Eine Frage der Sichtweise
Ein Zyklus hat vor allem eine Eigenschaft: irgendwann ist er am Ende. Und dann beginnt er wieder von vorn. Und dazwischen finden unterschiedliche Prozesse statt, die eben länger oder kürzer dauern, sich gegenseitig beeinflussen und unter Abhängigkeit externer Faktoren stehen. Andernfalls wäre es kein Zyklus. Wiki beschreibt den Begriff Zyklus im wirtschaftlichen Sinn als „(…)regelmäßig im Zeitablauf abwechselnd einem Maximum und einem Minimum zustrebende Periode“. Ist die betriebswirtschaftlich preisorientierte Perspektive auf den Immobilienzyklus zutreffend oder steckt dahinter weitaus bodenständigeres Potenzial?
Wie realistisch sind zyklische Abhängigkeiten am Immobilienmarkt?
In der Volks- und Betriebswirtschaft, erst recht dem Investitionswesen hat sich im betongoldenen Zusammenhang längst ein spezielles Verständnis des Immobilienzyklus‘ mitsamt den jeweiligen Phasen herauskristallisiert. Dabei ist die Rede von steigenden und fallenden Immobilienpreisen, von historischen Höchstwerten, die – typisch Zyklus – aus ihren teils schwindelerregenden Höhen irgendwann wieder fallen müssen. Indexiert werden dabei die Kapitalwerte und die erzielbaren Renditen. Es existieren etliche Immobilien-Uhren, auch grafische Darstellungen, die solch zyklische Abhängigkeiten und Korrelationen glaubhaft machen wollen.
Immobilienzyklus lediglich ein schönender Ersatz für Immobilienblase?
Ein Glaube, den wir in dieser absoluten Ausprägung nicht wirklich teilen. Wer glaubt, dass eine Quadratmetermiete für eine Büroimmobilie beispielsweise in Berlin erst von 25 auf 60 Euro klettert und in absehbarer Zeit wieder auf 25 Euro fällt, ist vermutlich ein wenig realitätsfremd. Exakt das aber ist das Zyklus-Prinzip. Und so könnte man diese betriebswirtschaftliche Sichtweise als Immobilien-Voodoo bezeichnen. Vielleicht ist es nur ein umschreibendes Wortkonstrukt, mit dem die immer wieder an die Wand gemalte Theorie der alsbald platzenden Immobilienblase schmeichelhafter ersetzt werden soll.
Geflügeltes Wort vom Investoren-Laufsteg mit erlahmenden Flügeln
Hochkarätige Wirtschafts- und Immobilienexperten thematisieren den Immobilienzyklus als prognostisches Instrument der Risikoabschätzung von Investitionen. Wir empfinden die Bezeichnung in diesem Kontext als irrational, weil irreführend. Tatsächlich bedeutet ein Zyklus per Definition, dass er in regelmäßigen Intervallen immer wieder zum Ausgangspunkt zurückkehrt. Das heißt: Von Null auf Hundert und umgekehrt. Die Realitäten auf dem Immobilienmarkt werden dadurch kaum abgebildet. Zu Ende gedacht, würde ein derart verstandener Immobilienzyklus besagen, dass kontinuierlich und regelmäßig Immobilienblasen platzen müssten. Kann das sein, dass ein derart verstandener Immobilienzyklus lediglich ein geflügeltes Modewort vom Investoren-Laufsteg mit lahmen Schwingen ist?
Spekulationsfreie Bedeutung durch bodenständige Betrachtung
Mag teilweise sein; Tatsache aber bleibt, dass der Immobilienzyklus mit dem richtigen Verständnis aus sinnvoller Perspektive immenses Potenzial hat. Verabschieden wir uns mal von Prognosen im Kontext von Niedrigzinsphase & Co. Begeben wir uns auf die im wahrsten Sinne des Wortes bodenständige Perspektive. Blicken wir nicht auf die kurzfristige Anlage mit möglichst renditeträchtigem Investment, stattdessen auf den Lebenszyklus der Immobilie. Dann nämlich bekommt das Wort eine spekulationsfrei reale Bedeutung, auf der sich eben auch Investitionspläne aufbauen lassen.
Klassischerweise verbleiben Immobilien als Erbe im Familienbesitz
Traditionell wurden – und werden – Wohnhäuser und Wohnungen von Privatpersonen gebaut oder gekauft, um darin zu wohnen und damit Eigentum aufzubauen. Die Hypotheken werden im Normalfall im Laufe von Jahrzehnten abgelöst. Irgendwann ist die Immobilie hypothekenfrei, die Eigentümer haben ihre Darlehen abbezahlt und wohnen mietfrei, was bereits eine bedeutende Säule der Altersvorsorge darstellt. Klassischerweise ist die selbstverständliche und selbstverpflichtende Ausrichtung dabei, dass die Besitzer das Objekt an ihre Kinder vererben. Dieser Immobilienzyklus beginnt mit dem Kauf der Immobilie, geht über das häufig lebenslange Wohnen mit entsprechend langfristiger Wertsteigerung, allerdings auch Abnutzung, und endet mit dem Ableben der Besitzer.
Wie hoch ist Ihre Immobilienrente?
Zögern Sie nicht und melden Sie sich noch heute, um sich ein kostenfreies & unverbindliche Angebot für Ihre persönliche Immobilienrente erstellen zu lassen!
Weshalb Erblasser keinesfalls von der Wertsteigerung profitieren
Es folgt das Erbe. Man möchte seinen Nachkommen etwas hinterlassen und allein für dieses emotionale Ziel werden im Seniorenalter massive finanzielle Einschränkungen hingenommen. Die Möglichkeiten, den eigenen Lebensstandard und somit die Lebensqualität aufrechtzuerhalten, wären zwar vorhanden, aber sie liegen brach. Die Immobilie hat einen erheblichen Wert, doch an das betongoldene Vermögen kommen die Eigentümer nicht ran. Solange sie die Immobilien nicht verkaufen, profitieren sie keinesfalls von der in Jahrzehnten realisierten Wertsteigerung. Ein Verkauf nach herkömmlichem Strickmuster ist für diese Senioren jedoch keine Option, zumal sie den goldenen Lebensabschnitt weiterhin im gewohnten Zuhause verbringen und den Nachlass im Sinne ihrer Nachkommen nicht ankratzen wollen. Dieser Immobilienzyklus definiert sich demnach aus der bereits beim Kauf existierenden Zielsetzung.
Wenn das Ziel der Verkaufenden beim Kauf neu definiert wird
Nun befindet diese Gesellschaft sich hinsichtlich ihrer Altersstruktur allerdings in einem Wandel. Und der wirkt sich beinahe unbemerkt auf den Immobilienzyklus aus. Die Menschen hierzulande werden älter, die durchschnittliche Lebenserwartung steigt kontinuierlich. Einher geht damit die Tatsache, dass die Kinder sich bereits lange vor einem eintretenden Erbfall selbst ein eigenes Zuhause aufgebaut haben und beruflich als auch privat auf eigenen Beinen stehen. Per se entfällt demnach die ehemals unumstößliche Zielsetzung, dass die Immobilie unbedingt weiterhin als Erbe im Familienbesitz verbleiben soll. Weitaus deutlicher rückt das Interesse der etwaigen Erben in den Mittelpunkt, die Eltern im Alter gut versorgt wissen zu wollen.
Wunsch nach Rekapitalisierung der Immobilien im Pensionsalter
Und exakt an dieser Stelle wird es für Anleger interessant. Tatsächlich bedeutet diese umgekehrte Perspektive, dass der Immobilienkauf für die bewohnenden Eigentümer darauf abzielt, durch einen Verkauf zu Lebzeiten wieder flüssiges Kapital zu generieren. Die primäre Rolle spielt demnach nicht der Erhalt als Erbe, sondern die Rekapitalisierung beim Eintritt ins Pensionsalter, allerdings ohne das gewohnte Zuhause und die vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Insbesondere das Interesse an der Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch hat in den vergangenen Jahren spürbar an Fahrt aufgenommen.
Vorzüge und Sicherheit für Senioren und Anleger gleichermaßen
Die verkaufswilligen Senioren profitieren von den flüssigen finanziellen Mitteln der Verkaufssumme und dem lebenslangen Nießbrauch- und Wohnrecht. An deren bisheriger Wohnsituation ändert sich nichts, lediglich an den Eigentumsverhältnissen. Auf der anderen Seite stehen die zahlreichen Vorteile für potenzielle Anleger. Die sichern sich über den Kauf von Objekten nach dem Konzept der Immobilienverrentung attraktive Immobilien, die andernfalls kaum auf dem freien Markt auftauchen würden. Durch den Nießbrauchwert, der bei der Errechnung auf Basis des Verkehrswertgutachtens vom Immobilienwert abgezogen wird, ist der Kauf günstig und keinesfalls durch Preistreiberei überteuert. Die erzielbare Rendite steigt aufgrund der weitsichtigen Planbarkeit mit den bestmöglich vorstellbaren Mietern, ohne jegliches Risiko von Mietausfällen.
Investition in attraktive Immobilien zum vordefinierten Zeitpunkt
Somit ist der bodenständige Blick auf den Immobilienzyklus ein vollkommen anderer Ansatz. Weitaus weniger stehen Faktoren wie die Zinsentwicklung im Fokus. Vielmehr geht es darum, attraktive und lukrative Immobilien zum fairen Preis und vordefinierten Zeitpunkt zu kaufen. Gerade in Metropolen und bevorzugten Wohnlagen sind solche Objekte hochbegehrt, allerdings häufig nur über auf die Immobilienverrentung spezialisierte Vermittler zu erhalten, zumal es sich dabei um ein beratungsintensives Thema mit auch persönlich hoher Bedeutung handelt. Sollten auch Sie Interesse an dieser zukunftsweisenden Anlageform haben, freuen unsere zertifizierten Verrentungsexperten sich darauf, Sie umfassend zu informieren und Ihnen die passenden Objekte aus unserem Portfolio der DEGIV anzubieten.
