Wohn­ei­gen­tum

Den Begriff Wohn­ei­gen­tum zu defi­nie­ren, scheint auf den ers­ten Blick müßig, weil all­ge­mein bekannt. Unbe­se­hen des­sen wol­len wir uns hier damit ein­ge­hen­der beschäf­ti­gen, zumal es diver­se Beson­der­hei­ten als auch regio­na­le Unter­schie­de gibt. Wohn­ei­gen­tum grenzt sich begriff­lich von ande­ren Lie­gen­schaf­ten leicht nach­voll­zieh­bar dadurch ab, dass es sich dabei um Immo­bi­li­en han­delt, die sich im Besitz der bewoh­nen­den Per­so­nen befin­den. Zusam­men­ge­fasst wer­den unter die­ser Begriff­lich­keit sämt­li­che für per­sön­li­che Wohn­zwe­cke genutz­ten Immobilien.

Bli­cken wir detail­lier­ter auf die The­ma­tik, wird die Not­wen­dig­keit einer Defi­ni­ti­on aller­dings schnell deut­lich. Denn es gibt fak­ti­sche Unter­schei­dun­gen. Von­ein­an­der abge­grenzt wer­den der Wohn­ei­gen­tum in Form eines Grund­stücks mit­samt Eigen­heim und das Wohn­ei­gen­tum in Form einer Eigen­tums­woh­nung, wobei man auch von Woh­nungs­ei­gen­tum spricht. Nötig wird die­se unter­teil­te Kate­go­ri­sie­rung der für per­sön­li­che Wohn­zwe­cke genutz­ten Immo­bi­li­en auf­grund der spe­zi­el­len Eigen­tums­for­men, ins­be­son­de­re bei Woh­nungs­ei­gen­tum. Immer­hin gibt es bei sol­chen Objek­ten in der Regel gleich zwei Eigen­tums­ar­ten. Das Eigen­tum an der eige­nen Woh­nung wird dabei als Son­der­ei­gen­tum bezeich­net, das an den wei­te­ren Tei­len des Hau­ses wie dem Trep­pen­haus, dem gemein­schaft­lich genutz­ten Fahr­rad­kel­ler, dem Trep­pen­haus oder auch den Außen­an­la­gen wie der Zuwe­gung als Gemeinschaftseigentum.

Ein Eigen­heim mit Grund­stück ist von der gemein­schaft­li­chen Nut­zung nicht betrof­fen. Das mag allen­falls geteil­te Zufahrts­we­ge oder Wege­recht betref­fen. Zumal sich aus die­ser Tat­sa­che diver­se bei Gemein­schafts­ei­gen­tum unter­schied­li­che Rechts­kon­stel­la­tio­nen erge­ben, ist die anfangs als ver­meint­lich lapi­dar bezeich­ne­te Defi­ni­ti­on eben doch hoch­be­deu­tend. Nach­barn sind sich nicht immer und erst recht nicht per se wohl­ge­son­nen und grün. Und vor die­sem Hin­ter­grund wer­den beim gera­de beim gemein­schaft­li­chen Wohn­ei­gen­tum Recht als auch Pflich­ten definiert.

Zu den bedeut­sams­ten Pflich­ten gehö­ren die Pfle­ge und Instand­hal­tung der zum Grund­stück gehö­ren­den Wege und Zuwe­gun­gen, die bei­spiels­wei­se im Win­ter gang­si­cher von Schnee oder bei Frost gestreut wer­den müs­sen. Etwa­iges Laub muss das gan­ze Jahr über ent­fernt wer­den. Die Fas­sa­de, die Ein­gangs­tür, das Dach, die Dach­rin­nen und diver­se wei­te­re Bestand­tei­le des auf Basis des im Wohn­ei­gen­tum genutz­ten Objek­tes müs­sen instand­ge­hal­ten oder instand­ge­setzt wer­den. Auch kocht ja immer wie­der der lei­di­ge Streit­punkt der Trep­pen­haus­rei­ni­gung hoch.

Es gibt diver­se wei­te­re ver­pflich­ten­de Tätig­kei­ten, die ent­we­der in Abspra­che eigen­stän­dig durch­ge­führt oder für die – auch das in Abspra­che der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft – bei exter­nen Dienst­leis­tern wie einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung in Auf­trag gege­ben wer­den müs­sen – Wohn­ei­gen­tum ver­pflich­tet, und zwar im wahrs­ten Sin­ne des Wortes.

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Zu den Pflich­ten gehö­ren etwa die Ent­rich­tung der Grund­steu­er, der Kanal­ge­büh­ren, etwa­iger Deich­ge­büh­ren. Eben­so müs­sen gesetz­li­che Vor­ga­ben ein­ge­hal­ten und umge­setzt wer­den, so bei­spiels­wei­se bei der ener­ge­ti­schen Sanie­rung oder der Instal­la­ti­on von zeit­ge­mä­ßen Heiz­kon­zep­ten. Die öko­lo­gisch sport­li­chen, aber unbe­dingt posi­tiv zu bewer­ten­den Zie­le der Bun­des­re­gie­rung sor­gen eben auch bei Wohn­ei­gen­tum in Mehr­par­tei­en-Objek­ten für zunächst ent­ste­hen­de Kos­ten, die von der Eigen­tü­mer­ge­sell­schaft zu glei­chen Tei­len getra­gen wer­den müs­sen. Dass meh­re­re Wohn­ei­gen­tü­mer für ein Objekt zustän­dig sind, bedeu­tet zwar, dass die Kos­ten geteilt wer­den, kei­nes­falls aber die Ver­ant­wor­tung. Wer Wohn­ei­gen­tum besitzt, ist auch für Gemein­schafts­räu­me, Gemein­schafts­flä­chen und die Ein­hal­tung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten allein schuld­ne­risch haf­tend. Ledig­lich einer der zahl­rei­chen Grün­de, wes­halb man an die ent­spre­chen­den Gebäu­de- und Recht­schutz­ver­si­che­run­gen den­ken sollte.

Bei den Rech­ten im Zusam­men­hang von Wohn­ei­gen­tum sind es ver­gleichs­wei­se ein­fa­cher aus. Das sind tat­säch­lich grund­sätz­lich nahe­zu die glei­chen, die auch bei ande­ren Eigen­tums­ar­ten ange­setzt wer­den. Was einem gehört, darf man auch nut­zen. Was nicht per se ver­bo­ten ist wie die nächt­li­che Ruhe­stö­rung oder das ganz­tä­gig laut­star­ke Üben von Musik­in­stru­men­ten, ist per se erlaubt und gehört somit zu den Rech­ten beim Wohneigentum.

Der grund­le­gen­de Vor­teil von Wohn­ei­gen­tum ist, dass durch das Ablö­sen der Immo­bi­li­en­kre­di­te bzw. Hypo­the­ken zunächst lang­fris­tig Kapi­tal geschaf­fen wird, was letzt­lich dar­in mün­det, dass man miet­frei woh­nen kann. Indes die Immo­bi­li­en­prei­se der­zeit sta­gnie­ren und in Rela­ti­on zur aus­ufern­den Infla­ti­on real sogar fal­len, stei­gen die Mie­ten auf­grund des im Ver­hält­nis zur Viel­zahl der Woh­nungs­su­chen­den zu gerin­gen Wohn­raums sogar an. Leicht zu pro­gnos­ti­zie­ren ist, dass sich die­se klaf­fen­de Sche­re mit­tel- und lang­fris­tig noch wei­ter öff­nen wird. Wer über pri­vat genutz­tes Wohn­ei­gen­tum ver­fügt, besitzt vor die­sem Hin­ter­grund sogar einen Infla­ti­ons­schutz. Zumin­dest bei der The­ma­tik der Wohn­kos­ten kann er sich der dra­ma­ti­schen Miet­preis­ent­wick­lung ent­zie­hen. Nicht umsonst gilt die Schaf­fung von Wohn­ei­gen­tum als einer der wich­ti­gen Bau­stei­ne der Alters­ver­sor­gung schlechthin.

Nicht min­der vor­teil­haft ist, dass das ein­mal im Wohn­ei­gen­tum fest­ge­leg­te Kapi­tal im Alter auch wie­der reak­ti­viert und erneut für die eige­ne Lebens­qua­li­tät ein­ge­setzt wer­den kann. Wer eine Leben lang nur Mie­te zahlt, wird auf das Geld nie wie­der zurück­grei­fen kön­nen. Wer in eige­nes Wohn­ei­gen­tum inves­tiert, spart im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes Beton­gold an. Wird das monat­lich zur Ver­fü­gung ste­hen­de Geld mit Errei­chen des Ren­ten­al­ters gerin­ger, kann bei­spiels­wei­se über eine Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch oder im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nem Woh­nungs­recht fri­sches Kapi­tal gene­riert wer­den. Selbst­ver­ständ­lich kann man das Wohn­ei­gen­tum auch nach klas­si­schen Strick­mus­ter ver­kau­fen. Dann aber wird man aus dem ver­trau­ten Zuhau­se aus­zie­hen und an ande­rer Stel­le noch mal neu anfan­gen müs­sen. Eine Vor­stel­lung, die den meis­ten Senio­ren nicht schme­cken wird.

Sicher­lich ist hier­zu­lan­de nicht jeder imstan­de, sich Wohn­ei­gen­tum zu schaf­fen. Den­noch ist es durch­aus erstaun­lich bis ver­wun­der­lich, wes­halb die Quo­te von Wohn­ei­gen­tum hier­zu­lan­de im euro­päi­schen Ver­gleich der­art gering ist. Stu­di­en erklä­ren, die im OECD-Ver­gleich nied­ri­ge Wohn­ei­gen­tums­quo­te resul­tie­re aus Fak­to­ren wie der hohen Grund­er­werbs­steu­er und der feh­len­den steu­er­li­chen Abzugs­mög­lich­keit von Hypo­the­ken­zin­sen für Eigen­nut­zer. Ande­re gehen davon aus, dass Deutsch­land sich von den Zer­stö­run­gen des zwei­ten Welt­krie­ges nicht so kon­ti­nu­ier­lich wie ande­re Län­der erho­len konn­te und füh­ren dem­nach eher his­to­ri­sche Grün­de an. Tat­sa­che ist, dass es in Euro­pa neben Deutsch­land nur ein ein­zi­ges Land mit der­art gerin­gem Wohn­ei­gen­tum gibt, näm­lich die Schweiz. Indes die Eigen­tums­quo­te laut sta­ti­schem Bun­des­amt in Deutsch­land bei rund 42,1 Pro­zent liegt, leben in Rumä­ni­en mehr als 95 Pro­zent der Bewoh­ner in selbst­be­wohn­tem Wohneigentum.