Wes­halb der Nieß­brauch­wert steu­er­lich posi­tiv für Ver­käu­fer, Käu­fer und Erben sein kann

Der Nieß­brauch im Kon­text der Immobilien­verrentung ermög­licht es den Nieß­brauch­neh­mern ers­tens, für die ver­trag­li­che Dau­er – übli­cher­wei­se lebens­lang – das Objekt miet­frei zu bewoh­nen. Eben­so kön­nen die „Früch­te“ aus der Immo­bi­lie gezo­gen wer­den. Ver­ein­fach­ter aus­ge­drückt: Nieß­brau­cher kön­nen das Objekt ver­mie­ten und von den Miet­ein­nah­men pro­fi­tie­ren. Somit stellt der Nieß­brauch einen kon­kre­ten Wert dar. Und Wer­te sind hier­zu­lan­de abhän­gig vom Leis­tungs­zeit­punkt zu ver­steu­ern. Aller­dings kann der Nieß­brauch im Zusam­men­hang mit Schen­kung oder Erbe auch steu­er­sen­dend genutzt werden.

Die ver­schie­de­nen Steu­er­ar­ten bei Immobilien­verrentung mit Nießbrauch

Bei der Immobilien­verrentung mit im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch kön­nen unter­schied­li­che Steu­ern fäl­lig wer­den. Das ist zunächst die Grund­steu­er, die der Käu­fer zu ent­rich­ten hat. Hin­zu kommt die Ein­kom­men­steu­er, falls die Woh­nung, das Haus oder Tei­le des­sen vom Nieß­brauch­neh­mer nicht eigen­be­wohnt, son­dern ver­mie­tet wird. Zudem stellt der Nieß­brauch auf­grund des miet­frei­en Woh­nens einen kon­kre­ten Wert dar, der eben­falls in die steu­er­li­che Berech­nung einfließt.

Nieß­brauch und Steu­ern bei Ver­mie­tung an Dritte

Das Nieß­brauch­recht besagt, dass der Nieß­brau­cher finan­zi­el­len Nut­zen aus dem Haus oder der Woh­nung zie­hen kann. Was hier noch ein wenig büro­kra­tisch stol­zie­rend klingt, will ledig­lich eines bedeu­ten: Das Objekt kann ver­mie­tet wer­den. Die Miet­ein­nah­men ste­hen dem Nieß­brau­cher zu. In der Fol­ge wird der Nieß­brauch­neh­mer zugleich zum Ver­mie­ter. Und Miet­ein­nah­men sind steu­er­pflich­tig. Die Miet­ein­nah­men müs­sen nach per­sön­li­chem Steu­er­satz ver­steu­ert wer­den. Nieß­brauch und Steu­ern ste­hen bei der Ver­mie­tung an Drit­te in unmit­tel­ba­rem Zusammenhang.

Steu­er­li­che Aspek­te bei Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch für den Käufer

Beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie wird der Nieß­brauch­wert vom Ver­kehrs­wert des Objek­tes abge­zo­gen, wodurch sich der Wert der Immo­bi­lie maß­geb­lich redu­ziert. Grund dafür ist, dass der Käu­fer das Haus oder die Woh­nung nicht in vol­lem Umfang nut­zen kann. Dass der Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie gemin­dert wird, hat Aus­wir­kun­gen auf die Grund­er­werbs­steu­er, die vom Käu­fer getra­gen wird. Wird der Nieß­brauch gelöscht, kann der Eigen­tü­mer die Gebäu­de­ab­schrei­bung nut­zen, wobei der Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs jedoch nicht zu den Anschaf­fungs­kos­ten gehört.

Kapi­tal­wert als Berech­nungs­fak­tor durch das Finanzamt

Die ein­ge­spar­te Mie­te wird vom Finanz­amt hoch­ge­rech­net. Ermit­telt wird dabei der soge­nann­te Bar­wert, auch bekannt als Kapi­tal­wert. Die­ser Wert ist die Sum­me aller auf­grund des miet­frei­en Woh­nens ein­ge­spar­ten Mie­ten, die per Stich­tag abge­zinst wird. Bei dem vom Finanz­amt errech­ne­ten Bar­wert han­delt es sich um den kumu­lier­ten Wert, falls der Nieß­brauch in einer Sum­me bezahlt wer­den müss­te. Grob gesagt wird dafür der Jah­res­wert des Nieß­brauchs ermit­telt und mit der ein­ge­spar­ten Jah­res­mie­te mul­ti­pli­ziert. Simp­ler aus­ge­drückt: Die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung mul­ti­pli­ziert mit der nicht zu zah­len­den Mie­te ergibt den Bar­wert des Nieß­brauchs. Für die Höhe des Miet­fak­tors wer­den ver­gleich­ba­re Wohn­ob­jek­te und der regio­na­le Miet­preis­spie­gel herangezogen.

Ermitt­lung des zu ver­steu­ern­den Wertes 

Der Jah­res­wert wird mit dem Ver­viel­fäl­ti­ger mul­ti­pli­ziert, der sich aus Lebens­al­ter und Geschlecht gemäß Ster­be­ta­fel des sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes ergibt. Die­sen Jah­res­wert müs­sen Rent­ner ver­steu­ern, wobei der­sel­be pro­gres­si­ve Steu­er­satz wie bei Berufs­tä­ti­gen gilt. Übli­cher­wei­se aber wird der Nieß­brauch bei eigen­be­wohn­te Immo­bi­li­en die Steu­er­last der Ver­kau­fen­den nicht erhö­hen; wenn­gleich dar­ge­stellt wer­den muss, dass auf­grund der durch den Nieß­brauch­wert redu­zier­ten Ver­kaufs­sum­me kein geld­wer­ter Vor­teil ent­steht. Aller­dings gibt es Kon­stel­la­tio­nen, in denen der Fis­kus sei­nen Teil abha­ben möch­te, bei­spiels­wei­se die Vermietung.

Nieß­brauch und Steu­ern bei Ver­mie­tung an Dritte

Der Nieß­brauch berech­tigt die Nieß­brau­cher dazu, die Woh­nung oder das Haus zu ver­mie­ten. Hier steht der Wert kon­kret fest, näm­lich die Sum­me der kon­kre­ten jähr­li­chen Miet­ein­nah­men. In die­sem Fall gibt es min­des­tens zwei Aspek­te zu beach­ten. Ers­tens darf der maxi­ma­le Jah­res­wert laut Bewer­tungs­ge­setz den Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie divi­diert durch den Fak­tor 18,6 nicht über­stei­gen. Der Ver­kehrs­wert wie­der­um kann nicht nach gut Dün­ken fest­ge­legt wer­den, muss statt­des­sen auf Basis des Bewer­tungs­ge­set­zes ermit­telt werden.

Zwei­tens muss die ange­setz­te Mie­te gemäß Miet­ver­trag rea­lis­tisch, objekt- und orts­üb­lich sein. Wird also bei­spiels­wei­se einem Ver­wand­ten die Woh­nung oder das Haus zu einem sym­bo­li­schen Miet­preis über­las­sen, ent­steht ein geld­wer­ter Vor­teil, der sich im Kon­text von Nieß­brauch und Steu­ern wie­der­um steu­er­schäd­lich aus­wir­ken würde.

Mit Nieß­brauch Schen­kungs- und Erb­schafts­steu­er senken

Wer sich im Zusam­men­hang einer Schen­kung oder Erb­schaft mit Nieß­brauch und Steu­ern beschäf­tigt, wird fest­stel­len, dass sich durch einen im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Nieß­brauch voll­kom­men legal die Steu­er­last für Beschenk­te oder Erben sen­ken lässt. Die Erklä­rung ist sim­pel. Abhän­gig vom Ver­wandt­schafts­grad kön­nen unter­schied­li­che Frei­be­trä­ge aus­ge­schöpft wer­den. Sol­len die Kin­der erben, steht ihnen ein Frei­be­trag von – Stand 2021 – 400.000 Euro zu.

Ist das Haus gemäß Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten bei­spiels­wei­se 520.000 Euro wert, müss­ten 120.000 Euro ver­steu­ert wer­den. Beträgt der Nieß­brauch­wert aller­dings 100.000 Euro, redu­ziert sich damit die zu ver­steu­ern­de Sum­me auf ver­blei­ben­de 20.000 Euro. Die Frei­be­trä­ge im Kon­text von Nieß­brauch und Steu­ern bei Schen­kung und Erb­schaft sind iden­tisch. Der Unter­schied liegt ledig­lich dar­in, dass die­se Beträ­ge bei einer Schen­kung im Abstand von zehn Jah­ren wie­der­holt genutzt wer­den können.

Steu­er­li­che Kon­se­quen­zen, wenn der Nieß­brauch erlischt

Ein mit einem Nieß­brauch belas­te­tes, bebau­tes Grund­stück wird mit Zeit­punkt des Ein­trags im Wert steu­er­lich im Wert redu­ziert. Käu­fer haben dadurch den Vor­teil der gerin­ge­ren Grund­steu­er, Beschenk­te den Vor­zug, Schen­kungs­steu­er sen­ken zu kön­nen. Ver­bleibt die Fra­ge, was geschieht, wenn der Nieß­brauch­neh­mer ver­stirbt und somit der Nieß­brauch erlischt.

Die Ant­wort: Die Dif­fe­renz lebt nicht wie­der auf und muss dem­nach nach dem Tod kei­nes­wegs wie­der nach­ver­steu­ert wer­den. Glei­cher­ma­ßen gilt das bei einer Erb­schaft. Wird das Objekt etwa von dem Nieß­brauch­neh­mer mit einem Nieß­brauch für die Ehe­frau belas­tet und an die Kin­der ver­erbt, endet auch die­ser Nieß­brauch mit dem Tod der Nieß­brauch­neh­me­rin. Erlischt der Nieß­brauch, wird auch hier die Dif­fe­renz nicht zu einem spä­te­ren Zeit­punkt steuerschädlich.

Dis­c­lai­mer – wich­tig zu beachten

Wir sind weder Juris­ten noch Steu­er­be­ra­ter und inso­fern nicht berech­tigt, juris­ti­sche Aus­künf­te sowie vali­de Steu­er­tipps und ‑Aus­künf­te zu geben. Die Infor­ma­tio­nen in die­sem Arti­kel stel­len kei­ne juris­ti­sche oder steu­er­li­che Bera­tung dar. Statt­des­sen han­delt es sich ledig­lich um eine Zusam­men­stel­lung öffent­lich zugäng­li­cher Infor­ma­tio­nen. Falls Sie belast­ba­re steu­er­li­che Aus­künf­te benö­ti­gen, soll­ten Sie Ihren Steu­er­be­ra­ter kon­sul­tie­ren. Wir von der DEGIV arbei­ten bei Fra­gen zum Steu­er­recht mit der Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter-Kanz­lei Accon­sis zusam­men, die wir wäh­rend der Pla­nung und Durch­füh­rung einer Ver­ren­tung jeder­zeit als Bera­ter hin­zu­zie­hen können.