Die große Frage: Wer muss die Kosten tragen?
Die Instandhaltungskosten werden bei einem Immobilienkauf oftmals allzu stiefmütterlich kalkuliert. Zuweilen werden sie bei der Berechnung des Gesamtvolumens sogar komplett vergessen. Dabei sind die regelmäßig anfallenden Arbeiten als auch ungeplante Reparaturen kostenintensive Faktoren, die für den Werterhalt von Immobilien zweifelsohne aufgebracht werden müssen. Die sich stellenden Fragen sind in der Regel, was überhaupt konkret als Instandhaltungskosten verstanden wird, welche Unterschiede es gibt und – insbesondere im Kontext der Immobilienverrentung – wer die Kosten tragen muss.
Was versteht man unter Instandhaltungskosten?
Um den Wert von Immobilien weitestgehend zu erhalten, müssen diese selbstredend gewartet und instandgehalten werden. Zu den regelmäßig anfallenden Maßnahmen zählen etwa Wartungsarbeiten und Reparaturen, aber auch Inspektionen beispielsweise der Heizung als auch solche, die der Verbesserung des Objektes dienen. Gerade im aktuellen Zusammenhang der ökologisch notwendigen und politisch vorgeschriebenen energetischen Sanierungen spielt gerade dieser Aspekt eine nicht unerhebliche Rolle, obschon er nicht unmittelbar zu den Instandhaltungskosten zählt. Immerhin wirkt sich die Energieeffizienz eines Hauses auf dessen Wertstabilität und somit auf den Marktwert aus. Bereits in naher Zukunft werden Immobilien, die nicht den aktuellen Energiestandards entsprechen, deutlich an Wert verlieren und insofern schwieriger zu vermarkten sein.
Wer hat die Instandhaltungskosten zu tragen?
Bei einem Mietverhältnis ist der Eigentümer der Immobilie, also der Vermieter, für die Wartung und Pflege des Objektes verantwortlich. Zwar besteht für die Mieter die sogenannte Anzeigepflicht, was bedeutet, dass der Vermieter über etwaige Schäden informiert werden muss. Die entstehenden Instandhaltungskosten für die anfallenden Maßnahmen hat jedoch der Eigentümer zu tragen. In gewissem Umfang können Vermieter die als Schönheitsreparaturen bezeichneten Reparaturkosten auf die Mieter umlegen, allerdings sehr eingeschränkt. Basis für die Definition sowie die etwaige Beteiligung an solchen Instandhaltungskosten ist der Mietvertrag nach den Paragraphen des Mietrechts im BGB. Interessant in dem Zusammenhang ist, dass für Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen angesetzt werden können, für entstandene Instandhaltungskosten allerdings nicht. Verbleibt allerdings die Frage, was das für die Immobilienverrentung bedeutet.
Besonderheiten bei der Immobilienverrentung
Beim Immobilienverkauf mit Verrentungsoption entsteht kein Mietverhältnis, was bedeutet, dass die Instandhaltungskosten per se nicht nach dem gleichen Prinzip betrachtet werden können. Vielmehr ist es üblich, dass dieser konkrete Kostenfaktor innerhalb des Kauf- und Verrentungsvertrages geregelt wird. Nur folgerichtig gibt es unterschiedliche Ausgestaltungsvarianten. In den meisten Fällen werden die Verkaufenden ein Interesse daran haben, dass die Instandhaltungskosten von den Käufern übernommen werden. Allerdings existiert ebenso die Möglichkeit der vertraglichen Vereinbarung, dass die Verkäufer für die Instandhaltungskosten verantwortlich sind. Was zunächst negativ und für die Verkäufer unsinnig klingt, kann allerdings auch einen Vorteil haben. Schließlich kann eine solche Regelung dafür sorgen, dass der Verkaufspreis für das Objekt höher ausfällt. Möglich sind diese Vereinbarungen etwa bei der Immobilienverrentung mit Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Wohnrecht auf Lebenszeit. Der Immobilien-Teilverkauf nimmt hier eine Sonderstellung ein. Teilkäufer beteiligen sich nicht an den Instandhaltungskosten, obschon sie faktische Eigentümer eines prozentualen Anteils an der Immobilie sind.
Möglichst exakt definieren und abgrenzen
Um ebenso rechtssicher wie streitfrei zu bleiben, sollten die Instandhaltungskosten bei Immobilien mit Verrentungsoption innerhalb des Kaufvertrages bzw. in dessen Anlagen möglichst exakt definiert werden. Allein schon aus dem Grund, dass die Vertragsparteien sich im Fall des Falles nicht kleinteilig darüber auseinandersetzen müssen, ob die jeweils notwendige Maßnahmen zu den Instandhaltungskosten oder vielmehr zu etwaigen Modernisierungskosten gehört. So wird zwar jeder Nießbrauchnehmer ein grundlegendes Interesse daran haben, in einem energieeffizienten und modernen Haus zu wohnen. Die Kosten dafür sind jedoch nicht Bestandteil der gewöhnlichen Instandhaltungskosten. Welche aber sind das?
Was versteht man unter gewöhnliche Instandhaltungskosten?
Zu den sogenannten gewöhnlichen Instandhaltungskosten zählen die Erneuerung der Tapeten und Anstriche im Innenbereich, die Auffrischung des Außenanstrichs und bei Flachdachimmobilien die Erneuerung der Dacheindeckung. Solche Maßnahmen sollten alle fünf bis fünfzehn Jahre durchgeführt werden. Hinzu kommen die anfallenden Reparaturen. Das beginnt bei dem Austausch defekter Wasserhähne und endet bei der Instandsetzung der Elektrik noch lange nicht. Ebenso zählen die Aufwendungen für kleinere Reparaturen als auch Wartungsarbeiten und Inspektionen zu den gewöhnlichen Instandhaltungskosten.
Langfristig zu erwartende Instandhaltungsmaßnahmen
Längerfristig kalkulierbare Instandhaltungskosten beziehen sich etwa auf den Einbau einer neuen Heizungsanlage, auf die Auswechselung von Einbauküchen, den Einbau neuer Dachrinnen, Bäder oder Fallrohre und ähnliche Aspekte. Als zeitliche Richtwerte für solche Instandhaltungskosten können etwa 20 bis 30 Jahre angesetzt werden. Weitere Kalkulationsfaktoren sind Maßnahmen wie die Erneuerung des Daches und der Anschlüsse, der Austausch von Fenstern und Haustüren oder die Ausbesserung des Außenputzes. Solche Arbeiten werden in der Regel in einem Zeitraum zwischen 30 und 50 Jahren vorgenommen. Tatsächlich muss man sagen, dass sie aufgrund der Langfristigkeit in der Praxis bei der Immobilienverrentung keine Relevanz haben. Fälle, in denen Verkäufer ein halbes Jahrhundert nach Vertragsabschluss noch die ehemals eigene Immobilie bewohnen, sind uns nicht bekannt.
Was versteht man unter außergewöhnliche Instandhaltungskosten?
Neben den gewöhnlichen Instandhaltungskosten gibt es auch außergewöhnliche, die sich durchaus schwerer kalkulieren lassen. Das kann beispielsweise der Fall sein, falls grundsätzliche – nicht versicherte – Schäden an der Immobilie auftreten, beispielsweise bei einem beschädigten Dach oder grundlegender Beschädigung der Bausubstanz. Außergewöhnliche Instandhaltungskosten sind im Mietverhältnis per Definition nicht von den Mietern zu tragen, bei der Immobilienverrentung ist es dringend ratsam, die außergewöhnlichen von den gewöhnlichen Instandhaltungskosten abzugrenzen.
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