Grund­schuld – Defi­ni­ti­on und Bedeu­tung bei der Immobilienverrentung

Eine Grund­schuld ist eine Sicher­heit, die im Rah­men eines Kre­dits oder einer Hypo­thek auf ein Grund­stück oder eine Immo­bi­lie ein­ge­räumt wird. Ein­ge­tra­gen wird die Grund­schuld als Pfand­recht im Grund­buch in der Abtei­lung III. Zweck der Grund­schuld ist die Absi­che­rung des Kre­dit­ge­bers gegen­über dem Kre­dit­neh­mer. Dabei han­delt es sich um ein soge­nann­tes ding­li­ches Recht, was wie­der­um bedeu­tet, dass es unab­hän­gig von der Per­son von Schuld­ner und Gläu­bi­ger auch besteht, falls der Schuld­ner wechselt.

Die Sicher­heit des Kre­dit­ge­bers besteht dar­in, dass er auf das Pfand­recht an der Immo­bi­lie zurück­grei­fen kann, falls der Kre­dit­neh­mer in finan­zi­el­le Schief­la­ge gerät und den regel­mä­ßi­gen Abtrag nicht mehr zu zah­len imstan­de ist. Über das Pfand­recht kann der Kre­dit­ge­ber die Immo­bi­lie im Worst Case ver­äu­ßern – auch per Zwangs­ver­stei­ge­rung – und dar­über die offen­ste­hen­den For­de­run­gen beglei­chen. Durch die Ein­tra­gung im Grund­buch ist die Grund­schuld jeder­zeit nach­weis­bar und nach­voll­zieh­bar.

Aller­dings soll­te man wis­sen, dass es eine soge­nann­te erst­ran­gi­ge und eine zweit­ra­ni­ge Grund­schuld gibt. Soll­ten nun bei­spiels­wei­se im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung offe­ne For­de­run­gen begli­chen wer­den, wird immer zuerst der Ein­trag an ers­tem Rang im Grund­buch bedient – und zwar soweit mög­lich voll­um­fäng­lich. Erst danach wer­den die zweit- und nach­ran­gi­gen For­de­run­gen begli­chen. Inso­fern haben Kre­dit­ge­ber immer ein vor­dring­li­ches Inter­es­se dar­an, dass ihre For­de­rung an ers­tem Rang im Grund­buch auf­ge­nom­men wird. Bei Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen wird das in der Pra­xis so umge­setzt, dass eine erst­ran­gi­ge Grund­schuld für den Erst­kre­dit­ge­ber, die zweit­ran­gi­ge Grund­schuld für einen etwa­igen wei­te­ren Kre­dit­ge­ber ein­ge­tra­gen wird.

Stark ver­ein­facht ist dem­nach die Rang­fol­ge der jewei­li­gen Grund­schuld aus­schlag­ge­bend dafür, wel­che Sicher­heit aus der vor­han­de­nen Mas­se wann bedient wird. Kei­nes­falls darf man das so ver­ste­hen, dass bei zum Bei­spiel vier Gläu­bi­gern die erziel­te Sum­me „brü­der­lich“ zu glei­chen Tei­len auf­ge­teilt wird. Es geht also – und das ist beim Immo­bi­li­en­ver­kauf mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch oder Wohn­recht ele­men­tar – um die abge­stuf­te Prio­ri­sie­rung der Forderungen.

Die Höhe der ein­zu­tra­gen­den Grund­schuld hängt von der Höhe des Dar­le­hens ab. Tat­säch­lich müs­sen die­se bei­den Sum­men aber kei­nes­falls iden­tisch sein. So ist es durch­aus denk­bar und in der Pra­xis glei­cher­ma­ßen üblich, dass Dar­le­hens­ge­ber bei einer bei­spiel­haf­ten Kre­dit­hö­he von 200.000 Euro eine dar­über hin­aus­ge­hen­de Grund­schuld von 300.000 Euro ein­tra­gen las­sen; mög­lich ist das, sofern es sich nicht um eine Voll­fi­nan­zie­rung han­delt. Fak­tisch heißt das, dass man sich somit auch den poten­zi­el­len Zugriff auf den Eigen­an­teil der Kre­dit­neh­mer sichert. Grund dafür ist, dass dadurch die Absi­che­rung im Fal­le einer Zwangs­ver­stei­ge­rung noch was­ser­dich­ter gemacht wird, zudem etwa­ige Wert­min­de­run­gen des Objekts pro­gnos­tisch abge­deckt werden.

Per se ist die Ein­tra­gung einer Grund­schuld im Grund­buch mit Kos­ten ver­bun­den, zumal die­se über einen Notar erfol­gen muss. Die Höhe der ent­ste­hen­den Kos­ten rich­tet sich nach unter­schied­li­chen Fak­to­ren. So etwa nach der Höhe des Kre­dits, der Höhe der Grund­schuld, dem Wert des Grund­stücks bzw. der Immo­bi­lie und letzt­lich dem für den Ein­trag inklu­si­ve juris­ti­scher Auf­klä­rung ent­ste­hen­den Auf­wand. Tat­säch­lich sind die anfal­len­den Kos­ten in Rela­ti­on zu den impli­zier­ten Vor­tei­len ver­gleichs­wei­se rela­tiv gering, müs­sen aller­dings fak­tisch mit ein­kal­ku­liert werden.

Eine Immo­bi­lie mit noch vor­han­de­ner Grund­schuld ist deut­lich schwie­ri­ger zu ver­mark­ten als ohne. Sofern das Haus oder die Woh­nung – wie üblich – finan­ziert wur­de, ist es auch eben­so selbst­ver­ständ­lich, dass die finan­zie­ren­de Bank sich dafür eine Grund­schuld in Abtei­lung 3 des Grund­bu­ches hat ein­tra­gen las­sen, um ihre For­de­run­gen dar­über abzu­si­chern. Wis­sen muss man in die­sem Kon­text, dass die Grund­schuld kei­nes­falls auto­ma­tisch gelöscht wird, sobald die ent­spre­chen­de For­de­rung bedient wur­de, das Dar­le­hen also abge­tra­gen und aus­ge­löst wur­de. Ein Punkt, der bei Immo­bi­li­en­be­sit­zern zuwei­len für erstaun­te Bli­cke sorgt.

Til­gung und Zin­sen wur­den über Jahr­zehn­te abge­tra­gen, die Bank hat längst bestä­tigt, dass die Finan­zie­rung abge­löst wur­de, und den­noch ist das Objekt im Grund­buch mit einer Grund­schuld belas­tet. Zumal eine sol­che Grund­schuld im nor­ma­len All­tag kei­ne Aus­wir­kun­gen hat, auch die Kre­dit­wür­dig­keit in der Regel nicht nega­tiv belas­tet, wird oft­mals dar­auf ver­zich­tet, sie aus­tra­gen zu las­sen. Grund dafür ist, dass auch die­ser Akt wie­der­um mit Kos­ten ver­bun­den ist. Spä­tes­tens beim Haus­ver­kauf – ob mit oder ohne Ver­ren­tungs­op­ti­on – soll­te die Grund­schuld aus­ge­löst wer­den. Letzt­lich geht es dar­um, den best­mög­li­chen Ver­kaufs­preis zu erzielen.

Bei der Immobilien­verrentung ent­steht im Ver­trags­ver­hält­nis eben­falls eine Schuld des Käu­fers, obschon die nicht zwangs­läu­fig ban­ken­be­währt sein muss. So han­delt es sich beim Nieß­brauch oder beim lebens­lan­gen Wohn­recht um fak­tisch kal­ku­lier­ba­re Wer­te. Doch was ist ein Wert, wenn er nicht abge­si­chert ist? Solan­ge das nicht der Fall ist, bestehen immer nicht zu unter­schät­zen­de Risi­ken. Soll­te ein Anle­ger als Käu­fer der Immo­bi­lie in finan­zi­el­le Schwie­rig­kei­ten gera­ten, wodurch die Immo­bi­lie unter den viel­zi­tier­ten Ham­mer käme, wäre das lebens­lan­ge Nieß­brauch- oder Woh­nungs­recht ver­wirkt. Vor die­sem Hin­ter­grund wird der Nieß­brauch oder das Woh­nungs­recht oft­mals als Grund­schuld des Käu­fers im Grund­buch eingetragen.

Damit das nicht geschieht, sind seriö­se Anbie­ter der Immobilien­verrentung immer dar­auf bedacht, dass der Nieß­brauch, das Woh­nungs­recht als lebens­lan­ges Nut­zungs­recht oder das Wohn­recht grund­sätz­lich an ers­tem Rang im Grund­buch hin­ter­legt wer­den. Beim rei­nen Wohn­recht wird das nicht immer mög­lich sein.  Der aktu­el­le Eigen­tü­mer kann den Ein­trag im Kon­text der Immobilien­verrentung erst mit dem Able­ben der Ver­käu­fer löschen. Glei­ches gilt, falls die Immo­bi­lie inklu­si­ve Ver­ren­tungs­mo­dell an Drit­te ver­äu­ßert wer­den soll­te, womit wir wie­der bei der Ver­stei­ge­rung des Objek­tes wären. Falls das gewohn­te Zuhau­se aus wel­chen Grün­den auch immer den Eigen­tü­mer wech­seln soll­te, sind die­je­ni­gen, die das Objekt ehe­mals auf Ver­ren­tungs­ba­sis ver­kauft hat­ten, noch immer auf der abge­si­cher­ten Seite.

Nur ist den Ver­kau­fen­den und somit Nieß­brauch­neh­men­den oder Inha­bern des Wohn­rechts damit herz­lich wenig gedient, falls die­se Grund­schuld an zwei­tem Rang oder noch wei­ter hin­ten ein­ge­tra­gen wird. Falls sich an ers­tem Rang wei­te­re Ver­bind­lich­kei­ten befin­den, zum Bei­spiel die Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung des Anle­gers, wür­de wie­der­um die finan­zie­ren­de Bank aus dem Ver­kaufs­er­lös zuerst bedient, der ehe­ma­li­ge Eigen­tü­mer gin­ge mit an Wahr­schein­lich­keit gren­zen­der Sicher­heit leer aus. Das Resul­tat wäre wie­der­um, dass das Nieß­brauch­recht oder Wohn­recht in der Insol­venz­mas­se unter­ge­hen wür­den. Pla­ka­tiv aus­ge­drückt: Die ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer wür­den unver­schul­det auf der Stra­ße sitzen.