebenfalls anhand des VPI. Seit Dezember 2024 wird ein Mindestverkaufswert von 117 % zugesichert. Die Kostenbeteiligung für Modernisierungen ist besonders kundenfreundlich: energetische Sanierungen sowie Maßnahmen an Dach & Fach führen nicht zu einer Entgelterhöhung. Die Grundbuchabsicherung entspricht dem marktüblichen Standard mit Nießbrauchrecht, zweiter Rangstelle und Grundschuld bis 117 %. Maklerkosten können anteilig anfallen.
Realwertpartner
Realwertpartner bewegt sich mit einem Entgeltkorridor von 4,9 % bis 5,5 % im mittleren Bereich. Als Anpassungsmechanismus dient der 3-Monats-Euribor. Es fällt ein Durchführungsentgelt in Höhe von 3,25 % an, Maklerkosten sind inkludiert. Ein Mindestverkaufswert von 117 % wird garantiert. Die Kostenbeteiligung an Modernisierungen ist vorgesehen, führt jedoch zu einer Erhöhung des Nutzungsentgelts. Die Absicherung erfolgt über ein Nießbrauchrecht in zweiter Rangstelle, ohne ergänzende Garantie durch eine Grundschuld.
HausVorteil
Der Anbieter Hausvorteil verlangt 5,2 % Nutzungsentgelt, das sich nach Ablauf der Zinsbindung an der 10-jährigen Bundesrendite orientiert. Das Durchführungsentgelt beträgt 4,9 %, wird jedoch nur auf den verbleibenden Eigentumsanteil erhoben. Maklerkosten sind inklusive. Positiv: Für wertsteigernde Maßnahmen werden bis zu 10 % des Kaufpreises ohne Entgelterhöhung bereitgestellt. Der Mindestverkaufswert liegt bei 117 %, die Grundbuchabsicherung erfolgt per Nießbrauchrecht und Grundschuld auf 2. Rangstelle.
Engel & Völkers Liquid Home
EV Liquidhome erhebt ein Nutzungsentgelt von 4,95 %, das sich nach der Festschreibung am 10-Jahres-SWAP orientiert. Das Durchführungsentgelt liegt bei 5,5 %, Maklerkosten sind darin enthalten. Der garantierte Mindestverkaufswert liegt bei 118 %. Bei Modernisierungen beteiligt sich der Anbieter anteilig, allerdings mit Entgelterhöhung. Die Grundbuchsicherung erfolgt über ein Nießbrauchrecht auf zweiter Rangstelle und eine Grundschuld bis zur Höhe von 117 % des Kaufpreises.
vobahoma
vobahoma positioniert sich mit einem durchschnittlichen Nutzungsentgelt von 5,1 % und einem niedrigen Durchführungsentgelt von 2,0 %. Die Entgeltanpassung erfolgt anhand des VPI. Ein Mindestverkaufswert von 117 % bis 119 % wird garantiert. Für Modernisierungen kann ein Zuschuss erfolgen, der jedoch zu einem monatlichen Aufschlag (z. B. 38 €/Monat bei 10.000 €) führt. Die Absicherung entspricht dem Standard: Nießbrauchrecht, zweite Rangstelle, Grundschuld bis 117 %.
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Beim Vergleich wird deutlich: Das vermeintlich einfache Teilverkaufsmodell bringt je nach Anbieter sehr unterschiedliche Verpflichtungen mit sich. Die Unterschiede in der Absicherung, bei Entgelten und Nebenkosten können über die Jahre hohe finanzielle Auswirkungen haben. Ein unabhängiger Vergleich ist deshalb unverzichtbar.
Immobilienverrentung als Alternative zum Teilverkauf
Der Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, im Alter Kapital aus der eigenen Immobilie freizusetzen, ohne ausziehen zu müssen. Eine zunehmend nachgefragte Alternative ist die klassische Immobilienverrentung. Anders als beim Teilverkauf wird hierbei die gesamte Immobilie veräußert. Die bisherigen Eigentümer erhalten dafür eine Einmalzahlung und ein Nießbrauchrecht, Wohnungsrecht. In den letzten Jahren ist das Modell „Rückmietverkauf“ auch sehr gefragt.
Ein wesentlicher Vorteil liegt in der langfristigen Planungssicherheit. Es fallen keine laufenden Nutzungsentgelte an, wie sie beim Teilverkauf üblich sind. Für viele Senioren bedeutet das: weniger finanzielle Belastung, aber weiterhin Sicherheit durch das vertraglich gesicherte Wohnrecht.
Die DEGIV vermittelt Verrentungsmodelle mit Nießbrauchrecht, bei denen der Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der Lebenserwartung berechnet wird. Daraus ergibt sich eine faire Kombination aus monatlicher Zahlung und Einmalbetrag. Das Kapital kann genutzt werden, um die Rente aufzubessern, Angehörige zu entlasten oder pflegerische Leistungen zu finanzieren.
In der Praxis zeigen sich deutliche Unterschiede im Vermögenszugang. Wer beispielsweise eine Immobilie im Wert von 500.000 € besitzt, kann über eine Verrentung mit Nießbrauch etwa 50–60 % des Werts liquidieren – also bis zu 300.000 € nutzen, ohne das Zuhause verlassen zu müssen. Beim Teilverkauf liegt der mögliche Erlös oft niedriger, da ein Nutzungsentgelt und ein reduzierter Beleihungsauslauf berücksichtigt werden.
Für Eigentümer mit langfristigem Wohnwunsch und dem Ziel, zusätzliche Liquidität zu erhalten, stellt die Immobilienverrentung somit eine verlässliche Alternative zum Teilverkauf dar.
Im folgenden Kapitel fassen wir die wichtigsten Erkenntnisse noch einmal zusammen und geben praktische Hinweise für die Entscheidungsfindung.
Fazit
Der Teilverkauf bleibt ein komplexes Modell zur Kapitalfreisetzung im Alter – mit Vor- und Nachteilen, die gut abgewogen werden sollten. Im Jahr 2025 zeigt sich: Die Anbieterlandschaft ist im Umbruch, die Kosten steigen, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Angeboten nehmen zu. Gleichzeitig wächst der Beratungsbedarf bei Eigentümern, die den Überblick behalten und informierte Entscheidungen treffen möchten.
Besonders kritisch sollten Sie auf die langfristigen Folgekosten achten, etwa das monatliche Nutzungsentgelt oder das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf. Diese Ausgaben können die zunächst erhaltene Liquidität im Laufe der Jahre deutlich relativieren. Auch rechtliche Aspekte wie die Grundbuchabsicherung und die Absprache zur Instandhaltung sollten genau geprüft werden.
Die Immobilienverrentung mit Nießbrauch stellt eine mögliche Alternative dar, die mehr Planungssicherheit bietet und auf wiederkehrende Kosten verzichtet. Wer großen Wert auf klare Vertragsbedingungen, stabile Zahlungen und dauerhaftes Wohnrecht legt, sollte dieses Modell in die eigene Überlegung mit einbeziehen.
Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie ganz oder teilweise zu verkaufen, empfiehlt sich eine unabhängige und produktneutrale Beratung. Die DEGIV unterstützt Sie gerne dabei, die für Ihre Situation passende Lösung zu finden – transparent, nachvollziehbar und auf Ihre persönlichen Wünsche abgestimmt.
