Instand­hal­tungs­kos­ten im Kon­text der Immobilienverrentung

Die Instand­hal­tungs­kos­ten wer­den bei einem Immo­bi­li­en­kauf oft­mals all­zu stief­müt­ter­lich kal­ku­liert. Zuwei­len wer­den sie bei der Berech­nung des Gesamt­vo­lu­mens sogar kom­plett ver­ges­sen. Dabei sind die regel­mä­ßig anfal­len­den Arbei­ten als auch unge­plan­te Repa­ra­tu­ren kos­ten­in­ten­si­ve Fak­to­ren, die für den Wert­erhalt von Immo­bi­li­en zwei­fels­oh­ne auf­ge­bracht wer­den müs­sen. Die sich stel­len­den Fra­gen sind in der Regel, was über­haupt kon­kret als Instand­hal­tungs­kos­ten ver­stan­den wird, wel­che Unter­schie­de es gibt und – ins­be­son­de­re im Kon­text der Immobilien­verrentung – wer die Kos­ten tra­gen muss.

Um den Wert von Immo­bi­li­en wei­test­ge­hend zu erhal­ten, müs­sen die­se selbst­re­dend gewar­tet und instand­ge­hal­ten wer­den. Zu den regel­mä­ßig anfal­len­den Maß­nah­men zäh­len etwa War­tungs­ar­bei­ten und Repa­ra­tu­ren, aber auch Inspek­tio­nen bei­spiels­wei­se der Hei­zung als auch sol­che, die der Ver­bes­se­rung des Objek­tes die­nen. Gera­de im aktu­el­len Zusam­men­hang der öko­lo­gisch not­wen­di­gen und poli­tisch vor­ge­schrie­be­nen ener­ge­ti­schen Sanie­run­gen spielt gera­de die­ser Aspekt eine nicht uner­heb­li­che Rol­le, obschon er nicht unmit­tel­bar zu den Instand­hal­tungs­kos­ten zählt. Immer­hin wirkt sich die Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Hau­ses auf des­sen Wert­sta­bi­li­tät und somit auf den Markt­wert aus. Bereits in naher Zukunft wer­den Immo­bi­li­en, die nicht den aktu­el­len Ener­gie­stan­dards ent­spre­chen, deut­lich an Wert ver­lie­ren und inso­fern schwie­ri­ger zu ver­mark­ten sein.

Bei einem Miet­ver­hält­nis ist der Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie, also der Ver­mie­ter, für die War­tung und Pfle­ge des Objek­tes ver­ant­wort­lich. Zwar besteht für die Mie­ter die soge­nann­te Anzei­ge­pflicht, was bedeu­tet, dass der Ver­mie­ter über etwa­ige Schä­den infor­miert wer­den muss. Die ent­ste­hen­den Instand­hal­tungs­kos­ten für die anfal­len­den Maß­nah­men hat jedoch der Eigen­tü­mer zu tra­gen. In gewis­sem Umfang kön­nen Ver­mie­ter die als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bezeich­ne­ten Repa­ra­tur­kos­ten auf die Mie­ter umle­gen, aller­dings sehr ein­ge­schränkt. Basis für die Defi­ni­ti­on sowie die etwa­ige Betei­li­gung an sol­chen Instand­hal­tungs­kos­ten ist der Miet­ver­trag nach den Para­gra­phen des Miet­rechts im BGB. Inter­es­sant in dem Zusam­men­hang ist, dass für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men Miet­erhö­hun­gen ange­setzt wer­den kön­nen, für ent­stan­de­ne Instand­hal­tungs­kos­ten aller­dings nicht. Ver­bleibt aller­dings die Fra­ge, was das für die Immobilien­verrentung bedeutet.

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Ver­ren­tungs­op­ti­on ent­steht kein Miet­ver­hält­nis, was bedeu­tet, dass die Instand­hal­tungs­kos­ten per se nicht nach dem glei­chen Prin­zip betrach­tet wer­den kön­nen. Viel­mehr ist es üblich, dass die­ser kon­kre­te Kos­ten­fak­tor inner­halb des Kauf- und Ver­ren­tungs­ver­tra­ges gere­gelt wird. Nur fol­ge­rich­tig gibt es unter­schied­li­che Aus­ge­stal­tungs­va­ri­an­ten. In den meis­ten Fäl­len wer­den die Ver­kau­fen­den ein Inter­es­se dar­an haben, dass die Instand­hal­tungs­kos­ten von den Käu­fern über­nom­men wer­den. Aller­dings exis­tiert eben­so die Mög­lich­keit der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung, dass die Ver­käu­fer für die Instand­hal­tungs­kos­ten ver­ant­wort­lich sind. Was zunächst nega­tiv und für die Ver­käu­fer unsin­nig klingt, kann aller­dings auch einen Vor­teil haben. Schließ­lich kann eine sol­che Rege­lung dafür sor­gen, dass der Ver­kaufs­preis für das Objekt höher aus­fällt. Mög­lich sind die­se Ver­ein­ba­run­gen etwa bei der Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch, Woh­nungs­recht oder Wohn­recht auf Lebens­zeit. Der Immo­bi­li­en-Teil­ver­kauf nimmt hier eine Son­der­stel­lung ein. Teil­käu­fer betei­li­gen sich nicht an den Instand­hal­tungs­kos­ten, obschon sie fak­ti­sche Eigen­tü­mer eines pro­zen­tua­len Anteils an der Immo­bi­lie sind.

Um eben­so rechts­si­cher wie streit­frei zu blei­ben, soll­ten die Instand­hal­tungs­kos­ten bei Immo­bi­li­en mit Ver­ren­tungs­op­ti­on inner­halb des Kauf­ver­tra­ges bzw. in des­sen Anla­gen mög­lichst exakt defi­niert wer­den. Allein schon aus dem Grund, dass die Ver­trags­par­tei­en sich im Fall des Fal­les nicht klein­tei­lig dar­über aus­ein­an­der­set­zen müs­sen, ob die jeweils not­wen­di­ge Maß­nah­men zu den Instand­hal­tungs­kos­ten oder viel­mehr zu etwa­igen Moder­ni­sie­rungs­kos­ten gehört. So wird zwar jeder Nieß­brauch­neh­mer ein grund­le­gen­des Inter­es­se dar­an haben, in einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und moder­nen Haus zu woh­nen. Die Kos­ten dafür sind jedoch nicht Bestand­teil der gewöhn­li­chen Instand­hal­tungs­kos­ten. Wel­che aber sind das?

Zu den soge­nann­ten gewöhn­li­chen Instand­hal­tungs­kos­ten zäh­len die Erneue­rung der Tape­ten und Anstri­che im Innen­be­reich, die Auf­fri­schung des Außen­an­strichs und bei Flach­dachim­mo­bi­li­en die Erneue­rung der Dach­ein­de­ckung. Sol­che Maß­nah­men soll­ten alle fünf bis fünf­zehn Jah­re durch­ge­führt wer­den. Hin­zu kom­men die anfal­len­den Repa­ra­tu­ren. Das beginnt bei dem Aus­tausch defek­ter Was­ser­häh­ne und endet bei der Instand­set­zung der Elek­trik noch lan­ge nicht. Eben­so zäh­len die Auf­wen­dun­gen für klei­ne­re Repa­ra­tu­ren als auch War­tungs­ar­bei­ten und Inspek­tio­nen zu den gewöhn­li­chen Instandhaltungskosten.

Län­ger­fris­tig kal­ku­lier­ba­re Instand­hal­tungs­kos­ten bezie­hen sich etwa auf den Ein­bau einer neu­en Hei­zungs­an­la­ge, auf die Aus­wech­se­lung von Ein­bau­kü­chen, den Ein­bau neu­er Dach­rin­nen, Bäder oder Fall­roh­re und ähn­li­che Aspek­te. Als zeit­li­che Richt­wer­te für sol­che Instand­hal­tungs­kos­ten kön­nen etwa 20 bis 30 Jah­re ange­setzt wer­den. Wei­te­re Kal­ku­la­ti­ons­fak­to­ren sind Maß­nah­men wie die Erneue­rung des Daches und der Anschlüs­se, der Aus­tausch von Fens­tern und Haus­tü­ren oder die Aus­bes­se­rung des Außen­put­zes. Sol­che Arbei­ten wer­den in der Regel in einem Zeit­raum zwi­schen 30 und 50 Jah­ren vor­ge­nom­men. Tat­säch­lich muss man sagen, dass sie auf­grund der Lang­fris­tig­keit in der Pra­xis bei der Immobilien­verrentung kei­ne Rele­vanz haben. Fäl­le, in denen Ver­käu­fer ein hal­bes Jahr­hun­dert nach Ver­trags­ab­schluss noch die ehe­mals eige­ne Immo­bi­lie bewoh­nen, sind uns nicht bekannt.

Neben den gewöhn­li­chen Instand­hal­tungs­kos­ten gibt es auch außer­ge­wöhn­li­che, die sich durch­aus schwe­rer kal­ku­lie­ren las­sen. Das kann bei­spiels­wei­se der Fall sein, falls grund­sätz­li­che – nicht ver­si­cher­te – Schä­den an der Immo­bi­lie auf­tre­ten, bei­spiels­wei­se bei einem beschä­dig­ten Dach oder grund­le­gen­der Beschä­di­gung der Bau­sub­stanz. Außer­ge­wöhn­li­che Instand­hal­tungs­kos­ten sind im Miet­ver­hält­nis per Defi­ni­ti­on nicht von den Mie­tern zu tra­gen, bei der Immobilien­verrentung ist es drin­gend rat­sam, die außer­ge­wöhn­li­chen von den gewöhn­li­chen Instand­hal­tungs­kos­ten abzugrenzen.