Bei einem Immo­bi­li­en­ver­kauf, so auch beim Ver­kauf mit Ver­ren­tungs­op­ti­on, ist ein nota­ri­el­ler Akt gesetz­lich vor­ge­schrie­ben. Im Rah­men einer nota­ri­el­len Beur­kun­dung erstellt der Notar eine Urkun­de. Dar­in sind sämt­li­che Details des Eigen­tums­über­gangs ver­trag­lich gere­gelt, zudem wer­den die Betei­lig­ten voll­um­fäng­lich über mög­li­che Risi­ken aufgeklärt.

Notar als unpar­tei­ischer Ver­mitt­ler bei der Beurkundung

Nach­dem für die nota­ri­el­le Beur­kun­dung ein Ter­min beim Notar ver­ein­bart wur­de, über­nimmt die­ser die Rol­le des unpar­tei­ischen Ver­mitt­lers zwi­schen den bei­den Ver­trags­par­tei­en. Am Bespre­chungs­tisch wird für jeden Betei­lig­ten ein Lese­ex­em­plar bereit­ge­legt, das den letz­ten Stand des Ver­tra­ges beinhal­tet. Vom Notar wer­den die Aus­weis­pa­pie­re, die Iden­ti­tät und die Geschäfts­fä­hig­keit der unmit­tel­bar am Ver­trag Betei­lig­ten geprüft; gege­be­nen­falls wer­den ihm wei­te­re Legi­ti­ma­ti­ons­pa­pie­re über­reicht. Bei­spiels­wei­se wer­den etwa­ige Voll­mach­ten bei Ver­tre­tung einer Par­tei geprüft, eben­so etwa­ige Unter­la­gen abzu­lö­sen­der Gläu­bi­ger des Ver­käu­fers sowie die Finan­zie­rungs­un­ter­la­gen des Käufers.

Haus­ver­kauf per­sön­lich oder mit beglau­big­ter Vollmacht?

Die betei­lig­ten Per­so­nen erschei­nen per­sön­lich oder wer­den durch eine Per­son mit einer Voll­macht für den Haus­ver­kauf bzw. Haus­kauf ver­tre­ten. Wis­sen soll­te man in die­sem Zusam­men­hang, dass ein Ver­tre­ter mit einer nicht beglau­big­ten, ein­fa­chen Voll­macht ledig­lich sol­che Auf­ga­ben erle­di­gen kann, die vor der nota­ri­el­len Beur­kun­dung des Immo­bi­li­en­ver­kaufs lie­gen. Die Unter­schrift müs­sen in die­ser Kon­stel­la­ti­on die Ver­trags­par­tei­en per­sön­lich leis­ten. Anders ist das, sofern der Ver­tre­ter über eine nota­ri­ell beglau­big­te oder per Beur­kun­dung legi­ti­mier­te Voll­macht ver­fügt. Vor der Beur­kun­dung wer­den die Betei­lig­ten vom Notar über ihre jewei­li­gen Rech­te und Pflich­ten belehrt.

Bei der Beur­kun­dung wer­den letz­te Fra­gen geklärt

Im Ver­lauf der Beur­kun­dung wer­den die Fra­gen von Ver­käu­fer und Käu­fer zur Urkun­de geklärt und zur Zufrie­den­heit der Betei­lig­ten beant­wor­tet. Mög­lich ist es, die Fra­gen vor­ab oder wäh­rend des Ver­le­sens zu erör­tern. Von vie­len Nota­ren wird das zwei­te Pro­ce­de­re bevor­zugt, zumal in sol­chen Fäl­len bei der Beur­kun­dung bereits ein Sinn­zu­sam­men­hang exis­tiert, auf den man Bezug neh­men kann. Dem­ge­gen­über ste­hen aller­dings die Fäl­le, in denen noch unge­klär­te Pro­ble­me oder Wider­sprü­che zwi­schen den Betei­lig­ten exis­tie­ren. So könn­te bei­spiels­wei­se der Kauf­preis auf­grund aktu­el­ler Markt­ent­wick­lun­gen infra­ge gestellt wer­den. Auch denk­bar ist, dass nach­träg­lich Sach­män­gel an der Immo­bi­lie ent­deckt wur­den. Sol­che Fra­gen soll­ten unbe­dingt vor dem Ver­le­sen bei der Beur­kun­dung geklärt wer­den, zumal die­se Aspek­te den eigent­li­chen Ent­wurf ad absur­dum füh­ren und übli­cher­wei­se nach einem neu­en Ver­trags­ent­wurf verlangen.

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Wie läuft eine Beur­kun­dung ab?

Das Ver­le­sen der gesam­ten Tex­tes des Ver­tra­ges ist imma­nen­ter Bestand­teil der Beur­kun­dung beim Haus­ver­kauf. Auf die­sen Vor­gang kann und darf nicht ver­zich­tet wer­den, auch wenn es sich um simp­le oder gar stan­dar­di­sier­te Ver­trä­ge han­delt. In der Pra­xis ist es tat­säch­lich so, dass man­che Fra­gen ers­tens erst bei der Ver­le­sung im Lau­fe der Beur­kun­dung beim Haus­ver­kauf auf­tre­ten und zwei­tens dar­auf­hin noch Ände­run­gen vor­ge­nom­men wer­den müs­sen. Sol­che Ände­run­gen füh­ren zunächst nicht dazu, dass die Urkun­de kom­plett neu aus­ge­stellt wird. Viel­mehr notiert der Notar die Ände­run­gen les­bar hand­schrift­lich im Ori­gi­nal der Beur­kun­dung. Zumal das Ori­gi­nal beim Notar ver­bleibt, ist auch nach lan­gen Zeit­räu­men kon­kret nach­voll­zieh­bar, wel­che Ände­run­gen in der Beur­kun­dung vor­ge­nom­men wur­den. Anders stellt sich das in den Aus­fer­ti­gun­gen dar, die letzt­lich an Ver­käu­fer und Käu­fer gehen. Dar­in sind die Ände­run­gen in den Text ein­ge­ar­bei­tet. Das bedeu­tet, dass der Text zwar von Ori­gi­nal und beglau­big­ter Kopie letzt­lich iden­tisch ist, die getrof­fe­nen Ände­run­gen aller­dings nur aus dem Ori­gi­nal ersicht­lich sind.

Ver­ständ­lich und nach­voll­zieh­bar, aus­rei­chend Zeit einplanen

Grund­sätz­lich muss die Ver­le­sung im Rah­men der Beur­kun­dung ver­ständ­lich und von allen Betei­lig­ten nach­voll­zieh­bar sein. Da aber selbst­re­dend nicht alle Men­schen Erfah­rung mit Kauf­ver­trä­gen haben, wird sich aus der vor­han­de­nen oder eben nicht vor­han­de­nen Sach­kennt­nis der Auf­wand für die Erläu­te­run­gen bzw. des­sen Inten­si­tät erge­ben. Der Notar muss bei der Beur­kun­dung sicher­stel­len, dass die Ver­trags­par­tei­en die Sach­ver­hal­te wäh­rend der Ver­le­sung und deren recht­li­che Aus­wir­kun­gen ver­stan­den haben. Fra­gen müs­sen jeder­zeit gestellt und beant­wor­tet wer­den kön­nen. Zumal im Vor­feld kaum abseh­bar ist, wie­viel Zeit kon­kret die Erläu­te­run­gen in Anspruch neh­men, soll­ten Käu­fer und Ver­käu­fer aus­rei­chend Zeit ein­pla­nen. Letzt­lich aber gibt es Erfahrungswerte.

Unter­zeich­nung nur mit ver­ständ­li­cher Aufklärung

Bewusst sein soll­te sämt­li­chen Betei­lig­ten, dass es beim Immo­bi­li­en­ver­kauf um viel Geld geht. Zudem haben die Ver­ren­tungs­mo­del­le unmit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die künf­ti­ge Lebens­si­tua­ti­on der Ver­kau­fen­den. Nur fol­ge­rich­tig soll­ten auf­tre­ten­de Fra­gen auch wirk­lich gestellt und geklärt wer­den. Aus ver­meint­li­cher Scham oder falsch ver­stan­de­ner Zurück­hal­tung dar­auf zu ver­zich­ten, ist wenig sinn­voll. Dem Notar ist bewusst, dass das Immo­bi­li­en­recht ein kom­ple­xes juris­ti­sches Ter­rain mit oft­mals weit­rei­chen­den Fol­gen ist. Bevor der Ver­trag bei der Beur­kun­dung von den Ver­trags­par­tei­en unter­schrie­ben und vom Notar indos­siert wird, soll­ten alle das gute Gefühl haben, rund­um ver­ständ­lich auf­ge­klärt zu sein.

Im nächs­ten Schritt folgt die Auflassungsvormerkung

Der Ter­min beim Notar dau­ert übli­cher­wei­se etwa 60 bis 90 Minu­ten. Nach der Beur­kun­dung ist zunächst eine Frist von zwei Wochen ein­zu­hal­ten, in denen Ver­käu­fer und Käu­fer den Ver­trags­ent­wurf prü­fen soll­ten. Bereits am Tag nach Unter­zeich­nung des Ver­tra­ges wird der Notar eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­tra­gen. Eine sol­che Eigen­tums­über­tra­gungs­vor­mer­kung ist bereits eine Ein­tra­gung im Grund­buch einer Immo­bi­lie. Geschützt wird dadurch ins­be­son­de­re der Käu­fer. Sicher­ge­stellt wird dadurch, dass der Ver­käu­fer sein Noch-Eigen­tum nicht mehr­fach ver­kauft oder gar noch eine Hypo­thek auf­nimmt. Obschon das Objekt gefühlt bereits nach dem Notar­ter­min den Eigen­tü­mer gewech­selt hat, ist das fak­tisch erst mit dem letzt­gül­ti­gen Grund­buch­ein­trag der Fall.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Der erfolgt erst nach über­wie­se­nem Kauf­preis und der ent­spre­chen­den schrift­li­chen Ein­gangs­be­stä­ti­gung durch den Ver­käu­fer. Der Ein­trag im Grund­buch hin­ge­gen dau­ert in der Regel meh­re­re Wochen, teils sogar Mona­te. Theo­re­tisch könn­te der Ver­käu­fer die Immo­bi­lie in die­sem Zeit­raum noch­mal ver­äu­ßern. Damit das nicht geschieht, wird das Grund­buch über die Auf­las­sungs­vor­mer­kung für alle Ein­tra­gun­gen gesperrt, denen der dar­in benann­te Käu­fer nicht aus­drück­lich zustimmt. Mit der Auf­las­sungs­vor­mer­kung als Teil der Beur­kun­dung beim Haus­ver­kauf ist das Haus oder die Woh­nung für den Käu­fer reser­viert. Obschon der Ver­käu­fer in die­sem Sta­di­um noch recht­li­cher Eigen­tü­mer des Objek­tes ist, hat er kei­nen Zugriff mehr darauf.

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Wel­che Kos­ten fal­len bei einer nota­ri­el­le Beur­kun­dung an?

Selbst­ver­ständ­lich ent­ste­hen für die nota­ri­el­le Beur­kun­dung Kos­ten. Dabei rich­tet sich die Höhe der Gebüh­ren nach dem Kauf­preis. Beden­ken soll­te man dabei, dass das Pro­ze­de­re bei einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag, ob mit oder ohne Ver­ren­tungs­op­ti­on, meh­re­re Schrit­te umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags mit­samt der Ver­ein­ba­run­gen über das Ver­ren­tungs­mo­dell, den Voll­zug des Geschäfts und die Beur­kun­dung einer etwa­igen Grund­schuld. Zudem wer­den die Abwick­lung über ein Ander­kon­to sowie Pau­scha­len über sons­ti­ge betreu­en­de Tätig­kei­ten in Rech­nung gestellt. Gehen wir in einer Bei­spiel­rech­nung bei die­ser Kon­stel­la­ti­on von einem Immo­bi­li­en­wert von 300.000 Euro aus, für die eine Grund­schuld in Höhe von 250.000 Euro ein­ge­tra­gen wer­den soll, wird die Sum­me der Notar­ge­büh­ren sich auf rund 3.700 Euro belau­fen. Die Gebüh­ren stei­gen aller­dings nicht line­ar mit der Höhe des Kauf­prei­ses, son­dern ent­wi­ckeln sich degressiv.

Rich­ti­ge Balan­ce bei der Kos­ten­über­nah­me finden

Auch dar­über, wel­che Ver­trags­par­tei die Kos­ten für den Notar trägt, kann man bereits im Vor­feld Abspra­chen tref­fen. Beden­ken soll­ten Men­schen, die ihre Immo­bi­lie mit Ver­ren­tungs­op­tio­nen wie dem Nieß­brauch oder dem Wohn­recht ver­kau­fen möch­ten, dass jede Kos­ten­stei­ge­rung auf der einen Sei­te, den Ver­kaufs­preis auf der ande­ren Sei­te redu­zie­ren kann. Die rich­ti­ge Balan­ce zu fin­den, um für alle Betei­lig­ten das bes­te Resul­tat zu bewir­ken, ist und bleibt eine Fra­ge des Fin­ger­spit­zen­ge­fühls. Tat­sa­che ist, dass man auch und gera­de auf der Kos­ten­sei­te das für bei­de Par­tei­en ver­kraft­ba­re und zugleich moti­vie­ren­de Gleich­ge­wicht hal­ten und statt über­zo­ge­ner For­de­run­gen lie­ber nach­voll­zieh­ba­re und rea­lis­tisch rechen­ba­re Argu­men­te in die Waag­scha­le wer­fen soll­te. Kei­nem Ver­käu­fer ist damit gedient, wenn die For­de­run­gen der­art hoch ange­setzt wer­den, dass die poten­zi­el­len Anle­ger nur absprin­gen kön­nen. Das Gleich gilt auch umgekehrt.

Dis­clai­mer: Wir sind weder Juris­ten, noch gehö­ren wir den steu­er­be­ra­ten­den Beru­fen an. Inso­fern kön­nen wir kei­ne ver­bind­li­che juris­ti­sche oder fis­ka­li­sche Aus­künf­te geben. Die auf die­sen Sei­ten auf­ge­führ­ten Tex­te beinhal­ten Infor­ma­tio­nen, die all­ge­mein im öffent­li­chen Raum zur Ver­fü­gung ste­hen. Für veri­fi­zier­bar belast­ba­re Fak­ten kon­sul­tie­ren Sie bit­te Ihren Steu­er­be­ra­ter, Notar oder Rechtsanwalt.