Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist tief in unserer Gesellschaft verankert. Für viele Menschen ist Wohneigentum nicht nur ein Lebenstraum, sondern auch ein wesentlicher Baustein der privaten Altersvorsorge. Gleichzeitig mehren sich die Berichte darüber, dass Immobilien in Deutschland kaum noch bezahlbar seien. Hohe Zinsen, steigende Baukosten und ein knappes Angebot bestimmen die Diskussion.
Doch wie ernst ist die Lage tatsächlich? Und wie steht Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern da? Ein aktueller Blick auf die Zahlen der OECD zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Staaten Europas. In manchen Ländern ist Wohneigentum in den letzten zehn Jahren deutlich weniger leistbar geworden, in anderen hat sich die Situation dagegen sogar verbessert.
Dieser Beitrag nimmt diese Entwicklung unter die Lupe. Er zeigt, wo Wohneigentum in Europa besonders teuer geworden ist, welche Ursachen dafür verantwortlich sind und welche Lösungsansätze diskutiert werden. Außerdem wird ein Blick auf die Möglichkeiten geworfen, die Immobilieneigentümer heute schon haben – insbesondere im Hinblick auf die Immobilienverrentung.
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Wenn Sie sich fragen, wie sich die Leistbarkeit von Wohneigentum in Europa tatsächlich entwickelt hat, empfehlen wir Ihnen unsere aktuelle Podcast-Folge. Darin sprechen wir über neue Daten der OECD, ordnen die Lage in Deutschland ein und vergleichen sie mit Ländern wie Portugal, den Niederlanden und Italien.
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Im Gespräch beleuchten wir unter anderem:
- Welche strukturellen Unterschiede zwischen den Ländern besonders auffallen
- Wie sich das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen in den letzten zehn Jahren verändert hat
- Warum Deutschland im europäischen Vergleich weniger stark betroffen ist als oft angenommen
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Was bedeutet Leistbarkeit von Wohneigentum?
Wenn über Immobilienpreise diskutiert wird, fällt häufig der Begriff „Leistbarkeit“. Doch was genau ist damit gemeint? Im Kern beschreibt Leistbarkeit, ob sich ein Haushalt eine Immobilie mit seinem Einkommen leisten kann – entweder durch einen Kauf mit Eigenkapital und Finanzierung oder durch vollständige Eigenmittel.
Ein zentrales Maß dafür ist das sogenannte Price-to-Income-Ratio (PIR). Es setzt den durchschnittlichen Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zum durchschnittlichen Jahreseinkommen eines Haushalts. Je höher dieses Verhältnis, desto schwieriger wird es, Wohneigentum zu erwerben.
Ein Beispiel verdeutlicht das: Liegt das durchschnittliche Haushaltseinkommen bei 40.000 Euro und kostet eine typische Immobilie 400.000 Euro, ergibt sich ein Verhältnis von 10:1. In vielen Märkten gilt bereits ein Verhältnis ab 7:1 als angespannt. Besonders in Ballungsräumen übersteigt dieses Verhältnis mittlerweile deutlich den Wert von 10.
Neben dem reinen Verhältnis von Preis und Einkommen spielen auch weitere Faktoren eine Rolle. Dazu zählen:
- das Zinsniveau, das die monatliche Belastung bei Finanzierung bestimmt
- die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerprovision
- der Anteil des notwendigen Eigenkapitals
Die Leistbarkeit ist also keine rein statistische Größe. Sie entscheidet darüber, ob Eigentum überhaupt in Reichweite liegt oder eine Immobilie zur finanziellen Belastung wird.
Im nächsten Kapitel werfen wir einen Blick auf die Unterschiede zwischen den europäischen Ländern und zeigen, wo Wohneigentum besonders schwer erreichbar geworden ist.
Im nächsten Kapitel werfen wir einen genaueren Blick auf die Zahlen der OECD und zeigen, welche Länder heute besonders mit der Leistbarkeit von Wohneigentum kämpfen.
Europäischer Vergleich: Wo ist Wohnen wirklich unerschwinglich?
In der öffentlichen Wahrnehmung gehört Deutschland zu den Ländern mit besonders hohen Immobilienpreisen. Doch ein Blick auf die aktuellen OECD-Daten zeigt: In vielen europäischen Ländern ist die Leistbarkeit von Wohneigentum deutlich stärker gesunken als hierzulande. Entscheidend ist dabei das sogenannte Price-to-Income-Ratio, also das Verhältnis von Immobilienpreisen zu durchschnittlichen Haushaltseinkommen.
Price-to-Income-Ratio: Ein Maßstab für Leistbarkeit
Das Price-to-Income-Ratio zeigt, wie stark sich die Kaufpreise von Wohnimmobilien im Verhältnis zum Einkommen verändert haben. Ein Indexwert von 100 entspricht der Ausgangslage im Jahr 2014. Steigt der Wert, sind Immobilien im Vergleich zum Einkommen weniger erschwinglich geworden.
Die Unterschiede zwischen den Ländern sind erheblich:
| Land | Veränderung seit 2014 |
|---|---|
| Portugal | +58 % |
| Niederlande | +33 % |
| Schweiz | +31 % |
| Luxemburg | +26 % |
| Deutschland | +7,8 % |
| Frankreich | −9 % |
| Italien | −17 % |
| Finnland | −19 % |
In Portugal sind Immobilien im Vergleich zum Einkommen heute rund 58 % weniger leistbar als vor zehn Jahren. In den Niederlanden liegt der Wert bei 33 %, in der Schweiz bei 31 %. Diese Zahlen verdeutlichen, wie stark sich das Verhältnis von Preis und Einkommen verschoben hat. Besonders betroffen sind Haushalte mit mittlerem oder geringem Einkommen, die sich in diesen Ländern kaum noch Eigentum leisten können.
Deutschland liegt mit einem Anstieg von 7,8 % im Mittelfeld. Das bedeutet: Auch hier hat sich Wohneigentum verteuert, allerdings in deutlich geringerem Ausmaß. Die Leistbarkeit ist gesunken, aber nicht im selben Maß wie in anderen west- oder südeuropäischen Ländern.
In Italien und Finnland zeigt sich sogar eine Verbesserung der Leistbarkeit. Dort sind die Einkommen stabil geblieben, während die Immobilienpreise teilweise stagniert oder leicht gesunken sind.
Hier sind alle Zahlen nach Ländern:
📉 Stärkster Rückgang der Leistbarkeit
- Portugal +58 %
- Niederlande +33 %
- Schweiz +31 %
- Luxemburg +26 %
- Tschechien +26 %
- Ungarn +23 %
- Österreich +22 %
- Irland +21 %
📈 Deutlich schlechtere Leistbarkeit als vor 10 Jahren
- Slowenien +18 %
- Spanien +17 %
- Griechenland +16 %
- Estland +14 %
- Deutschland +9 %
- Dänemark +9 %
- Norwegen +9 %
- Schweden +7 %
- Slowakei +6 %
- Großbritannien +5 %
- Litauen +2 %
- Polen +2 %
✅ Leistbarkeit stabil oder verbessert
- Belgien −2 %
- Frankreich −9 %
- Lettland −12 %
- Italien −17 %
- Finnland −19 %
Diese Entwicklungen zeigen, dass die Situation in Deutschland differenziert betrachtet werden muss. Auch wenn der Einstieg in Wohneigentum nicht einfach ist, stehen Käufer hier noch vergleichsweise besser da als in vielen anderen europäischen Staaten.
Im nächsten Kapitel betrachten wir die Gründe für diese Unterschiede und zeigen, welche Faktoren die Leistbarkeit in den einzelnen Ländern besonders beeinflussen.
Was sind die Ursachen für die schlechte Leistbarkeit?
Die sinkende Leistbarkeit von Wohneigentum in vielen europäischen Ländern hat mehrere Ursachen. Dabei spielen wirtschaftliche, demografische und politische Faktoren zusammen. Einige dieser Entwicklungen betreffen fast alle Staaten, andere sind stark national geprägt.
1. Zu wenig Wohnraum bei wachsender Nachfrage
Ein wesentlicher Grund für die steigenden Immobilienpreise ist das begrenzte Angebot. In vielen Großstädten fehlen Wohnungen. Gleichzeitig zieht es immer mehr Menschen in diese Zentren, sei es wegen Arbeit, Infrastruktur oder medizinischer Versorgung. Auch die Zuwanderung der letzten Jahre erhöht die Nachfrage.
In Deutschland lag das Neubauziel der Bundesregierung bei 400.000 Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich wurden zuletzt aber deutlich weniger fertiggestellt. Ähnliche Entwicklungen gibt es in den Niederlanden, Irland oder Schweden.
2. Hohe Baukosten
Bauen ist heute deutlich teurer als noch vor zehn Jahren. Ursachen dafür sind gestiegene Materialpreise, höhere Lohnkosten am Bau und strengere energetische Anforderungen. In Deutschland haben sich die Baupreise laut Statistischem Bundesamt seit 2020 um rund 42 % erhöht.
Zusätzlich sorgen fehlende Fachkräfte, lange Planungszeiten und komplexe Genehmigungsverfahren für Verzögerungen und Kostendruck.
3. Zinsanstieg seit 2022
Die Niedrigzinsphase über viele Jahre hinweg hat die Nachfrage nach Immobilien angeheizt. Seit Anfang 2022 hat sich das Blatt jedoch gewendet. Die Bauzinsen sind von unter 1 % auf inzwischen 3–4 % gestiegen. Dadurch ist die monatliche Belastung für Käufer deutlich höher. Gleichzeitig verringert sich der maximale Kreditbetrag, der finanziell tragbar ist.
Wer vor drei Jahren mit 1.200 Euro Rate ein Haus finanzieren konnte, muss sich heute mit einer kleineren Immobilie zufriedengeben – oder deutlich mehr Eigenkapital einbringen.
4. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen
In vielen Ländern führen bürokratische Hürden dazu, dass Bauprojekte nicht realisiert werden. Lange Genehmigungsprozesse, komplizierte Vorschriften und Unsicherheit bei zukünftigen Regelungen bremsen den Wohnungsbau. In Spanien kann es über ein Jahr dauern, bis eine Genehmigung erteilt wird – selbst wenn das Grundstück bereits als Bauland ausgewiesen ist.
Zudem führen in einigen Ländern Maßnahmen wie Mietpreisbremsen oder Eingriffe in bestehende Verträge dazu, dass Investoren zurückhaltender werden.
5. Spekulation und Kapitalanlagen
Gerade in touristisch attraktiven oder steuerlich günstigen Ländern wie Portugal und Luxemburg sind viele Immobilien an ausländische Käufer oder Kapitalanleger verkauft worden. Das treibt die Preise und macht den Markt für Einheimische weniger zugänglich.
Auch Plattformen für Kurzzeitvermietung, wie Airbnb, entziehen dem Markt dauerhaft nutzbaren Wohnraum. In vielen Städten Europas wird deshalb über Einschränkungen dieser Geschäftsmodelle diskutiert.
Die Kombination aus begrenztem Angebot, steigenden Kosten und verschärften Rahmenbedingungen erklärt, warum Wohneigentum für viele Menschen in Europa schwerer erreichbar geworden ist. Welche Lösungsansätze es gibt, sehen wir uns im nächsten Abschnitt an.
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Strategien für mehr Leistbarkeit – was andere Länder besser machen
Während in vielen Ländern die Leistbarkeit von Wohneigentum unter Druck steht, zeigen einige Staaten, wie sich mit gezielten Maßnahmen gegensteuern lässt. Diese Strategien sind nicht überall eins zu eins übertragbar, geben aber Impulse für die politische und wirtschaftliche Debatte in Deutschland.
1. Finanzierung gezielt unterstützen
Ein Ansatz vieler Länder ist die finanzielle Förderung von Ersterwerbern:
- Polen hat 2023 ein staatlich subventioniertes Kreditprogramm eingeführt. Familien, die erstmalig Wohneigentum erwerben, können eine Hypothek mit einem effektiven Zinssatz von 2 % abschließen. Der Staat übernimmt die Differenz zum Marktzins für die ersten zehn Jahre. Das Programm war so gefragt, dass es im gleichen Jahr ausgesetzt werden musste.
- Frankreich bietet jungen Käufern steuerliche Vorteile beim Erwerb von Immobilien. Dazu zählen zinsfreie Kredite („Prêt à taux zéro“) und Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer. Auch hier steht die Eigenheimförderung im Vordergrund.
Diese Maßnahmen sollen nicht den Markt anheizen, sondern gezielt den Einstieg erleichtern – vorausgesetzt, sie sind auf eine klar definierte Zielgruppe begrenzt.
2. Wohnraum öffentlich mitgestalten
In Österreich zeigt insbesondere die Stadt Wien, dass eine aktive Wohnbaupolitik langfristig wirkt. Rund 60 % der Wohnungen in Wien sind öffentlich gefördert oder kommunal organisiert. Dadurch bleibt das Mietniveau vergleichsweise stabil. Gleichzeitig entsteht kein Preisdruck, der Käufer in den Eigentumsmarkt zwingt.
Diese Wohnbaupolitik ist auf Dauer angelegt und wird durch gesetzlich festgelegte Preisobergrenzen und Vergaberichtlinien gesteuert. Private Bauträger sind häufig in das Modell eingebunden, wodurch auch architektonische und energetische Standards gewahrt bleiben.
3. Digitalisierung und Planungsvereinfachung
Einige Länder setzen auf beschleunigte Verfahren und moderne Verwaltungsstrukturen:
- Estland hat weite Teile der Bauantrags- und Genehmigungsverfahren digitalisiert. Dadurch verkürzt sich die Planungsphase deutlich, was die Baukosten senkt und Investitionen planbarer macht.
- In Dänemark und Finnland wird mit einheitlichen Bauvorschriften auf nationaler Ebene gearbeitet. Dadurch entfällt die Vielzahl an kommunalen Ausnahmen und Sonderregelungen, wie sie in Deutschland üblich sind.
Ein schlanker Bauprozess wirkt sich direkt auf die Kostenseite aus. Gerade bei größeren Projekten können so Monate eingespart werden.
4. Steuerliche Anreize differenziert gestalten
Auch bei der Grunderwerbsteuer lassen sich Unterschiede beobachten. In Deutschland beträgt sie je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. In vielen Ländern Europas liegt der Satz darunter, oder es gelten Ausnahmen für Selbstnutzer.
Beispiel: In den Niederlanden fällt für Käufer unter 35 Jahren beim erstmaligen Immobilienerwerb keine Grunderwerbsteuer an – sofern der Kaufpreis unterhalb einer bestimmten Grenze bleibt.
In Deutschland wird zwar über eine ähnliche Regelung diskutiert, eine bundesweite Umsetzung gibt es bislang nicht.
Andere Länder zeigen, dass eine gezielte Kombination aus Förderung, öffentlicher Wohnraumbereitstellung und Digitalisierung zu besseren Rahmenbedingungen führen kann. Im nächsten Abschnitt gehen wir darauf ein, welche Möglichkeiten Eigentümer heute bereits haben – insbesondere dann, wenn ein Verkauf nicht infrage kommt, aber dennoch finanzielle Spielräume geschaffen werden sollen.
Fazit: Wohneigentum bleibt ein wichtiges Thema – für Käufer und Eigentümer
Die Leistbarkeit von Wohneigentum ist ein zentrales Thema in ganz Europa. Der Vergleich zeigt, dass Deutschland im internationalen Kontext zwar nicht zu den extrem belasteten Ländern gehört, der Zugang zu Eigentum aber auch hier anspruchsvoller geworden ist. Insbesondere hohe Kaufnebenkosten, gestiegene Bauzinsen und der Mangel an verfügbarem Wohnraum erschweren vielen Haushalten den Einstieg.
Andere Länder setzen gezielt Maßnahmen ein, um gegen diese Entwicklung zu steuern. Ob steuerliche Entlastungen, vereinfachte Bauverfahren oder öffentlich geförderter Wohnraum: Es gibt Ansätze, von denen auch Deutschland lernen kann. Gleichzeitig zeigt sich, dass es keine einfache Lösung gibt, sondern ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren notwendig ist.
Für Menschen, die bereits über Wohneigentum verfügen, ergibt sich daraus eine wichtige Erkenntnis: Eine Immobilie bietet auch heute noch Potenzial – nicht nur als Vermögenswert, sondern auch als Möglichkeit, finanzielle Freiräume im Alter zu schaffen. Die Immobilienverrentung kann genau dort ansetzen und eine sinnvolle Ergänzung zur klassischen Altersvorsorge sein.
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