Was bedeutet Grundschild in Bezug auf Immobilienverrentung?
Eine Grundschuld ist eine Sicherheit, die im Rahmen eines Kredits oder einer Hypothek auf ein Grundstück oder eine Immobilie eingeräumt wird. Eingetragen wird die Grundschuld als Pfandrecht im Grundbuch in der Abteilung III. Zweck der Grundschuld ist die Absicherung des Kreditgebers gegenüber dem Kreditnehmer. Dabei handelt es sich um ein sogenanntes dingliches Recht, was wiederum bedeutet, dass es unabhängig von der Person von Schuldner und Gläubiger auch besteht, falls der Schuldner wechselt.
Grundschuld als gängige Form der Absicherung
Die Sicherheit des Kreditgebers besteht darin, dass er auf das Pfandrecht an der Immobilie zurückgreifen kann, falls der Kreditnehmer in finanzielle Schieflage gerät und den regelmäßigen Abtrag nicht mehr zu zahlen imstande ist. Über das Pfandrecht kann der Kreditgeber die Immobilie im Worst Case veräußern – auch per Zwangsversteigerung – und darüber die offenstehenden Forderungen begleichen. Durch die Eintragung im Grundbuch ist die Grundschuld jederzeit nachweisbar und nachvollziehbar.
Erster Rang wird aus Insolvenzmasse umfänglich bedient
Allerdings sollte man wissen, dass es eine sogenannte erstrangige und eine zweitranige Grundschuld gibt. Sollten nun beispielsweise im Rahmen einer Zwangsversteigerung offene Forderungen beglichen werden, wird immer zuerst der Eintrag an erstem Rang im Grundbuch bedient – und zwar soweit möglich vollumfänglich. Erst danach werden die zweit- und nachrangigen Forderungen beglichen. Insofern haben Kreditgeber immer ein vordringliches Interesse daran, dass ihre Forderung an erstem Rang im Grundbuch aufgenommen wird. Bei Immobilienfinanzierungen wird das in der Praxis so umgesetzt, dass eine erstrangige Grundschuld für den Erstkreditgeber, die zweitrangige Grundschuld für einen etwaigen weiteren Kreditgeber eingetragen wird.
Abgestufte Priorisierung der Forderungen
Stark vereinfacht ist demnach die Rangfolge der jeweiligen Grundschuld ausschlaggebend dafür, welche Sicherheit aus der vorhandenen Masse wann bedient wird. Keinesfalls darf man das so verstehen, dass bei zum Beispiel vier Gläubigern die erzielte Summe „brüderlich“ zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Es geht also – und das ist beim Immobilienverkauf mit eingetragenem Nießbrauch oder Wohnrecht elementar – um die abgestufte Priorisierung der Forderungen.
Müssen Grundschuld und Darlehenssumme identisch sein?
Die Höhe der einzutragenden Grundschuld hängt von der Höhe des Darlehens ab. Tatsächlich müssen diese beiden Summen aber keinesfalls identisch sein. So ist es durchaus denkbar und in der Praxis gleichermaßen üblich, dass Darlehensgeber bei einer beispielhaften Kredithöhe von 200.000 Euro eine darüber hinausgehende Grundschuld von 300.000 Euro eintragen lassen; möglich ist das, sofern es sich nicht um eine Vollfinanzierung handelt. Faktisch heißt das, dass man sich somit auch den potenziellen Zugriff auf den Eigenanteil der Kreditnehmer sichert. Grund dafür ist, dass dadurch die Absicherung im Falle einer Zwangsversteigerung noch wasserdichter gemacht wird, zudem etwaige Wertminderungen des Objekts prognostisch abgedeckt werden.
Wie hoch sind die Eintragungskosten?
Per se ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch mit Kosten verbunden, zumal diese über einen Notar erfolgen muss. Die Höhe der entstehenden Kosten richtet sich nach unterschiedlichen Faktoren. So etwa nach der Höhe des Kredits, der Höhe der Grundschuld, dem Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie und letztlich dem für den Eintrag inklusive juristischer Aufklärung entstehenden Aufwand. Tatsächlich sind die anfallenden Kosten in Relation zu den implizierten Vorteilen vergleichsweise relativ gering, müssen allerdings faktisch mit einkalkuliert werden.
Wird die Grundschuld automatisch gelöscht?
Eine Immobilie mit noch vorhandener Grundschuld ist deutlich schwieriger zu vermarkten als ohne. Sofern das Haus oder die Wohnung – wie üblich – finanziert wurde, ist es auch ebenso selbstverständlich, dass die finanzierende Bank sich dafür eine Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuches hat eintragen lassen, um ihre Forderungen darüber abzusichern. Wissen muss man in diesem Kontext, dass die Grundschuld keinesfalls automatisch gelöscht wird, sobald die entsprechende Forderung bedient wurde, das Darlehen also abgetragen und ausgelöst wurde. Ein Punkt, der bei Immobilienbesitzern zuweilen für erstaunte Blicke sorgt.
Ist die Austragung der Grundschuld mit Kosten verbunden?
Tilgung und Zinsen wurden über Jahrzehnte abgetragen, die Bank hat längst bestätigt, dass die Finanzierung abgelöst wurde, und dennoch ist das Objekt im Grundbuch mit einer Grundschuld belastet. Zumal eine solche Grundschuld im normalen Alltag keine Auswirkungen hat, auch die Kreditwürdigkeit in der Regel nicht negativ belastet, wird oftmals darauf verzichtet, sie austragen zu lassen. Grund dafür ist, dass auch dieser Akt wiederum mit Kosten verbunden ist. Spätestens beim Hausverkauf – ob mit oder ohne Verrentungsoption – sollte die Grundschuld ausgelöst werden. Letztlich geht es darum, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
Grundschuld im Kontext der Immobilienverrentung
Bei der Immobilienverrentung entsteht im Vertragsverhältnis ebenfalls eine Schuld des Käufers, obschon die nicht zwangsläufig bankenbewährt sein muss. So handelt es sich beim Nießbrauch oder beim lebenslangen Wohnrecht um faktisch kalkulierbare Werte. Doch was ist ein Wert, wenn er nicht abgesichert ist? Solange das nicht der Fall ist, bestehen immer nicht zu unterschätzende Risiken. Sollte ein Anleger als Käufer der Immobilie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wodurch die Immobilie unter den vielzitierten Hammer käme, wäre das lebenslange Nießbrauch- oder Wohnungsrecht verwirkt. Vor diesem Hintergrund wird der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht oftmals als Grundschuld des Käufers im Grundbuch eingetragen.
Seriöse Praxis: Nießbrauch- und Wohnungsrecht an erstem Rang eintragen
Damit das nicht geschieht, sind seriöse Anbieter der Immobilienverrentung immer darauf bedacht, dass der Nießbrauch, das Wohnungsrecht als lebenslanges Nutzungsrecht oder das Wohnrecht grundsätzlich an erstem Rang im Grundbuch hinterlegt werden. Beim reinen Wohnrecht wird das nicht immer möglich sein. Der aktuelle Eigentümer kann den Eintrag im Kontext der Immobilienverrentung erst mit dem Ableben der Verkäufer löschen. Gleiches gilt, falls die Immobilie inklusive Verrentungsmodell an Dritte veräußert werden sollte, womit wir wieder bei der Versteigerung des Objektes wären. Falls das gewohnte Zuhause aus welchen Gründen auch immer den Eigentümer wechseln sollte, sind diejenigen, die das Objekt ehemals auf Verrentungsbasis verkauft hatten, noch immer auf der abgesicherten Seite.
Nicht in der Insolvenzmasse untergehen lassen
Nur ist den Verkaufenden und somit Nießbrauchnehmenden oder Inhabern des Wohnrechts damit herzlich wenig gedient, falls diese Grundschuld an zweitem Rang oder noch weiter hinten eingetragen wird. Falls sich an erstem Rang weitere Verbindlichkeiten befinden, zum Beispiel die Immobilienfinanzierung des Anlegers, würde wiederum die finanzierende Bank aus dem Verkaufserlös zuerst bedient, der ehemalige Eigentümer ginge mit an Wahrscheinlichkeit grenzender Sicherheit leer aus. Das Resultat wäre wiederum, dass das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht in der Insolvenzmasse untergehen würden. Plakativ ausgedrückt: Die ehemaligen Eigentümer würden unverschuldet auf der Straße sitzen.
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